基本介紹
- 中文名：關於貫徹實施國有土地上房屋徵收與補償條例的若干意見
- 發布文號：甬政發〔2011〕96號
- 發布單位：寧波市人民政府
- 發布時間：2011年9月6日
- 施行時間：2011年10月1日
《關於貫徹實施國有土地上房屋徵收與補償條例的若干意見》
甬政發〔2011〕96號
各縣（市）區人民政府，市政府各部門、各直屬單位：
為貫徹實施《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號，以下簡稱《條例》），規範我市國有土地上房屋徵收與補償行為，維護公共利益，切實保障房屋被徵收人的合法權益，結合我市實際，提出如下意見：
一、關於房屋徵收補償的工作體制
（一）市人民政府確定市住房和城鄉建設委員會為本市行政區域內國有土地上房屋徵收與補償的管理部門（以下稱市房屋徵收管理部門）；其所屬的寧波市房屋徵收管理辦公室(現為寧波市房屋拆遷辦公室)，具體負責全市房屋徵收與補償工作的日常監督管理。
（二）市房屋徵收管理部門要會同市發展和改革、財政、規劃、國土資源等有關部門加強對房屋徵收補償工作的指導和監管。各級監察部門要加強對參與房屋徵收與補償工作的政府和有關部門及其工作人員的監察，城管、審計、工商、公安、司法、信訪、文廣、宣傳等其他各有關部門要按照各自職責，配合做好房屋徵收補償工作，促進房屋徵收補償工作順利進行。
（三）實行房屋徵收補償縣級人民政府負責制。各縣（市）區人民政府負責本行政區域內國有土地上房屋徵收與補償工作，履行《條例》規定的組織對徵收補償方案進行論證和徵求意見、進行社會穩定風險評估、作出房屋徵收決定和房屋徵收補償決定等法定職責。
市政府派出的各管委會，地方性法規規定具有縣級經濟社會事務管理許可權的，依法負責本行政區域內國有土地上房屋徵收與補償工作；地方性法規未規定具有縣級經濟社會事務管理許可權的，其國有土地上房屋徵收與補償工作由所在地縣級人民政府負責。
（四）各縣（市）區人民政府、管委會應當設立各縣（市）區人民政府（管委會）房屋徵收辦公室或者確定專門的部門，作為房屋徵收具體行政行為的房屋徵收部門，組織實施本轄區內的房屋徵收與補償工作。房屋徵收部門的工作人員應當配齊配強，經費由同級財政予以保障。
（五）市政府建立房屋徵收重大問題協調機制。對房屋徵收計畫制定、安置房建設計畫落實以及房屋徵收中確需由市政府協調的重大問題，由市政府房屋徵收工作聯席會議協調解決。
各縣（市）區人民政府、管委會應當加強對房屋徵收補償工作的組織領導，督促房屋徵收部門依法履行房屋徵收補償職責，建立由發改、財政、規劃、建設、國土資源、審計、監察、公安、徵收等相關部門組成的房屋徵收工作聯席會議，協調處理房屋徵收補償工作中的疑難問題，保障房屋徵收工作順利進行。
（六）房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位承擔本轄區內房屋徵收補償的具體工作。房屋徵收部門對徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償的行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。
房屋徵收實施單位可以以原拆遷實施單位為基礎，吸收原從事拆遷的專業人員組成，確保房屋徵收補償實施工作的專業化、規範化。房屋徵收實施單位不得以營利為目的，經費由同級財政予以保障。
（七）房屋徵收與補償工作事關公共利益和被徵收人的切身利益，各地從事房屋徵收補償工作的人員必須經過有關法律法規知識和操作實務的培訓後，方可從事房屋徵收補償的具體實施工作。培訓工作由市房屋徵收管理部門統一組織實施。
（八）任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。
任何組織和個人對違反《條例》和本意見規定的行為，都有權向有關人民政府、管委會、房屋徵收部門和其他有關部門舉報。
二、關於房屋徵收的程式
（九）符合《條例》規定的公共利益情形及相關規劃、計畫要求，確需徵收房屋的，建設活動主體應當向房屋所在地房屋徵收部門提出房屋徵收申請。申請徵收房屋應提交下列材料：
1.發展和改革部門出具的建設活動符合國民經濟和社會發展規劃的證明材料，其中保障性安居工程建設、舊城區改建還應當提供納入國民經濟和社會發展年度計畫的證明材料；
2.國土資源部門出具的建設活動符合土地利用總體規劃的證明材料；
3.規劃部門出具的符合城鄉規劃和專項規劃的證明材料和規劃紅線圖；
4.徵收補償資金及安置住房落實情況。
申請徵收市區房屋的，房屋徵收部門應當自受理申請之日起2個工作日內，將申請材料報市房屋徵收管理部門備案。
（十）房屋徵收部門應當對擬徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
（十一）房屋徵收部門根據調查情況擬定房屋徵收補償方案，報所在地人民政府、管委會。
徵收補償方案應包括房屋徵收的目的和範圍，實施的時間，調查的基本情況，補償安置的方式、標準，安置住房的地點、套型、數量等情況，期房安置的過渡方式、過渡期限，搬遷期限，補助和獎勵措施等與被徵收人利益密切相關的主要事項。其中，房屋徵收的範圍應根據規划行政主管部門確定的規劃紅線圖，經現場實地查勘，結合用地範圍的房屋現狀合理確定；搬遷期限由各縣（市）區人民政府、管委會根據被徵收人的戶數合理確定。
（十二）各縣（市）區人民政府、管委會對房屋徵收部門上報的徵收補償方案要根據建設活動的實際情況，組織有關部門，對建設活動是否符合公共利益和相關規劃計畫、徵收範圍確定是否適當、補償安置方案是否公平等徵收補償方案的內容進行論證，並形成論證結論。
市房屋徵收管理部門要加強對徵收補償方案論證工作的指導監督，切實保障被徵收人的利益。
（十三）各縣（市）區人民政府、管委會將經過論證的房屋徵收補償方案在擬徵收房屋範圍內進行公布，徵求被徵收人意見。徵求意見的期限不少於30日。徵求意見及根據意見修改的有關情況，各縣（市）區人民政府、管委會應當及時公布。
因舊城區改建需要徵收房屋，擬徵收範圍內超過50%（不含本數）的被徵收人認為徵收補償方案不符合《條例》規定的，各縣（市）區人民政府、管委會應當組織由被徵收人和社會各界有關人士參加的聽證會，並根據聽證情況修改方案。
（十四）各縣（市）區人民政府、管委會作出房屋徵收決定前，應當按照重大事項社會穩定風險評估的有關規定，對房屋徵收的可行性、合法性、合理性、可控性的有關內容進行社會穩定風險評估。對評估存在重大不穩定因素的項目，在未有效化解或者未落實可行的化解措施前，不得作出房屋徵收決定。
（十五）各縣（市）區人民政府、管委會應當組織規劃、國土資源、建設、城管、房屋徵收等有關部門，按照城鄉規劃法等相關法律法規規定，依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。認定為合法建築的按規定予以評估補償；認定為未超過批准期限的臨時建築的按照重置價結合成新給予補償；認定為違法建築或超過批准期限的臨時建築的不予補償，被徵收人應當在規定的搬遷期限內自行拆除。
對未經登記建築的認定工作由規劃部門牽頭，具體的認定辦法由規劃部門研究制定。其他相關部門應當按照各自職責，相互配合，協助做好未登記建築的調查、認定和處理工作。
（十六）涉及被徵收人戶數超過300戶的房屋徵收決定，應當經政府常務會議（管委會主任會議）討論決定。
各區人民政府、管委會作出房屋徵收決定前，其房屋徵收部門應當將房屋徵收補償方案和作出房屋徵收決定的有關依據材料及時上報市房屋徵收管理部門。市房屋徵收管理部門要加強對各地作出房屋徵收決定行為的監督。
縣（市）區人民政府、管委會在作出房屋徵收決定前，徵收補償資金應足額到位（安置用房可以折價計入），專戶儲存。財政、審計部門要加強對徵收補償資金管理和使用情況的監督，確保資金專款專用。
（十七）各縣（市）區人民政府、管委會作出房屋徵收決定後，應當自作出征收決定之日起5日內在新聞媒體及房屋徵收範圍內進行公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。
房屋被依法徵收的，其國有土地使用權同時收回。
（十八）房屋徵收範圍確定後，各地房屋徵收部門應當書面通知相關部門暫停辦理房屋徵收範圍內新建、擴建和改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的各項手續。暫停期限最長不超過1年。
暫停辦理有關手續的書面通知發布後，在房屋徵收範圍內辦理上述手續以及進行房屋析產分割，工商登記，戶口遷入、分戶，房屋裝修等增加補償費用行為的，不作為補償安置的依據。
三、關於房屋徵收的補償
（十九）被徵收房屋價值的補償價格由具有相應資質的房地產評估機構根據房地產市場價格，按照規定的房屋徵收評估辦法評估確定，並不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。產權調換房屋的價格由評估被徵收房屋的同一家房地產評估機構按同一評估時點，採用相同的方法、標準評估確定。
被徵收房屋的圍牆、腳踏車房等附屬物補償價格，由同一家房地產評估機構按照房屋徵收評估的有關規定評估確定。
（二十）徵收住宅用房造成被徵收人搬遷、臨時安置的應當給予被徵收人一次性的搬遷補償和臨時安置補償；徵收非住宅用房造成停產停業損失以及搬遷、過渡的，應當給予被徵收人一次性的經濟補償，但徵收時已停業閒置的非住宅用房不計發一次性經濟補償。
被徵收人在搬遷期限內簽訂補償安置協定並提前搬遷的，應當給予提前搬遷獎勵。
（二十一）被徵收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。被徵收人選擇貨幣補償的，可以增加一定的補償資金。被徵收人選擇產權調換的，應當結算被徵收房屋與安置用房的差價。
被徵收人選擇房屋產權調換的，其安置用房應按照《寧波市住宅小區物業管理條例》的有關規定按時足額交納物業服務費，按有關規定可以申請物業服務費補貼的，應按照“先交後補”的原則進行。
（二十二）被徵收房屋補償的面積，按照被徵收房屋所有權證或其他合法房產憑證記載的建築面積計算。雖有合法房產憑證但未記載建築面積的房屋，其補償的面積計算按原有關規定執行。
（二十三）住宅用房的被徵收人徵收補償後符合住房保障條件的，各縣（市）區人民政府、管委會應當按照住房保障的有關規定優先給予住房保障。
（二十四）被徵收房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。房屋所有權證未明確用途的，由產權登記部門依照職權或者根據房屋所有權人的申請，按照規劃、國土資源部門提供的合法有效檔案調查確定。
1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已改變用途並以改變後的用途延續使用的，可以按改變後的用途認定；其中改變為商業用房的，應當持有合法有效的營業執照。1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行後，未經規劃、國土資源部門同意改變房屋用途的，仍按原房屋用途認定。
（二十五）各縣（市）人民政府應根據《條例》和本意見的規定，制定完善房屋徵收補償、補助和獎勵的具體規定，報市人民政府批准後實施。
市區房屋徵收補償、補助和獎勵的具體規定由市人民政府另行制訂。
（二十六）房屋徵收部門與被徵收人簽訂的補償安置協定，應當按照《條例》規定在房屋徵收範圍內及時向全體被徵收人公開，並報市房屋徵收管理部門備案。補償安置協定簽訂、備案、公布應當實行信息化管理。
補償安置協定文本由市房屋徵收管理部門監製，報市人民政府備案。
（二十七）房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成協定，或者被徵收人不明確的，由房屋徵收部門報請所在地人民政府、管委會，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內公告。
被徵收人對補償決定不服的，可依法申請行政複議或者提起行政訴訟。
（二十八）被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出征收決定的人民政府、管委會依法申請人民法院強制執行。
（二十九）房屋依法徵收後，房屋徵收部門應當及時將徵收房屋清單報有關部門辦理註銷手續。房屋徵收補償安置協定簽訂後，被徵收人應當將被徵收房屋的房屋所有權證、土地使用權證、公有住房租賃證移交房屋徵收部門。
（三十）房屋徵收項目補償結束後，房屋徵收部門應當及時將房屋徵收補償工作的實施情況向市房屋徵收管理部門報結。
四、關於房屋徵收的評估
（三十一）房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。
被徵收人對評估結果有異議的，可以向原評估機構申請複評。對複評結果仍有異議的，可以向房屋徵收評估專家委員會申請鑑定。
（三十二）房屋徵收評估一般應採用市場比較法進行評估。因缺少成交案例而不具備市場比較法評估條件的非住宅房屋價格的評估，可以採用成本法、收益法等其他評估方法，並在評估報告中說明原因。
（三十三）採用市場比較法評估被徵收房屋價格的，由房地產評估機構根據評估比準價格，結合該房屋具體區位、建築結構、建築面積、成新、層次、裝修、容積率等因素評估確定。
評估比準價格由房地產評估機構選取與被徵收房屋類似房地產三個以上的可比交易實例，進行交易情況、交易日期、區域因素和個別因素修正後確定。其中，類似房地產應滿足與被徵收房屋在區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等方面相同或相近等條件；交易實例應以房產交易登記機構登記的，交易日期與評估時點相近的實際成交價格為依據。房地產交易登記機構應當為房屋徵收評估查詢交易信息提供便利。
（三十四）房屋徵收評估的房地產評估機構由被徵收人自房屋徵收決定公告之日起10日內，從市房屋徵收管理部門公布的評估機構名錄中自行協商選定，並向房屋徵收部門提交協商選定房屋徵收評估機構的書面意見；逾期未提交書面意見或提交的書面意見未經徵收範圍內所有被徵收人同意的，視作不能協商選定。
房屋徵收評估的房地產評估機構不能協商選定的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者從公開報名的不少於3家具備相應法定資格的房地產評估機構中，通過隨機選定方式確定。通過投票決定的，供選擇的評估機構不應少於3家，投票決定的“多數”應超過徵收範圍內所有被徵收人的50%，未超過50%的，應通過隨機選定方式確定。通過隨機選定方式確定的，房屋徵收部門應當提前3日在徵收範圍內公告隨機選定的時間、地點及候選評估機構名單。投票或隨機選定評估機構應當由公證機構公證。
房屋徵收評估機構選定後，房屋徵收部門應當自選定之日起2個工作日內，在徵收範圍內予以公告。
（三十五）市房屋徵收管理部門應當組建由房地產估價師以及法律等方面專家組成的房屋徵收評估專家委員會，對房屋徵收評估進行技術指導，受理房屋徵收評估鑑定。
市房屋徵收管理部門應當制定房屋徵收評估管理的相關規定，建立信用檔案管理制度，定期公布信用良好的從事房屋徵收評估的房地產評估機構名錄，加強對房屋徵收評估機構及其評估行為以及房屋徵收評估專家委員會鑑定活動的監管。對出具虛假評估報告等違法評估行為，嚴格按照《條例》有關規定予以處罰。
（三十六）房屋徵收的評估費用和申請房屋徵收評估專家委員會鑑定的費用由委託人承擔。委託人為房屋徵收部門的，費用列入項目徵收成本。房屋徵收評估費用按照價格主管部門規定的收費標準協商確定，申請房屋徵收評估專家委員會鑑定費用按照價格主管部門規定的收費標準執行。申請房屋徵收評估專家委員會鑑定費用由市房屋徵收管理部門收取，專項用於支付專家鑑定等相關費用。
五、關於房屋徵收的計畫和考核
（三十七）各縣（市）區人民政府、管委會應當根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，制定房屋徵收中長期計畫和年度計畫，保障性安居工程和舊城區改建項目的房屋徵收計畫應當納入市、縣（市、區）國民經濟和社會發展年度計畫。同時，要按照住宅房屋徵收計畫的70%確定安置房建設計畫。
房屋徵收年度計畫及相應的安置房建設計畫應在每年2月底前報市房屋徵收管理部門，由市房屋徵收管理部門匯總後上報市政府批准下達。房屋徵收年度計畫執行中需要調整的，應及時報市政府備案。
（三十八）市政府建立市區房屋徵收補償工作考核機制，加強對各區政府、管委會以及市級有關部房屋徵收與補償工作的年度考核。具體考核辦法由市政府另行制訂。
各縣（市）房屋徵收的考核工作由各地人民政府規定。
六、關於適用範圍和實施時間
（三十九）本意見適用於本市行政區域內國有土地上房屋的徵收與補償。
（四十）本意見自2011年10月1日起施行。本意見施行前已取得房屋拆遷許可證的項目，仍按原規定辦理。
二○一一年九月六日
