為解決市區老舊小區物業管理缺失和服務不到位等問題，加快老舊小區物業管理規範化進程，結合工作實際，制定本實施方案。
基本介紹
- 中文名：安陽市加強老舊小區物業管理實施方案
- 頒布時間：2018年5月11日
- 實施時間：2018年5月11日
- 發布單位：安陽市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
一、指導思想和目標
堅持以人為本、民生為先，結合文明城市、衛生城市創建，貫徹新發展理念，提升城市建設和管理水平，按照分類管理、制度先行、政府主導、市場運作、社會參與的原則，依據《河南省物業管理條例》和《安陽市老舊小區物業管理辦法》建立老舊小區物業管理長效機制，通過用4個月左右的時間，推動市區物業管理缺失或物業管理服務不到位的老舊小區實現規範化物業管理全覆蓋，為廣大居民營造整潔、有序、安全、舒適的生活環境。
二、組織領導
市政府成立由市長任組長，常務副市長、分管副市長任副組長，住房城鄉建設、發展改革、財政、愛衛辦、文明辦、城管、民政、房管、園林、各區政府負責同志為成員的安陽市老舊小區物業管理領導小組，統籌指導全市老舊小區物業管理工作，領導小組下設辦公室，辦公室設在市房管中心（市房管局）。各區政府要根據工作實際，成立相應的領導小組，督促轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府做好此項工作的組織協調、宣傳發動等工作。（領導小組成員名單見附屬檔案）
三、階段劃分
（一）動員發動階段（2018年4月25日—2018年5月10日）
1.工作部署。各區政府召開動員會，成立老舊小區物業管理領導小組和辦公室，對老舊小區實施物業管理進行安排部署。各區層層發動，加強宣傳，充分發揮街道辦事處、格線員和業主委員會及樓棟長、單元長的協調作用。（由各區政府負責，5月10日前完成）
2.調查研究。各街道辦事處按照分類管理的原則，對本轄區未實施物業管理的老舊小區進行摸底調查，建立老舊小區工作檯賬，明確擬實施物業管理小區的位置、數量、名稱、面積及戶數，為下一步小區改造和物業管理提供必要依據。（由各區政府負責，5月10日前完成）
3.組織培訓。各區政府要對街道辦事處工作人員開展《安陽市老舊小區物業管理辦法》專題培訓，明確老舊小區物業管理的有關要求和方法。（由各區政府負責，5月10日前完成）
（二）組織實施階段（2018年5月11日—2018年6月30日）
1.制定實施細則和考評辦法。各區政府研究制定本轄區老舊小區物業管理的具體實施意見、激勵機制和考評辦法，列出台賬，明確責任人，推進老舊小區物業管理工作有序開展。（由各區政府負責，5月20日前完成）
2.選聘物業企業進駐服務。各街道辦事處要按照物業小區分類管理的要求，結合業主自治管理、單位管理、選聘物業企業管理和街道辦事處管理四種類型，確定物業小區管理者。老舊小區物業管理優先選擇物業服務企業實施專業化、市場化的物業管理方式；對於未選到管理者的小區，由街道辦事處負責選聘物業服務企業進駐服務並實施全覆蓋；對於選聘物業服務企業無果的，由街道辦事處管理，並按《安陽市老舊小區物業管理辦法》要求建立有關制度、配備有關設施、明確管理人員。（由各區政府負責，5月31日前完成）
3.加強基礎設施改造工作。各區政府作為老舊小區改造的責任主體，將改造工作列入重要日程。根據小區基礎設施設備情況和摸排結果，結合“百城提質”工程，因地制宜的制定改造方案，建立老舊小區改造台賬，明確改造時限、責任單位和責任人等內容，逐步進行改造；對於交納維修資金的住宅，市維修資金管理中心對維修改造給予支持，為物業企業進駐創造條件。（由各區政府負責，6月30日前完成）
（三）檢查考評階段（2018年6月1日—2018年6月30日）
各區政府按照《安陽市老舊小區物業管理辦法》的要求，組織自查自評，對照台賬，查漏補缺，及時總結整改，進一步理順工作機制。安陽市老舊小區物業管理領導小組組織相關職能部門對各區老舊小區物業管理服務工作進行檢查和考評驗收，總結推廣先進經驗，對工作落後的進行通報批評，夯實改造成果。（由各區政府、市老舊小區物業管理領導小組辦公室負責，6月30日前完成）
（四）整改落實階段（2018年7月1日—2018年7月31日）
各區政府要針對完成整治改造的老舊小區，開展“回頭看”活動，組織人員逐一進行現場排查，列出問題清單，開展專項整治。對保修期內的項目，督導相關責任單位及時整改；對保修期外的項目，各區政府組織相關部門研究解決，並完善維護管理措施，切實夯實改造成果。（由各區政府負責，7月31日前完成）
四、有關要求
（一）廣泛宣傳，全面發動。充分發揮報紙、電視、微信等新聞媒體作用，廣泛宣傳動員廣大居民積極參與老舊小區物業規範化管理推進工作；及時報導正反兩方面的典型，努力營造濃厚氛圍，促進老舊小區物業管理普及工作目標的順利實現。
（二）明確責任，合力推進。各區政府是具體實施老舊小區物業管理工作的責任主體，負責本轄區老舊小區物業管理工作的具體實施。市有關部門和相關單位要密切配合，共同促進老舊小區物業管理水平的不斷提升。
（三）強化調度，加強督導。各區政府和責任單位要建立周例會制度，及時掌握老舊小區物業管理工作進度情況，針對具體問題可通過召開老舊小區物業管理工作領導小組會議進行解決。市政府督查室要按照本方案要求，加強對老舊小區物業管理工作的督查，對工作不力的相關單位負責人進行約談。
政策解讀
一、我市老舊小區基本情況
據初步統計，我市老舊小區共971個，其中業主自治23個，社區管理442個，無人管理506個，集中分布在北關區、文峰區和殷都區。這些小區大部分建成於上世紀八九十年代，多數為平房、庭院，獨幢樓，多層建築小區以及配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區等，沒有實施專業化物業管理，以至於各種生活保障無法跟上。
二、出台《辦法》的必要性
（一）有利於健全政策體系，補齊城市管理短板。隨著經濟社會發展，我市老舊小區物業管理缺失的問題比較突出，在一定程度上影響著城市建設和文明進程。在老舊小區實施物業管理不僅是社區治理的重要內容，也是新時期社會綜合治理、生態文明、環境保護、衛生城市創建、文明城市創建的重要支撐和基本要求。2017年，新修《河南省物業管理條例》正式發布實施，對老舊小區整治改造和實施物業管理也提出了明確要求，目前我市還沒有出台老舊小區物業管理方面的規範性檔案，亟待出台相關檔案，為進一步加強城市管理提供支撐。
（二）有利於解決日益增加的物業糾紛，促進社會穩定。老舊小區長時間無人管理，居住環境越來越差，基礎設施設備、小區道路、門崗監控等方面的缺失或不完善，引發的糾紛矛盾日趨增多，有的已經影響到城市居民的日常生活和社區的穩定。為了回應社會關切，有效解決老舊小區管理中的現實問題，切實解決服務民眾最後一公里問題，急需出台老舊小區物業管理辦法，對老舊小區物業管理各參與方的責權利進行規範，促進社會和諧穩定。
三、《辦法》的制定過程和依據
我局今年4月份成立了專門的起草班子，著手起草《辦法》有關工作。在起草過程中，除了注意與上位法的銜接外，還廣泛徵求各方面意見，借鑑了省內鄭州、洛陽、平頂山和鄰近的山東、河北等同等省外城市老舊小區物業管理工作經驗。成稿以後，廣泛徵求了市直有關部門、縣（市）、區政府及物業主管部門、市物業管理行業協會、物業服務企業代表的意見，並經市政府法制辦審核。
《辦法》制定的主要依據是國務院《物業管理條例》、《河南省物業管理條例》（2017年修訂版），並貫徹了中央有關檔案精神。
四、《辦法》的主要內容
（一）明確了物業區域的劃分
何為老舊小區，誰管理，應通過何種方式進行管理等問題，在本《辦法》中均進行了明確。同時，《辦法》規定了老舊小區管理實行分類管理，共分為兩大類，一類是零散住宅小區，按照建築面積5萬平方米左右為標準，捆綁為一個物業管理小區。二類是建築面積5萬平方米以上的老舊小區，作為一個獨立的物業小區。
（二）明確了老舊小區管理體制和管理職責
《辦法》明確了街道辦事處在老舊小區物業管理中的管理職責；明確了未實行物業管理的老舊小區由街道辦事處代為管理，並且明確了以包括“公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護”等基礎性服務為主要內容的管理職責，具體標準由街道辦事處結合當地情況和項目實際擬定，並納入物業服務契約。物業服務企業應當按照契約約定提供相應的服務，其標準應當在小區內顯著位置進行公示，業主應當依據契約繳納物業費；同時也對老舊小區改造有關問題進行了明確。
五、落實《辦法》的具體措施
為更好地落實《辦法》，加快老舊小區物業管理規範化進程，我們起草了《關於加強老舊小區物業管理的實施方案》（見附屬檔案）。其指導思想是按照分類管理、制度先行、政府主導、市場運作、社會參與的原則，依據《河南省物業管理條例》和《辦法》建立起老舊小區物業管理長效機制，力爭用4個月左右的時間，推動老舊小區實現規範化物業管理全覆蓋。《實施方案》的主要內容包括：成立以市長為組長，常務副市長、分管副市長為副組長，住建等相關部門主要領導為成員的領導小組；辦公室設在市房管局，由李傑同志兼任辦公室主任，統籌指導全市老舊小區物業管理工作。在工作推進方面擬分為動員發動、組織實施、檢查考評、整改落實4個階段。其核心是：街道辦事處要按照物業小區分類管理的要求，結合業主自治管理、單位管理、選聘物業企業管理和街道辦事處管理四種類型，確定物業小區管理者。老舊小區物業管理優先選擇物業企業實施專業化、市場化的物業管理方式；對於未選到管理者的小區，由街道辦事處負責選聘物業企業進駐服務；對於選聘物業服務企業無果的，由街道辦事處管理，並按《辦法》要求建立有關制度、配備有關設施、明確管理人員；5月底前完成老舊小區物業企業的選聘和進駐工作。6月底前完成基礎設施改造，7月底前開展回頭看，對發現的問題開展專項整治。
