為認真貫徹落實《市委市政府關於推進農村改革發展加快城鄉一體化進程的實施意見》（合發〔2009〕1號）精神，鼓勵、引導和規範農村土地承包經營權流轉，加快推進農業產業化進程，提高農業經營規模化、組織化程度，根據農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和市政府《關於農村土地承包經營權流轉的意見》（合政〔2008〕93號）的要求，現就我市農村土地承包經營權流轉規範化管理和服務工作提出如下實施意見。
一、建立流轉機制
（一）明確流轉原則。農村土地承包經營權流轉必須在堅持農村家庭承包經營制度和穩定農村土地承包經營關係的基礎上，遵循平等協商和依法、自願、有償的原則進行，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。土地承包經營權流轉收益歸原承包方所有，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地的經營權，也不得以任何形式截留、扣繳流轉收益。縣區人民政府農業行政主管部門和鄉鎮人民政府負責指導本區域土地承包經營權流轉工作。
（二）建立流轉服務機構。各縣區以農業行政主管部門為依託，建立農村土地承包經營權流轉服務中心，中心主任由縣區農業行政主管部門分管負責人兼任；各鄉鎮以農經站為依託，建立農村土地承包經營權流轉服務中心，中心主任由鄉鎮分管負責人兼任；各村設立土地承包經營權流轉服務站，村民委員會主任為服務站負責人，委派一名村幹部作為土地承包經營權流轉信息報送員，引導有土地承包經營權流轉意向的農戶進行有序流轉。建立健全縣區、鄉鎮、村三級土地承包經營權流轉信息平台，有條件的縣區可先行建立縣區、鄉鎮信息網路，並與市農委相應網站聯網，發布土地承包經營權流轉信息。
縣區、鄉鎮農村土地承包經營權流轉服務中心可設定信息聯絡、項目資質審查、收益評估、契約簽訂和鑑證等功能視窗。
信息聯絡視窗，主要負責引導農村土地承包經營權流轉雙方和村流轉信息報送員向服務中心提出申請，蒐集匯總、整理登記、掛牌發布、歸檔流轉信息，聯絡流轉雙方洽談流轉有關事宜。
項目資質審查視窗，主要負責審查流轉主體的法人資格、信譽度、資金實力、經營管理能力、履約能力，以及所實施的項目是否符合有關法律法規、產業政策要求和提示項目經營風險等。
收益評估視窗，主要負責當流轉雙方對流轉價格有分歧時，受託進行轉出方土地的收益評估，提供流轉土地預期收益和流轉價格參考依據，根據市場和時間變化，提供一定比例和年限遞增的建議等。
契約簽訂和鑑證視窗，主要負責提供和指導流轉雙方簽訂規範的流轉契約，並按規定予以備案。流轉雙方有鑑證要求的，及時提供相關服務。
（三）培育流轉中介組織。鼓勵有經營資格、有經濟實力、有資信度的以土地合作社為主的中介組織，參與農村土地承包經營權流轉服務，建立以市場為導向，自負盈虧、自主服務的運行模式。各縣區農業行政主管部門要對中介資質實施備案管理與嚴格監管。
（四）建立價格評估機制。為保護流轉雙方的權益，各鄉鎮土地承包經營權流轉服務中心可接受委託，對流轉土地位置、農業生產基礎條件、土地收益、人均收入、供求關係等因素進行評估，並提供底價指導。土地承包經營權流轉最終價格由承包方與受讓方協商確定，並根據市場變化，約定按一定比例和年限遞增，提倡以實物折價確定流轉價格。
（五）健全糾紛調處體系。健全縣區、鄉鎮、村三級農村土地承包糾紛調處體系。各縣區、鄉鎮要成立農村土地承包糾紛仲裁機構，具體負責本區域農村土地承包和經營權流轉糾紛的仲裁。仲裁機構設在縣區農業行政主管部門和鄉鎮政府。村民委員會負責土地承包經營權流轉糾紛調解服務等基礎工作。
土地承包經營權流轉發生糾紛的，雙方當事人可自行協商解決，也可請求村民委員會或鄉鎮土地承包流轉服務中心進行調解；當事人不願協商、調解或協商調解不成的，可向縣、鄉兩級土地承包糾紛仲裁機構申請仲裁，也可直接向人民法院起訴。已由人民法院判決的，不再進行仲裁。
農村土地承包和經營權流轉糾紛仲裁按下列程式進行：
1．受理當事人書面申請；
2．審查立案；
3．案情調查；
4．聽取當事雙方陳述；
5．仲裁委員會成員進行合議；
6．仲裁裁決；
7．下達仲裁通知書。
二、明確流轉方式
承包方依法取得的農村土地承包經營權，可以採取出租、轉包、互換、轉讓、入股或其他符合法律法規和國家政策規定的方式流轉。
（一）出租。承包方自願將自己承包期內的土地，以一定期限全部或部分流轉給本集體經濟組織以外的業主從事農業生產經營。出租後，原土地承包關係不變。
（二）轉包。承包方自願將自己承包期內的土地，以一定期限全部或部分流轉給本集體經濟組織內部的其他業主從事農業生產經營。轉包後，原土地承包關係不變。
（三）互換。因土地集中連片規模化經營等需要，在同一集體經濟組織內部的承包戶之間，自願將土地承包經營權進行互換，雙方對互換的土地原享有的承包權利和承擔的義務也應互換。互換時，當事人應當簽訂流轉契約，報發包方和鄉鎮土地承包管理機構備案，同時辦理農村土地承包契約和經營權證變更等手續。互換期在一年之內的，可不辦理農村土地承包契約和經營權證變更等手續。
（四）轉讓。經發包方同意，承包方自願將土地承包經營權全部或部分轉讓給其他從事農業生產經營的業主，由該業主同發包方確立新的土地承包關係，原承包方與發包方在該土地上的承包關係即行終止。採取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，承包方應當向發包方和鄉鎮土地承包管理機構提出申請，經審核同意後方可轉讓，並及時辦理農村土地承包契約和經營權證變更等手續。轉讓後原承包期內的土地承包經營權自動滅失。
（五）入股。承包方之間自願將農村土地承包經營權作價入股成立農村土地合作社，發展農業產業化經營和農產品加工流通。農村土地合作社章程應報請發包方和鄉鎮土地承包管理機構審核，簽訂的入股契約應當在發包方和鄉鎮土地承包管理機構備案。合作社解散時，入股土地應當退回原承包方。
（六）再流轉。通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權，經依法登記變更後，在取得原發包方同意的基礎上，可採取出租、轉包、互換、轉讓、入股或其他符合法律法規和國家政策規定的方式依法再次流轉。
為提高土地規模經營效益，可以集中流轉承包土地，集中開發，連片種植養殖，興建產業基地。
三、維護流轉權益
（一）土地承包經營權流轉的主體是承包方，承包方有權依法自主決定所承包土地的經營權是否流轉，以及流轉的對象和方式等。
（二）土地承包經營權流轉收益歸承包方所有。流轉的轉包費、轉讓費、租金、入股分紅收益等，由當事人雙方協商確定。
（三）承包方自願委託發包方或中介組織流轉承包土地經營權的，應當由承包方出具農村土地承包經營權流轉委託書。委託書應載明委託的事項、許可權和期限等，並有委託人的簽名或簽章。
通過村（組）民代表會議形式決定農村土地承包經營權流轉行為的，願意流轉的農戶，應在村（組）民代表會議記錄上籤署意見，明確表示同意委託發包方流轉其承包土地的經營權，該行為視為承包人書面委託行為。沒有承包人的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉承包人的承包土地經營權。
（四）農村土地承包經營權流轉的受讓方，可以是法律法規允許的有農業生產經營能力的組織和個人。同等條件下，本集體組織成員享有優先權。
（五）受讓方可根據市場需求合理調整農業產業結構，自主經營，享受因生產經營帶來的政治榮譽和相關的經濟待遇。
（六）流轉土地上原有農業生產設施的經營權隨土地承包經營權一同流轉，其價值由流轉雙方根據設施的面積、構造、使用效益等協商確定；土地承包經營權流轉中涉及土地等級差別需要補償的，由流轉雙方根據土地的原經營性質、流轉後的用途和土地級差等協商確定；流轉期滿，流轉土地上農業生產設施和土地等級與流轉前發生變化的，可由流轉雙方協商補償。上述價值和補償也可委託流轉服務中心評估認定，約定為現金或實物補償。 四、規範流轉程式
（一）協商。承包方與受讓方應就流轉方式、期限和具體條件等進行自願平等協商，達成流轉意向。發包方受承包方書面委託，可代表承包方統一與受讓方進行協商。
（二）審查。流轉雙方協商達成初步意向後，報所在地農村土地承包管理機構對受讓方情況進行審查（同村同組承包戶相互間轉包、租賃、互換土地或實行土地股份合作的不審查）。流轉面積500畝以下的由鄉鎮政府組織審查；500-1000畝的由縣區政府會同鄉鎮組織審查；流轉面積超過1000畝的，建立規模經營主體流轉情況檔案，經所在鄉鎮初審、縣區預審後，報市農業行政主管部門審查。
對受讓方審查的內容應包括：
1．資質審查：法人資格、註冊地址、信譽度、資金實力、技術水平、經營管理能力和履約能力等；
2．項目審查：實施項目是否符合國家的法律法規、產業政策、總體規劃要求，項目的預期效益及經營風險等。有條件的地方可探索建立農村土地承包經營權流轉保證金和土地復耕保證金制度。
（三）訂立契約。經審查後，在鄉鎮土地承包流轉服務中心監督下，雙方簽訂土地承包經營權流轉契約。發包方或中介組織受承包方書面委託，可代表承包方與受讓方訂立契約。
除代耕外，土地承包經營權流轉雙方都應簽訂由市農業行政主管部門統一印製的規範化書面契約（式樣見附屬檔案1）。
農村土地承包經營權流轉契約一般應包括以下內容：
1．雙方當事人的姓名、住所；
2．流轉土地的座落、四至、面積、質量等級；
3．流轉的期限和起止日期；
4．流轉方式；
5．流轉土地的用途；
6．雙方當事人的權利和義務；
7．流轉價款及支付方式；
8．流轉契約到期後地上附著物及相關設施的處理；
9．違約責任。
（四）備案：流轉契約一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉鎮土地承包流轉服務中心各備案一份。流轉雙方有意進行流轉契約鑑證的，可以向鄉鎮農村土地承包流轉服務中心或公證機關申請契約鑑證。不得強制要求流轉雙方進行流轉契約鑑證。
同一受讓方流轉土地規模達到500畝及以上的，由鄉鎮土地承包流轉服務中心將契約簽訂情況向縣區土地承包流轉服務中心申報備案；規模達到1000畝及以上的，由縣區土地承包流轉服務中心向市農業行政主管部門申報備案。
（五）歸檔：鄉鎮土地承包經營權流轉服務中心和村土地承包經營權流轉服務站應及時將農村土地承包經營權流轉信息、簽訂的流轉契約及其他規範性流轉書面材料等及時整理歸檔。
自2009年起，對流轉土地連續3年以上且面積達到1000畝及以上的單個規模經營主體，實行建檔申報制度，每年集中審核一次。具體辦法另行制定。
五、加強流轉管理和服務
（一）轉讓許可。承包方轉讓土地，發包方同意轉讓的應及時向鄉鎮土地承包管理機構報告，並配合辦理有關變更手續；發包方不同意轉讓的，應當於7日內向當事人書面說明理由。
（二）變更登記。土地承包經營權採取互換、轉讓方式流轉的，當事人應申請變更登記。未經變更登記的，不得對抗善意第三人。
變更登記應當按照下列規定辦理：
1．向縣區農業行政主管部門提交申請書、流轉契約及複印件、農村土地承包經營權證等證書及其複印件；
2．縣區農業行政主管部門應當自收到申請材料之日起10日內完成審核並登記；
3．由縣區農業行政主管部門向申請當事人出具登記證明。
（三）流轉信息管理。縣區農村土地承包經營權流轉服務中心負責指導鄉鎮農村土地承包經營權流轉信息規範管理工作。
1．信息收集。有流轉意向的農戶，可將流轉信息告知村土地承包經營權流轉信息員或服務站，也可以採取委託流轉的方式，填寫《農村土地承包經營權流轉委託書》（式樣見附屬檔案2），註明流轉經營權土地的地點、畝數、土地類型、流轉期限、流轉意向價格及付款方式等。流轉受讓方也可將需求信息以委託書的形式告知鄉、村土地承包經營權流轉服務機構或其他中介組織。
2．登記發布。村土地承包經營權流轉服務站負責將流轉信息及時登記、匯總、整理上報鄉鎮農村土地承包經營權流轉服務中心。鄉鎮服務中心將信息篩選分類後掛牌發布，同時上報縣區農業行政主管部門，在農業信息網上定期發布流轉信息。
3．信息月報制。從2009年起，建立全市農村土地承包經營權流轉進度、規模經營等情況按月統計上報制度。各縣區農業行政主管部門要確定專門的信息報送員，如實準確地填報農村土地承包經營權流轉、規模經營等相關信息，市農業行政主管部門定期在內部資料和相關媒體上發布。
（四）流轉檔案管理。各級農村土地承包經營權流轉服務機構要建立農村土地承包經營權流轉檔案和台帳，並實行大戶登記備案制度。建立農村土地承包經營權流轉檔案管理和報表體系，及時匯集本區域流轉情況，報上級農業行政主管部門匯總、備案。
（五）鼓勵規模經營。進一步加大土地整理、農業綜合開發、標準農田建設和特色農業產業基地建設的力度，並將其與農村土地承包經營權流轉和規模經營緊密結合起來，對已形成規模經營的地方，有關部門要優先立項。農業、農機、科研等部門要與規模經營主體建立定期聯繫制度，優先為他們提供適用農機具、優良品種和技術培訓、信息諮詢等服務。農資部門要千方百計滿足規模經營大戶對農資的需求，優先供應，保證質量。
六、嚴格違規處理
（一）有下列行為之一的，受損害方有權請求人民法院或者農村土地承包糾紛仲裁機構依法認定流轉契約無效，變更或者撤銷流轉契約：
1．發包方違反民主議定原則越權流轉的；
2．依法應當經發包方同意而未經其同意擅自流轉的；
3．一方以欺詐、脅迫等手段訂立農村土地承包經營權流轉契約，損害對方利益的；
4．惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；
5．違反法律法規有關不得收回、調整承包地等強制性規定的；
6、沒有取得合法土地承包經營權而與其他單位或個人簽訂流轉契約的；
7、強迫承包方進行流轉的；
8、擅自改變流轉土地農業用途的。
（二）發包方有下列行為之一的，鄉鎮政府應當責令其限期改正，並承擔停止侵害、返還原物、恢復原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失等責任：
1．借流轉之機收回、調整承包土地的；
2．強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉的；
3．假借少數服從多數名義強迫承包方放棄或者變更土地承包經營權而進行土地承包經營權流轉的；
4．以劃分“口糧田”和“責任田”等為由違法收回承包地搞招標承包的；
5．侵占、截留、扣繳承包方土地流轉收益的；
6．其他侵害農村土地承包經營權的行為。
（三）受讓方有下列行為之一的，發包方應責成當事人限期改正：
1．受讓方未按契約約定向承包方支付流轉費用的；
2．土地承包經營權流轉契約生效後，受讓方一年內無實際農業生產經營活動，導致土地閒置或荒蕪的；
3．違反契約約定，改變流轉土地農業用途的。
（四）對處理不服的組織或個人，可向上級有關部門申請行政複議，對行政複議決定不服的，可依法向人民法院起訴。
七、強化組織領導
農村土地承包經營權流轉工作涉及農民的切身利益，事關農村改革發展穩定大局。各級政府必須高度重視，把這項工作擺上重要議事日程，加強領導，成立組織，落實責任，結合實際制定具體政策措施。要切實加強農村土地承包經營權流轉管理隊伍建設，加大對各級農經管理幹部的法律、法規和政策培訓力度。要加強調查研究，注重典型示範，加大宣傳力度，引導各級幹部和農民民眾消除政策疑慮，形成思想共識和內在推動力。
從2009年起，市財政每年列支專項資金用於農村土地承包經營權流轉和土地糾紛仲裁工作，各縣區、鄉鎮也要在預算中安排相應的配套資金，保證農村土地承包經營權流轉和土地糾紛仲裁工作的需要。國土資源部門要加強對土地征占用的管理，監督農村土地合理使用。農業部門要加強農村土地承包經營權流轉工作的服務和監管，防止以土地承包經營權流轉為名，擅自改變土地的農業用途。要建立健全土地承包經營權流轉工作制度和情況通報制度，不斷完善流轉機制，加強對流轉情況的督查，並對推進農村土地承包經營權流轉工作成績突出的單位和個人進行表彰。
