《北京市建設用地功能混合使用指導意見（試行）》是北京市規劃和自然資源委員會為深入實施《北京城市總體規劃（2016 年—2035 年）》，依據《北京市城鄉規劃條例》《北京市城市更新條例》《國務院關於深化北京市新一輪服務業擴大開放綜合試點建設國家服務業擴大開放綜合示範區工作方案的批覆》等相關要求，結合本市實際，而制定的意見。
基本介紹
- 中文名：北京市建設用地功能混合使用指導意見
- 頒布時間：2023年12月29日
- 發布單位：北京市規劃和自然資源委員會
發布信息,意見全文,
發布信息
2023年12月29日，《北京市建設用地功能混合使用指導意見（試行）》發布。
意見全文
一、總體要求（一）指導思想以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的二十大精神和習近平總書記對北京重要講話精神，堅持以新時代首都發展為統領，堅持以人民為中心，完整、準確、全面貫徹新發展理念，堅定推動高質量發展的戰略定力，全面深化改革，切實增強經濟活力，完善城市功能，提高空間品質，久久為功持續深入實施北京城市總體規劃。（二）基本原則堅持規劃引領，落實北京城市總體規劃戰略引領和剛性管控要求，持續最佳化提升首都功能；堅持創新發展，強化規劃實施的彈性適應能力，拓展經濟社會高質量發展空間；堅持集約高效，合理引導空間資源的流動和集聚，增強城市發展活力。（三）概念內涵本意見所稱建設用地功能混合使用（以下簡稱“用地功能混合”），是指在規劃編制、規劃實施、建築更新階段，通過合— 2 —理引導街區功能混合、地塊性質兼容和建築用途轉換，滿足不同發展階段的需求，節約集約利用空間資源。（四）適用範圍朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區、大興區、順義區、昌平區、房山區、門頭溝區、平谷區、懷柔區、密雲區、延慶區等 13 個區和亦莊新城的建設用地功能混合使用，適用本意見。首都功能核心區和北京城市副中心的建設用地功能混合使用，在嚴格落實黨中央、國務院對控制性詳細規劃批覆要求的基礎上，參照本意見執行。本意見未涉及的其他建設用地功能混合使用情形，按照本市相關規定執行。二、規劃編制階段，加強街區層面功能混合 為傳導總體規劃管控要求，加強剛彈結合管理，控制性詳細規劃採取主導功能管控的方式推動街區功能混合，科學合理布局城市生產、生活、生態空間，促進產城融合、職住平衡，營造高品質的活力街區。（一）主導功能分區控制性詳細規劃編制中應根據街區主導功能、定位要求與特色亮點，合理劃定建設用地的主導功能分區，明確主導功能，提出功能混合相關要求。（二）主導功能管控主導功能分區中主導功能建設用地面積占比應符合主導功— 3 —能管控要求，主導功能以外的各類用地統籌考慮多情景、多類型、多模式的使用需要，合理進行用地功能混合配置。 （三）重點地區引導適應各圈層的差異化發展需求，加強城市重點功能區和政策區功能混合規劃引導，充分保障首都功能和重大項目落地，最佳化配置用地資源，提升街區發展能級，打造品質高、風貌優的品牌街區。（四）街區分類引導實施率較高的存量更新類街區（實施率 80%以上），重點推動非首都功能疏解、城市功能完善、環境綜合整治等工作，在存量資源更新中通過適度功能混合，補充基礎設施、公共服務設施和公共安全設施短板，完善城市功能。實施率中度的最佳化完善類街區（實施率 40%-80%），強化重點功能區、軌道交通站點一體化區域（含軌道微中心）等地區土地資源高效複合利用，通過功能整合提升區域綜合效益和綜合承載能力。實施率較低的動態引導類街區（實施率 40%以下），高標準統籌謀劃布局合理、功能完善、職住均衡、服務優質的活力街區，實現空間資源集約高效利用。（五）地塊深化落實規劃實施應落實控制性詳細規劃確定的主導功能分區與功能管控等要求，加強空間資源高效配置，將主導功能和混合功能細化落實到地塊，統籌安排用地功能布局。同時，加強動態— 4 —監測，保障街區主導功能有效傳導、其他功能合理配置。三、規劃實施階段，支持地塊使用性質兼容在規劃實施階段，實行性質兼容正負面清單管理和比例管控，提升土地使用的靈活性和適應性，促進空間高效複合利用。項目建設應統籌好主用途與兼容用途的關係，應保持主用途的主導地位並優先實現，兼容用途應始終服務於主用途。兼容用途應互不相斥，符合安全、環境、消防等相關要求。屬於保障性租賃住房項目的，按照有關規定執行。（一）兼容清單管理地塊性質兼容應符合正負面清單管理要求，居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業用地、工礦用地和倉儲用地按照允許兼容、禁止兼容功能清單的規定和要求執行。（二）兼容比例管控一般要求居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業用地、工業研發用地和倉儲用地兼容功能的總地上建築規模不超過地上總建築規模的 15%。一類工業用地兼容功能的總地上建築規模不超過地上總建築規模的 30%，兼容工業研發以外功能的總地上建築規模不超過地上總建築規模的 15%。（三）兼容比例管控特殊要求允許位於軌道交通站點一體化區域（含軌道微中心）、家園中心等範圍內的地塊，在符合街區主導功能以及產業、居住、三大設施等規模管控要求的前提下，對兼容用途及其比例管控— 5 —要求進行綜合論證後，可進行高於兼容比例管控一般要求的功能混合。涉及存量國有建設用地且為單一用途產業用地的功能兼容，按照存量國有建設用地盤活利用的有關規定執行。（四）兼容情景管理在項目設計方案中應確定地塊性質兼容的具體內容和規模。按有償方式使用土地的建設項目，按照供地條件、正負面清單和比例管控要求，細化明確兼容功能及比例，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結合兼容用途及其建築規模比例綜合確定地價。按劃撥方式使用土地的建設項目，兼容功能符合劃撥用地目錄的，可由實施主體統一建設後，按規定辦理相關手續。軌道交通站點一體化區域（含軌道微中心）、家園中心等兼容商業等經營性功能且需同期建設的，可由區政府、北京經濟技術開發區管委會委託實施主體統一建設，土地先按劃撥方式供應，經營性部分按照相關規定辦理土地有償使用手續。在供地條件、土地有償使用契約或劃撥決定書中，對地塊的主用途以及兼容用途的具體內容和規模比例有明確規定的，從其規定。（五）產權登記及轉讓管理產權單位可對兼容用途部分依法申請辦理不動產登記手續。公共管理與公共服務用地的兼容用途部分不得對外銷售。— 6 —工礦用地和倉儲用地的主用途部分和兼容的經營性用途部分應整體持有，確需轉讓的應一併轉讓，兼容的經營性用途部分不得脫離主用途部分單獨轉讓，避免變相開發。四、建築更新階段，鼓勵存量建築用途轉換在存量建築更新階段，納入城市更新項目庫的項目，在保障安全、符合詳細規劃、城市更新等相關專項規劃以及保障主體的合法權益的前提下，可結合政策導向、市場需求、物業權利人訴求及公共利益需要，對存量建築進行用途轉換，最佳化城市功能和空間布局，改善人居環境，激發城市活力，促進高質量發展。涉及轉換為保障性租賃住房的，按照有關規定執行。存量建築用途轉換應符合歷史文化資源保護相關規定，同時應遵守其他有關規劃建設和用途管制的規定，不得變相將違法建築合法化。（一）轉換正面清單管理存量建築用途轉換應以保障安全和公共利益優先為前提，按照存量建築用途轉換正面清單要求進行分類轉換。鼓勵各類存量建築轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，探索建立相應獎勵機制。允許商業、商務金融和娛樂康體等商業服務業用地中的建築用途相互轉換。允許文化、教育、體育、醫療衛生、托育服務、社會福利、社區綜合服務、機關團體等用途相互轉換，允許利用非經營性公共管理和公共服務設施補充便民服務設施。— 7 —允許工礦用地和倉儲用地，利用存量建築完善生產生活配套、補充公共服務設施、補齊城市功能短板、發展高精尖產業等國家和本市支持的產業。相關用途轉換應滿足國家和本市對產業空間的相關管控要求。（二）轉換規模比例管控建築用途轉換優先保障本區域民生需要和產業可持續發展，合理確定用途轉換比例。商業、商務金融和娛樂康體等商業服務業用地中的建築用途相互轉換和商業服務業用途轉換為公共服務用途的，結合城市功能需要和物業權利人意願確定轉換比例，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。文化、教育、體育、醫療衛生、托育服務、社會福利、社區綜合服務、機關團體等用途的相互轉換，結合居民更新需求、物業權利人意願，並徵求行業主管部門意見，綜合確定轉換比例，可按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。允許公共管理和公共服務設施中，不超過地上總建築規模的 10%，轉換為便民服務設施，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。一類和二類工業用地上的存量建築功能轉換，轉換後生產用途以外的其他用途總地上建築規模不超過宗地地上總建築規模的 30%，且轉換為工業研發以外用途的總地上建築規模不超過宗地地上總建築規模 15%的，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。超過以上比例要求的，應當依法辦理土地用途變更手續。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照— 8 —執行。工業研發用地和倉儲用地上的存量建築功能轉換，轉換後主用途以外的其他用途總地上建築規模不超過宗地地上總建築規模 15%的，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。轉換後主用途以外的其他用途總地上建築規模占比超過 15%的，應當依法辦理土地用途變更手續。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執行。（三）用途轉換管理存量建築用途轉換經批准後依法辦理規劃建設手續。存量建築用途轉換符合正面清單和比例管控要求的，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。不增加建築規模的，不補繳土地價款。利用更新改造空間按照實施方案從事經營活動，未辦理不動產變更登記的，不影響實施主體辦理市場主體登記以及經營許可手續。符合正面清單，但超過比例管控要求的，應當依法辦理土地用途變更手續，按照不同建築用途的建築規模比例或者功能重要性確定主用途，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結合兼容用途及其建築規模比例綜合確定地價。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執行。公共管理與公共服務用地存量建築的用途轉換部分不得對外銷售。工礦用地和倉儲用地存量建築的用途轉換部分不得分割轉讓，避免變相開發。五、加強過程管理和實施保障（一）加強統籌協調— 9 —市規劃自然資源委要發揮好統籌協調作用，及時匯總施行過程中遇到的問題，總結推廣相關經驗，及時完善管理規則，指導各區因地制宜制定相關實施細則。遇有重大事項應及時向市委、市政府請示報告，如涉及重大決策事項應當提請首都規劃建設委員會審議。（二）強化部門聯動發展改革、經濟和信息化、住房城鄉建設、市場監管、稅務、衛生健康、生態環境、文化和旅遊、公安、消防等部門依據職責，從建設管理、投資收益等方面，為加強用地功能混合實施管理提供支撐和保障，同時加強安全監管。其他相關行業主管部門應依據本部門職責，加強政策創新和典型案例引領。（三）壓實屬地責任各區人民政府、北京經濟技術開發區管委會應組織建立本地區用地功能混合管控機制和決策諮詢機制，廣泛聽取街道辦事處、鄉鎮政府、社區居委會和居民意見，集成市區兩級土地、規劃、財政、金融等政策工具，因地制宜制定適合本地區的工作細則，探索用地功能混合在不同套用階段的實施路徑，摸清存量情況，制定實施計畫，推進手續辦理。各區要加強項目前期審核、中期監督、後期評估、全程監管的全生命周期管理，促進土地資源集約高效利用。（四）其他本意見自印發之日起試行，有效期 2 年。本意見由市規劃自然資源委負責解釋。
