《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》於1999年4月19日經第11次常務會議通過，自1999年5月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法
- 發文時間：1999年4月22日
- 施行：1999年5月1日
- 發文單位：國務院
第一條,第二條,第三條,第四條,第五條,第六條,第七條,第八條,第九條,第十條,第十一條,第十二條,第十三條,第十五條,第十六條,第十七條,第十八條,第十九條,第二十條,
第一條
為規範已購公有住房和經濟適用住房的上市出售活動，促進房地產市場的發展和存量住房的流通，滿足居民改善居住條件的需要，根據《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》及有關規定，制定本辦法。
第二條
本辦法適用於已購公有住房和經濟適用住房首次進入市場出售的管理。
第三條
本辦法所稱已購公有住房和經濟適用住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導價購買的經濟適用住房。
本辦法所稱經濟適用住房包括安居工程住房和集資合作建設的住房。
第四條
經省、自治區、直轄市人民政府批准，具備下列條件的市、縣可以開放已購公有住房和經濟適用住房上市出售的交易市場；
（一）已按照個人申報、單位審核、登記立檔的方式對城鎮職工家庭住房狀況進行了普查，並對申報人在住房制度改革中有違法、違紀行為的進行了處理；
（二）已制定了已購公有住房和經濟適用住房上市出售收益分配管理辦法；
（三）已制定了已購公有住房和經濟適用住房上市出售的具體實施辦法；
（四）法律、法規規定的其他條件。
第五條
已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：
（一）以低於房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（二）住房面積超過省、自治區、宜轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（三）處於戶籍凍結地區並已列入拆遷公告範圍內的；
（四）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（五）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
（六）上市出售後形成新的住房困難的；
（七）擅自改變房屋使用性質的；
（八）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他下宜出售的。
第六條
已購公有住房和經濟適用住房所有權人要求將已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，應當向房屋所在地的縣級以上人民政府房地產行政主管部門提出申請，並提交下列材料：
（一）職工已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表；
（二）房屋所有權證書、土地使用權證書或者房地產權證書；
（三）身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件；
（四）同住成年人同意上市出售的書面意見；
（五）個人擁有部分產權的住房，還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見。
第七條
房地產行政主管部門對已購公有住房和經濟適用住房所有權人提出的上市出售申請進行審核，並自收到申請之日起十五日內作出是否準予其上市出售的書面意見。
第八條
經房地產行政主管部門審核，準予出售的房屋，如實申報成交價格，並按照規定到有關部門繳納有關稅費和土地收益。
成交價格按照政府巨觀指導下的市場原則，由買賣雙方協商議定。房地產交易管理部門對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現場查勘和評估。
第九條
買賣當事人在辦理完畢交易過戶手續之日起三十日內，應當向房地產行政主管部門申請辦理房屋所有權轉移登記手續，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地行政主管部門申請土地使用權變更登記手續。
在本辦法實施前，尚未領取土地使用權證書的已購公有住房和經濟適用住房在2000年底以前需要上市出售的，房屋產權人可以憑房屋所有權證書先行辦理交易過戶手續，辦理完畢房屋所有權轉移登記手續之日起三十日內由受讓人持變更後的房屋所有權證書到房屋所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門辦理土地使用權變更登記手續。
第十條
城鎮職工以成本價購買、產權歸個人所有的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益後歸職工個人所有。
以標準價購買、職工擁有部分產權的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，可以先按照成本價補足房價款及利息，原購住房全部產權歸個人所有後，該已購公有住房和經濟適用住房上市出售收入按照本條前款的規定處理；也可以直接上市出售，其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益後，由職工與原產權單位按照產權比例分成。原產權單位撤銷的，其應當所得部分由房地產交易管理部門代收後，納入地方住房基金專戶管理。
第十一條
鼓勵城鎮職工家庭為改善居住條件，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售換購住房。已購公有住房和經濟適用住房上市出售後一年內該戶家庭按照市場價購買住房，或者已購公有住房和經濟適用住房上市出售前一年內該戶家庭已按照市場價格購買住房的，可以視同房屋產權交換。
第十二條
個人繳交的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結餘部分不予退還，隨房屋產權同時過戶。
第十三條
已購公有住房和經濟適用住房上市出售後，該戶家庭不得再按照成本價或者標準價購買公有住房，也不得再購買經濟適用住房等政府提供優惠政策建設的住房。
第十四條
違反本辦法第五條的規定，將不準上市出售的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，並處以10000元以上30000元以下罰款。
第十五條
違反本辦法第十三條的規定，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售後，該戶家庭又以非法手段按照成本價（或者標準價）購買公有住房或者政府提供優惠政策建設的住房的。
第十六條
房地產行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；情節嚴重、構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十七條
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本辦法的規定和當地實際情況，選擇部分條件比較成熟的市、縣先行試點。
第十八條
已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地收益的具體辦法另行規定。
第十九條
本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第二十條
本辦法自1999年5月1日起施行。
建設部關於已購公有住房和經濟適用住房上市出售若干問題的說明
（一九九九年七月二十七日）
針對經濟形勢，中央對擴大住房消費進一步作出了部署，特別要求加快開放住房二級市場。國務院有關部門及各地方人民政府正積極研究制定有關具體措施。建設部就已購公有住房和經濟適用住房上市出售若干問題向大家作一介紹。
一、關於開放已購公有住房和經濟適用住房交易市場的現實意義
加快開放已購公房和經濟適用住房的交易市場，既是深化城鎮住房制度改革的需要，也是完善我國社會主義市場經濟體系，培育新的經濟成長點的需要。從部分省、市試點的情況看，開放已購公房和經濟適用住房的交易市場有著十分積極的現實意義。
第一，有利於搞活市場，擴大住房有效需求，推動住房消費。職工按房改政策購買公有住房時，一般是根據單位分房情況，先住後買，沒有多少可選擇的餘地。隨著居民家庭收入和生活水平的不斷提高，相當一部分已購公房居民急於進一步改善居住條件，希望通過以小換大、以舊換新，實現住房的升級換代。但這部分居民單靠家庭積蓄來購買商品房往往又是不現實的。開放住房二級市場後，將這部分存量房屋資產轉化為貨幣資金，加上家庭的存款及政策性和商業性的貸款支持，就可以大大增強這部分居民的住房購買力，從而使這部分原來游離於市場之外的住房消費群體進入市場，更廣泛地調動起民眾住房消費的積極性，進而促進增量住房的消化和住宅建設的發展。因此，在停止住房實物分配後，開放已購公房和經濟適用住房的交易市場將成為拉動住房消費的一個重要方面。
第二，有利於保持房改政策的連續性，推動住房制度改革的深入發展。向城鎮職工出售公有住房和向中低收入居民出售經濟適用住房是住房制度改革的一項重要內容。經過十多年的房改實踐，越來越多的職工家庭住房已成為私有財產。而房改的目的是實現住房的商品化、社會化，已購公有住房和經濟適用住房只有經過市場這一環節，才能最終實現住房的商品屬性。同時，隨著人們產權意識、市場意識的增強，職工在購買住房時，除了考慮其經濟承受能力外，也會更多地考慮其所能獲得的權益。如果長期不能解決再交易的問題，必然會使職工對購買住房特別是經濟適用住房產生後顧之憂。因此，當前穩步開放已購公房和經濟適用住房的交易市場，是住房制度改革發展到一定階段的必然要求。
第三，有利於促進存量住房資源的合理使用，滿足不同層次居民的住房需求。由於城鎮居民家庭收入水平、住房消費能力等差異較大，開放住房二級市場後，就等於把住房市場中最大的一塊資產盤活了。由於住房二級市場量大面廣，在價格、區位、戶型等方面選擇餘地大，有利於滿足不同層次居民的住房即期消費需求。如，剛步入社會的青年家庭需要的是小戶型住房；住房困難家庭需要的就是面積大一些的住房；而有些家庭住房雖然不困難，但因位置不合適，希望調整住房；等等。開放住房二級市場後，通過市場機制的作用，將在相當程度上促進存住房的有效配置，滿足不同層次的住房需求。
第四，有利於相關產業的延伸和發展。將加快房地產中介服務、裝飾裝修、物業管理、房屋租賃等的發展，增加更多的就業崗位。如上海市開放住房二級市場後，住房置換、住房置業擔保等新興業務應運而生，房地產經紀活動也異常活躍。僅房屋置換公司就吸納了800名下崗紡織女工擔當“房嫂”，為買賣雙方牽線搭橋，帶來了良好的社會效果。
從部分省市的試點情況看，廣大居民對開放已購公房和經濟適用住房交易市場是積極支持的，這一舉措對促進市場流通、刺激住房消費的作用也是十分明顯的。如，上海市共有20069戶（其中僅今年上半年就達8963戶）職工家庭將已購公有住房上市出售，其中有約90%家庭又重新購房，平均每個家庭通過換購增加住房建築面積43平方米，增加投入15．91萬元，僅此一項就增加住房消費量近83萬平方米，新增個人直接住房投資22．54億元。江蘇省南通、常熟、江陰三個城市自4季度開展已購公房上市試點以來，已有4360戶居民出售已購公有住房，其中3850戶（占總數的88%）以舊換新、以小換大，平均每戶增加住房面積40多平方米，新增的購房支出總計6億元，帶動的裝修、家具等間接消費總計5．67億元。青島市自3月開放二級市場以來，房地產交易中心受理的已購公房上市出售登記已達1．3萬戶，96萬平方米。（註：上述數據統計截止時間均為6月底）
二、關於出台的有關政策檔案
為了貫徹落實《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革，促進住宅建設發展的通知》（國發〔1998〕23號檔案）關於“培育和規範住房交易市場”、“穩步開放已購公有住房和經濟適用住房的交易市場”的精神，在總結部分省市試點經驗的基礎上，建設部經會簽國土資源部，於四月發布了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設部第69號令），該辦法主要規定了開放二級市場的基本條件和上市交易程式，明確了上市準入制度。經國務院原則同意，財政部、國土資源部、建設部又聯合下發了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》（財綜字〔1999〕113號），進一步明確了已購公有住房和經濟適用住房上市出售中所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關政策。這兩個檔案的發布，是促進和規範住房二級市場開放的指導性檔案。鑒於北京市的特殊地位，國務院有關部門還參與制定了北京市的相關政策（即將由北京市人民政府公布），這是三部檔案在北京市的具體化。
三、關於已購公有住房和經濟適用住房的產權問題
產權明晰是已購公有住房和經濟適用住房上市出售的基本條件，也是民眾最關心的問題。三部檔案及我部69號令明確規定：職工個人購買的經濟適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產權歸職工個人所有；已取得合法產權證書，即房屋所有權證、土地使用權證或房地產權證，可依法進入二級市場交易。同時規定，對《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》實施前，個人已領取房屋所有權，但尚未領取土地使用權證書，在2000年底以前需要上市出售的，產權人可以憑房屋所有權證書上市出售；土地使用權證書的辦理兩步合併為一步，即在該住房出售後，由購買人憑變更登記後的房屋所有權證直接辦理土地使用權變更登記手續。
對因各種原因，尚未取得房屋產權證書的，當事人可向房屋所在地房屋權屬登記發證機關申請辦理。公有住房出售單位應當及時履行有關房改審批等手續，並提供相關資料，積極協助買房個人辦理房產權登記工作。房屋權屬登記發證機關應按照規定的產權登記發證時限要求抓緊辦理。任何單位和個人都不得以任何理由阻止或妨礙個人住房產權登記發證工作，也不得扣壓個人住房產權證書。對此，建設部曾專門下發《關於進一步轉變工作作風，切實加強和改善房屋權屬登記發證工作的通知》（建住房〔1999〕119號），進行了部署。
四、關於不得上市的幾種情況
為了保護二級市場權益人的利益，防止在實物分配體制下形成的住房分配不公現象通過二級市場合法化，《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》規定了八種不得上市的情形。即；1、以低於房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；2、住房面積超過各省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款高標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；3、處於戶籍凍結地區並已列入拆遷公告範圍的；4、產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；6、上市出售後形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質；8、其它按照法律、法規及縣以上人民政府規定不宜出售的。
五、關於已購公有住房和經濟適用住房上市出售需要履行的必要手續
1、由產權人向房屋所在地縣級以上人民政府房地產行政主管部門提出申請，並提交相關材料。房地產行政主管部門按照有關規定對其申請進行審核後，十五日內作出是否準予其上市出售的書面意見。
2、經審核，符合上市出售條件，準予上市出售的，由買賣當事人向房屋所在地房地產交易管理部門申請辦理交易過戶手續，繳納有關稅費。
3、買賣當事人在辦理完成交易過戶手續之日起三十日內，向房地產行政主管部門申請房屋所有權轉移登記手續，並憑變更後的房屋所有權證書向同級土地管理部門申請土地使用權變更登記手續。
已購公有住房和經濟適用住房上市出售，原則上應當儘可能簡化程式，降低收費，以方便民眾，減輕負擔。建設部在《關於進一步轉變工作作風，切實加強和改善房屋權屬登記發證工作的通知》對有關問題已提出了相應要求。
六、關於上市出售價格確定及其管理問題
已購公有住房和經濟適用住房上市出售成交價格，按照政府巨觀指導下的市場原則，由交易雙方協商議定。（根據三部檔案規定，土地出讓金或相當於土地出讓金的價款需由購買人交納。）按照《城市房地產管理法》的規定，應向房地產交易管理部門如實申報成交價格。房地產交易管理部門要對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現場查勘和評估，並以核實的價格作為計征有關稅費和收費分配的依據。
七、關於土地出讓金或相當於土地出讓金的價款的繳納問題
由於房改成本價及經濟適用住房價格中均不含土地使用權價款，因此根據現行法律制度，三部檔案明確：已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，均需由購買人繳納土地出讓金或相當於土地出讓金的價款。
對於經濟適用住房，由於其土地使用權是以劃撥方式取得的，個人購買時價格中不含土地出讓金，因此已購經濟適用住房上市出售時，應當按照《城市房地產管理法》的規定，由購買人向國家補交土地出讓金。
對於已購公有住房，則有兩種情況。一種是其原土地使用權以劃撥方式取得的，應當按規定由購買人向國家補交土地出讓金。另一種是原土地使用權以出讓方式取得的，如原單位購買了商品住房（價格中包含了開發商已向國家繳納的土地出讓金）再根據房改政策按房改成本價出售給職工，按現行的法律規定，其上市出售時，不需要再向國家補交土地出讓金。但因為應由新的購買人繳納相當於土地出讓金的價款，所不同的是這部分價款應當根據原投資渠道分別上交財政或返還原產權單位。
土地出讓金和相當於土地出讓金的價款在繳納標準上是一致的，即均為不低於該住房座落位置的標定地價的10%，具體比例由各地確定。考慮到多數地方尚沒有標定地價資料，而二級市場的開放又是當務之急，實際操作中各地可根據具體情況確定徵收方式。如北京市經研究論證，並經國務院房改五人小組原則同意，擬按房屋成交價的3%（相當於標定地價的10%）作為應繳納土地出讓金或相當於土地出讓金的價款，以便操作執行。
購買人繳納土地出讓金或相當於土地出讓金的價款後，按出讓土地使用權的商品住宅辦理產權登記。
八、關於已購經濟適用住房上市出售收益分配
經濟適用住房出售價格是按保本微利原則確定的政府指導價，因此，三部檔案明確：居民購買的經濟適用住房上市出售時，除按規定交納有關稅費外，出售收益全部歸出售人所有。這一點與已購公有住房上市出售收益分配在政策上是有所區別的。
九、關於已購公有住房上市出售收益分配
由於職工按房改成本價購買公有住房時享受了各種不同程度政策，已購公有住房上市出售帶來的經濟利益關係較為複雜。這些住房客觀上存在著地段、標準等方面的差異，在個人按房改政策購買時，價格上基本上沒有考慮或很少考慮這些因素。但再按市場價上市出售時，這些因素必然會變化。因此，為了解決已購公有住房上市出售時，因成交價格差異過大來的收入不公平問題，三部檔案對已購有住房上市出售收益分配作了相應規定。按照這一規定，職工個人上市出售已購公有住房取得的價款中，除按規定交納有關稅費外，出售人實際應得收益主要包括兩部分：一部分是出售人應得的基本收益，另一部分則是淨收益分成。
1、基本收益。是相當於其住房面積標準部分的經濟適用住房價款，即該家庭中職務較高一方應享受的住房面積標準與上市出售時當地經濟適用住房基準價格之乘積。這一基本思路的確定，主要是考慮保持新、老房改方案之間的銜接和新、老職工利益的平衡。經濟適用住房基準價格是住房貨幣化方案中老職工計發一次性補貼的基礎，也是新參加工作職工按月計發住房補貼的依據。因此，已購公有住房上市出售時，把住房面積標準以內的經濟適用住房價款確定為出售人應得收益基數，相對而言比較合理的。
2、淨收益分成。若因上市出售價格高於經濟適用住房基準價格等原因，出售收入高於出售人應得基本收益的，三部檔案規定：淨收益部分應按超額累進比例或一定比例繳納所得收益，剩餘部分歸出售人。所得收益由房地產交易管理部門代收後，按規定上交財政或返還原產權單位。淨收益分成的兩種處理辦法具體採用哪一種，由地方確定，但原則上房屋成交價格差異較大的應當採用超額累進方式，房屋成交價格差異相對較小的一般適用於按一定比例繳納。北京市採取了按超額累進比例繳納的方式，即：成交價在4000－5000元/平方米的部分，20%繳納所得收益，80%歸出售人；成交價在5000元/平方米以上的部分，50%繳納所得收益，50%歸出售人。
淨收益實際上相當於原產權單位購建該住房時實際支付的配套費等土地收益，理論上應當全部返還原產權單位或財政（原由中央財政或地方財政投資的行政機關、事業單位住房）。但考慮到已購公有住房上市出售後，該戶家庭按規定不得再按照成本價或標準價購買公有住房，也不得再購買經濟適用住房，而只能按市場價購買商品房，因此，為了保證其必要的購房能力，調動其購房積極性，將部分淨收益留給出售人是必要的，總的精神是這部分收益越高，單位分成的比例也越高。
十、關地超標住房的處理
超過面積標準的住房須於上市出售前按規定進行相應處理後，方可上市出售。上市出售時，除個人已支付的房價款歸出售人外，超標部分的淨收益全額繳納所得收益，出售人不得參與分成。
十一、關於物業管理
已購公有住房和經濟適用住房上市出售後，房屋維修仍按照上市出售前公有住房售後維修管理的有關規定執行。個人繳交的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結餘部分，經雙方結算後隨房屋產權同時過戶。
十二、關於稅收政策問題
為了進一步搞活住房交易市場，鼓勵和支持住房建設、消費和流通，國家將出台相應的稅收優惠政策，具體辦法由財政部、國家稅務總局另行規定。
十三、關於違規行為的處罰
根據《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，違反規定將不準上市出售的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，沒收違法所得，並處以10000元以上30000元以下罰款。違反規定，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售後，又以非法手段按成本價購買公有住房或政府提供優惠政策建設的住房的，由房地產行政主管部門責令退回所購房屋，不予辦理產權登記手續，並處以10000元以上30000元以下罰款；或者按照商品房市場價格補齊房價款，並處以10000元以上30000元以下罰款。
