《蘇州市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》是2011年蘇州市人民政府發布的通知。
基本介紹
- 中文名：蘇州市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法義項名：
- 發布單位：蘇州市人民政府
第一章 總則
第一條 為切實維護公共利益，規範我市國有土地上房屋徵收與補償活動，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，順利開展我市公共利益建設項目的房屋徵收工作，根據國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下簡稱《條例》），結合我市實際情況，制定本辦法。
第二條 蘇州市人民政府負責全市國有土地上的房屋徵收與補償工作。
縣級市人民政府，吳中區、相城區人民政府，蘇州工業園區、蘇州高新區管委會負責各自行政區域內國有土地上的房屋徵收與補償工作。
第三條 蘇州市住房和城鄉建設局為蘇州市國有土地上的房屋徵收部門（以下簡稱房屋徵收部門），組織實施蘇州城區的房屋徵收與補償工作，並對全市國有土地上房屋徵收與補償工作實施監督管理。
各縣級市人民政府，吳中區、相城區人民政府，蘇州工業園區、蘇州高新區管委會確定的房屋徵收部門組織實施各自行政區域內的房屋徵收與補償工作。
第四條 房屋徵收部門可以委託屬地政府及相關單位作為房屋徵收實施單位，承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收實施單位不得以承包方式承接房屋徵收任務，不得以營利為目的。
房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。
第五條 市、縣級人民政府有關部門應當根據《條例》規定和政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋徵收與補償工作的順利進行。
第六條 任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋徵收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋徵收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。
監察機關應當加強對參與房屋徵收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。
第二章 徵收決定
第七條 房屋徵收部門應當按照國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃要求，編制房屋徵收年度計畫。保障性安居工程建設和危房集中、基礎設施落後等地段舊城區改建，應當納入政府國民經濟和社會發展年度計畫。
不符合城鄉規劃或者非因公共利益需要的建設項目，不得列入房屋徵收計畫。
第八條 符合《條例》第八條、第九條規定的公共利益建設項目，需要徵收國有土地上單位、個人房屋的，由項目建設單位向政府提出房屋徵收申請。建設項目應當具備項目批准檔案、建設用地規劃許可證（含規劃紅線圖）、土地性質證明等有關材料。
第九條 房屋徵收範圍確定後，房屋徵收部門應當書面通知國土、住建、規劃、公安、司法、工商等部門暫停辦理徵收範圍內的新建、改建、擴建房屋，改變房屋和土地性質用途，房屋析產、買賣、租賃和抵押，戶口遷入或者分戶，房產公證，工商營業執照等相關手續。暫停期限最長不得超過一年。
第十條 房屋徵收部門組織對徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況進行調查登記，收集相關證據，被徵收人應當予以配合。
調查中發現有未經登記的建築，由房屋徵收部門將相關調查材料移送規劃部門，規劃部門應當及時作出認定和處理。
調查結束後，房屋徵收部門應當將調查結果在徵收範圍內以公告形式公布。
第十一條 房屋徵收部門在組織調查的同時，應當委託兩家或者兩家以上具有房地產評估資質的評估機構對徵收範圍內的房屋進行採樣評估，取得徵收範圍內被徵收房屋相類似房地產市場價格和修正係數的數據，同時測算徵收成本。
第十二條 房屋徵收部門擬定的徵收補償方案應上報政府。補償方案應當包括以下內容：
（1）補償方式和補償方式選擇權；
（2）住宅、非住宅認定標準和面積認定標準；
（3）計戶規則；
（4）住宅、非住宅類似房地產市場價格的評估基數；
（5）各類補償、補助、獎勵的標準；
（6）安置房的數量、地點、套型面積和結算基本價格，安置房購買標準；
（7）擬定的簽約期限和提前搬遷獎勵期限；
（8）需要規定的其他內容。
市、縣級人民政府應當組織有關部門對擬定的徵收補償方案進行論證，並在政府網站和徵收範圍內公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。
第十三條 市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況在政府網站和徵收範圍內及時公布。
因舊城區改建需徵收房屋，半數以上被徵收人認為徵收補償方案不符合房屋徵收條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
第十四條 徵收項目社會穩定風險評估工作由房屋徵收部門和徵收項目所在地人民政府共同負責實施。社會穩定風險評估應當按照市委辦公室、市政府辦公室《關於轉發<全市社會穩定風險評估工作實施意見>的通知》的內容進行，並形成房屋徵收社會穩定風險評估報告。
第十五條 房屋徵收補償費用應當設立徵收專戶，建立健全徵收補償資金使用審批程式，做到徵收補償費用足額到位、專戶存儲、專款專用，保證房屋徵收工作的順利進行。
監察部門、審計部門應當對徵收補償費用使用情況進行監督和審計。
第十六條 市、縣級人民政府應當以書面形式作出房屋徵收決定並及時公告。公告應當載明實施的項目名稱、確切的徵收範圍、徵收補償方案、啟征日期、現場接待地點和聯繫方式、監督舉報電話和行政複議、行政訴訟權利等事項。
徵收涉及被徵收人500戶（含500戶）以上的，應當經政府常務會議討論決定。
房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。
第三章 徵收評估
第十七條 對從事徵收房屋的房地產價格評估機構實行信用管理制度。房屋徵收部門應當根據房地產價格評估機構的資質等級、從業經歷、評估技術水平、社會信譽等情況，每年度公布名錄。
第十八條 房地產價格評估機構由被徵收人在房屋徵收部門公布的名錄中協商選定。具體由房屋徵收部門在徵收範圍內公布評估機構名錄，公布後5日內在徵收現場登記被徵收人的選擇意見，半數以上被徵收人共同選擇一家房地產價格評估機構的，視為協商選擇成功，由房屋徵收部門與其簽訂委託評估契約後進行評估作業。如協商選定不成的，由房屋徵收部門在公布的名錄中適當選取5個具有相應資質的房地產價格評估機構，公開抽籤確定。房屋徵收部門應當在抽籤前5日內在徵收範圍內公告抽籤時間和地點。抽籤過程與結果應當由公證機關現場公證。
房屋徵收部門應當將受委託的房地產價格評估機構資質證書、營業執照、註冊房地產估價師本人簽名的資格證書在徵收範圍內現場公示。
第十九條 同一徵收範圍內的房屋徵收評估工作，原則上由一家房地產評估機構承擔。
如由兩家或者兩家以上房地產價格評估機構承擔同一房屋徵收評估項目的，應當就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取等進行溝通協商，執行統一標準。
第二十條 被徵收房屋價值根據評估對象和當地房地產市場狀況，應當優先採用市場法。不宜採用市場法的，可採用其他方法評估。
被徵收房屋及其合法占用的土地使用權的價值應當一併評估。
被徵收房屋室內裝飾裝修的價值和其他不動產的價值應當與被徵收房屋主體的價值分別評估。
第二十一條 房地產價格評估機構應當按照委託契約約定的時間和要求，到被徵收房屋現場逐戶進行實地查勘評估，核對評估對象狀況，做好實地查勘記錄，拍攝反映被徵收房屋外觀和內部狀況的影像資料，並妥善保管。
被徵收房屋實地查勘記錄，應當由被徵收人、房屋徵收部門或者受委託的房屋徵收實施單位有關人員和實地查勘的註冊房地產估價師等共同簽字認可。
因被徵收人原因不能對被徵收房屋進行入室實地查勘、拍攝影像資料或者被徵收人不同意在實地查勘記錄上籤字的，應當由無利害關係的第三人見證，並在評估報告中作出說明。
第二十二條 房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果向被徵收人公示7日，公示期間應當安排負責房屋徵收評估項目的註冊房地產估價師進行現場說明解釋。對被徵收人反映的確屬錯估和遺漏的部分，註冊房地產估價師應當現場予以記錄，並報房地產價格評估機構進行修改、完善。
房地產價格評估機構在分戶初步評估結果公示期滿並修正後，應當向房屋徵收部門提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋徵收部門應當及時向被徵收人轉交分戶評估報告。
第二十三條 被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告必須由負責房屋徵收評估項目的兩名或者兩名以上註冊房地產估價師簽字，不得以印章代替簽字，同時加蓋房地產價格評估機構公章。
第二十四條 被徵收人或者房屋徵收部門對評估報告有疑問的，房地產價格評估機構應當作出解釋說明。被徵收人或者房屋徵收部門對評估價值有異議的，自收到評估報告之日起15日內，向房地產價格評估機構書面申請覆核評估。
房地產價格評估機構自收到覆核評估申請之日起5日內給予答覆。評估價值發生變化的，應當出具覆核報告；評估價值沒有發生變化的，應當書面告知覆核申請人。
第二十五條 被徵收人或者房屋徵收部門對房地產價格評估機構的覆核結果有異議的，自收到覆核結果之日起15日內，可以向被徵收房屋所在地房地產評估專家委員會申請鑑定。
受理房屋徵收評估鑑定後，房地產評估專家委員會應當自收到鑑定申請之日起15日內，指派3人以上單數成員組成鑑定組，處理房屋徵收評估鑑定事宜，並出具書面鑑定意見。
第二十六條 被徵收房屋評估時點為房屋徵收決定公告之日。
第四章 徵收補償
第二十七條 對被徵收人給予的補償包括：
（1）被徵收房屋價值的補償；
（2）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（3）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
搬遷補償費、臨時安置補償費、停產停業損失補償等標準以及其他有關補助和獎勵標準，由市、縣級人民政府另行制定後公布。
第二十八條 被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。
徵收非公益事業房屋附屬物的，不作產權調換。
徵收租賃房屋，被徵收人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協定的，房屋徵收部門應當對被徵收人實行產權調換。
第二十九條 被徵收人選擇產權調換房屋的，房屋徵收部門應當提供產權調換房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與產權調換房屋價值的差價。
第三十條 因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，房屋徵收部門應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
第三十一條 被徵收房屋分為住宅和非住宅兩類，以房屋所有權證記載的設計用途或者建設工程規劃許可證記載的功能認定。房屋所有權證未記載的，以房屋檔案記載的用途認定。
非住宅分為商業用房和非商業用房兩類，以營業執照記載的經營範圍和經營方式認定。具體分類由房屋徵收部門另行公布。
第三十二條 住宅改作非住宅使用的，按照《江蘇省城鄉規劃條例》第五十條規定認定。
非商業用房改作商業用房使用的，應當報請規劃部門批准；涉及改變土地用途的，應當依法辦理審批手續。未經批准擅自改變的，仍按原用途認定。
不予認定住宅改作非住宅和非商業改作商業用房的，但實際有合法經營者的，對持有效營業執照的，可補償搬遷、停產停業損失等費用。租賃經營的，需提供有效租賃契約。
第三十三條 徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，應當按照住房保障有關規定優先給予住房保障，被徵收人可以不參加社會輪候。
第三十四條 實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。
被徵收房屋的合法面積認定、計戶規則，租賃房屋、落實政策房屋的補償，基本居住需求保障，安置房過渡期限等規定由房屋徵收部門另行制定。
第三十五條 被徵收人或者房屋承租人在徵收公告規定的簽約期內提前搬遷的，房屋徵收部門應當給予適當獎勵。
第三十六條 被徵收人或者房屋承租人應當在補償協定約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人或者房屋承租人支付搬遷補償費。選擇房屋產權調換的，安置房屋交付前，房屋徵收部門應當向自行過渡的被徵收人或者房屋承租人，支付臨時安置補償費。
第三十七條 安置房的規劃、建設應當徵求房屋徵收部門的意見，安置房應當符合國家質量標準和設計規範，滿足交付就能入住使用的基本功能。市土地儲備中心負責城區安置房的組織建設、計畫、供應和銷售等管理工作。具體辦法另行制定。
第三十八條 房屋徵收部門應當在房屋徵收範圍內設定固定場所，公開房源的地理位置、小區布置圖、房屋的單體平面圖及樓層的方格示意圖、安置房價格等內容，供購房人了解和自由選擇。
第三十九條 房屋徵收部門應當與被徵收人或者房屋承租人在徵收補償方案確定的簽約期限內訂立補償協定。徵收補償協定書應當統一文本格式。
補償協定訂立後，一方當事人不履行補償協定約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第四十條 房屋徵收部門與被徵收人或者房屋承租人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協定的，或者被徵收房屋所有人不明確的，由房屋徵收部門報請政府作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。
被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
補償決定報批程式，由市、縣級人民政府另行規定。
第四十一條 被徵收人或者房屋承租人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定確定的期限內又不搬遷的，由作出征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。
第四十二條 房屋徵收部門應當依法建立健全房屋徵收補償檔案制度，並將分戶補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。審計部門對房屋徵收補償費用和使用情況的審計結果應當公布。
徵收補償結束後，房屋徵收部門應當及時將徵收補償檔案移交城建檔案館。
第五章 附則
第四十三條 已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理。對在規定期限內，達不成補償安置協定的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。被拆遷人或者房屋承租人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在裁決規定的搬遷期限內又未搬遷的，由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制執行。
第四十四條 各縣級市人民政府，吳中區、相城區人民政府，蘇州工業園區、蘇州高新區管委會可以根據本辦法，結合本地實際情況，制定具體實施辦法。
第四十五條 本辦法自公布之日起施行。
市政府關於印發蘇州市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法的通知（蘇府規字〔2011〕3號）
