基準地價係數修正法

基準地價

基準地價更新與平衡是一項套用性強的工作。城市基準地價是由政府土地管理的有關部門通過科學的方法確定的，主要體現為以下幾個作用：

1、顯示中國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益，同時也按價格標準顯示城市土地質量的優劣程度。

2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。

3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。

4、為政府徵收土地稅費提供客觀依據。基準地價既可為土地使用稅的徵收提供主要依據．也可為土地增值稅的徵收提供計算增值量的重要方法。

5、國家和各級政府可以依據基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差別和調整引導或控制各類經濟社會活動，落實城市規則、經濟發展戰賂和產業政策。

6、基準地價的確立可進一步促進我國地價體系的建立和完善、也有利於進一步完善中國的國民經濟統計和核算體系。

利用級別或區域基準地價評估

利用級別或區域基準地價評估宗地地價時，基準地價係數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正係數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：

V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地價格

V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價

∑Ki：宗地地價修正係數

Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正係數

a.收集有關基準地價資料；

b.確定待估宗地所處級別（區域）的同類用途基準地價；

c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；

d.依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價係數修正表 ,確定待估宗地地價修正係數；

e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；

f.求出待估宗地地價。

7.2.2.2 利用路線價評估

利用路線價評估宗地地價，是在已知路線價的基礎上，根據宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等

宗地地價計算公式：

V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn （59）

式中：V：待估宗地地價

u：路線價

dv：深度指數

Ki：其它修正係數(i=1-n)

適宜用於政府已公布基準地價且基準地價修正體系較為完善的地區。可在短時間內大批量進行宗地地價評估，一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。