基本介紹
- 中文名：蘇州市國有土地使用權出讓和轉讓暫行辦法
- 發布時間：1994-03-10
- 生效時間：1994-03-10
- 所屬類別：地方法規
第一章 總則
第一條為了加強國有土地管理，合理開發、利用、經營土地，促進我市經濟發展，根據《中華人民共和國城市土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權和轉讓暫行條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於蘇州市行政轄區內的國有土地。中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可按本辦法的規定在本市取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。
第三條依照本辦法取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用於其它經濟活動，其合法權益受法律保護。
第四條土地開發、利用、經營活動，應當遵守國家法律、法規，並不得損害社會公共利益。
第五條地下資源、埋藏物和市政公用設施不屬土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押範圍。
第六條市、縣（市）土地管理部門依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關地上建築物、其他附著物的登記，由土地管理部門和房產管理部門依照有關規定辦理。
第二章 土地使用權出讓
第七條土地使用權出讓，是指市、縣（市）人民政府以土地所有者代表的身份，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓，僅當由市、縣（市）土地管理部門代表同級人民政府與受讓方簽訂出讓契約。
第八條蘇州土地管理局主管土地使用權出讓工作，縣（市）土地管理局主管本行政轄區內的土地使用權出讓工作。
第九條土地使用權出讓的地塊、用途年限和其他條件，由市、縣（市）土地管理部門會同計畫、規劃、建設、房產管理等部門共同擬定方案，報市、縣（市）人民政府批准後，由土地管理部門實施。
出讓土地，按《江蘇省實施（土地管理法）辦法》規定的征地審批許可權執行。集體所有的土地，必須由國家徵用後，方可出讓。
第十條土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅遊、娛樂、金融用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。
第十一條土地使用權出讓可以採取相應方式確定。
第十二條協定出讓，由有意受讓方持企業法人或個人身份證明及其他證明檔案，向市、縣（市）土地管理部門提出書面用地申請，並根據城市規劃和有關有行要求，提出開發建設方案。經過協商，達成初步協定，由土地管理部門（以下簡稱出讓方）與受讓方簽訂國有土地使用權出讓意向協定書，並由受讓方按出讓金總額5%支付定金（不計息）。
第十三條土地基準地價，由市縣（市）物價、土地管理、財政部門根據城鎮土地分等級統一商定，由同級人民政府定期公布。
第十四條按照國有土地使用權出讓審批許可權，經審核批准後，正式簽訂國有土地使用權出讓契約。
第十五條招標出讓，由出讓方公布出讓地塊的投標要求，並向有意受讓方提供招標檔案和有關資料。
有意受讓方應在規定期限內以書面形式參加投標，並按所設標價的5%支付保證金（不計息）。保證金隨標書投交，對未中標者的保證金予以退還。
第十六條招標出讓，由評標委員會主持開標、評標、決標意見書後，由出讓方向中標者發出中標證明書。中標書必須在於十日內持中標證明書與出讓方簽訂出讓契約，並按出讓金的10%至15%支付定金（含5%的保證金，均不計息）。
中標者在規定期限內不與出讓方簽訂出讓契約，視為放棄中標，所支付保證金不予退還，中標者因故不能在規定期限內簽訂出讓契約的，經出讓方同意可以延期，但延期申請應於期滿前十日內提出。延長期不得超過三十日。
第十七條拍賣出讓，採用公開叫價應價的競投方式進行，按“價高者得”的原則出讓土地使用權。
在拍賣前三十日內，由出讓方發布拍賣公告，確定出讓地塊和拍賣的時間，地點等事項。自公布發布之日起，有意參加競投者應當持所需證明，按拍賣公告的有關規定報名登記。
第十八條拍賣出讓時，必須由已經登記的個人或者法人代表（或者其委託代理人）憑證到場參加競投。
第十九條拍賣出讓的受讓方應當場與市、縣（市）土地管理部門簽訂出讓契約，並支付出讓金15%的定金（不計息）。
第二十條通過協定、招標、拍賣取得土地使用權的受讓方應當在簽訂土地使用權出讓契約後六十日內。支付按契約的全部土地使用權出讓金。定金可充抵相應部分的出讓金。受讓方逾期未全部支付的，出讓方有權解除出讓契約，出讓方未按契約規定提供土地使用權的，受讓方有權解除契約，出讓契約解除後，雙方各自承擔相應違約責任。
受讓方因故不能按期支付出讓金的，經出讓方同意可以延期，但延期申請應於期滿前十日內提出，延長期不得超過三十日。
出讓方因故未能按契約規定提供土地使用權的，在徵得受讓方同意後，可以延期提供，延長期不得超過三十日。
第二十一條受讓方按契約規定支付全部土地使用權出讓金後，依法辦理土地權屬登記，領取土地使用證，土地出讓年限以出讓契約載明的土地使用權起止日期為準。
第二十二條受讓方應當按照出讓契約的規定和城市規劃要求，開發、利用、經營土地。
未按出讓契約規定期限和規劃要求開發、利用、經營土地的，出讓方應當責成受讓方予以糾正，並根據情節給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。
第二十三條受讓方需要改變土地使用權出讓契約規定的土地用途，須經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章有關規定重新簽訂土地使用權出讓契約，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。
第三章 土地使用權轉讓
第二十四條土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。
土地使用權轉讓應當具備下列條件：
（一）按土地使用權出讓契約規定的期限和條件開發、利用、經營土地；
（二）持有國有土地使用證；
（三）除支付土地出讓金外，投入開發建設的資金占總投資的比例達20%以上。
土地使用權轉讓應當轉讓雙方當事人簽訂轉讓契約。
第二十五條土地使用權轉讓時，出讓契約及登記檔案中載明的權利和義務隨之轉移，轉讓契約不得違背出讓契約的規定。
土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓契約規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。
第二十六條土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物的所有權隨之轉讓，土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
土地使用權的地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓時，各房產所有人占有相應比例的土地使用權，但同一建築物占用的土地使用權整體不可分割。
第二十七條凡轉讓土地或者因轉讓地上建築物和其他附著物涉及土地使用權轉讓的，雙方當事人應當在簽訂轉讓契約之日起十五日內，到當地土地管理部門和房產管理部門辦理要權屬變更登記手續，換領國有土地使用證和房屋所有權證，並按規定繳納稅費。
第二十八條土地使用權轉讓後，需要改變土地使用權出讓契約規定的土地用途的，依照本辦法第二十三條規定辦理。
第二十九條土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣（市）人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣（市）人民政府可以採取必要的措施。
第三十條交換土地使用權及其地上建築物，其他附著物所有權，雙方價值不等的，按規定對差額部分進行結算。
第三十一條贈與土地使用權，雙方在辦理公證之日起十五日內到市、縣（市）土地管理部門和房產管理部門辦理土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權登記。
第四章 土地使用權出租
第三十二條土地使用權出租，是指土地使用者作為出租人，將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
地上建築物、其他附著物使用權出租的，土地使用權隨之出租。
未按出讓契約規定的期限和條件投資開發、利用、經營土地的，土地使用權不得出租。
第三十三條土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃契約，租賃契約不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓契約的規定。
第三十四條土地使用權及其他上建築物、其他附著物出租，由出租人在租賃契約簽訂之日起十五日內向當地市、縣（市）管理部門和房產管理部門辦理出租登記手續，未登記，租賃契約無效。
租賃契約終止時，出租人應當自租賃契約終止之日起十五日內，到原登記機關辦理註銷土地使用權和房屋出租登記手續。
第三十五條土地使用權出租，出租人獲取的租金收入應當按國家規定納稅。
第五章 土地使用權抵押
第三十六條土地使用權抵押，是指土地使用者提供土地使用權作為按期清償債務的擔保行為。
第三十七條土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。
地上建築物、其他附著物抵押時，其使用範圍內的土地使用權隨之抵押。
第三十八條土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權，可以作為金融機構的貸款抵押或者其他債務抵押。
土地使用權抵押年限，不得超過原出讓或者轉讓契約規定的有效年限。
第三十九條土地使用權抵押，憑國有土地使用證和土地使用權出讓契約設定抵押權。涉及地上建築物、其他附著物抵押時，須同時出具房屋所有權證和其他有效證明。
抵押人將已出租的土地使用權設定抵押權時，應當書面告知承租人，抵押土地的原租賃契約繼續有效。
土地使用權設定若干抵押權時，抵押人應交將設定抵押權的狀況告抵押權人。
第四十條按份共有的土地使用權抵押，以其占有份額為限，抵押人應當通知並徵得其他共有人的書面同意。
第四十一條土地使用權抵押金額可由抵押人與抵押權人協定商定，但不是超過抵押物作價現值的土地使用權作價現值由市、縣（市）土地管理部門核定，地上建築物、其他附著物作抵押時，其作價現值由房產管理部門評估核定。
第四十二條土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂土地使用抵押契約。抵押契約應當明確土地使用面積、位置和使用期限，並不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓契約的規定。
第四十三條抵押人和抵押權人應當自抵押契約簽訂之日或者契約終結之日起十五日內，持有關文書到市、縣（市）土地管理部門、房產管理部門辦理抵押登記或者註銷手續，未經登記的抵押契約無效。
抵押涉及外匯的，應當到當地外匯管理部門辦理登記和註銷手續。
第四十四條抵押人到期未能履行債務或者在抵押債務，以及抵押人在清償債務之前死亡而無繼承人或者受遺贈人的，抵押權人有權依據法律和抵押契約的規定處置抵押的土地使用權及其地上建築物、其他附著物。
土地使用權抵押，抵押權人有優先受償權。
第四十五條處置抵押的土地使用權，抵押權人可採取拍賣或者轉讓方式。拍賣抵押土地使用權由土地管理部門負責，拍賣抵押土地使用許可權內地上建築物、其他附著物所有權，由土地管理部門和房產管理部門負責。
處置抵押的土地使用權所得價款，按下列順序處理：
（一）支付處置抵押物的稅費；
（二）償還抵押債務本息及違約金；
（三）全額退還抵押人。
同一土地使用權設定若干抵押權的，其清償順序依登記先後而定、價款不足償還債務的，抵押權人有權另行追索。
第四十六條因處置抵押物而取得土地使用權的土地使用者，應當自拍賣或者轉讓成交之日起十五日內到當地市、縣（市）土地管理、房產管理部門辦理過戶登記、換領國有土地使用證和房屋所有權證。
第六章 土地使用權終止
第四十七條土地使用權因土地使用權出讓契約規定的使用年限屆滿、提前收回和土地滅失等原因而終止。
第四十八條土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其它附著物所有權由出讓方無償取得，土地使用者必須交還土地使用證，並辦理註銷登記。
第四十九條土地使用權期滿，土地使用者要求續期的，可在使用期滿前六個月內依照本辦法第二章的規定重新簽訂出讓契約，辦理相應手續。
第五十條對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，市、縣（市）人民政府根據社會公共利益的需要、可以由土地管理部門依照法律提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用、經營土地的實際情況給予相應補償。
提前收回土地使用權，由市、縣（市）土地管理部門在六個月前通知土地使用者，並與土地使用者協商補償辦法及有關事項。
第五十一條提前收回土地使用權的補償可以採取貨幣和交換土地使用權辦法。
第七章 劃撥土地使用權
第五十二條劃撥土地使用權，是指土地使用者通過各種方式無償取得的土地使用者，應當按照國家有關規定繳納稅費。
第五十三條通過劃撥方式取得的土地使用權，除本辦法第57條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。
第五十四條符合下列條件的，經市、縣（市）土地管理部門和房產管理部門批准、其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織或個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本辦法第二章規定簽訂土地使用權出讓契約、補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益支付土地使用權出讓金。
第五十五條對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用者，市、縣（市）土地管理部門應當沒收其非法所得，並根據情節處以罰款。
第五十六條以劃撥方式取得土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因停止使用土地的，市、縣（市）人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，並可依照本辦法的規定予以出讓，對劃撥土地使用權，市、縣（市）人民政府根據城鎮建設發展需要和規劃要求，可以無償收回土地使用權並可依照本辦法的規定予以出讓。
無償收回劃撥土地使用權的，對其地上建築物、其他附著物，應當給予適當補償。
第八章 附則
第五十七條依照本辦法取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。
繼承人確需改變出讓契約有關條款的，按本辦法第二十三條規定辦理。
第五十八條土地使用權出讓、轉讓、抵押、出租等活動中，下列行為或者文書應當經當地公證機關公證：
（一）招標出讓的開標行為；（二）拍賣出讓的拍賣行為；（三）轉讓、出租、抵押契約以及涉外出讓契約；（四）土地使用權繼承文書；（五）當事人認為需要公證的其他事項。
第五十九條土地使用權出讓金由市、縣（市）土地管理部門統一徵收，金額上交同級財政，主要用於城市基礎設施建設和土地開發。
第六十條外商投資從事開發經營成片土地的，其土地使用權的管理依照國務院的有關規定執行。
第六十一條蘇州市市區國有土地使用權出讓和轉讓，可根據本辦法制定實施辦法。
第六十二條本辦法自發布之日起施行。
