為加強我市住房保障工作，規範已購經濟適用住房上市交易行為，根據建設部《經濟適用住房管理辦法》（建住房﹝2007﹞258號）、《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》（建保﹝2010﹞59號）等檔案規定，結合《荊州市經濟適用住房管理辦法》及我市實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：荊州市城區已購經濟適用住房上市交易管理辦法
- 頒布時間：2015年3月23日
- 實施時間：2015年3月23日
- 發布單位：荊州市人民政府
全文,印發的通知,政策解讀,
全文
第一條
第二條 本辦法適用於本市城市規劃區範圍內已購經濟適用住房首次上市交易及其管理。
第三條 本辦法所稱已購經濟適用住房，是指權利人已擁有房屋產權權屬，由政府提供優惠政策，面向符合條件的低收入困難家庭銷售，限定套型面積和銷售價格，具有保障性質的政策性住房。包括經市政府批准，列入經濟適用住房建設投資計畫，享受經濟適用住房優惠政策的單位集資合作建房和安居工程住房。
第四條 本辦法所稱經濟適用住房上市交易，是指通過買賣、繼承、贈與等方式處分經濟適用住房產權的行為。
第五條 房產管理部門是已購經濟適用住房上市交易和回購管理的行政主管部門，負責對經濟適用住房上市交易行為進行指導、監督和管理。城鎮住房保障管理機構（以下簡稱住房保障機構）負責已購經濟適用住房上市交易的具體工作。
財政、國土資源、價格、稅務、民政等部門根據各自職責，負責做好已購經濟適用住房上市交易管理的相關工作。
第六條 經濟適用住房權利人擁有房屋有限產權。在取得完全產權前，經濟適用住房只能用於自住，不得出售、出租、閒置、出借，也不得擅自改變住房用途。
第七條 有下列情形之一的已購經濟適用住房不得上市出售：
（一）處於戶籍凍結地區並已列入拆遷公告範圍內的；
（二）產權共有房屋，其他共有人不同意出售的;
（三）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;
（四）擅自改變房屋使用性質的；
（五）法律、法規規定其他不宜出售的。
第八條 經濟適用住房權利人取得房屋所有權證滿5年，可通過補交土地收益等價款向住房保障機構申請上市交易。申請上市交易按以下程式辦理：
（一）提出申請。權利人向住房保障機構提出經濟適用住房上市交易申請，填寫《已購經濟適用住房上市交易申請審批表》，並提交房屋所有權證書等相關證明資料。
（二）受理審核。住房保障機構自受理申請之日起7個工作日內，對房屋上市交易資格進行審核，作出優先回購決定或簽署是否同意上市交易意見。決定優先回購的，按照本辦法第十三條的規定執行；不符合上市交易條件的，出具書面原因說明。
（三）交納價款。權利人憑《已購經濟適用住房上市交易申請審批表》中住房保障機構簽署的審核同意意見，到國土資源部門交納土地收益等價款，並領取交納價款憑證。
（四）確認上市。住房保障機構對購房人提交的交納價款憑證進行核實，屬於足額繳納的，於5個工作日內出具準予取得房屋完全產權及上市交易確認函。
（五）轉移登記。權利人和受讓人憑上市交易確認函、房屋性質變更登記等相關資料，到不動產登記機構辦理房屋所有權、土地使用權轉移登記手續，並申請將住房性質變更為普通商品住房、土地使用性質變更為國有出讓土地。
第九條 經濟適用住房上市交易，按下列規定繳納土地收益等價款：
（一）2007年11月19日（含）以前已經銷售並簽訂購房契約的經濟適用住房，取得房屋所有權證5年後，按地價（元/平方米）上市房屋分攤土地面積繳納比例（10%）年期修正係數計算。
（二）2007年11月19日以後銷售的經濟適用住房，取得房屋所有權證5年後，按照稅務部門核定的計稅價格與購買原經濟適用住房價格差價的70%交納土地收益等價款。
（三）購買經濟適用住房不滿5年，或應由政府按原價回購而因房屋權利人原因導致不能回購的，按照稅務部門核定的計稅價格與購買原經濟適用住房價格差價的100%交納土地收益等價款。
已購經濟適用住房上市交易中，所發生的契稅、營業稅及附加、個人所得稅、印花稅、土地增值稅以及交易登記費按存量房交易的有關規定執行。
第十條 購買經濟適用住房不滿5年，因繼承、遺贈、離婚以及法院裁定、判決、調解等特殊原因需轉移已購經濟適用住房的，由繼承人、受贈人（以下統稱受讓人）按第八條的規定提出申請，並提交申請人的身份證明、繼承公證書或遺贈公證書、離婚證書、離婚協定或人民法院判決、裁定、調解書等資料。
第十一條 因繼承、贈與等特殊原因轉讓經濟適用住房，且受讓方家庭符合經濟適用住房購房條件的，辦理房屋所有權轉移登記手續時，暫不交納土地收益等價款，房屋性質仍為經濟適用住房。受讓方自取得原房屋所有權證起滿5年後，可按照本辦法第九條的規定補交土地收益價款取得完全產權。
第十二條 原經濟適用住房購房人購買經濟適用住房不滿5年，因特殊原因申請政府回購的，按以下程式辦理：
（一）住房保障機構應當對原購房人提交的申請資料及申請回購的房屋狀況（含房屋及設施完好狀況、水電氣暖及物業管理等費用交納情況）進行審查，出具決定回購意見書，並與購房人簽訂回購協定。
（二）住房保障機構與原購房人憑回購協定及其他房產交易的相關資料，到不動產登記機構辦理房屋所有權轉移登記手續。房屋登記機構應當在房屋所有權證書上標註“經濟適用住房”字樣。
（三）原購房人應當自辦理房屋所有權轉移登記手續後7日內，將房屋騰退給住房保障機構，住房保障機構自接收房屋後7日內向原房屋權利人支付回購房款。
（四）住房保障機構按有關規定持相關資料到不動產登記機構辦理土地使用權變更登記手續。
第十三條 政府回購住房免收各項房產交易行政事業性收費。經濟適用住房回購報政府批准後，回購所需資金結合當年保障性住房建設任務納入保障性住房專項資金收支計畫統籌安排。政府回購的住房，由住房保障機構繼續向符合條件的家庭配售或者作為公共租賃住房進行實物配租。經濟適用住房用作公共租賃住房使用的，應當納入當年的住房保障計畫。
第十四條 已購經濟適用住房上市交易所收繳的土地收益等價款，由國土資源部門按“收支兩條線”管理規定，全額繳入財政住房專戶，專項用於支持保障性住房建設。
第十五條 已購買經濟適用住房的家庭，再購買其他住房的，必須辦理經濟適用住房退出手續，或者通過補交土地收益等價款取得已購經濟適用住房的完全產權。
第十六條 已購經濟適用住房上市交易後，原申購家庭不得再購買或租賃各類保障性住房。已繳納的住宅共用部位、共用設施設備維修資金結餘部分不予退還，隨房屋產權同時轉移至新的房屋所有人。
第十七條 已購經濟適用住房完成回購或取得完全產權之前，不動產登記機構應當暫停為其辦理所購其他住房的權屬登記手續，並及時通報住房保障機構；任何中介機構不得代理買賣、出租該經濟適用住房。
第十八條 國家機關工作人員在經濟適用住房管理過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。
經濟適用住房中介機構和其他組織、個人有違法違規行為的，由有關行政管理部門依法依規予以處理，並記入誠信檔案。
第十九條 本辦法有效期4年，自公布之日起施行。原《荊州市城區已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法（試行）》（市政府令第25號）自本辦法實施之日起停止執行。已購公有住房上市交易按照國家、省相關規定執行。
印發的通知
荊州市人民政府關於印發《荊州市城區已購經濟適用住房上市交易管理辦法》的通知（荊政規〔2015〕2號）
各縣、市、區人民政府，荊州開發區，荊州紀南生態文化旅遊區，市政府各部門：
《荊州市城區已購經濟適用住房上市交易管理辦法》已經2015年2月3日市人民政府常務會議審議通過，現予公布，請遵照執行。
2015年3月23日
備註：根據2019年1月10日《荊州市人民政府關於集中修改和廢止部分行政行政規範性檔案的決定》（荊政發〔2019〕4號）進行修正
政策解讀
《荊州市城區已購經濟適用住房上市交易管理辦法》（以下簡稱《辦法》）已經市政府常務會審議同意發文並於2015年3月23日正式施行。該《辦法》的出台實施意味著我市符合條件的經濟適用住房將可以上市交易，對規範經濟適用住房上市交易意義重大。近日，市政府法制辦聯合市房產管理局對《辦法》作如下解讀。
一、《辦法》出台的背景是什麼
根據住建部相關檔案精神，我市2011年出台了《荊州市城區經濟適用住房管理辦法》（市政府令第86號），對已購經濟適用住房的建設管理、申購條件、價格和銷售管理等方面作了具體規定，並對上市交易和售後管理作了原則規定。因我市部分經濟適用住房已達到上市年限，且實際中存在上市交易的需求，因此，《辦法》的出台旨在明確經濟適用住房上市交易的條件、程式及補繳土地出讓價款等內容，進一步規範經濟適用住房上市交易行為。
二、制定《辦法》的依據有哪些
《辦法》的主要法律依據：《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設部令第69號）、《經濟適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號）、《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》（建保〔2010〕59號）及其他相關政策規定。
三、已購經濟適用住房的範圍有哪些？我市城區經濟適用住房的建設情況如何？
按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設部令第69號）規定，《辦法》將已購經濟適用住房的概念界定為：權利人已擁有房屋產權權屬，由政府提供優惠政策，面向符合條件的低收入困難家庭銷售，限定套型面積和銷售價格，具有保障性質的政策性住房。包括經市政府批准，列入經濟適用住房建設投資計畫，享受經濟適用住房優惠政策的單位集資合作建房和安居工程住房。
根據市住房保障管理機構提供的數據，目前我市城區經濟適用房的基本情況為：1995年至2012年，規劃建設經濟適用住房項目16個，已建成並銷售經濟適用住房4877套（含企業定向銷售）。其中2007年11月19日以前建成項目5個，經濟適用住房2341套；2007年11月19日及以後建成經濟適用住房2536套。至2015年，達到5年限售期限的經濟適用住房總計3599套。
四、經濟適用住房上市交易需要達到哪些條件？具體存在哪些交易情形
經濟適用住房上市交易必須同時滿足兩個條件：一是購買經濟適用住房滿5年；二是必須取得完全產權。在實際操作中，存在原購房人購買經濟適用住房不滿5年，但因離婚或者死亡等原因需處置經濟適用住房，或者因法院判決需抵押經濟適用住房等特殊情形，因此，在“上市交易”概念界定上，不局限於買賣行為。《辦法》所稱經濟適用住房上市交易，包括通過出售、繼承、贈與等方式處分房屋產權的行為。
五、經濟適用住房上市交易的程式是如何規定的
按照住建部檔案規定，經濟適用住房上市交易時，住房保障部門應當對個人是否已繳納相應土地收益等價款取得完全產權、成交價格是否符合正常交易、政府是否行使優先購買權等情況出具書面意見。《辦法》對經濟適用住房上市交易程式予以規範，規定上市交易分五個程式辦理：一是提出申請，由權利人向城鎮住房保障管理機構提出經濟適用住房上市交易提出，並提交相關證明資料。二是受理審核，由住房保障機構在規定時間內對房屋上市交易資格進行審核。三是交納價款，權利人憑住房保障機構的審核同意意見，到國土部門交納土地收益等價款，領取交納憑證。四是確認上市，住房保障機構核實交納憑證，出具準予上市交易確認函。五是轉移登記，權利人和受讓人憑上市交易確認函、房屋性質變更登記等相關資料，到不動產登記機構辦理房屋所有權、土地使用權性質變更及轉移登記手續。
六、繳納土地出讓收益的差價及比例標準如何確定
一是時間銜接問題。按照2007年住建部的檔案規定，2007年11月19日以後建成的經濟適用住房上市交易價款的計算方式，應“按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款”。因此，我市經濟適用住房上市交易實行新老政策銜接，以2007年11月19日為時間節點。即2007年11月19日（含）前銷售的經濟適用住房，其上市交易仍按我市原有政策規定執行；2007年11月19日後銷售的經濟適用住房，其上市交易按照稅務部門核定的計稅價格與經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款。
二是價格確定問題。在實際操作中，存在買賣雙方故意降低成交價格以少交土地收益等情況，因此，考慮到我市稅收征管系統運行良好，在落實“屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款”時，《辦法》規定“同地段普通商品住房”價格以地稅部門核定的計稅價格為準。
三是比例確定問題。住建部檔案將補繳土地收益的“一定比例”的確定權賦予給了地方政府。《辦法》出台前，市政府法制辦會同市房產管理部門進行了充分調研，對省內外地市的具體繳費比例進行了對比，並徵求了相對人代表意見。考慮到經濟適用住房屬於住房困難家庭的過渡性住房，為確保比例確定的公平性和合理性，《辦法》最終明確規定：2007年11月19日後銷售的經濟適用住房，按照稅務部門核定的計稅價格與經濟適用住房差價的70%交納土地收益等價款。
七、幾種特殊情形的房屋性質定位
因繼承、贈與等特殊原因轉讓經濟適用住房時，房屋性質主要以受讓人是否符合經濟適用住房購買條件進行分類，表現為為“內循環”和“外循環”兩種：一是受讓方家庭符合經濟適用住房購房條件的，辦理房屋所有權轉移登記手續時，暫不交納土地收益等價款，房屋性質仍為經濟適用住房；二是受讓方家庭不符合經濟適用住房政策條件的，必須按規定程式繳納出讓收益等價款。
