《柳州市新建商品房預售資金監管實施細則》是柳州市為防範房地產市場風險，維護社會穩定，落實“保交樓、保民生、保穩定”任務，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《廣西壯族自治區房地產開發企業管理辦法》等商品房預售資金監管相關規定，結合柳州市實際，制定的細則。
基本介紹
- 中文名：柳州市新建商品房預售資金監管實施細則
- 實施區域：柳州市
全文
第一章 總則
第一條 為防範房地產市場風險，維護社會穩定，落實“保交樓、保民生、保穩定”任務，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《廣西壯族自治區房地產開發企業管理辦法》等商品房預售資金監管相關規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本市市區範圍內（不含柳江區）新申請預售許可的商品房，其預售資金的收存、使用和監管工作，適用本細則。保障性住房、人才公寓等政策性住房不納入本細則管理。
各縣、柳江區可參照本細則自行制定相應的政策實施管理，並報市級主管部門備案。
第三條 本細則所稱的商品房預售資金，是指房地產開發企業將新建商品房進行預售時，由購房人按新建商品房買賣契約約定支付的定金、首付款、銀行業金融機構發放的按揭貸款和其他形式（包括但不限於一次性全額付款、分期付款、住房公積金管理中心發放的按揭貸款等）的全部購房款。
第四條 柳州市住房和城鄉建設局（以下簡稱“市住房城鄉建設局”）是柳州市商品房預售資金監管部門(以下簡稱“監管部門”)，負責全市商品房預售資金監管的組織、協調和監督。具體負責制定相關政策措施，督促檢查商品房預售資金監管實施情況，對房地產開發企業、銀行業金融機構的履責情況進行監督管理。
中國人民銀行柳州市中心支行（以下簡稱“人民銀行柳州市中心支行”）負責指導銀行業金融機構做好預售資金監管賬戶（以下簡稱“監管賬戶”）管理工作。
中國銀行保險監督管理委員會柳州監管分局（以下簡稱“柳州銀保監分局”）負責對銀行業金融機構預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。
柳州市房產交易所受市住房城鄉建設局委託，具體負責預售資金的收存、使用管理工作；負責設立“柳州市房產交易所預售資金監控賬戶”（以下簡稱“預售資金監控賬戶”），對預售資金監控管理系統進行維護、管理和使用；負責開展預售資金監管的政策宣傳、業務培訓和監督管理等工作。
監管銀行是指市住房城鄉建設局會同人民銀行柳州市中心支行、柳州銀保監分局通過公開招標方式確定，符合預售資金監管條件並與市住房城鄉建設局簽訂《柳州市新建商品房預售資金監管金融委託協定》的銀行業金融機構。負責對房地產開發項目對應的監管賬戶進行監督、管理和執行使用，配合柳州市房產交易所做好預售資金的收存、使用管理。並按照本細則開展涉及新建商品房預售資金的經營管理活動，包括且不限於開設監管賬戶、規範收存預售資金、將按揭款直接存入預售資金監控賬戶等。
第二章 預售資金監控賬戶和監管賬戶
第五條 柳州市商品房預售資金統一納入預售資金監控賬戶管理，預售商品房項目現場安裝預售資金監控賬戶專用POS機，購房者將購房款存入預售資金監控賬戶。購房人可通過市住房城鄉建設局入口網站查詢所購房屋預售資金入賬信息。
監管部門組建柳州市商品房預售資金監管平台（以下簡稱“監管平台”），該平台包括預售資金監控管理系統（以下簡稱“監控系統”）、預售資金監管系統（以下簡稱“監管系統”）、數據交換共享系統等子系統。
監控系統記錄預售資金收存及使用情況，購房款存入預售資金監控賬戶後，監控系統自動分配到對應項目監管賬戶。
監管系統記載監管賬戶資金情況，房地產開發企業申請使用預售資金在該系統辦理。
第六條 房地產開發企業在辦理商品房預售許可申請前，按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則開設監管賬戶，並與監管部門、監管銀行簽訂《新建商品房預售資金三方監管協定》（以下簡稱《三方監管協定》）。房地產開發企業預售商品房期間，應在商品房銷售現場一併公示預售資金監控賬戶信息及《三方監管協定》文本。
《三方監管協定》包括商品房基本情況、預售資金監控賬戶、監管賬戶、監管額度、預售資金收存及使用方式、權利義務、違約責任、爭議解決方式等內容。
第七條 監管額度是監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，由房地產開發企業自行申報，監管部門根據項目建設工程造價、施工契約金額、項目交付使用條件等情況綜合評估確定。
第八條 《三方監管協定》簽訂後，原則上不予辦理監管銀行、監管賬戶的變更。確需變更的，房地產開發企業與監管部門、監管銀行重新簽訂《三方監管協定》，在銷售現場公示並告知購房人。變更期間不予辦理新建商品房買賣契約網簽、預售資金收存、使用等業務。
監管賬戶被人民法院凍結的，監管銀行應及時通知監管部門。房地產開發企業、商品房建設工程款債權人、材料款債權人、租賃設備款債權人等請求以監管賬戶資金支付本項目所涉工程建設進度款、農民工工資、材料款、設備款等項目建設所需資金，或者購房人因購房契約解除申請退還購房款的，經房地產開發企業申請、監管部門審核同意後，監管銀行應當及時支付，並將付款情況及時向人民法院報告。
第九條 預售商品房完成房屋所有權首次登記的，房地產開發企業可向監管部門申請解除預售資金監管，監管部門確認通過後，房地產開發企業可與監管銀行辦理監管賬戶註銷手續。
第三章 預售資金的收存
第十條 房地產開發企業應當將購房人通過POS機等方式支付的購房款全部直接存入預售資金監控賬戶，不得以其他任何形式或賬戶違規收存預售資金。
銀行業金融機構受理購房人申請住房按揭貸款時，應審核首付款足額繳存至預售資金監控賬戶的憑證，在簽訂的房屋抵押契約中明確預售資金監控賬戶、監管賬戶信息，明確約定將住房按揭貸款直接發放至預售資金監控賬戶，並按要求辦理房屋抵押契約網簽備案。
房地產開發企業按規定在辦理新建商品房買賣契約網簽備案時，柳州市房產交易所應核驗該商品房購房款存入預售資金監控賬戶的信息。付款方式為一次性、分期、其他方式購買商品房的，每套房屋入賬金額與新建商品房買賣契約約定入賬金額相匹配時，方能辦理該套新建商品房買賣契約網簽備案；付款方式為按揭貸款購買商品房的，每套房屋入賬金額與新建商品房買賣契約約定首付金額相匹配時，並按要求辦理房屋抵押契約網簽申請，方能辦理該套新建商品房買賣契約及抵押契約網簽備案。
第十一條 監管銀行需認真做好預售資金流水審核，對不明資金進賬，要及時進行清理清退，監管賬戶只允許接收預售資金監控賬戶自動分配轉入的購房款項。存入預售資金監控賬戶的購房款項，應附對應“一房一碼”，監控系統自動分配當天完成轉入對應項目監管賬戶，對不明入賬款項當天系統原路退回。
第十二條 房地產開發企業預售新建商品房時，應當在商品房買賣契約中註明用於收存購房款的預售資金監控賬戶信息，並與購房人約定將定金及其他購房款直接存入預售資金監控賬戶。
第十三條 購房人申請辦理購房貸款的，房地產開發企業、購房人、銀行業金融機構有關按揭協定應當作出明確約定，銀行業金融機構及公積金管理中心應當將按揭貸款直接劃轉至預售資金監控賬戶。
第十四條 購房人退房的，由房地產開發企業直接申請退款，經柳州市房產交易所審核，其已收存入監管賬戶的購房款直接退付購房人。
第四章 預售資金的使用
第十五條 監管賬戶累計收存的預售資金超過監管額度的，對超出監管額度的資金，房地產開發企業可根據企業需要，通過監管系統提出使用申請，監管銀行收到系統劃轉指令即可辦理資金劃轉業務。
第十六條 監管額度內的預售資金原則上用於項目的工程建設，在確保項目交付的基礎上，可根據經濟形勢需要，經監管部門審批調整使用。監管賬戶累計收存的預售資金未達到監管額度時，因工程建設需要，房地產開發企業可以按照監管額度構成情況和資金使用優先權別申請使用監管額度內資金，應優先保障農民工工資和項目建設其他直接費用。
第十七條 房地產開發企業申請使用監管額度內的有關資金的，應按照《三方監管協定》相關約定，通過監管系統提出資金使用申請，柳州市房產交易所自受理使用申請之日起，3個工作日內完成相關資料審核，對於符合條件的，柳州市房產交易所通過監管系統向監管銀行傳送劃轉指令，監管銀行按指令直接劃轉至指定賬戶。
房地產開發企業申請使用監管額度內資金，應通過監管系統提交以下材料：
（一）使用監管額度資金申請；
（二）對應的形象進度證明材料；
（三）施工總包單位或者相關分項工程施工單位的工程款支付賬戶、金額、用途說明；
（四）達到形象進度應當支付的農民工工資賬戶、金額、用途說明；
（五）其他應當提交的證明材料。
監管賬戶中監管額度內的資金不同於房地產開發企業自有資金，應當專款專用，應按照監管額度構成和資金使用優先權別用於包括項目建設必需的工程勘察、設計、測繪、建築材料、設備和施工進度款、工程裝飾裝修、綠化、消防等相關支出。監管額度內的資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，監管銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。
第十八條 房地產開發企業申請使用監管額度內的預售資金，應滿足相應的工程建設進度要求，首次撥付節點不得早於地下結構完成，建築物主體結構封頂前使用比例不超過監管額度的70%，最後撥付節點為房屋所有權首次登記,且使用後的餘額應滿足以下要求：
（一）完成建設工程竣工驗收備案前，監管賬戶內資金餘額應當不低於監管額度的5%；
（二）完成該預售項目房屋所有權首次登記前，監管賬戶內資金餘額應當不低於監管額度的2%；
（三）完成該預售項目房屋所有權首次登記後，可以申請解除商品房預售資金監管。
第十九條 重點監管項目是指預售商品房項目因銷售不暢等原因，監管賬戶內的資金未達到監管額度，且工程形象進度及賬戶餘額不滿足規定要求，或者出現重大經營性風險、可能引發重大矛盾糾紛的項目，柳州市房產交易所在監管平台予以標註，並推送監管銀行。列為重點監管項目期間，該項目所有預售資金全額監管。房地產開發企業申請後，按照監管額度構成和資金使用優先權別，由柳州市房產交易所對每一筆資金使用用途進行核查，審核通過後，受理資金使用申請，傳送資金劃轉指令到監管銀行劃款。該項目風險隱患消除後，可取消對該項目的重點監管，其預售資金使用按照本辦法第十六條、第十七條、第十八條的相關規定執行。
第二十條 房地產開發企業開發的預售商品房項目中涉及配建安置房屋的，安置房建設完成交付前，項目整體列為重點監管項目，監管賬戶內資金應優先用於該項目預售商品房建設。項目內安置房建設全部完成並交付後，可取消對該項目的重點監管，其預售資金使用按照本辦法第十六條、第十七條、第十八條的相關規定執行。
第二十一條 除本細則第十九條規定外，預售商品房有下列情形之一的，柳州市房產交易所自受理房地產開發企業申請之日起3個工作日內，通過監管系統出具不予使用意見並說明理由：
（一）監管額度內資金使用進度與工程建設進度不匹配的；
（二）監管賬戶內資金餘額未達到相應節點留存餘額要求，房地產開發企業申請用於非工程建設款項的；
（三）房地產開發企業弄虛作假，虛報相關材料及數據的；
（四）房地產開發企業違反中央、自治區、我市預售資金監管相關規定且未按要求整改到位的。
第五章 監督管理
第二十二條 市住房城鄉建設局與人民銀行柳州市中心支行、柳州銀保監分局建立聯動工作機制，按照預售資金監管職責對房地產開發企業、銀行業金融機構在預售資金監管方面進行監督指導，發現房地產開發企業抽逃、挪用預售資金以及銀行業金融機構違規扣劃、截留預售資金等違法違規行為的，依法依規嚴肅處理。
第二十三條 柳州市房產交易所、監管銀行、房地產開發企業應加強監管平台預警指標處置工作，確保專人專崗，及時核查預警事項，限期在監管系統上反饋核查結果。
第二十四條 市住房城鄉建設局對商品房項目預售資金的監管額度測算和預售資金收存、使用等情況開展隨機監督抽查，並對存在以下情形的商品房項目實施重點監督檢查：
（一）監控系統發出預警信息的商品房項目；
（二）涉及多次聚眾上訪、重大經濟糾紛等引發社會矛盾、涉穩風險問題的預售商品房項目及其關聯企業建設的其他預售商品房項目；
（三）其他根據監管需要進行重點檢查的預售商品房項目。
柳州市房產交易所受市住房城鄉建設局委託，協助開展商品房項目預售資金監管的抽查和重點檢查工作，核查監管項目的資金異動情況，對存在風險的項目及時啟動預警機制。
監管銀行、按揭貸款銀行、住房公積金管理機構應依法予以配合。
第二十五條 房地產開發企業有下列情形之一的，由市住房城鄉建設局責令其限期整改，整改期間暫停該項目商品房預（現）售和商品房網簽備案系統使用許可權，視情節予以通報等處理：
（一）未按規定收存、使用預售資金；
（二）提供虛假材料申請使用預售資金；
（三）其他違反預售資金監管規定的行為。
情節嚴重且逾期未整改到位的，實施聯動處置，按照相關規定抄送企業總部、暫停其在全市所有商品房項目的預（現）售、商品房網簽備案系統使用許可權。涉及違反相關法律法規的，依法依規嚴肅處理。
第二十六條 監管銀行要嚴格按照《三方監管協定》做好監管賬戶監控，定期與柳州市房產交易所進行對賬，發現房地產開發企業存在違規挪用監管額度內資金問題的，應當停止劃轉，並立即告知柳州市房產交易所。
監管銀行對於未經柳州市房產交易所審核的資金使用申請，不予辦理監管額度內資金使用、劃轉手續。監管銀行違反《三方監管協定》，未經柳州市房產交易所核實同意，擅自撥付監管額度內資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任並依照《三方監管協定》條款進行處理；情節嚴重的，除承擔相應違約責任外，市住房城鄉建設局予以公開通報，並抄送人民銀行柳州市中心支行、柳州銀保監分局。
第二十七條 銀行業金融機構有下列情形之一的，從違規事實確認之日起3年內不得在本市開展預售資金監管業務，市住房城鄉建設局不與其簽訂《柳州市新建商品房預售資金監管金融委託協定》和《三方監管協定》，同時市住房城鄉建設局將其違規事項抄送人民銀行柳州市中心支行、柳州銀保監分局：
（一）按揭貸款銀行未以資金繳存入預售資金監控賬戶憑證作為首付款繳存依據，未辦理房屋抵押契約網簽備案，未按規定將購房人的按揭貸款、住房公積金貸款發放至預售資金監控賬戶，且不配合整改的；
（二）非監管銀行的銀行業金融機構接到柳州市房產交易所等反映房地產開發企業將購房款違規收存至該行賬戶後，不配合劃轉或追繳資金至預售資金監控賬戶的。
第二十八條 勘察、設計、施工等有關單位提供虛假材料或採取其他方式協助房地產開發企業違規使用預售資金的，由市住房城鄉建設局責令其限期改正，對逾期未整改到位的，視情節按規定從嚴從重處理；構成犯罪的，依法移交司法機關追究刑事責任。
第二十九條 相關部門及銀行工作人員在預售資金監管、預售資金收存、使用過程中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、泄露工作秘密的，依法給予處理；構成犯罪的，依法移交司法機關追究刑事責任。
