《重慶市國有建設用地使用權宗地地價確定規則》由重慶市規劃和自然資源局制定，自2023年4月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：重慶市國有建設用地使用權宗地地價確定規則
- 頒布時間：2023年3月
- 實施時間：2023年4月1日
全文,附錄1,附錄2,
全文
第一章 總則
第一條 （目的依據）為規範國有建設用地使用權宗地地價確定行為，根據《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）、《協定出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）、《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》、《劃撥國有建設用地使用權地價評估指導意見（試行）》等檔案規定，結合我市實際，制定本規則。
第二條 （適用範圍）在本市行政區域內供應國有建設用地使用權的宗地地價確定，以及土地供應後經依法批准改變土地使用權性質、調整土地使用條件或權利限制條件等情況，發生土地增值需要補繳地價款的地價確定，適用本規則。
第二章 國有建設用地使用權供應地價
第一節 地價評估
第三條 （地價評估）以出讓、租賃、作價出資（入股）方式供應國有建設用地使用權的，應按照國家發布的有關規定、規程標準、技術規範及本市的規定，根據擬供應宗地的空間位置、土地級別、土地面積、規劃用途、規劃建築面積、供應方式、使用年期等土地使用條件，選取合適的評估方法並結合土地市場情況評估宗地的正常土地市場價格。
第四條 （評估組織方式）地價評估可由規劃自然資源主管部門或其所屬事業單位組織進行，規劃自然資源主管部門或其所屬事業單位根據需要也可以採取公開方式委託具備土地估價資質的土地估價專業機構進行。
第二節 地價確定
第五條 （出讓地價）以出讓方式供應國有建設用地使用權的，規劃自然資源主管部門應以評估的正常土地市場價格為重要參考依據，統籌考慮產業政策、土地供應政策和土地市場運行情況，集體決策確定宗地出讓底價（起始價）。
宗地出讓底價（起始價）不得低於擬出讓土地所在級別對套用途基準地價的70%。工業用地的出讓底價（起始價）不得低於國家及本市規定的工業用地出讓最低價標準。
第六條 （租金標準）以租賃方式供應國有建設用地使用權的，規劃自然資源主管部門應以評估的正常土地市場價格為重要參考依據，統籌考慮產業政策、土地供應政策和土地市場運行情況，集體決策折算確定宗地租金標準。
第七條 （作價出資（入股）地價）以作價出資（入股）的方式供應國有建設用地使用權的，規劃自然資源主管部門應以評估的正常土地市場價格為重要參考依據，統籌考慮產業政策、土地供應政策和土地市場運行情況，集體決策確定宗地作價出資（入股）價格。
第八條（劃撥土地權益價格）以劃撥方式供應國有建設用地使用權的，規劃自然資源主管部門應根據土地平均的取得和開發成本確定劃撥建設用地使用權權益價格。
第三章 出讓國有建設用地補繳地價款
第九條 （增加計容建築面積）依法出讓的國有建設用地使用權在符合詳細規劃、不改變用途的前提下，經規劃自然資源主管部門批准增加計容建築面積的，按下列規定補繳地價款：
（一）住宅、商業、辦公、公共管理與公共服務類用地增加計容建築面積，按規劃自然資源主管部門依法受理土地使用權人申請補繳地價款時點評估補繳地價款。增加的計容建築面積用途為社區用房（含居委會）、郵政用房、物管用房、設備房、結構轉換層、架空層、超高層建築塔樓的避難空間等配套用房的，不計征地價款。
（二）工業用地、物流倉儲用地提高土地利用率增加計容建築面積，不計征地價款。
第十條 （增加不計容建築面積）依法出讓的國有建設用地使用權在符合詳細規劃、不改變用途的前提下，經規劃自然資源主管部門批准增加不計容建築面積的，按下列規定補繳地價款：
（一）住宅、商業、辦公、公共管理與公共服務類用地增加不計容建築面積，按以下規定計算應補繳的地價款：
——用途為住宅（含地下室、儲藏室及其他住宅配套用房）、商業（含小區會所、庫房等商服設施）、辦公、公共管理與公共服務用途的，按規劃自然資源主管部門依法受理土地使用權人申請補繳地價款時政府部門公布執行的對套用途級別基準地價、對套用途級別土地增值收益率、對套用途級別基準地價地下空間修正係數及增加的對套用途不計容建築面積的乘積計算應補繳的地價款。
——用途為車庫及社區用房（含居委會）、郵政用房、物管用房、設備房、結構轉換層、架空層、超高層建築塔樓的避難空間等配套用房的，不計征地價款。
（二）工業用地、物流倉儲用地提高土地利用率增加不計容建築面積，不計征地價款。
第十一條 （增加零星用地）將零星用地整合到已出讓鄰近土地實施統一規劃建設的，經規劃自然資源主管部門同意後，可通過協定方式辦理零星用地的出讓手續，補繳地價款並簽訂補充契約或修訂原土地出讓契約，核發出讓用地紅線圖。
增加零星用地的，按規劃自然資源主管部門依法受理土地使用權人申請時點評估補繳地價款。零星用地無容積率和規劃建築面積的，按整合後全部土地的平均容積率計算確定應補繳地價款的規劃建築面積（中心城區範圍內整合後全部土地的平均容積率高於強度分區確定的基準容積率的，可按強度分區確定的基準容積率確定規劃建築面積；其他區域整合後全部土地的平均容積率高於1.5的，可按1.5的容積率確定規劃建築面積），此容積率和規劃建築面積僅用於評估確定補繳地價款，不計入土地出讓契約的容積率和規劃建築面積。
增加的零星用地為不計容的地下空間建設用地使用權的，按規劃自然資源主管部門依法受理土地使用權人申請時點政府公布執行的對套用途級別基準地價、對套用途級別基準地價地下空間修正係數、年期修正係數及所整合的零星用地不計容建築面積的乘積補繳地價款。
第十二條 （用途調整）經規劃自然資源主管部門批准，依法出讓的土地調整土地用途或規劃用地性質，且根據有關規定或土地出讓契約約定可以不收回土地使用權的，應按規劃自然資源主管部門依法受理土地使用權人申請補繳地價款時點評估補繳地價款。
第十三條 （計容建築面積比例變化）依法出讓的國有建設用地使用權，在符合詳細規劃，不改變用途的前提下，經規劃自然資源主管部門批准明確具體規劃指標時，涉及改變不同用途計容建築面積比例，且屬於改變詳細規劃的強制性條件的，應按規劃自然資源主管部門依法受理土地使用權人申請補繳地價款時點評估補繳地價款；不涉及改變詳細規劃的強制性條件的，不計征地價款。
第十四條 （計容建築面積平衡）依法出讓的國有建設用地使用權，經批准在同一出讓契約約定的土地出讓總面積不增加、總計容建築面積不增加、各個地塊用地性質均不改變的前提下，對各地塊之間計容建築面積進行統籌平衡的，不計征地價款。
第十五條 （普通生產性工業項目改為標準廠房項目）普通工業用地經批准改變為標準廠房項目的，應按規劃自然資源主管部門依法受理土地使用權人申請補繳地價款時點，評估新規劃條件下標準廠房用地的正常市場價格（項目規劃建築規模按批准面積確定），減去評估的原規劃條件下的工業用地的正常市場價格，差額作為應補繳地價款。
第十六條 （延長出讓年限）符合下列情形之一的，土地使用權人申請延長土地出讓年限，按規劃自然資源主管部門依法受理土地使用權人申請修訂土地出讓契約時點政府公布執行的對套用途級別基準地價、對套用途級別土地增值收益率、對應的基準地價土地用途修正係數（或地下空間修正係數）、年期修正係數及原土地出讓契約約定的建築面積的乘積計算應補繳的地價款：
（一）相鄰地塊為同一土地使用權人且土地使用權到期年限不一致，經規劃自然資源主管部門批准最佳化作為一個項目實施，土地使用權人申請將相鄰地塊土地出讓年限統一到剩餘年限較長的地塊的。
（二）非土地使用權人自身原因的閒置土地經依法依規處置完畢後，土地使用權人申請以首次取得《建設工程施工許可證》的時點作為出讓起始年限延長土地出讓年限的（延長後的剩餘出讓年限不得超過法定最高出讓年限）。
第十七條 （用地紅線調整）經規劃自然資源主管部門批准，土地使用權人在不增加出讓土地面積，不改變容積率和建築規模的前提下（宗地位置發生重大調整的除外）申請調整土地出讓用地紅線的，不再計收地價款。
第十八條 （其他情形）因其它土地利用條件改變或物業自持等權利限制條件改變等需補繳地價款的，應按國家發布的有關規定、規程標準、技術規範及本規則確定的有關技術思路和要求評估補繳地價款。
第四章 特殊問題處理原則
第十九條 （原契約建築規模）土地出讓契約未約定或土地出讓檔案未記錄建築面積的，按土地出讓時或之後規劃自然資源主管部門首次確定的規劃指標核定原土地出讓契約建築面積。土地出讓後規劃自然資源主管部門首次確定規劃指標在政府首次批准該宗地所在片區城市（鎮）控制性詳細規劃之後的，按政府首次批准該宗地所在片區城市（鎮）控制性詳細規劃指標核定原土地出讓契約建築面積。
第二十條 （商住比例）土地出讓契約未約定或土地出讓檔案未記錄建築面積用途比例的，原國土部門依照2008年11月20日前原規劃部門發出《規劃條件函》依法供應的商住用地，原土地出讓契約建築面積商業住宅比按1∶9確定。本規則實施前，原國土部門依照2008年11月20日後原規劃部門發出《規劃條件函》依法供應的商住用地，原土地出讓契約建築面積商業住宅比按2∶8確定。
第二十一條 （地下優先）2005年7月18日前原規劃部門發出的規劃條件及有關許可檔案出讓的房地產用地，無法核定增加地上、地下或計容、不計容建築面積的歷史遺留問題，增加的建築面積應優先認定為地下（或不計容）車庫，優先認定為車庫後仍有增加的，按照“先認定為配套用房，再認定為商住用房”的原則計算應補繳地價款。
第二十二條 （按1.5計價）商住用地首次出讓時原規劃部門給定容積率低於1.5，但原國土部門按1.5的容積率核定計價建築面積測算地價款，經規劃批准提高容積率的，以1.5的容積率測算計價建築面積作為原土地出讓契約約定的計容（或地上）建築面積基數。計容（或地上）建築面積超過此基數的，應視為增加的計容（或地上）建築面積，按本規則有關條款規定補繳地價款；計容（或地上）建築面積未超過此基數的，不再計收地價款。
第二十三條 （113號文前後銜接）《重慶市人民政府關於進一步規範土地出讓管理工作的通知》（渝府發〔2010〕113號）發布之日2010年11月16日前出讓的土地增加地上（或計容）建築面積且在本規則印發之日後申請修訂土地出讓契約的，在2010年11月16日之前增加的地上（或計容）建築面積已銷售部分按照房管部門首次批准銷售時執行的補繳政策和標準補繳地價款（須提供經房屋登記機構出具銷售時間、套數、面積有關情況的證明材料）；未銷售部分按本規則有關條款補繳地價款。
第二十四條 （允許抵扣）房地產項目中的社區用房（含居委會）、郵政用房、物管用房、設備房、結構轉換層、架空層、超高層建築塔樓的避難空間等配套用房，已在前期計征了地價款的，按原地價款計征標準計算核定其已繳的地價款，此價款可在該項目後期其它應補繳的地價款中抵扣（車庫除外）。
同一宗地項目在原土地出讓契約約定的建築面積內，不同用途建築面積涉及多次轉換的，待項目最後一次修訂土地出讓契約時統一計算（計容建築面積與不計容建築面積分別結算，不相互抵扣）。
第五章 劃撥國有建設用地補繳地價款
第二十五條 （劃撥土地轉出讓的一般規定）在符合本市有關規定和條件的前提下，劃撥土地使用權人申請以協定出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建築物、構築物現狀的，應按規劃自然資源主管部門依法受理土地使用權人申請出讓時點評估在現狀使用條件下（即按土地使用權證記載的原依法批准的土地用途、土地面積、房屋建築面積）的出讓土地使用權的正常市場價格，減去評估的劃撥土地使用權價格，差額作為應補繳地價款。
第二十六條 （劃撥土地轉出讓的特殊情形）依法批准的經濟適用房、農轉非安置房、城市房屋徵收拆遷安置房（含危舊改安置房）、房改房等以劃撥方式供應的政策性住房項目竣工驗收後，土地使用權人申請對其配建的商業、辦公、車庫等非住宅，以協定出讓方式辦理出讓的，按下列規定補繳地價款：
——用途為計容商業（含小區會所、庫房等商服設施）、辦公、車庫的，應按規劃自然資源主管部門依法受理土地使用權人申請補繳地價款時點評估在現狀使用條件下的出讓土地使用權的正常市場價格，減去評估的劃撥土地使用權價格，差額作為應補繳地價款。
——用途為不計容商業（含小區會所、庫房等商服設施）、辦公、車庫等非住宅的，應按規劃自然資源主管部門依法受理土地使用權人申請補繳地價款時政府部門公布執行的對套用途級別基準地價、對套用途級別土地增值收益率、對套用途級別基準地價地下空間修正係數及申請辦理出讓的對套用途不計容建築面積的乘積計算應補繳的地價款。
第二十七條 （劃撥土地出租）根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十六條的規定，以劃撥方式取得土地使用權的房地產出租的，按下列公式以年度計算應繳納的土地收益金：
年度應繳納的土地收益金=對套用途級別的基準地價×對套用途級別的土地增值收益率××出租的房地產建築面積。
其中，r為土地還原率（由規劃自然資源主管部門公布）；m為基準地價規定的相套用途土地使用年限。
第六章 地價評估技術要求
第二十八條 （評估建築面積確定）規劃自然資源主管部門明確用地性質為工業用地，且投資行政主管部門明確產業類別的生產性工業項目，在評估供應地價時，按原國土資源部發布的《工業項目建設用地控制指標》中的容積率控制指標下限確定規劃建築面積；投資行政主管部門明確為標準廠房項目的，按容積率1.0確定規劃建築面積。
規劃自然資源主管部門明確用地性質為物流倉儲用地的，參照標準廠房項目用地確定規劃建築面積。
規劃自然資源主管部門明確用地性質為交通運輸用地、公用設施用地等公共管理與公共服務用地的，在評估供應地價時，按規劃自然資源主管部門確定的容積率控制指標上限確定規劃建築面積。
土地用途為加油（加氣）站等規劃自然資源主管部門無法明確容積率和規劃建築面積的，在評估供應地價時，按容積率1.5確定規劃建築面積。
第二十九條 （評估用途比確定）多種用途混合布局的用地，規劃自然資源主管部門未明確地塊中各用途的規劃建築面積的，在評估供應地價時，應按下列規定確定各用途的規劃建築面積。
（一）規劃自然資源主管部門明確土地用途為商住混合布局的用地，且未明確地塊中各用途的規劃建築面積的，評估時按以下規定確定商業和住宅的規劃建築面積：
——以居住為主要用地性質與其他性質混合布局的用地，評估時按商業住宅比2∶8確定商業和住宅的建築面積。
——以商業等為主要用地性質與居住混合布局的用地，評估時按商業住宅比5∶5確定商業和住宅的建築面積。
（二）規劃自然資源主管部門明確土地用途為居住用地，評估時按100%住宅確定規劃建築面積。
（三）規劃自然資源主管部門明確土地用途為商業商務混合布局的用地，且未明確地塊中各用途的規劃建築面積的，評估時按商業商務比5∶5確定商業和商務的規劃建築面積。
（四）規劃自然資源主管部門明確土地用途為多用途兼容類用地的，評估時應以規劃自然資源主管部門委託的具體用途，確定土地用途和規劃建築面積。
第三十條 （評估方法套用）套用成本逼近法評估新增經營性用地出讓地價時，應將購買地票平均價格計入土地取得成本（後期出讓環節由競得人另行提供地票的除外）。
第三十一條 （建議底價）評估報告中確定建議底價時應遵循以下要求：
（一）選用兩種評估方法的評估結果差異在30%以內的，可以取兩種評估方法的評估結果算術平均值作為建議底價。
（二）選用兩種評估方法的評估結果差異超過30%的，應在評估報告中分析原因，並按較高的評估結果所占權重應大於50%的原則合理確定建議底價。
（三）選用兩種評估方法的評估結果差異超過50%的，應直接以較高的評估結果確定為建議底價。
（四）需突破上述建議底價確定原則的，應由組織專家論證，並在估價報告中闡明理由及專家論證意見。
第七章 地價報告
第三十二條 （地價報告）規劃自然資源主管部門應嚴格按本規則及有關規定測算確定土地供應價款，並形成書面報告。
報告應包括土地的基本情況，土地供應價款的計算依據、過程、結果等。涉及協定出讓、工業用地出讓的，在報告中還應列出基準地價、工業用地出讓最低價標準。
第三十三條 （報告歸檔）國有建設用地使用權供應價款確定報告是集體研究土地出讓底價（起始價）和應補繳地價款的重要依據，應由經辦人、負責人簽字，須納入宗地供應檔案，存檔備查。
附錄1
名詞解釋
土地級別：是指根據城鎮土地的經濟、自然兩方面屬性及其在社會經濟活動中的地位、作用對城鎮土地使用價值進行綜合分析評定的揭示城鎮內部土地質量地域差異的土地單元（由政府或規劃自然資源主管部門公布）。
基準地價：是指城鎮國有建設用地使用權不同級別、不同用途、設定容積率和土地開發程度下，法定最高出讓年限的區域平均價格（由政府或規劃自然資源主管部門公布）。
租金標準：是指根據法定最高出讓的市場價折算的年租金標準。折算公式為： 。
A1為法定最高出讓年限的土地出讓市場價格； A2為承租人實際支付的征地、拆遷等土地成本費用；r為土地還原率；n為法定最高出讓年限（承租人取得國有建設用地使用權時未支付征地、拆遷等土地成本費用的，租金標準應按全額地價折算；承租人取得國有建設用地使用權時已支付征地、拆遷等土地成本費用的，租金標準應按全額地價扣除承租人實際支付的征地、拆遷等土地成本費用後的地價餘額折算）。
劃撥土地權益價格：是指劃撥土地的平均取得和開發成本，包括土地徵收補償安置費用、宗地紅線外通路、通水、通電、通訊、通燃氣和宗地內場地平整的土地開發費用、土地取得和開發過程中應向政府繳納的稅費以及土地取得費、土地開發費和各項稅費的利息。
土地增值收益率：是指政府應有的土地所有權權益（土地增值收益）占出讓土地地價的比例（由規劃自然資源主管部門公布）。
用途修正係數：是指基準地價規定的宗地需要進行用途修正的係數（由規劃自然資源主管部門公布）。
地下空間修正係數：是指基準地價規定的各用途宗地地下不計容建築部分需要進行地下空間修正的係數（由規劃自然資源主管部門公布）。
年期修正係數：是指基準地價規定的土地使用年限修正到宗地實際使用年限的係數。公式為：為土地還原率（由規劃自然資源主管部門公布）； n為宗地剩餘使用年限（或需延長的土地使用年限）；m為基準地價規定的相套用途土地使用年限。
零星用地：依據《重慶市城市規劃管理技術規定》（渝府令第259號），具體包括：規劃人口大於20萬的城市中規劃用地面積小於3000平方米的居住用地（含與其他用地性質混合的居住用地）和用地面積小於2000平方米的非居住用地；規劃人口大於5萬、小於或等於20萬的城市中規劃用地面積小於1500平方米的居住用地（含與其他用地性質混合的居住用地）和用地面積小於1000平方米的非居住用地。因用地狹窄或與城市道路不相連等原因不具備單獨建設條件的建設用地（含地上、地下空間建設用地使用權），按照零星用地管理。
計容/不計容建築面積：計容建築面積是指規劃自然資源主管部門計入容積率的建築面積；不計容建築面積是指規劃自然資源主管部門未計入容積率的建築面積。
新增經營性用地：是指經依法批准的新增建設用地中，規劃用途為商業、旅遊、娛樂、商品住宅等經營性的土地。
附錄2
住宅用地 | 1級 | 2-5級 | 6-7級 |
0.35 | 0.44 | 0.37 | |
商業用地 | 1-3級 | 4-7級 | 8-10級 |
0.28 | 0.35 | 0.32 | |
辦公用地 | 1-3級 | 4-7級 | 8-10級 |
0.24 | 0.28 | 0.25 | |
公共管理與公共服務用地 | 1-6級 | — | — |
0.18 | — | — | |
工業用地 | 1-3級 | — | — |
0.05 | — | — | |
倉儲用地 | 1-3級 | — | — |
0.08 | — | — |
