《銀川市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》是政府機關發布的檔案通知。
基本介紹
- 中文名：銀川市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法
- 發布單位：82806
- 發布日期：2000-09-25
- 發布日期：2000-09-25
- 所屬類別：地方法規
【檔案來源】
銀川市已購公有住房和經濟適用住房
上市出售管理暫行辦法
上市出售管理暫行辦法
（2000年9月25日）
第一章 總則
第一條為了規範我市已購公有住房和經濟適用住房上市交易行為，促進房地產二級市場發展，推動住房商品化、社會化進程，根據建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設部第69號令）和《寧夏回族自治區已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（寧政辦發[99]176號）及有關規定，制定本辦法。
第二條本辦法適用於個人已購公有住房和經濟適用住房首次進入市場上市出售的管理。
第三條本辦法所稱已購公有住房是指根據國家和自治區有關城鎮住房制度改革政策的規定，按照成本價購買的公有住房，或按市人民政府指導價購買的經濟適用住房。
本辦法所稱經濟適用住房包括安居工程住房和依法取得全部產權的集資合作建設的住房。
本辦法所稱的上市出售，包括已購公有住房和經濟適用住房買賣、贈與、交換的行為。
本辦法所稱經濟適用住房包括安居工程住房和依法取得全部產權的集資合作建設的住房。
本辦法所稱的上市出售，包括已購公有住房和經濟適用住房買賣、贈與、交換的行為。
第四條銀川市房產管理局負責本市已購公有住房和經濟適用住房上市出售的管理工作。銀川市住房制度改革領導小組辦公室（以下簡稱銀川市房改辦）具體辦理已購公有住房和經濟適用住房上市出售準入資格審批手續。
第五條已購公有住房上市出售實行準入制度。出售前須經銀川市房改辦審查，由銀川市房改辦核發上市出售準入通知書。
第六條銀川市紀檢、監察部門要依據本辦法對個人已購公有住房和經濟適用住房上市出售工作進行監督檢查，及時糾正和處理違紀違規行為。
第二章 上市出售的條件
第七條具備下列條件可以開放已購公有住房和經濟適用住房上市出售的交易市場。
（一）市人民政府房改、紀檢監察部門已按照個人申報、單位審核、登記立檔方式對城鎮職工家庭住房狀況進行了普查，並對在住房制度改革中存在的違紀、違規行為進行了處理，建立了職工個人住房檔案。
（二）已制定了已購公有住房和經濟適用住房上市出售實施辦法及稅費繳納、收益分配等具體政策規定。
（三）已購公有住房和經濟適用住房產權產籍管理規範，建立了比較完善的房地產交易市場。
（四）法律法規規定的其它條件。
（一）市人民政府房改、紀檢監察部門已按照個人申報、單位審核、登記立檔方式對城鎮職工家庭住房狀況進行了普查，並對在住房制度改革中存在的違紀、違規行為進行了處理，建立了職工個人住房檔案。
（二）已制定了已購公有住房和經濟適用住房上市出售實施辦法及稅費繳納、收益分配等具體政策規定。
（三）已購公有住房和經濟適用住房產權產籍管理規範，建立了比較完善的房地產交易市場。
（四）法律法規規定的其它條件。
第八條有下列情況之一的住房不得上市出售：
（一）處於戶籍凍結地區並已列入拆遷公告範圍內的；
（二）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（三）已抵押且未經抵押人書面同意轉讓的；
（四）擅自改變住房使用性質的；
（五）在學校校園、機關工作區、企業生產區、部隊營房區域內的；
（六）違反產權人與原產權單位購房約定的；
（七）違反法律、法規及政策規定購買住房，沒有清理、糾正的；
（八）職工以其本人或配偶的工齡購買辦子女權證的；
（九）職工以標準價購買的公有住房，未以房改成本價補足房價款的；
（十）銀川市人民政府規定暫不宜上市出售的（應向居民公開說明）。
（一）處於戶籍凍結地區並已列入拆遷公告範圍內的；
（二）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（三）已抵押且未經抵押人書面同意轉讓的；
（四）擅自改變住房使用性質的；
（五）在學校校園、機關工作區、企業生產區、部隊營房區域內的；
（六）違反產權人與原產權單位購房約定的；
（七）違反法律、法規及政策規定購買住房，沒有清理、糾正的；
（八）職工以其本人或配偶的工齡購買辦子女權證的；
（九）職工以標準價購買的公有住房，未以房改成本價補足房價款的；
（十）銀川市人民政府規定暫不宜上市出售的（應向居民公開說明）。
第九條已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，在同等條件下，原產權單位享有優先購買權。原產權單位應當在接到書面通知七日內簽署是否購買的意見，並按時送達銀川市房改辦。原產權單位在規定時限內不簽署購買意見或已簽署購買意見又不按規定時間送達的，視為放棄優先購買權。
購買公有住房時與原產權單位有書面約定的，應遵守約定。
購買公有住房時與原產權單位有書面約定的，應遵守約定。
第十條已購公有住房上市出售後，該戶家庭不得再購買、租賃享有政府優惠的住房。
第十一條已購公有住房和經濟適用住房不得分割拆套出售、交換。
第三章 稅費繳納和收益分配
第十二條已購公有住房和經濟適用住房上市出售的價格按照政府巨觀指導下的市場原則，由買賣雙方協商確定，並向銀川市房地產交易管理機構如實申報，房地產交易管理機構對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現場勘察和評估。
第十三條出售已購公有住房和經濟適用住房應繳納的稅費和收益分配標準。
（一）應繳納的稅款
1、營業稅、土地增值稅
個人購買公有住房和經濟適用住房居住滿一年的，上市出售免徵營業稅；購買居住不足一年的，出售時營業稅按銷售價減去原價後的差額計征。出售已購公有住房和經濟適用住房暫免徵收土地增值稅。
2、契稅
按房屋成交價的1．5%計征，由買方繳納。已購公有住房和經濟適用住房出售後，在2000年底前購進1998年6月30日以前建成尚未售出的積壓空置商品住房的，免徵契稅。
3、印花稅
按房屋成交價或房屋產權證所載金額的萬分之五計征，由買方交納。
4、個人所得稅
應納稅所得額為個人出售已購公有住房和經濟適用住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用後的餘額。
為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房並擬在現住房出售後一年內市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：
（1）個人出售已購公有住房和經濟適用住房所應繳納的個人所得稅款，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據”，並納入專戶存儲。
（2）個人出售已購公有住房和經濟適用住房後一年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大於或等於原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金，購房金額小於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，餘額作為個人所得稅繳入國庫。
（3）個人出售已購住房後一年內未能重新購房的，所繳納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。
（4）個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房契約和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經主管稅務機關審核確認後，方可辦理納稅保證金退還手續。
（5）跨行政區域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地稅務機關申請退還納稅保證金。
（6）對個人出售自用五年（含）以上的已購公有住房繼續免徵個人所得稅。
為了確保出售已購公有住房和經濟適用住房各項稅收政策得到全面、正確的實施，房產交易管理機構應與稅務機關加強協作、配合。主管稅務機關可以委託房產交易管理機構代收代征出售已購公有住房和經濟適用住房的各項稅款及辦理有關業務。
（二）土地出讓金或相當於土地出讓金的價款
由賣方按所購買的公有住房和經濟適用住房坐落位置標定地價的10%繳納。沒有標定地價資料的，為便於操作，由賣方暫按住房成交價的2%繳納。
土地出讓金或相當於土地出讓金的價款應當設立財政專戶儲存。
（三）應繳納的費用
按照有關規定執行。
（四）收益分配
1、出售已購公有住房，賣方除按規定繳納有關稅費外，其收益按超額累進比例繳納。
每平方米成交價低於市政府公布的當年經濟適用住房指導價格1．5倍（含1．5倍）的部分不繳納所得收益；高於市政府公布的當年經濟適用住房指導價格1．5倍，但低於其3倍（含3倍）的部分由賣方按10%繳納所得收益；高於市政府公布的當年經濟適用住房指導價格3倍以上的部分，由賣方按30%繳納所得收益。超過面積標準部分的淨收益，全額繳納所得收益。
2、出售已購經濟適用住房，出售收益全部歸賣方所有。
（一）應繳納的稅款
1、營業稅、土地增值稅
個人購買公有住房和經濟適用住房居住滿一年的，上市出售免徵營業稅；購買居住不足一年的，出售時營業稅按銷售價減去原價後的差額計征。出售已購公有住房和經濟適用住房暫免徵收土地增值稅。
2、契稅
按房屋成交價的1．5%計征，由買方繳納。已購公有住房和經濟適用住房出售後，在2000年底前購進1998年6月30日以前建成尚未售出的積壓空置商品住房的，免徵契稅。
3、印花稅
按房屋成交價或房屋產權證所載金額的萬分之五計征，由買方交納。
4、個人所得稅
應納稅所得額為個人出售已購公有住房和經濟適用住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用後的餘額。
為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房並擬在現住房出售後一年內市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：
（1）個人出售已購公有住房和經濟適用住房所應繳納的個人所得稅款，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據”，並納入專戶存儲。
（2）個人出售已購公有住房和經濟適用住房後一年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大於或等於原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金，購房金額小於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，餘額作為個人所得稅繳入國庫。
（3）個人出售已購住房後一年內未能重新購房的，所繳納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。
（4）個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房契約和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經主管稅務機關審核確認後，方可辦理納稅保證金退還手續。
（5）跨行政區域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地稅務機關申請退還納稅保證金。
（6）對個人出售自用五年（含）以上的已購公有住房繼續免徵個人所得稅。
為了確保出售已購公有住房和經濟適用住房各項稅收政策得到全面、正確的實施，房產交易管理機構應與稅務機關加強協作、配合。主管稅務機關可以委託房產交易管理機構代收代征出售已購公有住房和經濟適用住房的各項稅款及辦理有關業務。
（二）土地出讓金或相當於土地出讓金的價款
由賣方按所購買的公有住房和經濟適用住房坐落位置標定地價的10%繳納。沒有標定地價資料的，為便於操作，由賣方暫按住房成交價的2%繳納。
土地出讓金或相當於土地出讓金的價款應當設立財政專戶儲存。
（三）應繳納的費用
按照有關規定執行。
（四）收益分配
1、出售已購公有住房，賣方除按規定繳納有關稅費外，其收益按超額累進比例繳納。
每平方米成交價低於市政府公布的當年經濟適用住房指導價格1．5倍（含1．5倍）的部分不繳納所得收益；高於市政府公布的當年經濟適用住房指導價格1．5倍，但低於其3倍（含3倍）的部分由賣方按10%繳納所得收益；高於市政府公布的當年經濟適用住房指導價格3倍以上的部分，由賣方按30%繳納所得收益。超過面積標準部分的淨收益，全額繳納所得收益。
2、出售已購經濟適用住房，出售收益全部歸賣方所有。
第十四條土地出讓金和所得收益的上交辦法，按下列規定執行：
（一）土地出讓金按規定全額上交財政；相當於土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房原產權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業單位的，50%上交財政，50%返還事業單位；屬企業的，全額返還企業。
（二）上交財政的相當於土地出讓金的價款和所得收益，按已購公有住房原產權單位的財務隸屬關係和財政體制分別上交中央財政和地方財政，專項用於住房補貼；返還給企業和事業單位的相當於土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業和事業單位住房基金管理，專項用於住房補貼。
（一）土地出讓金按規定全額上交財政；相當於土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房原產權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業單位的，50%上交財政，50%返還事業單位；屬企業的，全額返還企業。
（二）上交財政的相當於土地出讓金的價款和所得收益，按已購公有住房原產權單位的財務隸屬關係和財政體制分別上交中央財政和地方財政，專項用於住房補貼；返還給企業和事業單位的相當於土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業和事業單位住房基金管理，專項用於住房補貼。
第四章 買賣程式
第十五條已購公有住房和經濟適用住房上市出售實行申請審批制度，按以下程式辦理有關手續：
（一）賣方向銀川市房改辦提交按規定填寫的下列材料：
1、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表》；
2、《房屋所有權證》；
3、夫婦雙方的身份證、戶籍證明或其他有效身份證件；
4、同住成年人同意上市出售的書面意見。
（二）銀川市房改辦自接到申請之日起七日內作出是否準許上市的書面意見，簽發《已購公有住房上市出售準入通知書》。買賣雙方接到通知後，到銀川市房地產交易管理機構簽訂《房地產買賣契約》，辦理有關交易手續。
（三）買方持交易過戶憑證向銀川市房屋產權監理所申領《房屋所有權證》，並憑《房屋所有權證》到銀川市土地管理部門辦理土地權屬變更手續，領取《國有土地使用證》。
（一）賣方向銀川市房改辦提交按規定填寫的下列材料：
1、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表》；
2、《房屋所有權證》；
3、夫婦雙方的身份證、戶籍證明或其他有效身份證件；
4、同住成年人同意上市出售的書面意見。
（二）銀川市房改辦自接到申請之日起七日內作出是否準許上市的書面意見，簽發《已購公有住房上市出售準入通知書》。買賣雙方接到通知後，到銀川市房地產交易管理機構簽訂《房地產買賣契約》，辦理有關交易手續。
（三）買方持交易過戶憑證向銀川市房屋產權監理所申領《房屋所有權證》，並憑《房屋所有權證》到銀川市土地管理部門辦理土地權屬變更手續，領取《國有土地使用證》。
第十六條已購公有住房和經濟適用住房交換、贈與的，經住房產權人申請，銀川市房改辦核准，按有關規定履行手續。
第十七條已購公有住房和經濟適用住房上市出售後，其共用部位，共用設施的維修管理責任以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與維修管理責任單位辦理戶名變更手續，賣方個人原繳納的維修基金或所剩金額不予退還，隨房屋產權同時過戶。
第五章 罰則
第十八條違反本辦法規定，將違反房改政策購買的公有住房或不準上市房屋出售的，由市房產管理局沒收非法所得，並處以10000元以上30000元以下的罰款。
第十九條違反本辦法規定，弄虛作假、私下交易、偷逃稅收的，由稅務機關追究其法律責任。
第二十條違反本辦法規定，將已購公有住房上市出售後，又以非法手段購買政府提供優惠政策建設的房屋的家庭，由市房產管理局責令按市場價補足房價款，並處以10000元以上30000元以下罰款。
第二十一條當事人對處罰決定不服的，可以依法向市人民政府申請複議或向人民法院提起訴訟。
第二十二條房產行政主管部門和交易管理機構工作人員玩忽職守、濫用職權、營私舞弊、貪污受賄的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分。情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第二十三條本辦法經自治區房改領導小組批准後施行。
第二十四條本辦法由銀川市房改辦公室負責解釋。
第二十五條本辦法自發布之日起施行。
