梅州市人民政府於2022年5月19日印發梅江區集體土地上房屋徵收與補償實施辦法，本辦法自2022年6月24日起施行。
基本介紹
- 中文名：梅江區集體土地上房屋徵收與補償實施辦法
- 頒布時間：2022年5月19日
- 實施時間：2022年6月24日
- 發布單位：梅州市人民政府
全文,政策解讀,
全文
第一條 為了規範集體土地上房屋徵收補償行為，維護被徵收人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》等的規定，結合梅江區實際，制定本辦法。
第二條 在梅江區行政區域範圍內徵收集體土地實施房屋補償的，適用本辦法。國家和省對集體土地上房屋徵收補償另有規定的，從其規定。
第三條 房屋徵收補償由梅江區人民政府組織實施。梅江區人民政府確定的房屋徵收部門、徵收實施單位負責具體實施。
第四條 房屋徵收補償遵循依法依規、決策民主、程式正當、公平合理、結果公開的原則。
第五條 徵收住宅房屋應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意願，給予公平、合理的補償。在《梅州市城市總體規劃（2015—2030年）》確定的城市規劃區內，徵收住宅房屋原則上不再安排宅基地建房，主要採取提供用於產權調換的房屋（安置房，下同）或者貨幣補償的方式給予補償；在《梅州市城市總體規劃（2015—2030年）》確定的城市規劃區外，徵收住宅房屋可採取提供用於產權調換的房屋、貨幣補償或重新安排宅基地建房等方式給予補償。重新安排宅基地建房的，應當符合相關規劃要求和“一戶一宅”等規定。
徵收非住宅房屋及其他建（構）築物實行貨幣補償。
第六條 被徵收房屋價值（包括房屋建築物及其所占用的土地使用權價值），由依法確定的房地產價格評估機構評估確定。被徵收房屋的評估時點為各項目征地補償安置方案公告之日。
（一）住宅房屋補償：
⒈被徵收人選擇貨幣補償的，按房地產評估價值進行補償。
⒉被徵收人選擇房屋產權調換的，由房屋徵收部門與被徵收人計算出被徵收房屋價值、產權調換房屋價值，結清差價。被徵收人應按照“面積相近”的原則選擇產權調換房屋，產權調換房屋的建築面積原則上不超過被徵收房屋建築面積的120%。具體如下：
（1）被徵收人選定的產權調換房屋建築面積在被徵收房屋建築面積的120%內的，按政府用於產權調換房屋的安置價格進行結算；超出120%以外的面積，按各項目征地補償安置方案公告之日政府用於產權調換房屋的市場評估單價進行結算。
（2）被徵收人選定產權調換房屋的順序，按被徵收人簽訂房屋徵收產權調換補償安置協定書的時間先後確定。被徵收人無正當理由，在房屋徵收部門規定的期限內未選定產權調換房屋的，視為被徵收人放棄房屋產權調換的補償方式，不再享有本辦法規定的一次性購房獎勵、二次搬遷補助費和物業服務費獎勵。
（3）產權調換房屋的不動產權證由房屋徵收部門統一辦理，辦證所需稅費等費用按規定繳納。產權調換房屋的建築面積以不動產權證登記的面積為準。
⒊被徵收人利用自有住宅房屋從事生產經營活動並在各項目發布徵收土地預公告之日前已辦理營業執照的，按以下方式補償：
（1）城市道路邊的住宅房屋用於生產經營的部分，房屋價值按經營性用房房地產市場評估價的60%進行評估。住宅房屋用於生產經營部分的補償總額（即房屋價值補償加上獎勵金額）低於本辦法有關住宅房屋計算補償總額的，按照住宅房屋的補償總額確定補償。
（2）非城市道路邊的住宅房屋用於生產經營的部分，房屋價值按照住宅房屋評估價值上浮30%進行補償。
（二）非住宅房屋補償：
商業用房、廠房、倉庫、辦公用房、獨立門樓等非住宅房屋按房地產評估機構評估價值給予貨幣補償。
（三）其他補償：
⒈被徵收房屋內的電話、網路、有線電視等的遷移費，按各項目征地補償安置方案公告之日的遷移收費標準予以補償。
⒉青苗及其他附著物的補償，按梅州市梅江區集體土地青苗及地上附著物補償標準執行。未盡項目，根據評估機構的評估結果予以補償。
第七條 被徵收人選擇房屋產權調換的，房屋徵收部門對被徵收人提供臨時安置費。臨時安置費根據用於產權調換的房屋建築面積按12元/（㎡·月）的標準計算，由被徵收人自行解決住所。臨時安置費計算期限從被徵收人交付被徵收房屋之日起到房屋徵收部門通知交付產權調換的房屋後滿三個月止。臨時安置費按月支付並於當月撥付到被徵收人賬戶。
第八條 徵收房屋按下列標準給予搬遷補助費補償：
（一）住宅房屋搬遷補助費根據被徵收房屋的建築面積按10元/㎡的標準補償，或按評估機構評估的金額發放搬遷補助費。被徵收人選擇房屋產權調換的，根據用於產權調換的房屋建築面積按10元/㎡的標準發放二次搬遷補助費。
（二）非住宅房屋搬遷補助費根據被徵收房屋的建築面積按40元/㎡的標準補償，或按評估機構評估的搬遷補助費金額補償。
（三）祖屋、宗祠房屋設有祖公牌位的，另行補償搬遷補助費6萬元。
被徵收房屋依法強制執行的，不予支付搬遷補助費，已支付的，被徵收人應予退回。
第九條 被徵收房屋或其他構築物用於生產經營的，應當給予停產停業損失補償，補償金額由評估機構評估確定。
被徵收房屋由被徵收人提供給單位或個人從事生產經營活動的，被徵收人應當做好生產經營單位或個人的清退工作，及時將被徵收房屋交付給房屋徵收實施單位。
第十條 徵收房屋給予被徵收人下列獎勵：
（一）簽約、交證獎勵。被徵收人在規定時間內配合完成測量、確權登記並簽訂房屋徵收補償協定的，按被徵收房屋建築面積給予100元/㎡的簽約獎勵。被徵收人在規定時間內提交不動產權屬證明的，再給予一定金額的獎勵。具體時間節點及獎勵標準以各項目征地補償安置方案規定為準。
（二）搬遷、交付獎勵。被徵收人在規定的期限內完成搬遷、交付的，按被徵收房屋建築面積給予200—400元/㎡獎勵。具體時間節點及獎勵標準以各項目征地補償安置方案規定為準。
（三）物業服務費獎勵。住宅房屋的被徵收人選擇房屋產權調換，在規定的期限內簽訂協定、搬遷並交付的，按用於產權調換房屋的建築面積以300元/㎡的標準給予一次性物業服務費獎勵。具體時間節點以各項目征地補償安置方案規定為準。
（四）購房獎勵。住宅房屋的被徵收人選擇貨幣補償的，按被徵收房屋的建築面積給予一次性購房獎勵。具體獎勵標準以各項目征地補償安置方案規定為準。
（五）其他獎勵。非住宅房屋的被徵收人選擇貨幣補償的，按非住宅房屋評估價值的5%給予獎勵。
以上獎勵款項存入被徵收人銀行賬戶。
第十一條 安置房的建設，應當符合規劃和經濟、安全、環保、適用等要求。
第十二條 房屋在擬徵收範圍內的，被徵收人應在規定的時間內，持被徵收房屋的不動產權屬證明等有關材料向房屋徵收實施單位申報登記。
第十三條 被徵收房屋的用途和建築面積按下列方式予以認定：
（一）被徵收房屋的權屬、結構、用途，以不動產權屬證明記載為準。被徵收房屋有兩戶以上產權人的，其共有部分的處理按相關法律規定執行。
涉及房屋產權爭議的，依法律程式確定權屬，爭議期間不影響徵收工作進行。
徵收設有抵押權的房屋，抵押權的實現依照國家有關法律執行。
（二）徵收範圍內未經登記的建築物，或權屬登記記載事項不明確或者與現狀不符的建築，由房屋徵收實施單位牽頭組織相關部門進行調查登記、認定和處理。
（三）被徵收房屋建築面積，以不動產權證記載的合法建築面積或徵收實施單位組織相關部門調查認定並公示後的建築面積為據，依本辦法補償。
被徵收房屋建築面積的測量按《房產測量規範》（GB/T17986—2000）執行。
（四）對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築應當給予補償，對認定為違法建築以及超過批准期限的臨時建築不予補償。未超過批准期限的臨時建築，按評估價值給予補償。
（五）房屋徵收實施單位對被徵收房屋的權屬、結構、用途、建築面積以及分戶補償情況等進行公示。
第十四條 房地產價格評估機構由具體項目的被徵收人在規定時間內協商選定；協商不成的，由房屋徵收部門組織被徵收人按照少數服從多數原則投票決定，或採取搖號、抽籤等方式隨機確定。同一徵收項目的房屋徵收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。
第十五條 對符合規定標準的住房困難的被徵收人，按規定給予住房保障。
第十六條 被徵收人對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可自收到評估報告之日起10個自然日內，向房屋價格評估機構申請覆核評估。對覆核結果仍有異議的，可以在自收到覆核結果之日起10個自然日內，向梅州市房地產估價專家委員會申請鑑定。
第十七條 被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。
第十八條 本辦法自2022年6月24日起施行，有效期3年。
政策解讀
一、制定背景
為了規範集體土地上房屋徵收補償行為，維護被徵收人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規的規定，結合梅江區實際，制定《梅江區集體土地上房屋徵收與補償實施辦法》。
為更好地銜接政策，保持政策的延續性，《實施辦法》的補償標準參照《梅江區房屋徵收與補償實施辦法的通知》（梅區府〔2019〕5號）、《梅州市（長沙）城鎮建設用地項目房屋徵收與補償實施方案》（梅市府征〔2020〕8號）、《梅州市梅江區三角鎮城鎮建設用地項目房屋徵收與補償實施方案》（梅市府征〔2020〕10號）和（梅市府征〔2020〕11號）的相關標準，該《實施辦法》的補償內容與上述補償方案基本一致，沒有新增補償項目和金額。
二、制定依據
主要根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、廣東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法、《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》（法釋〔2011〕20號）等有關法律、法規和檔案進行制訂。
三、主要內容
（一）關於房屋徵收部門和實施單位。
《實施辦法》明確了梅江區集體土地上房屋徵收補償由梅江區人民政府組織實施，梅江區人民政府確定房屋徵收部門、徵收實施單位負責具體的徵收工作。
（二）關於徵收補償方式。
《實施辦法》明確了在城市規劃區內，主要採取政府提供用於產權調換的房屋（即安置房）或者貨幣補償的方式；在城市規劃區外，徵收住宅房屋可採取房屋產權調換、貨幣補償或重新安排宅基地建房等方式；徵收非住宅房屋及其他建（構）築物實行貨幣補償的方式。
（三）關於徵收補償。
1、被徵收房屋的價值和評估時點：由依法確定的房地產價格評估機構評估確定。評估時點為各項目征地補償安置方案公告之日。
2、評估機構的確定：由被徵收人在規定時間內協商選定；協商不成的，由房屋徵收部門組織被徵收人按照少數服從多數原則投票決定，或採取搖號、抽籤等方式隨機確定。
3、住宅房屋的補償：選擇貨幣補償的，按房地產評估價值進行補償。選擇房屋產權調換的，由房屋徵收部門與被徵收人計算出被徵收房屋價值、產權調換房屋價值，結清差價。
4、非住宅房屋補償：商業用房、廠房、倉庫、辦公用房、獨立門樓等非住宅房屋按房地產評估機構評估價值給予貨幣補償。
5、其他補償：電話、網路、有線電視等的遷移費，按各項目征地補償安置方案公告之日的遷移收費標準予以補償；青苗及其他附著物的補償，按梅州市梅江區集體土地青苗及地上附著物補償標準執行。
（四）關於住宅房屋臨時安置費。
臨時安置費根據被徵收人用於產權調換的房屋建築面積按12元/（㎡·月）的標準計算，由被徵收人自行解決住所。
（五）關於搬遷補助費。
1、住宅房屋搬遷補助費：選擇貨幣補償的，根據被徵收房屋的建築面積按10元/㎡的標準補償，或按評估機構評估的金額發放搬遷補助費；選擇房屋產權調換的，根據用於產權調換的房屋建築面積按10元/㎡的標準發放二次搬遷補助費。
2、非住宅房屋搬遷補助費：根據被徵收房屋的建築面積按40元/㎡的標準補償，或按評估機構評估的搬遷補助費金額補償。
3、祖屋、宗祠房屋設有祖公牌位的，另行補償搬遷補助費6萬元。
（六）關於停產停業損失補償。
被徵收房屋或其他構築物用於生產經營的，應當給予停產停業損失補償，補償金額由評估機構評估確定。
（七）關於獎勵類別。
1、測量、確權登記獎勵：被徵收人在規定時間內配合完成測量、確權登記並簽訂房屋徵收補償協定的，按被徵收房屋建築面積給予100元/㎡的簽約獎勵。
2、搬遷、交付獎勵：被徵收人在規定的期限內完成搬遷、交付的，按被徵收房屋建築面積給予200~400元/㎡獎勵。
3、物業服務費獎勵：住宅房屋的被徵收人選擇房屋產權調換，在規定的期限內簽訂協定、搬遷並交付的，按用於產權調換房屋的建築面積以300元/㎡的標準給予一次性物業服務費獎勵。
4、購房獎勵：住宅房屋的被徵收人選擇貨幣補償的，按被徵收房屋建築面積給予一次性購房獎勵。
5、其他獎勵：非住宅房屋的被徵收人選擇貨幣補償的，按非住宅房屋評估價值的5%給予獎勵。
（八）關於安置房的建設。安置房的建設應當符合規劃和經濟、安全、環保、適用等要求。
