懷化市人民政府於2022年4月3日印發懷化市城市規劃區國有土地上房屋徵收與補償實施辦法.本辦法自公布之日起施行。
基本介紹
- 中文名：懷化市城市規劃區國有土地上房屋徵收與補償實施辦法
- 頒布時間：2022年4月3日
- 實施時間：2022年4月3日
- 發布單位：懷化市人民政府
全文,解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為規範懷化市城市規劃區國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人（以下簡稱被徵收人）的合法權益，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》《湖南省實施〈國有土地上房屋徵收與補償條例〉辦法》等規定，結合實際，制定本辦法。
第二條 為了公共利益需要，在懷化市城市規劃區內徵收國有土地上單位、個人房屋，適用本辦法。
第三條 市人民政府負責本市行政區域的國有土地上房屋徵收與補償工作，負責制定懷化市城市規劃區國有土地上房屋徵收補償政策標準，加強對懷化市城市規劃區國有土地上房屋徵收與補償工作的統一管理。
鶴城區人民政府、懷化經濟開發區管理委員會（以下簡稱懷化經開區管委會）負責本轄區內的項目房屋徵收與補償工作；確需由市人民政府作為徵收主體的項目，由市人民政府負責房屋徵收與補償工作。
市人民政府確定市住房城鄉建設局為市房屋徵收部門，負責鶴城區、懷化經開區房屋徵收與補償工作的統一監管，組織實施由市人民政府作為徵收主體的項目房屋徵收與補償工作，並對各縣市房屋徵收與補償工作進行指導。具體事務性工作由市徵收安置事務中心承擔。
鶴城區人民政府、懷化經開區管委會應當確定房屋徵收部門，組織實施本轄區內房屋徵收與補償工作。
第四條 房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位承擔房屋徵收與補償的具體工作，房屋徵收實施單位不得以營利為目的。
房屋徵收部門委託房屋徵收實施單位實施房屋徵收工作的，應當與房屋徵收實施單位簽訂委託契約。委託契約應當明確委託許可權和範圍以及雙方的權利、義務等。
房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為進行監督，並對其行為後果承擔法律責任。
第五條 市、區人民政府及懷化經開區管委會的發展改革、自然資源、財政、城市管理和綜合執法、人力資源社會保障、民政、教育等部門按照各自職責做好房屋徵收與補償工作。
被徵收房屋所在地的鄉鎮人民政府（街道辦事處）、社區居民委員會配合房屋徵收部門做好房屋徵收與補償工作。
第六條 市房屋徵收部門建立健全房地產價格評估機構備選庫，根據房地產價格評估機構的申請，將依法登記註冊、具有三級以上資質和良好執業信用記錄的房地產價格評估機構納入備選庫，並向社會公布。
第二章 徵收決定
第七條 符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條規定，需要徵收房屋的，提出征收房屋的單位應當向房屋徵收部門提出申請，並提交以下材料：
（一）發展改革部門出具的項目符合國民經濟和社會發展規劃的批覆檔案或證明材料；
（二）自然資源和規劃部門出具的項目符合國土空間規劃的證明材料以及土地權屬資料、用地紅線圖；
（三）需要提交的其他相關材料。
保障性安居工程建設和舊城區改建項目，除提交前款規定的材料外，還需提交納入國民經濟和社會發展年度計畫的材料。
第八條 市房屋徵收部門依法對房屋徵收申請進行審查，對符合規定的報市人民政府批准，由市人民政府向鶴城區人民政府或懷化經開區管委會下達房屋徵收任務。鶴城區人民政府、懷化經開區管委會按任務交辦書的要求依法組織實施。
鶴城區、懷化經開區房屋徵收部門根據房屋徵收任務交辦書擬定房屋徵收範圍，報鶴城區人民政府或懷化經開區管委會批准後在房屋徵收範圍內公布。
房屋徵收範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途以及突擊進行室內（外）裝飾裝修等不當增加補償費用的行為，違反規定實施的，不予補償。
房屋徵收部門應當將前款所列事項書面通知自然資源和規劃、市場監管、稅務等有關部門暫停辦理房屋徵收範圍內的相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年。
第九條 房屋徵收部門組織對房屋徵收範圍內的房屋權屬、區位、用途、建築面積等情況進行調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
第十條 房屋徵收部門擬定房屋徵收補償方案報項目徵收主體同級人民政府或懷化經開區管委會。
房屋徵收補償方案的內容應當包括房屋徵收範圍、補償方式、補償補助標準、產權調換房源、實施步驟、簽約期限和獎勵等事項。
市人民政府或鶴城區人民政府、懷化經開區管委會組織相關部門對房屋徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求被徵收人意見。徵求意見期限不得少於30日。
第十一條 市人民政府或鶴城區人民政府、懷化經開區管委會應當將徵求被徵收人意見情況和根據被徵收人意見修改情況及時公布。
因舊城區改建需要徵收房屋，超過百分之五十的被徵收人認為徵收補償方案不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的，項目徵收主體同級人民政府或懷化經開區管委會應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
鶴城區、懷化經開區房屋徵收部門應當將根據被徵收人意見或聽證會意見修改確定後的房屋徵收補償方案報市房屋徵收部門批准。
第十二條 市人民政府或鶴城區人民政府、懷化經開區管委會在作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收涉及被徵收人200戶以上（含200戶）或800人以上（含800人）或涉及被徵收房屋2萬平方米以上（含2萬平方米）的，應當經項目徵收主體同級人民政府常務會議或懷化經開區管委會會議討論決定。
第十三條 鶴城區、懷化經開區房屋徵收部門應當在鶴城區人民政府或懷化經開區管委會作出房屋徵收決定前，編制徵收補償費用預算，報市房屋徵收部門核定。
第十四條 作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。徵收補償費用由市房屋徵收部門統一歸集、管理，具體歸集、管理的規定由市房屋徵收部門會同市財政部門另行制定。
第十五條 作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門對房屋徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築，應當給予補償。對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償。
第十六條 鶴城區人民政府、懷化經開區管委會作為徵收主體的房屋徵收項目由鶴城區人民政府、懷化經開區管委會作出房屋徵收決定。確需由市人民政府作為徵收主體的房屋徵收項目，由市房屋徵收部門報市人民政府作出房屋徵收決定。
房屋徵收決定作出後，應當在房屋徵收範圍內予以公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。
房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。
第三章 補 償
第十七條 作出房屋徵收決定的市人民政府或鶴城區人民政府、懷化經開區管委會對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋價值、裝飾裝修價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
第十八條 對被徵收房屋價值的補償不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定，被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。房地產價格評估機構作出評估報告，應當對被徵收房屋類似房地產的市場價格進行說明。
房地產價格評估機構應當同時向市房屋徵收部門和鶴城區或懷化經開區房屋徵收部門提供委託評估範圍內被徵收房屋的初步評估結果。
鶴城區、懷化經開區房屋徵收部門應當將項目整體評估報告和分戶評估報告報市房屋徵收部門備案。
第十九條 房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，並按照下列規定執行：
（一）房屋徵收部門向社會發布徵收評估信息；
（二）房地產價格評估機構備選庫中具有相應資質的房地產價格評估機構報名；
（三）房屋徵收部門在徵收範圍內公布已經報名並符合資質條件的房地產價格評估機構名單，供被徵收人協商選定。被徵收人協商選定房地產價格評估機構的期限應當不少於5個工作日；
（四）供被徵收人選擇的房地產價格評估機構不得少於3家；少於3家的，房屋徵收部門應當從房地產價格評估機構備選庫中邀請；
（五）被徵收人在規定時間內就選定房地產價格評估機構協商達成一致意見的，將協商結果書面告知房屋徵收部門；
（六）協商不成的，由房屋徵收部門組織不少於三分之二的被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者通過搖號、抽籤等隨機選定方式確定；
（七）房屋徵收部門公布被徵收人選定或者確定的房地產價格評估機構名單。
被徵收人協商選定房地產價格評估機構的，協商過程應當公開。房屋徵收部門組織被徵收人通過投票決定或者隨機選定方式確定房地產價格評估機構的，應當由公證機構依法公證。
第二十條 被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
（一）被徵收人選擇貨幣補償的，按照評估價值給予一次性貨幣補償。
（二）被徵收人選擇房屋產權調換的，市人民政府或鶴城區人民政府、懷化經開區管委會應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。
用於產權調換房屋的價值，除政府有特別規定外，應當由房屋徵收部門委託評估房屋價值的同一房地產價格評估機構評估確定。用於產權調換房屋的價值評估時點，應當與被徵收房屋價值評估時點一致。
因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市人民政府或鶴城區人民政府、懷化經開區管委會應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
市人民政府或鶴城區人民政府、懷化經開區管委會應當加強房屋徵收產權調換房源的統籌管理工作，建立產權調換房源統籌管理機制。
第二十一條 被徵收人選擇貨幣補償或者現房產權調換的，給予一次搬遷費；選擇期房產權調換需過渡安置的，給予兩次搬遷費。
徵收房屋需搬遷機器設備和其他物資的，搬遷費由房屋徵收部門與被徵收人參照相關行業標準協商確定；協商不成的，應當評估確定。
機器設備和其他物資因搬遷喪失使用價值的，其損失補償評估按照前款的規定辦理。
被徵收人選擇期房產權調換並自行解決臨時過渡周轉用房的，應當按實際過渡期限增加6個月支付臨時安置費；選擇貨幣補償或者現房產權調換的，支付6個月臨時安置費；對已向被徵收人提供周轉用房的，在約定過渡期限內不支付臨時安置費。
被徵收人選擇期房產權調換的，房屋徵收部門應當與被徵收人按照產權調換房屋建設、搬遷日期約定過渡期限。
第二十二條 房屋徵收部門未按期交付產權調換房屋，延長過渡期限的，自逾期之月起，應當按下列規定每月向被徵收人支付臨時安置費：
（一）被徵收人自行解決周轉用房，過渡期限延期12個月以內的，按照標準的150%支付；過渡期限延期超過12個月的，按照標準的200%支付；
（二）向被徵收人提供周轉用房，除繼續提供周轉用房外，過渡期限延期12個月以內的，按照標準的50%支付；過渡期限延期超過12個月的，按照標準的100%支付。
第二十三條 被徵收房屋的室內裝飾裝修價值由房屋徵收部門與被徵收人協商給予補償；協商不成的，由房屋徵收部門委託評估房屋價值的同一房地產價格評估機構評估確定。
第二十四條 徵收生產、經營性用房，造成被徵收人停產停業直接損失的，應當按照《懷化市城市規劃區國有土地上房屋徵收臨時安置費、搬遷費及停產停業損失補償標準》（附屬檔案1）有關規定對被徵收人給予補償。
被徵收人擅自將住宅房屋改變為經營性用房的，徵收時不給予停產停業損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失。
第二十五條 被徵收人在房屋徵收補償方案確定的簽約期限內簽訂補償協定的，由房屋徵收部門按照《懷化市城市規劃區國有土地上房屋徵收獎勵與補助標準》（附屬檔案2）有關規定對被徵收人給予獎勵。
被徵收人因重大疾病、突發重大意外事故、喪失勞動能力或者遭受重大自然災害等情況導致家庭生活特別困難，在房屋徵收期間確有搬遷困難的，按照《懷化市城市規劃區國有土地上房屋徵收獎勵與補助標準》有關規定對被徵收人給予搬遷困難補助。
第二十六條 在房屋徵收補償方案確定的簽約期限內，房屋徵收部門與被徵收人依照國家的規定訂立補償協定，並給予補償後，被徵收人應當按照協定約定的搬遷期限完成搬遷，不得損壞房屋或者拆卸已按照規定補償了的被徵收房屋及附屬設施。
補償協定簽訂後，一方當事人不履行補償協定約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
鶴城區、懷化經開區房屋徵收部門與被徵收人簽訂補償協定後，應當將協定報市房屋徵收部門備案。
第二十七條 房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協定，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由作出房屋徵收決定的市人民政府或鶴城區人民政府、懷化經開區管委會作出補償決定。
補償決定應當公平，明確規定補償方式、補償金額、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限等事項，並在房屋徵收範圍內公告。
第二十八條 被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市人民政府或鶴城區人民政府、懷化經開區管委會依法申請人民法院強制執行。
因被徵收人原因，無法核實被徵收房屋裝飾裝修情況的，補償決定不包括裝飾裝修的價值。在按補償決定實施強制執行時，房屋徵收部門應當對被徵收房屋裝飾裝修進行勘察記錄，並向公證機構辦理證據保全，被徵收房屋裝飾裝修價值由評估機構評估確定。
第二十九條 市、鶴城區、懷化經開區房屋徵收部門負責各自實施項目的已徵收房屋拆除工作。房屋徵收部門應當依法按程式將房屋拆除工程委託給具有相應資質等級的施工企業承擔。需實施爆破作業的，應當遵守國家有關民用爆炸物品使用管理的規定。拆除施工必須為拆除施工人員辦理人身意外傷害保險。
鶴城區、懷化經開區房屋徵收部門在組織被徵收房屋拆除施工前，應當將房屋拆除工程項目報市房屋徵收部門備案。
第三十條 房屋徵收部門應當在房屋拆除後60日內，到市不動產登記機構辦理產權註銷手續。
第三十一條 房屋徵收部門應當依法建立房屋徵收補償檔案，並將分戶補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
第四章 附 則
第三十二條 本辦法自公布之日起施行。本辦法施行前已經發布徵收決定的房屋徵收項目，繼續按原有規定執行。
解讀
一、制定的必要性
2016年11月，市人民政府發布了《懷化市區國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》及4個配套檔案，5年來，該系列檔案在規範房屋徵收補償工作，保護被徵收人合法權益方面起到了不可替代的積極作用，為順利推進我市國有土地上房屋徵收與補償工作及經濟社會發展作出了重要貢獻。但隨著新形勢的發展，制定《實施辦法》已變得非常緊迫和必要：
（一）徵收檔案到期廢止，工作無章可循。2021年11月，根據規範性檔案時效性的有關規定，《懷化市區國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》及4個配套檔案已到期失效，我市城市規劃區國有土地上房屋徵收工作已無合法有效的政策依據。
（二）徵收機構發生改變，政策亟需調整。根據機構改革的要求，市國有土地上房屋徵收辦公室、市徵收安置辦公室、市征地事務所3家事業單位進行撤併整合，組建了市徵收安置事務中心，我市房屋徵收安置機構發生重大調整，我市城市規劃區房屋徵收實施主體亟待重新予以明確。
（三）相關費用上漲，個別標準有待提高。隨著城市規劃區房屋租金持續上漲等原因，對需要過渡安置的被徵收人的臨時安置費等費用，應根據實際情況予以提高，以滿足被徵收人的合理需求。
二、制定過程
（一）起草過程。2021年3月，根據市人民政府規範性檔案制定計畫，原市國有土地上房屋徵收辦公室正式啟動檔案起草工作，擬定了《辦法》初稿。2021年8月10日至8月25日，在市人民政府網站公開向社會公眾徵求修改意見，同時向市、區各部門、各街道辦事處、各房地產價格評估機構書面徵求意見，共收到反饋意見17條，經修改後形成聽證稿。2021年10月12日，時任市政府副市長鄧小建主持召開專題會議，推進起草工作。2021年10月22日，召開了由人大代表、政協委員、相關單位人員、被徵收人代表參加的聽證會，根據聽證結果，對文本進行了修改完善。2022年1月24日，再次召開了面對面徵求意見會議。2022年3月，經過聽證會、公開徵求意見、社會穩定風險評估（風險係數0.1000，風險程度一般）等程式後，修改形成了送審稿。
（二）合法性審查及集體審議階段。2022年3月11日，市司法局對檔案送審稿提出了修改意見，出具了《懷化市司法局合法性審查和公平競爭審查報告》（懷司文審〔2022〕5號）。2022年3月11日，經市政府2022年第7次常務會議審議通過。2022年3月15日，經第10次市委常委會議審議原則通過。會後，在市政府入口網站、懷化日報全文公布《辦法》文本，再次公開徵求公眾意見。公示期滿，未收到反饋意見。
三、需要說明的幾個問題
（一）原有機制標準總體保持不變。原檔案中“市監管、區實施，轄區負責、部門配合”的工作機制，加強了市政府對工作的統一領導和有效監管，強化了區政府（管委會）的主體地位，明確了基層政府和相關部門職能職責，形成了強大的工作合力，為房屋徵收補償工作的順利推進提供了有力的保障。“以評定補、以獎促征、以補助困”的獎補方式，在被徵收房屋評估價格之外，給被徵收人一定獎勵，保證其能夠買到相當面積的住房；通過補助形式，讓困難家庭能夠得到一定幫助，使其能夠順利搬遷。雖然近幾年我市房屋價格發生一定波動，但經過測算，原有獎補標準仍能基本滿足被徵收人的安置需要。過去5年來的實踐證明，原有的工作體制和獎補機制基本符合我市工作實際，已實施的13個房屋徵收補償項目工作總體推進較為平穩。經測算，獎補標準符合我市當前實際，與周邊市州差距不大。因此，除極個別調整外，《辦法》的工作體制、獎補機制、獎補標準等均保持與原檔案不變。
（二）原有工作主體進行適當調整。因機構改革需要，原市人民政府確定的房屋徵收部門—市國有土地上房屋徵收辦公室已被撤銷，新成立的徵收安置事務中心為副處級事業單位，從規格和職能上來說，難以承擔城市規劃區國有土地上房屋徵收這一事關全市經濟社會發展大局的工作任務，《辦法》明確市住房城鄉建設局作為市人民政府確定的房屋徵收部門，負責城市規劃區房屋徵收安置工作，強化市政府對工作的統籌協調和監督指導，市徵收安置事務中心承擔具體事務性工作。
（三）原有個別標準適當予以提高。隨著經濟社會發展，我市房租水平持續上漲，經過對城區各區域房租調查採樣結果，結合徵求意見，《辦法》將每戶的臨時安置費由100平方米以下800元/月調整為：100平方米以下的1000元/月；100平方米以上的，每超過1平方米增加10元/月。
（四）原有檔案體系進行大幅精簡。對原有檔案體系進行大幅精簡，對原《懷化市區國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》及4個配套檔案的內容進行整合，合併形成一個檔案，減少檔案數量；對上位法已有明確規定，以及屬於政府內部管理制度、工作流程等內容不納入檔案內容，提升檔案質量。
