許昌市人民政府關於盤活存量土地提高土地利用效率的意見

基本介紹

• 中文名：許昌市人民政府關於盤活存量土地提高土地利用效率的意見
• 發布單位：許昌市人民政府
• 通知文號：許政〔2015〕8號
• 發布日期：2015年2月2日

主要內容

為盤活存量土地，緩解用地供需矛盾，促進產業結構調整和經濟轉型升級，提高土地利用效率，推進節約集約用地，根據《國務院關於促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)、《閒置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）、《國土資源部關於推進土地節約集約利用的指導意見》（國土資發〔2014〕119號）和《許昌市人民政府關於印發許昌市節約集約利用土地實施辦法的通知》(許政〔2011〕75號)等有關政策規定，結合我市實際，提出如下意見。

基本原則

（一）節約集約、提高效率。通過市場運作和公開透明的方式強化市場配置土地資源，嚴格執行土地使用標準，提高土地利用強度和效率，實現節約集約用地。

（二）依法依規、有序推進。統籌經濟社會發展和資源環境保護，依據土地利用總體規劃、城鄉總體規劃和產業發展規劃等，科學制訂低效及閒置用地再開發實施方案，嚴格限定實施範圍和對象，經批准後規範有序推進。

（三）政府主導、市場運作。在符合規劃、用途管制和公益優先的前提下，充分發揮市場對資源配置的決定性作用，調動原土地權利人的積極性，健全利益平衡機制。發揮政府組織、引導和監管職能，鼓勵社會各方廣泛參與，實現多方共贏，確保土地資產的保值增值。
（四）明晰產權、保障權益。核實、核准低效及閒置用地現狀和產權登記情況，正確處理再開發過程中的法律、經濟關係，切實保障土地權利人的合法權益，維護社會穩定；正確把握再開發中的土地處置政策，做到政策統一、程式規範、管理嚴格、公開透明，自覺接受社會監督。

標準要求

（一）城鎮低效及閒置用地的認定標準

低效及閒置用地認定工作要在各級政府（管委會）統一領導下進行，有關部門各司其職，各負其責，強化責任落實。其中發改部門負責產業政策的核查和認定；環保部門負責環境準入政策的核查和認定；規劃部門負責容積率、建築密度等規劃條件的核查和認定；審計部門負責建設項目投資額、投資強度的核查和認定；稅務部門負責納稅額度的核查和認定；國土部門負責閒置土地的核查和認定。核查和認定結果要出具書面意見。

其中，符合以下情形之一的，認定為低效土地。

1.不符合城鄉總體規劃、嚴重影響周邊區域開發的建設用地；

2.國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地及不符合安全生產和環保要求等產業用地；

3.已確定實施“退二進三”的產業用地；

4.布局散亂、環境較差、設施落後，屬於當地政府（管委會）確定需要改造的城鎮和城中村用地；

5.農村集體經濟組織持有的低效利用建設用地、鎮(街道)撤併後的低效利用建設用地；

6.因企業原因造成開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足50%，或者已投資額占總投資額不足50%，中止開發建設滿1年的項目用地；

7.自約定的竣工之日起，超過1年未投產或連續停產滿1年的；

8.投資強度不達標的，即未達到閒置土地認定標準，但投資強度、容積率等控制指標有1項未達到契約約定的標準（契約未約定的，依次以地方投資準入標準、國家或省規定的最低標準為依據）；

9.土地利用和綜合產出效率低下、竣工投產企業畝均稅收連續2年達不到本地同行業畝均稅收50%的工業用地；

10.經縣（市、區）政府（管委會）認定為低效利用的其它建設用地。

符合以下情形之一的，認定為閒置土地。

1.土地使用權人超過國有建設用地有償使用契約或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿1年未動工開發的國有建設用地；
2.國有建設用地有償使用契約或者劃撥決定書未約定動工開發建設日期，自國有建設用地有償使用契約生效或者劃撥決定書核發之日起滿1年未動工開發建設；
3.已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設滿1年的國有建設用地。

（二）城鎮低效及閒置用地盤活的標準及要求

1.城鎮低效及閒置用地再開發工業項目投資強度不低於280萬元∕畝，單位土地面積平均產出不低於416萬元∕畝，畝均稅收不低於20萬元∕畝，工業用地建築密度高於60%，容積率大於1.2，綠地率不超過15%，工業項目所需行政辦公和生活服務設施用地面積不得超過總用地面積的7%。各縣（市、區）政府（管委會）要在不低於以上標準的前提下，結合當地實際制定具體的投入產出強度標準；對投資額度在億元以下的工業項目，原則上不再單獨供地。

2.對行業無特殊要求的新建工業項目，應建造3層(含3層)以上多層廠房，不得建造3層以下廠房。對利用新增建設用地建設標準廠房的城市基礎設施建設配套費，一層全額徵收，二層減半徵收，三層以上免徵。在符合城鄉規劃且不改變土地用途的前提下，對企業利用存量建設用地通過內部整合建設或改擴建多層標準廠房、提高土地利用率和增加容積率的，不再補繳城市基礎設施配套費，不再增收土地價款。

3.嚴禁向淘汰類、高能耗、高污染、低效益、產能過剩項目及列入《禁止用地項目目錄》的工業項目供地，重點保障投資高、效益好、就業多的國家鼓勵類項目及我市的支柱產業、新興產業的用地需求；鼓勵和支持企業運用先進設備和高新技術改造傳統產業，調整和最佳化產業結構，提高土地節約集約利用水平。

處置方式

（一）低效建設用地處置方式

1.對面積較大、適於重新安排項目的低效用地，可採取全部或分割轉讓、政府收儲、項目置換、“退二進三”等方式調整使用。
2.對位於邊角位置的零星低效用地，可結合土地利用總體規劃、城鄉總體規劃和周邊實際，通過歸併、整合等方式處置。
3.對項目固定資產投資額度、投資強度等指標未達到國有建設用地使用權出讓契約約定標準的低效用地，責令土地使用者追加投資，同時按照契約約定向土地使用者收取違約金。
4.對項目建築容積率、建築密度等指標低於國有建設用地使用權出讓契約約定最低標準的低效用地，責令土地使用權者嚴格按照國有建設用地使用權出讓契約約定的標準開發建設，同時按照契約約定向土地使用者收取違約金。

5.對於批而未征、征而未供、供而未用的國有建設用地，按照《國土資源部嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》（國土資發〔2009〕106號）的有關規定，通過規劃調整、拆遷清表，依法完成補償或者按照調整區位的方式開發利用。
6.對於低效的集體建設用地，採取依法徵收重新開發利用或依法流轉用於其他項目建設的方式處置。

（二）閒置建設用地處置方式

1.屬土地使用者自身原因造成的閒置國有建設用地

（1）未動工開發滿1年，由市、縣國土資源主管部門按照《閒置土地處置辦法》第十四條的規定，報本級人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閒置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閒置費。

（2）未動工開發滿2年，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條的規定，報經有批准權的人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權；閒置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。

2.屬政府、政府有關部門的行為原因造成的閒置國有建設用地

（1）延期開發。對已繳清土地出讓契約價款及相關費用，落實項目資金，並擬動工建設的閒置國有建設用地，由國土資源部門與土地使用者簽訂國有建設用地使用權出讓契約補充協定，重新約定動工、竣工時間。對違約造成企業損失的，由縣（市、區）政府（管委會）按照契約約定，予以補償。
（2）異地置換。對已繳清土地出讓契約價款，落實項目資金，並能按照國有建設用地使用權出讓契約約定期限動工建設，但因城鄉規劃調整等原因造成項目未能按照契約約定期限動工建設的閒置國有建設用地，按照等價置換原則，在異地置換同等價值土地。
（3）政府收購儲備。土地儲備機構與土地使用權人簽訂國有建設用地使用權收購協定，納入土地儲備。

保障措施

（一）建立激勵機制。為推進低效及閒置建設用地再開發工作，對由政府收回、收購土地，在依法補償的基礎上，可給原土地使用權人一定的獎勵。具體獎勵標準以畝為單位(元/畝)，由各縣（市、區）政府（管委會）自行制定。對低效利用建設用地再開發中引入的項目，其產業類型符合各級政府（管委會）鼓勵類或重點扶持類，可以按照稅法規定給予企業所得稅、土地使用稅的優惠政策。

（二）加強執法監管。按照屬地管理原則，各級政府（管委會）是國土資源管理的責任主體，鄉鎮（街道）政府（辦事處）及國土資源部門要做好日常巡查工作，對發生的土地違法違規行為要做到早發現、早報告、早制止、早查處。各地要嚴格落實建設用地的批後監管、開竣工核驗、公示牌驗收等制度，著力構建低效及閒置用地處置、違法用地查處經常化、制度化、規範化格局。

（三）形成工作合力。對於認定為低效及閒置建設用地、違法用地的，在未經依法處置前，住房城鄉建設部門不予辦理施工許可證、房屋預售和所有權登記手續；規劃部門不予辦理建築工程規劃許可證；國土資源部門不予辦理土地使用權證、土地抵押登記手續；環保部門不予辦理環境評價批覆手續；發改部門不予辦理項目審批（核准）手續；安監部門不予頒發安全生產許可證或批覆等許可手續；金融機構不予提供資金支持；稅務部門足額徵收土地使用稅；工商部門不予發放營業執照；供電、供水、供氣企業和市政部門不予通電、通水、通氣。對於認定為低效及閒置建設用地需要重新開發利用，有關部門要切實履行職責，建立綠色通道，提高工作效率，儘快辦結相關手續。

（四）強化目標考核。市政府建立低效及閒置用地處置、違法用地查處等工作“五掛鈎”目標考核機制，即新增建設用地審批與低效及閒置用地處置掛鈎，新增建設用地受理與依法依規管地用地掛鈎，新增建設用地計畫指標分配與征地率、供地率掛鈎，開發區和產業集聚區集約利用評價與調區擴區掛鈎，節約集約用地成效與縣（市、區）政府（管委會）考核評價掛鈎。對逾期未完成目標任務的，由縣（市、區）政府（管委會）書面向市政府說明具體原因及理由。同時，對進度緩慢、處置不力的，暫緩該地區建設用地項目報批。