國有建設用地出讓

國有土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

基本介紹

• 中文名：國有建設用地出讓
• 居住用地：七十年
• 工業用地：五十年;
• 四十年：商業、旅遊、娛樂用地

出讓介紹

土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照契約規定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

含義

一般包括以下內容：①國有土地使用權出讓，經出讓取得土地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有使用、占有、收益、處分權;土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有。③土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金後才能領取土地使用權證書。④集體土地不經徵收(成為國有土地)不得出讓。⑤國有土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關於權利義務的經濟關係，具有平等、自願、有償、有限期的特點。

出讓年限

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定：

(1)居住用地七十年;

(2)工業用地五十年;

(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;

(4)商業、旅遊、娛樂用地四十年;

(5)綜合或者其他用地五十年。

土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓契約後60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除契約，並可請求違約賠償。出讓方應當按照契約規定，提供出讓的土地使用權。未按契約規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除契約，並可請求違約賠償。土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。

土地使用者應當按照土地使用權出讓契約的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按契約規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。土地使用者需要改變土地使用權出讓契約規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照土地出讓管理有關規定重新簽訂土地使用權出讓契約，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。

出讓期屆滿，政府可以無償收回土地使用權及地上建築物、附著物的所有權。若因公共利益需要，國家可依照法律程式提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予補償。使用者如需繼續使用，可向政府申請續期，土地使用權出讓契約約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於期滿前1年向土地管理部門提出申請，經批准續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓契約，按規定支付地價款並更換土地權屬證書。

方式

依據1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，國有土地使用權出讓可以採取拍賣、招標或者雙方協定的方式。2002年，國土資源部出台了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第11號)增加了國有土地使用權出讓的掛牌出讓方式。11號令同時規定，商業、旅遊、娛樂和商品住宅用地，必須採取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

協定出讓

土地使用權的協定出讓稱定向議標，協定出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協定並簽訂土地使用權出讓契約，有償出讓土地使用權的行為。採取此方式出讓使用權的出讓金不得低於國家規定所確定的最低價。協定出讓方式的特點是自由度大，不利於公平競爭。這種方式適用於公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。

拍賣出讓

拍賣出讓是按指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的辦法將土地使用權拍賣給出價最高者(競買人)。拍賣出讓方式的特點是有利於公平競爭，它適用於區位條件好，交通便利的鬧市區、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

招標出讓

招標出讓是指土地所有者(出讓人)向多方土地使用者(投標者)發出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。招標出讓土地使用權的方法有兩種：一種是公開招標;二是採用邀請招標。中標者(受讓人)不一定是標價最高的單位或個人。招標出讓方式的特點是有利於公平競爭，適用於需要最佳化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

掛牌出讓

掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓方式不僅具有招標、拍賣的公開、公平、公正的特點，而且具有招標、拍賣不具備的優勢，是招標、拍賣方式出讓國有土地使用權的重要補充。

採取招標、拍賣、協定和掛牌方式出讓土地使用權的具體程式和步驟，由國土資源部或省、自治區、直轄市人民政府規定。

基本條件

1、符合規劃

2、符合國家的土地供應政策

3、符合建設用地標準和集約利用的要求

4、劃撥方式供地必須符合法定的劃撥用地條件

5、新增建設用地符合農用地轉用和徵收條件

供地標準

決定方式

依據國家的有關規定，對於不同類別的項目，有不同的供地政策。一般分為以下三類：

(1)國家鼓勵類項目――可以供地，甚至要積極供地。

(2)國家限制類項目――限制供地。

由於限制供地項目多為競爭性項目，要儘量採取招標、拍賣方式提供建設用地

按照《限制供地項目目錄》限制提供建設用地的是：對須在全國範圍內統籌規劃布點的，涉及國防安全和國家利益的，生產能力過剩需總量控制的，大量毀損引地資源或以土壤為生產原料的，需要低於國家規定地價出讓、出租土地的，按照法律法規規定限制的其他建設項目。

(3)國家禁止類項目――禁止供地。

按照《禁止供地項目目錄》禁止提供建設用地的是：危害國家安全或者損害社會公共利益的，國家產業政策明令淘汰的生產方式、產品和工藝涉及的國家產業政策規定禁止投資的，按照法律法規規定禁止的其它建設項目。

供地方式

包括：

(1)劃撥方式供地。

(2)有償使用方式供地。有償使用的形式包括：國有土地使用權出讓、出租和作價出資或者入股。

(3)依法使用集體土地。

具體位置

根據土地利用總體規劃、城市規劃、村莊和集鎮規劃，決定供地的具體位置。

4、根據年度計畫，決定供地時間

根據建設時間和土地供應年度計畫，決定供地時間。

5、根據用地定額，決定供地數量

根據國家規定的具體建設用地定額指標，決定供地數量。

審查報批

第一、國有建設用地審查報批的程式如下：

用地預申請

建設項目可行性論證時，建設單位應向建設項目批准機關的同級土地行政主管部門提出用地預申請。受理預申請的土地行政主管部門應當依據土地利用總體規劃和國家土地供應政策，對建設項目的有關事項進行預審，出具建設項目用地預審報告。

用地申請

在土地利用總體規劃確定的城市建設用地範圍外，單獨選址的建設項目使用土地的，建設單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。建設單位提出用地申請時，應當填寫《建設用地申請表》並附相應的材料。

受理

受理，並擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、徵收土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書

市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，應當受理，並在收到申請之日起30日內擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意後，報上一級土地行政主管部門審查。

(1)農用地轉用方案，應當包括占用農用地的種類、位置、面積、質量等。

(2)補充耕地方案，應當包括補充耕地或者補劃基本農田的位置、面積、質量，補充的期限，資金落實情況等，並附具相應的圖件。

(3)徵收土地方案，應當包括徵收土地的範圍、種類、面積、權屬，土地補償費和安置補助費標準，需要安置人員的安置途徑等。

(4)供地方案，應當包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數額等。

建設只占用國有農用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案和供地方案。建設只占用農民集體所有建設用地的，市、縣人民政府土地管理部門只需擬訂徵收土地方案和供地方案。建設只占用國有未利用地，按照《土地管理法實施條例》第二十四條規定應由國務院批准的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂供地方案;其他建設項目使用國有未利用地的，按照省、自治區、直轄市的規定辦理。

(5)建設項目用地呈報說明書

建設項目用地呈報說明書應當包括項目用地安排情況、擬使用土地情況等，並應附具下列材料：

①經批准的市、縣土地利用總體規劃圖和分幅土地利用現狀圖，占用基本農田的，還應當提供鄉級土地利用總體規劃圖;

②由建設單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術報告書;

③地籍資料或者其他土地權屬證明材料;

④以有償方式供地的，還應當提供草簽的土地有償使用契約及說明和有關檔案;

⑤為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用土地的，還應當提供城市規劃圖和村莊、集鎮規劃圖。

建設用地審查

有批准權的人民政府土地行政主管部門應當自收到上報的農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案和供地方案並按規定徵求有關方面意見後30日內審查完畢。

建設用地審查應當實行土地行政主管部門內部會審制度。

農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案和供地方案經有批准權的人民政府批准後，同級土地行政主管部門應當在收到批件後5日內將批覆發出。

未按規定繳納新增建設用地土地有償使用費的，不予批准建設用地。

組織實施

經批准的農用地轉用方案、補充耕地方案、徵收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。

建設項目補充耕地方案經批准下達後，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地範圍外單獨選址的建設項目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負責監督落實.在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地範圍內，為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用土地的，由省、自治區、直轄市人民政府土地行政主管部門負責監督落實。

在土地利用總體規劃確定的城市建設用地範圍內，為實施城市規劃占用土地的，經依法批准後，市、縣人民政府土地行政主管部門應當公布規劃要求，設定使用條件，確定使用方式，並組織實施。

以有償使用方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用契約，並向建設單位頒發《建設用地批准書》。土地使用者繳納土地有償使用費後，依照規定辦理土地登記。

建設項目施工期間，建設單位應當將《建設用地批准書》公示於施工現場。各級土地行政主管部門應當對建設項目用地進行跟蹤檢查。

供地程式

經農用地轉用徵收及合法收回的經營性用地，按以下程式供地：

(1)委託經註冊的土地估價中介機構或事業性土地估價機構評估機構進行地價評估;

(2)對公開出讓的底價、保證金、公告媒體、出讓金交付方式等進行集體會審;

(3)擬定土地供應方案(包括要件：計畫主管部門的項目意見;規劃部門提供的規劃意見，土地徵用方案公告、征地協定書;具體建設項目用地申請書;建設項目用地紅線圖;建設項目規劃紅線圖;地價評估報告);

(4)對擬公開出讓的經營性用地進行實地踏勘;

(5)土地供應方案報批;

(6)發布經營性用地公開出讓公告;

(7)接受諮詢、審查報名資格;

(8)組織招標拍賣掛牌出讓活動，簽署成交確認書;

(9)簽訂土地出讓契約，交納土地出讓金;

(10)領取批准手續。

主要內容

有償使用契約

(1)契約正文

1)契約雙方當事人。出讓方必定是市、縣級人民政府土地管理部門，而受讓方則可以是國內外的公司、企業、其他組織和個人;

2)出讓土地使用權的土地使用期限;

3)出讓土地的用途、位置和面積;

4)土地使用權出讓方式;

5)土地使用權出讓金支付方式;

6)在法律規定的範圍內協商確定出讓人的轉讓、出租、抵押條件;

7)違約處罰規定;

8)出讓契約的生效和終止條件;

9)契約適用的法律;

10)契約爭議的解決方式;

11)契約使用的文字及其有效文體;

12)契約簽署人的身份、簽署時間、簽署地點;

13)土地使用條件，即土地使用規則。

(2)契約附屬檔案《出讓宗地界址圖》

批准書內容

《建設用地批准書》的主要內容有：用地單位、用地單位主管機關、土地位置、批准用地面積、建設性質、建(構)築物占地面積、用地批准文號、批准書有效期等。