基本介紹
- 中文名：城鎮基準地價
- 別名：土地初始價，也稱城市基準地價
- 表現形式：級別價、區片價和路線價
- 依據：土地收益和價格
基本介紹,定義,簡介,表現形式,主要作用,制訂原則,遵循原則,表現形式,主要作用,評估步驟,計算公式,兩者關係,更新調整,
基本介紹
定義
在城鎮規劃區範圍內，對不同級別的土地或者土地條件相當的均質地域，按照商業、居住、工業等用途分別評估的，並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
基準地價不是具體的收費標準。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格，是以基準地價為基礎，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子，通過系統修正進行綜合評估而確定。
簡介
地價是土地在買賣、出讓和轉讓等交易活動中所表現出的價格，是土地資產屬性的直觀反映。而基準地價是在城鎮規劃區範圍內，平均價格，是各用途土地的使用權區域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年限，由政府組織或委託評估，評估結果須經政府認可。
表現形式
主要作用
制訂原則
中國國各地城鎮從20世紀90年代初開始制訂基準地價，現已基本完成。制訂基準地價的技術有兩條：一是在城鎮土地定級的基礎上，根據級差收益來測算；二是在未完成定級情況下，直接劃定均質地域，根據市場交易資料來測算。用得最多的還是第二條。現在各地已初步進入定期修正、調整基準地價階段。
圖為擬調整的三江片土地房屋級別基準地價圖
圖為擬調整的三江片土地房屋級別基準地價圖遵循原則
基準地價應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地，具有同樣的市場價格的原理進行確定。基準地價遵循“以土地分等定級和均質地域劃分為基礎，以土地收益和價格為依據”的原則，將城市土地按照影響土地使用價值優劣的的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，評估出基準地價，並建立相應的因素修正體系。
表現形式
常見的基準地價表現形式有：
①級別基準地價：級別基準地價是依據土地級別的劃分區域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區域的巨觀平均地價；
②區片基準地價：區片基準地價是在級別基準地價的基礎上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質區域，然後評估出區片的基準地價；
吉林省城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統
吉林省城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統③路線價：路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的的平均單價並附設於特定街道上，即得到該街道的路線價；
主要作用
基準地價2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。
3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。
5、國家和各級政府可以依據基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差別和調整引導或控制各類經濟社會活動，落實城市規則、經濟發展戰賂和產業政策。
6、基準地價的確立可進一步促進我國地價體系的建立和完善、也有利於進一步完善中國的國民經濟統計和核算體系。
評估步驟
城市基準地價評估的方法和步驟：
(1)確定基準地價評估的區域範圍
這是以一個具體城市為對象，確定其基準地價評估的區域範圍，例如是該城市的整個行政區域，還是規劃區、市區或建成區等。評估的區域範圍大小，主要是根據實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定。
(2)明確基準地價的內涵
其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應的土地條件或狀況，包括土地的基礎設施完備程度、平整程度、權利性質(如是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權)、使用年限、用途(通常分為商業、辦公、居住、工業等不同的用途)、容積率(通常按用途來明確相應的容積率)等。
(3)劃分地價區段
所謂地價區段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的一個個區域。一個地價區段可視為一個地價“均質”區域。通常可將土地劃分為3類地價區段：①商業路線價區段；②住宅片區段；③工業片區段。劃分地價區段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現狀、城市規劃、房地產價格水平及收益情形等做實地調查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區段。各地價區段之間的分界線應以道路、溝渠或其他易於辨認的界線為準，但商業路線價區段應以標準深度為分界線。
(4)抽查評估標準宗地的價格
這是在劃分出的各地價區段內，選擇數宗具有代表性的宗地，再由估價人員調查蒐集這些宗地的相關經營收益資料、市場交易資料或開發費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設開發法等適宜的估價方法評估出這些標準宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應求出單價或樓面地價。
(5)計算區段地價
區段地價是某個特定地價區段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區段內土地價格的正常和總的水平。區段地價的計算，是分別以一個地價區段為範圍，求各該地價區段內所抽查評估出的標準宗地單價或樓面地價的平均數、中位數或眾數。計算出的區段地價，對於商業路線價區段來說是路線價，對於住宅片區段或工業片區段來說是區片價。
(6)確定基準地價
在上述區段地價計算的基礎上做適當的調整後即是基準地價。在確定基準地價時，應先把握各地價區段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現條件較差的區段的基準地價高於條件較好的區段的基準地價。
(7)提出基準地價套用的建議和技術
包括該基準地價的作用，將該基準地價調整為各宗地價格的方法和係數，例如具體區位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正係數。
計算公式
基準地價係數修正法
基準地價修正法是中國土地估價中重要的套用估價方法之一，它是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數等評估成果,按照替代原理，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。
1 利用級別或區域基準地價評估
基準地價
（1）基本公式
利用級別或區域基準地價評估宗地地價時，基準地價係數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正係數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地價格
V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價
∑Ki：宗地地價修正係數
Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正係數
（2）程式
a.收集有關基準地價資料；
b.確定待估宗地所處級別（區域）的同類用途基準地價；
c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；
d.依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價係數修正表 ,確定待估宗地地價修正係數；
e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地價。
2 利用路線價評估
利用路線價評估宗地地價，是在已知路線價的基礎上，根據宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等
宗地地價計算公式：
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn （59）
式中：V：待估宗地地價
u：路線價
dv：深度指數
Ki：其它修正係數(i=1-n)
修正體系、編制及計算
1、標定地價以基準地價為依據，根據委估宗地的影響因素修正係數等條件進行測算得出的。
影響因素：
包括用途、容積率、臨路（街）、臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地、寬深比、使用年限。
住宅用地（別墅）標定地價=基準地價×容積率修正係數×使用年限修正係數×用途修正係數x住宅用地宗地地價修正係數。
3、市區外原鄉（鎮）政府建成區範圍內基準地價計算公式為：
標定地價=基準地價×容積率修正係數X使用年限修正係數×用途修正係數×寬深比修正係數×臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修正係數。
4、臨路（街）用於商住、綜合樓商業鋪面建築物分攤地價計算公式：商業鋪面建築物分攤地價=該地塊綜合用途標定地價×對應的修正係數×分攤土地面積。
5、凡增加土地使用年限需補交地價款的，其補交標準為：增加土地使用年限/該用途修正係數為1的年限×該用途標定地價。
7、工業用地標定地價計算公式為：
標定地價=基準地價×使用年限修正係數x臨路修正係數。
8、工業用地包括工業倉儲等用地，其經營性倉儲用地按工業基準地價計算結果的基礎上加收50%,
9、農業用地標定地價計算公式為：標定地價=基準地價×使用年限修正係數。
10、與建成區或開發區相鄰的鄉鎮具體宗地的標定地價，可分別參照建成區和鄉鎮基準地價進行評估後取權重確定宗地標定地價。
11、對原批准出讓的宗地，如果經批准改變用途，且新用途地價高於原地價的，要重新補交地價款，其補交標準按同一評估期日改變用途後的地價減去原用途的地價，如果提高容積率，若在建設前依照城市房地產管理法規定，到土地部門補辦手續，則按新容積率重新計算地價款後補交地價差價。若在建成後再補辦手續，則增加的建築面積地價按原出讓時的樓面地價計收。
12、對按商住、綜合用途建設的項目，如果用於商業用途的用地面積（或分攤土地面積）大於其他用途的用地面積的，按商業用途進行評估，相反則按綜合用途進行評估。
13、對臨公園、廣場、公共綠地（大面積）的宗地進行評估，應考慮公園、廣場、公共綠地對宗地的影響而造成土地的增值。
14、對於酒店配套用的停車場用地、綠化美化用地（新征另外出讓），其地價按原酒店用地標定地價的40%計收，對於其他用途配套用的綠化用地、停車場用地（不包括公共綠地另外出讓），其用地的地價按原用地標定地價的40%計收。
15、市內和城鄉相鄰地塊的加油站基準地價：市內40萬元店，建成區和鄉鎮相鄰宗地35萬元瘤。
16、冷凍廠、加油站、停車場項目用地評估時，冷凍廠、加油站容積率修正係數為0.8一0.9之間。
第四部分地價政策
19、對原土地證中載明的土地用途（如倉儲用地、工業用地、農業用地等），轉讓時，應按規劃用途或實際使用用途評估。
20、根據地方產業政策可優惠出讓底價的產業為旅遊產業、高新科技產業、旅遊農業項目和基礎設施項目等。
(1)旅遊產業。為引進資金、加快我市經濟建設，促進旅遊業的發展，市政府將由國家或省級確定旅遊度假開發區內土地使用權成片出讓給開發商時，可根據國家經濟巨觀調控和我市經濟發展狀況來確定最低出讓底價。
(2)高、新科技（工業）項目用地。屬國家級先進水平的高新科技項目，並對三亞市發展具有推動作用的，可按工業用地標定地價給予減免。
(3)旅遊農業項目用地，屬於農業用地部分按農業用地標定地價計收，但允許按容積率0.005以下興建公共配套設施（指職工住宿辦公用房），屬於非農業用地部分按不同用途標定地價計收。其使用土地面積按容積率推算，即用地面積=建築面積一容積率。
(4)高爾夫球場項目用地，屬於高爾夫球場用地部分按高爾夫球場用地標定地租計收，但允許按容積率0.01以上興建公共配套設施，超出容積率0.01部分的按商業、居住標定地價計收。
21、凡屬於下列情況的，給予地租優惠。
(1)屬於非本市財政撥款單位興建學校（幼稚園）、醫院（不含療養、康復中心）等項目用地的，可減收地租40%。
(2)經國家或省級科技部門鑑證的高、新科研項目用地，視投資規模大小給予地租減免優惠。
(3)有營利的市政公用設施，包括供水、供電、電訊等基礎設施用地，交通運輸配套設施用地的，按工業用地標定地租計收。
兩者關係
與標定地價和出讓底價之間的關係
1.基準地價、標定地價和出讓底價之間的聯繫
(1)它們都不是地產交易市場的成交地價，但都起著調控市場交易地價的作用。
①基準地價是標定地價評估的基礎
②標定地價又是土地使用權出讓底價評估的參考和依據。
2.基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價
基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價的區別
(1)基準地價是大面積評估的區域平均地價，標定地價、土地使用權出讓底價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；
3.土地使用權出讓底價和標定地價
土地使用權出讓底價和標定地價也是有區別的
(1)土地使用權出讓底價主要是根據土地出讓年限、用途、地產市場行情、出讓雙方的心態和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即指土地使用權出讓前政府控制的最低標價；
(2)標定地價則是根據宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區位條件，參照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內的宗地的評估地價；
(3)標定地價是政府認定並公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。
更新調整
2014年9月房價回調之際，部分地方政府上調了基準地價。北京大幅上調了基準地價，而濟南、江西等地也計畫調高基準地價。華南某省國土資源廳一位處表示，現在明確要求“土地不能賤賣”，而且要控制土地出讓節奏。“土地出讓通常由市政府定價，國土部門只是提參考意見。”
由於資金退出二三四線，回歸抗跌性較強的一線城市，也導致了一線城市的土地受到追捧。“大家一窩蜂來一線城市，明顯感覺到競爭比13年更激烈了，大家都擔心有錢買不到地。”深圳某房企投資發展部負責人說。上述房企投資發展部負責人稱，“一線城市由於土地稀缺，開發商也不願意降價賣。”
據中國指數研究院統計，2014年1-8月，全國300個城市共推出23467宗土地，同比減少17%，而成交的土地總數為18023宗，同比減少24.75%。1-8月，全國300個城市土地出讓金總額為15332億元，同比減少12.9%。
一位業內人士說評論稱，“如果今年賣的地價格低於去年，這對中海地產的項目銷售會影響很大，因此政府不可能降地價。”
