北京市出台《關於存量國有建設用地盤活利用的指導意見(試行)》，旨在統籌推進存量國有建設用地盤活利用，為首都高質量發展提供有效用地保障。
基本介紹
- 中文名：關於存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）
- 頒布時間：2022年9月30日
- 發布單位：北京市人民政府辦公廳
- 發文字號：京政辦發〔2022〕26號
意見全文,內容解讀,
意見全文
關於存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）
為促進存量國有建設用地提質增效，依據《中華人民共和國土地管理法》《中共中央國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》等法律法規和檔案要求，結合本市實際，現提出以下意見。
一、總體要求
（一）指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，深入貫徹習近平總書記對北京一系列重要講話精神，完整、準確、全面貫徹新發展理念，統籌推進存量國有建設用地盤活利用，進一步提高節約集約用地水平，為首都高質量發展提供有效用地保障。
（二）基本原則
1.規劃引領，最佳化布局。認真落實《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》，緊密圍繞“四個中心”城市戰略定位，有序疏解非首都功能，改善人居環境，最佳化提升首都功能。落實“兩線三區”全域空間管制要求，引導生產、生活空間向集中建設區布局，持續推進城鄉建設用地減量，推動城市可持續發展。
2.政府引導，市場配置。強化政府在存量國有建設用地盤活過程中的引導作用，完善政策機制，促進規劃實施。充分發揮市場作用，鼓勵產權主體和社會力量積極參與，激發市場活力。
3.補齊短板，提質增效。合理安排生產、生活空間建築規模，科學配置資源要素，充分發揮重點功能區的帶動作用和軌道交通的輻射優勢，推動產業轉型升級，促進職住平衡，補齊城市公共服務設施短板，推動城市高質量發展。
（三）適用範圍
本意見中所稱存量國有建設用地是指現狀國有建設用地中規劃為建設用地的土地資源。
各區政府（以下所稱各區，均含北京經濟技術開發區；所稱各區政府，均含北京經濟技術開發區管委會）應依據分區規劃，以土地使用效率為重點，突出土地集約利用度，統籌開發強度、經濟效益、人口環境資源等方面指標，對本區存量國有建設用地進行綜合評價，確定需盤活利用的存量國有建設用地。
（四）實施路徑
鼓勵原土地使用權人通過自主、聯合等方式盤活利用；原土地使用權人無繼續開發建設意願的，可通過土地二級市場交易監管平台進行轉讓或由納入自然資源部儲備機構名錄的機構收儲（可帶地上建築物）。
鼓勵國有企業探索成立專業平台公司，通過騰退、整合等方式，對企業所屬土地、房屋資源進行統籌再利用。
二、支持政策
（一）建築規模指標
在符合分區規劃確定的規模總量、布局結構、管控邊界的基礎上，各區在統籌盤活利用時，結合控制性詳細規劃，鼓勵在本區範圍內或企業權屬範圍內對建築規模指標進行轉移和集中使用。涉及跨區項目，可實施跨區統籌。
對於符合首都城市戰略定位且有助於推動城市高質量發展的高精尖產業項目，或用地混合、空間共享、功能兼容的軌道微中心等立體複合開發項目，其建築規模指標經區政府統籌後予以優先保障。
（二）用地功能兼容
存量國有建設用地可進行用地功能兼容，具體要求按照本市建設用地功能混合使用相關規定執行。
鼓勵產業用地混合利用，單一用途產業用地內，可建其他產業用途和生活配套設施的比例不超過地上總建築規模的30%，其中用於零售、餐飲、宿舍等生活配套設施的比例不超過地上總建築規模的15%。
（三）建築功能轉換
對已建成投入使用且符合本市建設用地功能混合使用相關規定的存量建築可進行功能轉換。
重點功能區及現狀軌道站點周邊，在符合規劃、權屬不變、落實建築規模增減掛鈎要求、滿足安全要求的前提下，鼓勵利用現狀建築改建保障性租賃住房。
（四）土地利用方式及年限
對存量國有建設用地盤活利用中涉及的劃撥用地、出讓用地,根據盤活利用的不同形式和具體情況,可採取協定出讓、先租後讓、租賃、作價出資（入股）或保留劃撥方式使用土地（再利用為商品住宅的除外）。
存量國有建設用地盤活利用項目，可結合規劃情況，合理約定出讓年限，但不得超過相套用途法定最高出讓年限。
以彈性年期方式使用土地的，出讓年限不得超過20年。以長期租賃方式使用土地的，租賃期限不得超過20年。到期後可按規定申請續期。
（五）異地置換
對騰退的流通業用地、工業用地，在收回原國有建設用地使用權後，在符合規劃及本市產業發展要求前提下，經批准可以協定出讓方式為原土地使用權人安排產業用地。
符合城市副中心發展定位的國有企事業單位，在疏解至城市副中心時，允許其新建或購買辦公場所；符合劃撥條件的，可以劃撥方式供應土地；原國有土地使用權被收回的，經批准可以協定方式按照規劃建設用地標準為原土地使用權人安排用地，所收回的土地由屬地區政府依法安排使用。
（六）過渡期政策
企業利用存量房產、土地資源發展本市重點支持產業的，可享受在一定年限內不改變用地主體和用途的過渡期政策，過渡期以5年為上限。過渡期滿或涉及轉讓需辦理改變用地主體和規劃條件的手續時，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其餘可以協定方式辦理，但法律法規、行政規定等有明確規定以及國有建設用地劃撥決定書、租賃契約等有規定或約定應當收回土地使用權重新出讓的除外。
市、區相關部門應強化對實行過渡期政策企業的事中、事後監管和服務。
（七）土地出讓價款繳納
劃撥用地補辦出讓手續，以及已出讓用地因調整土地使用條件、發生土地增值等情況需補繳土地價款，按照國家和本市相關規定執行。土地價款可分期繳納，最長不超過1年，首次繳納比例不得低於50%。
在符合規劃、不改變用途的前提下，對現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的，以及對提高自有工業用地或倉儲用地利用率、容積率並用於倉儲、分撥運轉等物流設施建設的，不再增收土地價款；對企事業單位依法取得使用權的土地經批准變更土地用途建設保障性租賃住房的，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；對閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，不變更土地用途，用於建設保障性租賃住房的，不補繳土地價款。經盤活利用發展高精尖產業項目的，土地價款按本市構建高精尖經濟結構等相關用地政策執行。
（八）用地功能保障
為保障產業用地發展空間，“三城一區”、國家級開發區、市級開發區等重點功能區，需在產業用地主導功能不變的前提下，實施存量國有建設用地盤活利用。
轉型為教育、養老等公共服務類用途的，房屋不得分割轉讓。
對經營性的教育、養老等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資，抵押人、抵押權人應共同做出承諾，在抵押權實現後保障原有經營活動持續穩定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。
三、保障措施
（一）加強組織領導
各區政府要加強組織領導和統籌協調，積極穩妥推進本區記憶體量國有建設用地盤活工作，鼓勵結合區域實際試點創新；結合城市空間布局、各圈層重點任務，組織編制存量國有建設用地盤活實施計畫。市相關部門要結合工作職責，出台相應配套政策，及時協調實施。市區兩級要密切協調配合，形成工作合力，確保各項政策措施落實。
（二）做好服務保障
各區政府要掌握本區記憶體量國有建設用地利用現狀和盤活潛力，統籌區域資源及規劃指標，推進項目實施。市相關部門要統籌協調，依法下放審批許可權，簡化審批程式，做好指導、服務工作，提高項目落地效率。對存量再利用的產業用地，通過簽訂補充監管協定約定產業績效、環保節能等要求，並將不動產轉讓、土地退出條件等內容納入土地使用權出讓契約管理。
國有資產監督管理部門要完善考核、激勵政策機制，推動市屬國有企業提高存量建設用地利用效率。
（三）做好實施評估
各區政府要做好事前謀劃、事中協調、事後監管，動態跟蹤政策實施情況，加強項目實施效果的評估。市有關部門要及時完善配套政策和監管措施，加強宣傳引導、政策解讀、案例總結與經驗推廣，提高精準施策水平。
內容解讀
《指導意見》緊密圍繞“四個中心”城市戰略定位，以促進規劃實施、促進資源要素節約集約利用為總目標，堅持規劃引領，充分發揮政府引導和市場配置作用，補齊城市公共設施短板，促進產業轉型升級，推動城市可持續發展。
明確3類實施路徑
一是鼓勵原土地使用權人通過自主、聯合等方式盤活利用；二是原土地使用權人無繼續開發建設意願的，可通過土地二級市場轉讓或政府收儲(可帶地上建築物)方式盤活利用；三是鼓勵國有企業探索成立專業平台公司，通過騰退、整合等方式，對企業所屬土地、房屋資源進行統籌再利用。
創新提出8項支持政策
建築規模指標。可在各區範圍內或企業權屬範圍內對建築規模指標進行轉移和集中使用。涉及跨區項目，可實施跨區統籌。其中，對高精尖、軌道微中心等立體複合開發項目予以優先保障。
用地功能兼容。鼓勵產業用地混合利用，單一用途產業用地內，可建其他產業用途和生活配套設施的比例不超過地上總建築規模的30%。其中用於零售、餐飲、宿舍等生活配套設施的比例不超過地上總建築規模的15%。
建築功能轉換。重點功能區及現狀軌道站點周邊，鼓勵利用現狀建築改建保障性租賃住房。
土地利用方式及年限。為調動原產權方改造積極性，提出盤活再利用項目可協定出讓給原土地使用權人(再利用為商品住宅的除外)，同時可採取先租後讓、租賃、作價出資(入股)、保留劃撥等供地方式，並明確可合理約定再利用出讓年限。
異地置換。對騰退的流通業用地、工業用地，在收回原國有建設用地使用權後，在符合規劃及本市產業發展要求前提下，經批准可以協定方式為原土地使用權人安排產業用地。結合國務院支持城市副中心高質量發展的相關政策，明確了符合城市副中心發展定位的國有企事業單位的異地置換條款。
過渡期政策。企業利用存量房產、土地資源發展符合我市重點支持產業的，可享受在一定年限內不改變用地主體和用途的過渡期政策，過渡期以5年為上限。過渡期滿及轉讓需辦理改變用地主體和規劃條件的手續時，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其餘可以協定方式辦理。
土地出讓價款繳納。劃撥用地補辦出讓手續，以及已出讓用地因調整土地使用條件、發生土地增值等情況需補繳土地價款，按國家及本市相關規定執行。同時，對幾類特殊情形進行了明確。
用地功能保障。為保障產業用地發展空間，提出“三城一區”、國家級開發區、市級開發區等重點功能區，需在產業用地主導功能不變的前提下，實施盤活利用；並對轉型為教育、養老等公共服務類用途的，提出了房屋不得分割轉讓的要求。
強調3方面保障措施
強調各區政府要加強組織領導和統籌協調，摸清區域盤活現狀和潛力，組織編制盤活實施計畫，並鼓勵結合區域實際試點創新。
市相關部門要出台相應配套政策，依法下放審批許可權，簡化審批程式。
對存量再利用的產業用地，通過簽訂補充監管協定約定產業績效、環保節能等要求，並將轉讓、退出等條件納入土地使用權出讓契約管理。
