《瓊海市城鎮規劃區個人建房規劃管理暫行辦法》是瓊海市人民政府於2022年1月19日印發的辦法。
基本介紹
- 中文名：瓊海市城鎮規劃區個人建房規劃管理暫行辦法
- 頒布時間：2022年1月19日
- 實施時間：2022年1月19日
- 發布單位：瓊海市人民政府
印發通知,辦法全文,內容解讀,
印發通知
瓊海市人民政府關於印發瓊海市城鎮規劃區個人建房規劃管理暫行辦法的通知
各鎮人民政府，彬村山華僑經濟區管委會，市政府各工作部門，各企、事業單位：
《瓊海市城鎮規劃區個人建房規劃管理暫行辦法》已經十五屆市政府第160次常務會議於2021年12月29日修訂通過，現印發給你們，請遵照執行。
瓊海市人民政府
2022年1月19日
（此件主動公開）
辦法全文
瓊海市城鎮規劃區個人建房規劃管理暫行辦法
第一條 為了更加高效的利用土地，打造良好的城市風貌，以及加強本市城鎮規劃區內個人建房管理，規範個人建房行為，確保瓊海市總體規劃（空間類2015-2030）的實施，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《海南省城鄉規劃條例》等方面的法律、法規相關規定，結合本市實際情況制定本辦法。
第二條 個人建房指個人在依法取得國有土地使用權及集體土地使用權的用地上新建、改建、擴建房屋的行為。
第三條 個人建房用地指個人依法取得國有土地使用權及集體土地使用權的建設用地。
第四條 城市規劃區指《瓊海市總體規劃（空間類2015-2030）》中確定的嘉積城區、官塘溫泉旅遊度假區和博鰲濱海旅遊區；鎮規劃區指城市規劃區外，各鎮總體規劃中確定的鎮區範圍；城鎮規劃區是城市規劃區和鎮規劃區的總稱。
第五條 個人取得的國有建設用地面積大於或者等於2000平方米的，按控制性詳細規劃指標實施規劃管理。
第六條 城鎮規劃區內個人建房行為必須按照本規定實施，依法辦理規劃和建設等審批手續，未涉及到的內容按國家有關法律、法規的規定實施管理。
第七條 鼓勵個人建房採取“整合用地、統一規劃、聯合建設”或“聯體設計、聯體報建、聯體施工、統一驗收”的模式。
第八條 個人建房用地必須符合瓊海市總體規劃（空間類2015-2030）的要求。
第九條 市自然資源和規劃部門可根據需要編制轄區內的個人建房規劃設計導則和個人建房地段環境風貌整治規劃，用以指導個人建房行為、管控城鎮風貌。
第十條 城鎮規劃區內所有個人建房項目必須委託具有相應資質的設計單位進行建築方案設計。
第十一條 建築面寬
（一）城市市政規劃道路大於25米時，兩側個人建房臨街面面寬如未達到20米要求的，建築層數不應超4層。
（二）城市市政規劃道路大於25米時，兩側個人建房臨街面面寬如未達到20米要求，但相鄰地塊已有建房的，且現狀建房風貌符合城鎮風貌規劃管理要求的，若後提出申請的個人建房主動與之相協調，則已建建築面寬可計入申請人個人建房面寬，並且建築層數應與相鄰建築層數一致，但層數必須符合本辦法第十五條第一款規定要求。
第十二條 個人建房不得超過土地使用權範圍，土地使用權邊界不規則或者壓占城鎮道路規劃紅線、消防通道的，經市自然資源和規劃部門批准，可以適當調整原土地使用權邊界，但不得擴大原土地使用面積。
第十三條 建築退線
（一）建築控制線原則按已依法批准的控制性詳細規劃圖則內容要求退線。
（二）相鄰地塊已有建房的個人建房後退道路紅線應當與兩側毗鄰個人建房已建成建築中退線距離較多者保持一致。
（三）建築物及附屬設施的建造不得超出個人建房用地範圍界線，同時不得占用規劃道路紅線內的用地，但規劃道路實際已建成且兩側相鄰地塊已建的情況除外。
（四）個人建房退線還須符合歷史文化街區、歷史建築保護控制紫線、綠地範圍控制綠線、城鎮地表水體保護控制藍線和城鎮基礎設施用地控制黃線的相關要求。
（五）原已批准的總平面圖及有關檔案中已明確退線要求的，按原批准的實施。
第十四條 個人建房底層高度不得大於或等於4.9米，底層以上層高不得超過3.5米；屋頂採用上人平屋式的，女兒牆的高度不得低於1.2米；屋頂採用不上人平屋式的，女兒牆的高度不得低於0.6米；屋頂採用坡屋面形式的，坡屋頂高度不得超過頂層高度的三分之二。
第十五條 建築層數
（一）位於城市規劃區內的個人建房須滿足下表規定：
規定表
（二）位於鎮規劃區、各農場及彬村山華僑經濟區城鎮建設用地範圍內新建、改建、擴建的個人建房道路紅線寬度參照本條第一款規定，但建築總層數不得超過5層，建築的立面應按照“一域一特色，一城（鎮）一風貌”的原則，結合本市歷史文脈及人文環境特點，統籌協調建築布局、風格、體量、尺度、色彩。
（三）位於嘉積城區主幹道交叉口處、重要路段的，在確保其消防設計符合國家現行標準規範的前提下，建築高度可不受本條第一款約束，但項目設計方案須提交市城鄉規劃委員會審定。
第十六條 相鄰關係
（一）個人建房不得妨礙交通、影響消防安全；建築施工不得對相鄰房屋的主體結構和安全造成損壞及影響。
（二）位於文物保護單位的建設控制範圍內個人建房，還應當符合文物保護法律、法規的規定。
第十七條 建築形式
（一）個人建房為懸挑、騎樓的，建築物垂直投影不得超出用地邊界、不得壓占城市市政道路紅線、不得影響交通及消防安全。
（二）位於城鎮已建成區，懸挑、騎樓等突出部分宜與相鄰建築形式、風格等保持一致。
（三）建築物的立面和整體設計風格在符合城鎮景觀風貌要求的同時，對窗、陽台、空調室外機位構件等外露部分須重點美化；臨街面不得修建露天樓梯、爐灶、煙囪、污水池、家禽舍籠等影響城鎮風貌的設施。
第十八條 規劃條件的取得
個人建房用地面積超2000平方米的國有土地使用權出讓契約中未包含規劃條件的按本方法第五條第一款執行，規劃條件依照控制性詳細規劃中確定的規劃指標。
第十九條 審批程式
（一）在城市規劃區及鎮規劃區內建設的，個人建房戶持使用土地有關證明檔案、建設工程設計方案等材料，向市行政審批部門申請辦理建設工程規劃許可證；
（二）對符合本辦法要求的工程設計方案，市行政審批部門核發建設工程規劃許可證前，應依法將審定的建設工程設計方案予以公示。建設單位應當在取得建設工程規劃許可證後一年內取得建築工程施工許可證；建設工程規劃許可需要延期的，應當在期限屆滿前3個月內向市行政審批部門提出申請，經批准可以延期一次，最長期限不得超過一年。未獲得延期批准或者在規定的期限內未取得建築工程施工許可證的，建設工程規劃許可證失效。
（三）建設工程竣工後，個人建房戶應當持建設工程竣工測繪報告等材料，向建設工程規劃許可證發放機關申請辦理規劃核實手續；經驗收符合建設工程規劃許可要求的，許可發放機關應當出具建設工程規劃驗收證明。
未經核實或者經核實不符合建設工程規劃許可證要求的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收。
第二十條 項目設計方案公示
（一）個人建房申請通過市行政審批部門初審後，建房申請人須配合市行政審批部門，將建房圖紙設計方案（若有修建性詳細規劃的，還應包括修建性詳細規劃方案）在申請個人建房用地原址的醒目位置進行現場公示；同時市行政審批部門應在市政府相關入口網站進行網上公示；公示期不得少於10日。
（二）公示期間市行政審批部門收到任何單位或個人向行政審批部門提出異議的，在公示結束後統一審核其真實性，確有違反相關規定的情況須書面告知建房人，責令其調整項目設計方案後重新公示；如市行政審批部門認為需要聽證的應當舉行聽證會，且聽證後不再重新將設計方案進行公示，市行政審批部門應當根據聽證筆錄，作出行政許可決定。
第二十一條 個人建房違反規劃、土地、施工等管理規定的，由市行政執法部門按照有關法律、法規、規章的規定予以處理。
第二十二條 風貌管控
（一）應重視歷史文化保護、彰顯本土文化特色，建築設計風格應當注重傳承中華民族傳統造型和文化元素，體現我市自然地理特徵和歷史文化、民族文化特色，不得建設貪大、媚洋、求怪的建築。
（二）應加強自然生態、歷史人文、景觀敏感等重點地段建築風貌管理，加強歷史文化遺存、景觀風貌保護，嚴格管控新建建築，原則上不拆除歷史建築、不拆除傳統民居、不破壞地形地貌、不砍老樹。
第二十三條 臨時建築
（一）臨時建築指單位或個人因生產、生活的需要而臨時搭建、臨時使用並限期拆除的結構簡易的建築物、構築物及其他設施。
（二）在我市總體規劃確定的建設用地內，單位或者個人在已取得建設用地使用權的土地上進行臨時建設的，應當向市行政審批部門提出申請，經市行政審批部門審查批准，取得《臨時建設工程規劃許可證》後，方可按照批准的要求進行建設。
（三）臨時建設工程應當符合以下規定：
1.臨時建築總建築高度不得超過10米；
2.臨時建築的單體面積不得超出1500平方米；
3.臨時建築不得採用現澆鋼筋混凝土等永久性結構形式。
（四）有下列情形之一的，不得批准臨時建設：
1.壓占道路紅線、河道藍線或者機場、鐵路、公路建設控制範圍內土地的；
2.占用綠地、廣場、公共停車場（庫）、文物保護範圍或者其他公共活動場地的；
3.占用高壓電廊、壓占地下管線或者影響近期管線敷設的；
4.影響交通安全、市容市貌和公共安全的；
5.占用耕地和基本農田的；
6.在地質災害危險區內的。
（五）臨時建設使用期限不得超過兩年。確需延期使用的，應當在使用期限屆滿前3個月內，向市行政審批部門申請辦理延期手續，經市行政審批部門批准可以延期1次，最長期限不得超過1年，臨時建築使用期限屆滿的須自行拆除。
（六）任何單位或個人不得擅自改變《臨時建設工程規劃許可證》的用途，不得以其作為房地產確權的依據。
（七）臨時建設使用期限未屆滿，因我市城市、鎮及特定地區規劃的實施或重點工程建設需要拆除的，應依法予以補償後拆除。臨時建築在批准使用期限屆滿後，使用人應自行拆除；逾期不拆除的，由市政府或者責成有關部門拆除，拆除費用由臨時建築的建設單位或個人承擔。
第二十四條 位於城鎮規劃區內征地留用地的建設參照本辦法執行。
第二十五條 本規定生效日前已經規劃審批通過的個人項目按原報批的內容實施規劃管理。
第二十六條 本規定中未明確的內容須依據國家及省有關規定實施管理。
第二十七條 本規定具體套用中的問題由市自然資源和規劃部門負責解釋。
第二十八條 本規定自公布之日起施行，有效期5年。《瓊海市人民政府關於印發瓊海市城鎮規劃區個人建房規劃管理暫行辦法的通知》（海府﹝2013﹞59號）同時作廢。
內容解讀
關於《瓊海市城鎮規劃區個人建房規劃管理暫行辦法》解讀
一、《辦法》出台的背景
瓊海市人民政府2013年8月7日頒布實施《瓊海市城鎮規劃區個人建房規劃管理暫行辦法的通知》（海府﹝2013﹞59號）。目前暫行辦法印發至今已有八年，現瓊海市審批部門仍參照海府﹝2013﹞59號暫行辦法實施規劃報建管理。為了更加高效的利用土地，打造良好的城市風貌，以及加強本市城鎮規劃區內個人建房管理，確保瓊海市總體規劃（空間類2015-2030）的實施，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《海南省城鄉規劃條例》等方面的法律、法規相關規定，結合本市實際情況修訂。
二、《辦法》的主要內容
（一）明確了城市規劃區指《瓊海市總體規劃（空間類2015-2030）》中確定的嘉積城區、官塘溫泉旅遊度假區和博鰲濱海旅遊區；鎮規劃區指城市規劃區外，各鎮總體規劃中確定的鎮區範圍；城鎮規劃區是城市規劃區和鎮規劃區的總稱。
（二）明確個人取得的國有建設用地面積大於或者等於2000平方米的，按控制性詳細規劃指標實施規劃管理。
（三）明確了建築層數，道路紅線不屬控規規劃道路的，以兩側已建成建築滴水線之間的距離計為道路紅線寬度。
（四）明確了位於鎮規劃區、各農場及彬村山華僑經濟區用地範圍內新建、改建、擴建的個人建房最高不得超過5層，且建築外立面按照“一域一特色，一城（鎮）一風貌”建設。
（五）明確了在瓊海市總體規劃確定的建設用地內，個人在已取得建設用地使用權的土地上進行臨時建設。
