山東省國有土地上房屋徵收與補償條例:補償條例,第一章,第二章,第三章,第四章,第五

《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》於2014年11月27日經山東省十二屆人大常委會第十一次會議審議通過，2015年3月1日實施。

基本介紹

中文名：山東省國有土地上房屋徵收與補償條例
實施時間：2015年3月1日
通過時間：2014年11月27日
地點：山東省

補償條例,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,附則信息,修改情況的說明,解讀,相關報導,

補償條例

2014年11月27日山東省第十二屆人民代表大會常務委員會第十一次會議通過

第一章

總則

第一條為了規範國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《國有土地上房屋徵收與補償條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條在本省行政區域內，為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，對被徵收房屋所有權人（以下簡稱被徵收人）進行補償，適用本條例。

第三條房屋徵收與補償應當遵循決策民主、程式正當、補償公平、結果公開的原則。

徵收個人住宅的，應當保障被徵收人的居住條件。

第四條市、縣級人民政府負責本行政區域內國有土地上房屋徵收與補償工作。

市、縣級人民政府住房城鄉建設、房地產主管部門或者市、縣級人民政府確定的其他房屋徵收部門（以下統稱房屋徵收部門）負責組織實施本行政區域內的房屋徵收與補償工作。

發展改革、財政、公安、教育、民政、城鄉規劃、國土資源、價格、工商行政管理等部門按照職責分工，做好房屋徵收與補償的相關工作。

第五條　房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收實施單位不得以營利為目的。

房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。

第六條市、縣級人民政府應當將房屋徵收與補償工作經費納入本級財政預算。

省住房城鄉建設主管部門應當會同發展改革、財政、國土資源等有關部門，加強對本省房屋徵收與補償工作的指導。

鄉鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會應當配合房屋徵收部門做好房屋徵收與補償工作。

第七條從事房屋徵收與補償工作的人員應當具備相關法律知識和業務知識，依法實施房屋徵收與補償行為。

房屋徵收部門或者房屋徵收實施單位可以委託具備相應資質的單位承擔測繪、預評估、房屋拆除、法律服務等專業性工作。

第八條任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋徵收部門和其他有關部門投訴、舉報。接到投訴、舉報的人民政府和部門應當及時核實、處理。

第二章

徵收決定

第九條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府對國有土地上房屋依法進行徵收：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

非因前款所列情形，不得對國有土地上房屋進行徵收。

第十條依照本條例第九條規定徵收房屋的，由政府確定的建設項目組織實施單位向房屋徵收部門提出啟動房屋徵收程式，說明房屋徵收範圍和符合公共利益的具體情形，並提交發展改革、國土資源、城鄉規劃等部門出具的建設項目符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的證明檔案。

因保障性安居工程建設、舊城區改建需要徵收房屋的，建設項目組織實施單位除提交前款規定的證明檔案外，還應當提交發展改革部門出具的建設項目納入國民經濟和社會發展年度計畫的證明檔案。

房屋徵收部門經審查，對房屋徵收事項符合法定條件的，應當提出審查意見，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府決定啟動房屋徵收程式的，應當合理確定房屋徵收範圍。

第十一條房屋徵收範圍確定並公布後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。

房屋徵收部門應當將前款規定限制事項書面通知城鄉規劃、國土資源等有關部門暫停辦理相關手續。暫停期限最長不得超過一年。

第十二條房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記。對未經權屬登記的房屋，房屋徵收部門應當提請市、縣級人民政府組織有關部門依法進行認定和處理。

房屋徵收部門應當將房屋調查登記、認定和處理結果在房屋徵收範圍內公示。對房屋調查登記、認定和處理結果有異議的，市、縣級人民政府應當組織有關部門及時進行覆核、處理。

第十三條房屋徵收部門應當擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。

徵收補償方案應當包括下列內容：

（一）房屋徵收部門、房屋徵收實施單位；

（二）房屋徵收範圍、徵收依據、徵收目的、簽約期限等；

（三）被徵收房屋的基本情況；

（四）補償方式、補償標準和評估辦法；

（五）用於產權調換房屋的地點、單套建築面積、套數，產權調換房屋的價值認定；

（六）過渡方式和搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費標準；

（七）補助和獎勵等。

第十四條市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證，並在房屋徵收範圍內予以公示。公示期限不得少於三十日。

因舊城區改建需要徵收房屋，超過半數的被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人代表和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。聽證工作由市、縣級人民政府確定的部門或者機構組織實施。

市、縣級人民政府應當將徵收補償方案徵求意見情況和根據公眾意見修改情況及時公布。

第十五條市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當對房屋徵收的合法性、合理性、可行性、可控性以及徵收補償費用保障、風險化解措施、應急處置預案等內容進行評估論證，形成社會穩定風險評估報告。社會穩定風險評估報告應當作為是否作出房屋徵收決定的重要依據。

房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論。

作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

第十六條房屋徵收事項符合法定條件的，由市、縣級人民政府依法作出房屋徵收決定。

市、縣級人民政府應當自作出房屋徵收決定之日起三日內在房屋徵收範圍內發布公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。

房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。

第三章

補償

第十七條作出房屋徵收決定的人民政府應當對被徵收人給予補償，補償內容應當包括：

（一）被徵收房屋價值補償；

（二）因徵收房屋造成的搬遷補償；

（三）因徵收房屋造成的臨時安置補償；

（四）因徵收房屋造成的停產停業損失補償。

被徵收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬於該房屋的國有土地使用權的價值。

第十八條市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

第十九條對被徵收住宅房屋價值的補償，按照房屋徵收決定公告之日被徵收房屋所處區位新建普通商品住房市場價格，由房地產價格評估機構評估確定。

對被徵收非住宅房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋所處區位類似房地產的市場價格，由房地產價格評估機構評估確定。

被徵收住宅房屋的最低補償標準由設區的市人民政府確定，並向社會公布。

第二十條被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。本條例第二十四條規定的情形除外。

第二十一條被徵收人選擇房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的人民政府應當以所提供的產權調換房屋與被徵收人的房屋進行產權調換。產權調換房屋和被徵收房屋的價值均依照本條例的規定進行評估確定。雙方結清差價後，該產權調換房屋的所有權歸被徵收人所有。

因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二條用於產權調換的房屋，應當符合下列規定：

（一）符合國家和省規定的房屋建築設計技術規範和標準；

（二）符合國家和省規定的房屋質量安全標準；

（三）產權清晰。

第二十三條被徵收房屋的建築面積和用途，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。房屋權屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

第二十四條被徵收房屋屬於公共租賃住房、公房管理部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房的，在租賃關係存續期間，被徵收人未與承租人達成解除租賃協定但符合房屋承租規定的，作出房屋徵收決定的人民政府應當對被徵收人實行房屋產權調換的補償方式。用於產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被徵收人與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃契約。

第二十五條徵收個人住宅，被徵收人只有一套住宅房屋，且該房屋建築面積低於四十五平方米的，房屋徵收部門應當對被徵收人進行最低面積補償，最低面積補償標準不得少於四十五平方米建築面積，具體標準由設區的市人民政府確定並向社會公布。

按照最低面積進行補償所增加的費用，由作出房屋徵收決定的人民政府承擔。

房屋徵收部門應當將符合本條第一款規定條件的被徵收人，在房屋徵收範圍內進行公示。公示期限不得少於十日。

第二十六條被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當直接配租、配售保障性住房，不再輪候。

被徵收人符合住房保障條件，也符合享受最低面積補償條件的，房屋徵收部門應當徵求被徵收人意見，由被徵收人選擇住房保障或者享受最低面積補償。

第二十七條因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費。

第二十八條徵收住宅房屋，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費。

被徵收人選擇貨幣補償的，給予一次性臨時安置費。

被徵收人選擇房屋產權調換的，按照補償協定約定的過渡期限支付臨時安置費；被徵收人選擇房屋徵收部門提供的周轉用房的，不支付臨時安置費。

因房屋徵收部門的責任延長過渡期限的，自逾期之日起按照標準雙倍支付臨時安置費；被徵收人選擇房屋徵收部門提供的周轉用房的，自逾期之日起按照標準支付臨時安置費。

第二十九條因徵收非住宅房屋給被徵收人造成停產停業損失的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付停產停業損失補償費。

被徵收人選擇貨幣補償的，給予一次性停產停業損失補償費。

被徵收人選擇房屋產權調換的，按照補償協定約定的過渡期限支付停產停業損失補償費；被徵收人選擇房屋徵收部門提供的周轉用房的，不支付停產停業損失補償費。

因房屋徵收部門的責任延長過渡期限的，自逾期之日起按照標準雙倍支付停產停業損失補償費；被徵收人選擇房屋徵收部門提供的周轉用房的，自逾期之日起按照標準支付停產停業損失補償費。

第三十條房屋徵收部門應當與被徵收人依法訂立補償協定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、周轉用房、停產停業損失補償費、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項進行約定。

第三十一條房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協定，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的人民政府，按照徵收補償方案依法作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。

被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

第三十二條實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。

作出房屋徵收決定的人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協定約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。

禁止建設單位參與搬遷活動。

第三十三條被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，作出房屋徵收決定的人民政府應當催告當事人履行搬遷義務，催告書送達十日後當事人仍未履行搬遷義務的，可以自被徵收人的法定起訴期限屆滿之日起三個月內，依法向被徵收房屋所在地有管轄權的人民法院申請強制執行。

人民法院對強制執行的申請進行書面審查，對符合法律規定的，應當自立案之日起三十日內作出執行裁定，並向被執行人發出執行通知書，責令其在指定的期限內履行搬遷義務；對拒不履行搬遷義務的，依法強制執行。

第三十四條房屋徵收部門應當依法建立房屋徵收補償檔案，並將分戶補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。

第三十五條被徵收人搬遷後，房屋徵收部門應當將房屋徵收決定、被徵收房屋清單提供給房屋、土地登記機構。

房屋、土地登記機構應當依法辦理房屋所有權、國有土地使用權註銷登記。

第三十六條搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費的具體標準，由設區的市人民政府制定並向社會公布。

第四章

徵收評估

第三十七條被徵收房屋和產權調換房屋的價值，應當由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。

同一徵收項目的房屋徵收評估工作，一般由一個房地產價格評估機構承擔。房屋徵收範圍較大的，可以由兩個以上房地產價格評估機構共同承擔，評估標準和方法應當統一。

第三十八條設區的市房屋徵收部門應當會同房地產主管部門每年推薦一批具有三級以上資質的房地產價格評估機構，方便被徵收人選擇。

第三十九條房屋徵收部門應當在房屋徵收決定作出後，將房地產價格評估機構選定方式等相關事項在房屋徵收範圍內予以公布，並告知被徵收人有協商選定房地產價格評估機構的權利。被徵收人協商選定房地產價格評估機構的期限為十日。超過半數的被徵收人共同簽字認可的房地產價格評估機構，視為共同協商選定。

被徵收房屋所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會可以組織被徵收人協商選擇房地產價格評估機構。

第四十條被徵收人在公告協商期內協商不成的，房屋徵收部門可以組織採取逐戶徵詢、集中投票或者通過抽籤、搖號等隨機方式選定房地產價格評估機構。

採取集中投票、抽籤或者搖號等方式選定房地產價格評估機構時，房屋徵收部門應當邀請被徵收人、鄉鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會代表等進行現場監督。

第四十一條房地產價格評估機構確定後，房屋徵收部門與其簽訂房屋徵收評估委託契約，並將確定的房地產價格評估機構在房屋徵收範圍內公布。

第四十二條房地產價格評估機構應當按照相關標準規範，如實出具評估報告。

任何單位和個人不得非法干預評估活動和評估結果。

第四十三條房地產價格評估機構應當按照委託契約的約定向房屋徵收部門提供分戶初步評估結果。

房屋徵收部門應當將分戶初步評估結果在房屋徵收範圍內向被徵收人公示。公示期限不得少於五日。

公示期間，房地產價格評估機構應當進行現場說明，聽取意見；分戶初步評估結果存在錯誤的，應當予以修正。

公示期滿後，房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供整體評估報告和分戶評估報告。房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分戶評估報告。

第四十四條被徵收人或者房屋徵收部門對評估報告有異議的，應當自收到評估報告之日起十日內，向房地產價格評估機構書面申請覆核。房地產價格評估機構應當自收到覆核申請之日起十日內進行覆核，出具覆核結果。

對覆核結果有異議的，應當自收到覆核結果之日起十日內向設區的市房地產價格評估專家委員會申請鑑定。房地產價格評估專家委員會應當自收到鑑定申請之日起十日內對評估報告進行審核，出具鑑定結論。

鑑定結論認為評估報告存在錯誤的，房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

房地產價格評估專家委員會成員由設區的市房屋徵收部門從註冊房地產估價師以及價格、房地產、土地、城鄉規劃、法律等方面的專家中選定組成，並予以公示。

第五章

法律責任

第四十五條違反本條例規定的行為，法律、行政法規已規定法律責任的，依照其規定執行；法律、行政法規未規定法律責任的，依照本條例規定執行。

第四十六條違反本條例規定，市、縣級人民政府及其有關部門有下列行為之一的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）對不符合法定條件的房屋徵收事項作出房屋徵收決定的；

（二）違反公示、公布、公告、徵求意見、聽證、評估等房屋徵收法定程式實施房屋徵收與補償的；

（三）違反房屋徵收法定補償內容、標準實施房屋徵收與補償的；

（四）違反規定辦理應當暫停辦理的限制事項手續的；

（五）非法干預評估活動和評估結果的；

（六）違法組織實施強制搬遷的；

（七）未及時核實、處理投訴、舉報的；

（八）其他不履行法定職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

第四十七條違反本條例規定，建設單位參與搬遷活動的，由房屋徵收部門責令改正，處三萬元以上十萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

附則信息

第四十八條本條例自2015年3月1日起施行。2000年4月14日山東省第九屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過，2006年9月29日山東省第十屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議修訂的《山東省城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

修改情況的說明

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

本次常委會會議分組審議了《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例（草案修改稿）》（以下簡稱條例草案修改稿）。常委會組成人員總的認為，條例草案修改稿經廣泛徵求意見和反覆修改，已基本成熟，可以提請本次常委會會議表決，同時也提出了一些修改意見和建議。會議期間，法制工作委員會會同有關部門根據這些意見和建議，對條例草案修改稿作了認真修改。11月25日，法制委員會召開有城鄉建設與環境資源保護委員會、法制工作委員會、省政府法制辦公室負責同志參加的會議，對條例草案修改稿進行了審議修改，形成了《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例（草案表決稿）》，經主任會議研究，決定提請今天的全體會議表決。現將主要修改情況說明如下：

一、有的常委會組成人員建議,依照國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，將條例草案修改稿第十五條第二款修改為：“房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論。”修改時採納了這一意見。

二、有的常委會組成人員提出，國家正在對法院案件受理制度進行調整，為了適應司法改革的要求，建議對條例草案修改稿第三十三條第二款關於“立案受理或者裁定不予受理”的規定作出修改。根據這一意見，刪去了條例草案修改稿第三十三條第二款。

三、有的常委會組成人員提出，條例草案修改稿第三十三條第三款的表述不夠完整，建議對拒不履行搬遷義務的被執行人規定相應的執行措施。修改時根據這一意見，在該款最後增加了一句：“對拒不履行搬遷義務的，依法強制執行。”

此外，還根據常委會組成人員的意見和建議，對條例草案修改稿作了一些文字修改和技術處理。

解讀

《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》(以下簡稱《條例》)，已經2014年11月27日省十二屆人大常委會第十一次會議通過，將於2015年3月1日起施行。為了更好地理解把握和貫徹落實這部重要的地方性法規，作如下解讀：

一、全面理解《條例》的立法背景和重要意義

國有土地上房屋徵收與補償事關人民民眾切身利益，對於推進城鎮化進程，維護社會和諧穩定有著重大意義。2011年國務院頒布施行的《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下簡稱國務院徵收條例），廢止和取代了施行多年的城市房屋拆遷制度，創設了國有土地上房屋徵收與補償新制度，在徵收目的、徵收補償主體和程式等方面作了重大調整:一是明確了房屋徵收必須是基於公共利益的需要，並對公共利益作了明確界定；二是明確了房屋徵收補償的主體是政府，禁止建設單位參與搬遷活動；三是明確了先補償、後搬遷的原則，維護被徵收人合法權益;四是取消了行政機關自行強制拆遷。

2000年4月14日通過，2006年9月29日修訂的《山東省城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱省拆遷條例）對我省依法加強城市房屋拆遷管理，不斷改善城市居民生活居住條件以及推動城市建設順利進行等方面發揮了重要作用。但隨著國務院徵收條例的出台，其中一些規定已經明顯不能適應新的形勢和需要，國務院徵收條例中也有多處明確授權地方制定具體辦法。另外，國務院徵收條例頒布施行以來，我省各地在實際工作中積累的一些好經驗和好做法，也需要通過地方立法的形式加以提升和鞏固。同時，黨的十八屆四中全會對立法工作提出了新的更高要求,指出“必須堅持立法先行，發揮立法的引領和推動作用，抓住提高立法質量這個關鍵。要恪守以民為本、立法為民理念，貫徹社會主義核心價值觀，使每一項立法都符合憲法精神、反映人民意志、得到人民擁護。”在這種背景下，制定《條例》既是全面貫徹黨的十八大、十八屆四中全會精神的必然要求，也是為進一步解決新形勢下我省國有土地上房屋徵收與補償工作中存在的問題，促進我省經濟社會可持續發展提供強有力的法律保障。

二、準確把握《條例》的立法特點和制度創新

《條例》從醞釀起草到頒布實施，經歷了三年多的時間，期間反覆論證修改和徵求意見，數易其稿，十分不易。《條例》共6章48條，從徵收決定、補償、徵收評估、法律責任等方面，對房屋徵收與補償工作進行了規範和調整。概括起來，有以下幾個特點：

第一，指導思想明確，“規範國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收人的合法權益”的理念貫穿全篇。2004年修正後的《憲法》第十三條第三款規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行徵收並給予補償。2007年公布施行的《物權法》第四十二條第一款規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程式可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。房屋徵收是政府行為，但房屋徵收與補償涉及的不僅是政府，也涉及房屋被徵收民眾和各種社會組織，並且徵收活動歷時長、範圍廣、法律關係複雜。因此，通過立法，對政府的徵收行為、各方的權利義務予以明確規範，統籌兼顧，在保證公共利益需要的同時，最大限度地維護好被徵收民眾的利益，從而確保房屋徵收工作依法、有序進行，為我省經濟社會發展和城鎮化建設創造良好條件，是《條例》的立法本意。

第二，充分體現了十八屆四中全會“立法為民”、“反映人民意志”的立法理念。由於《條例》與民眾切身利益密切相關，為了更好地聽取民意，確保《條例》能夠更好地保障被徵收人的合法權益，我們做了大量創新性工作：一是廣泛聽取民眾意見。在《條例》修改初期，便在“山東省政府法制網”上發布了《條例》全文，面向全社會公開徵求意見，並根據民眾意見和建議對《條例》進行了修改。二是深入基層了解房屋徵收與補償工作現狀。為了解房屋徵收實際工作中存在的問題，解決我省立法中的爭議焦點，通過書面徵求意見、實地調研走訪、召開座談會等方式，先後三次分別向17個設區的市政府和房屋徵收部門徵求意見。三是徵求涉訪、涉訴部門的意見。考慮到房屋徵收與補償工作涉訪、涉訴案件較多，與省信訪局、濟南市信訪局、濟南市歷下區法院以及省複議辦公室有關同志進行了座談，就信訪、訴訟和複議工作中遇到的房屋徵收與補償典型案例進行分析論證，聽取意見和建議；四是就民眾比較關心、爭議比較大的4個重點問題召開立法聽證會。這是近年來省法制辦首次召開立法聽證會，在新聞媒體和社會各界的大力支持下，共有40餘人報名參加立法聽證會，包括農民、工人、在校學生、專家學者、律師和基層政府房屋徵收工作人員等。經過認真研究，根據報名順序、所持觀點、地區分布、行業特點、專業知識等，我們確定了聽證陳述人10名、旁聽人10名。其中，陳述人中居民3人，學者2人，律師2人，企業管理人員2人，公務員1人。聽證會嚴格按照聽證程式和規則進行，主題明確、組織嚴密，歷時兩個多小時，省法制辦官方微博進行了全程直播，中央駐魯和我省10餘家新聞單位的記者到會採訪報導，總的來說，這次聽證會達到了預期目的，得到了參加會議的聽證人、陳述人、旁聽人以及新聞媒體的充分肯定和高度評價。會後，根據聽證內容，對《條例草案》進行了進一步地修改完善。《條例草案》報送省人大後，9月，省人大城環委赴淄博、濰坊、德州、荷澤四市進行了立法調研。9月24日，省十二屆人大常委會第十次會議進行了第一次審議，其後省人大通過人大立法網，省住房城鄉建設廳網站以及我省主要新聞媒體向社會公開徵求意見。10月底，省人大法制委赴東營、濱州進了立法調研。11月27日，省十二屆人大常委會第十一次會議第二次審議並表決通過。審議期間，省人大有關委員會通過召開立法諮詢員會議、專題調研等徵求各界意見，《條例》認真吸收了各方意見建議，凝聚了社會各界的智慧，體現了公開、公正性，保障了立法質量。

第三、在上位法的框架下，結合山東實際，針對現實問題，突出可操作性，大膽進行制度創新。

（一）明確了徵收決定啟動程式。徵收決定啟動程式是規範政府徵收行為、維護被徵收人合法權益的重要保障。《條例》在其國務院條例基礎上做了進一步細化。《條例》規定，房屋徵收啟動程式由建設項目組織實施單位向房屋徵收部門提出，並完善了對具體徵收項目是否符合公共利益，是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的審查機制和形式要求。徵收程式啟動後，明確了房屋徵收範圍的確定時點，擬定徵收補償方案的具體內容、公示方式、徵求意見時限等要求，充實了社會穩定風險評估制度，增加了房屋徵收決定公告的具體內容、範圍和方式等規定。

（二）確定了住宅房屋拆舊補新的補償標準。《條例》規定，“對被徵收住宅房屋價值的補償，按照房屋徵收決定公告之日被徵收房屋所處區位新建普通商品住房市場價格，由房地產價格評估機構評估確定”。該補償標準高於國務院條例確定的補償標準，目的就是確保被徵收民眾在同區位能買到不少於原徵收面積的新房，保證被徵收人的居住條件不降低、有改善。該規定體現了《條例》保障和改善住宅被徵收人居住條件的立法宗旨。對徵收非住宅房屋的，《條例》規定按照不低於所處區位類似房地產的市場價格評估確定，與國務院條例確定的補償標準保持一致。

（三）設定了住宅房屋最低價格補償標準。《條例》規定，“被徵收住宅房屋的最低補償標準由設區的市人民政府確定，並向社會公布”。該規定與住宅房屋補償標準相輔相成，以新建商品房市場價格為基準，對不同條件的被徵收住宅房屋適當向下找差，體現出不同住宅房屋的補償差異，防止造成補償不平衡。考慮各市情況不同，對被徵收住宅房屋的最低補償標準作出授權條款，由設區的市人民政府確定。從工作實踐看，各地住宅房屋最低價格補償標準一般設定為新建商品房市場價格的90%。

（四）建立了最低面積補償保障制度。《條例》規定，“徵收個人住宅，被徵收人只有一套住宅房屋，且該房屋建築面積低於45平方米的，房屋徵收部門應當對被徵收人進行最低面積補償，最低面積補償標準不得少於45平方米建築面積。按照最低面積進行補償所增加的費用，由作出房屋徵收決定的人民政府承擔”。目的就是通過健全徵收補償保障機制，避免出現因徵收導致被徵收人無房可住，有利於消除社會弱勢群體的後顧之憂。該規定是省拆遷條例規定的延續，目前，全省各地最低面積補償大都掌握在45—60平方米之間，為防止“一刀切”造成各地工作不銜接問題，《條例》規定，“最低面積補償標準由設區的市人民政府制定，並向社會公布”。

（五）明確了臨時安置費補償原則。被徵收人在房屋徵收拆遷過程中自行安排過渡，都有一個過渡期限，給工作、生活等帶來不便，並因此可能發生費用，房屋徵收部門應當承擔一定的經濟責任。《條例》規定，“被徵收人選擇貨幣補償的，給予一次性臨時安置費。被徵收人選擇房屋產權調換的，按照補償協定約定的過渡期限支付臨時安置費；房屋徵收部門提供周轉房的，不支付臨時安置補助費。因房屋徵收部門的責任延長過渡期限的，自逾期之日起按照標準雙倍支付臨時安置費；被徵收人選擇房屋徵收部門提供的周轉用房的，自逾期之日起按照標準支付臨時安置費”。該規定督促房屋徵收部門儘可能縮短過渡期，採取有效措施避免逾期過渡問題。

（六）明確了停產停業損失補償原則。停產停業損失補償是因房屋徵收行為造成非住宅房屋被徵收人經營活動中止而產生的損失費用的補助，國務院條例授權省制定被徵收人停產停業損失費補償的具體辦法。《條例》規定，“被徵收人選擇貨幣補償的，給予一次性停產停業損失補償費。被徵收人選擇房屋產權調換的，按照補償協定約定的過渡期限支付停產停業損失補償費；房屋徵收部門提供周轉房的，不支付臨時停產停業損失補償費。因房屋徵收部門的責任延長過渡期限的，自逾期之日起按照標準雙倍支付停產停業損失補償費；被徵收人選擇房屋徵收部門提供的周轉用房的，自逾期之日起按照標準支付停產停業損失補償費”。因停產停業損失補償已經考慮並涵蓋了臨時安置內容，因此對於徵收非住宅房屋不再重複支付臨時安置費。考慮到各地實際情況不同、經濟發展水平差異較大，《條例》規定，“臨時安置費、停產停業損失補償費具體標準由設區的市人民政府制定並公布”。

（七）明確了優先住房保障辦法。國務院條例授權省制定對符合住房保障條件的被徵收人優先給予住房保障的具體辦法。《條例》將優先住房保障和最低面積補償相結合，充分保障住房困難被徵收人的合法權益。《條例》規定，“被徵收人符合住房保障條件，也符合享受最低面積補償條件的，房屋徵收部門應當徵求被徵收人意見，由被徵收人選擇住房保障或者享受最低面積補償。被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當直接配租、配售保障性住房，不再輪候”。

（八）維護了公房承租人合法權益。國務院條例對出租公房徵收補償問題未作規定。因出租公房關係到承租人的基本居住條件，當其承租的房屋被徵收時，必須維護好承租人的合法權益，保障其居住權。《條例》規定，“徵收出租公房，被徵收人未與承租人達成解除租賃協定但符合房屋承租規定的，應當對被徵收人實行房屋產權調換的補償方式。用於產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被徵收人與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃契約”。

（九）規範了房屋徵收評估行為。徵收評估是房屋徵收工作的關鍵環節，《條例》將徵收評估作為專門一章進行規範。一是確定房地產價格評估機構。國務院條例授權省制定房地產價格評估機構確定的具體辦法，《條例》規定：首先，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定，超過半數被徵收人認可的房地產價格評估機構，視為共同協商選定；其次，協商不成的由房屋徵收部門組織採取逐戶徵詢、集中投票或者通過抽籤、搖號等隨機方式選定房地產價格評估機構；最後，在房屋徵收範圍內公布確定的房地產評估機構。二是評估結果公開。分戶初步評估結果在房屋徵收範圍內向被徵收人公示聽取意見，存在錯誤的，房地產評估機構應當予以修正。公示期滿後，房地產價格評估機構提供整體評估報告和分戶評估報告。三是確定評估爭議解決機制。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，先向房地產價格評估機構申請覆核評估；對覆核結果有異議的，可向房地產價格評估專家委員會申請鑑定，由專家委員會審核並出具鑑定結論。

（十）明確了司法強制程式。被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，《條例》規定，政府應當催告搬遷，催告後仍未搬遷的，可以自被徵收人的法定起訴期限屆滿之日起三個月內，依法向被徵收房屋所在地有管轄權的人民法院申請強制執行。人民法院對強制執行的申請進行書面審查，對符合法律規定的，應當自立案之日起三十日內作出執行裁定，並向被執行人發出執行通知書，責令其在指定的期限內履行搬遷義務；對拒不履行搬遷義務的，依法強制執行。

（十一）明確了法律責任規定。《條例》對法律責任的設定原則是，違反條例規定的行為，法律、行政法規已規定法律責任的，按照其規定執行；法律、行政法規未規定法律責任的，明確規定其法律責任。《條例》對市、縣級人民政府及其有關部門工作人員不履行法定職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為進行了詳細列舉，增強了法規的嚴肅性和可操作性。《條例》還規定，對建設單位違法參與搬遷的，責令改正，處以罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

山東省國有土地上房屋徵收與補償條例

基本介紹

補償條例

第一章

第二章

第三章

第四章

第五章

附則信息

修改情況的說明

解讀

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