《滁州市關於加快發展保障性租賃住房實施方案》已經滁州市政府2022年第5次常務會議審議通過。滁州市人民政府辦公室於2022年5月17日印發，請認真組織實施。
基本介紹
- 中文名：滁州市關於加快發展保障性租賃住房實施方案
- 頒布時間：2022年5月17日
- 發布單位：滁州市人民政府辦公室
全文,解讀,
全文
為貫徹落實《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《安徽省人民政府辦公廳關於加快發展保障性租賃住房實施方案的通知》（皖政辦秘〔2021〕117號）精神，紮實推進我市保障性租賃住房建設，結合我市實際，制定本實施方案。
一、工作目標
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，按照省第十一次黨代會、市第七次黨代會部署，緊緊圍繞市委市政府確定的“5688”目標和“五五”願景，立足新發展階段，堅持以人民為中心的發展思想，突出住房民生屬性，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。加快發展保障性租賃住房，有效緩解新市民、青年人等住房困難，“十四五”期間全市計畫籌集建設保障性租賃住房2.3萬套（間）。
二、基本要求
（一）保障對象和建設標準。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人，特別是從事基本公共服務等群體的住房困難問題，原則上不設收入門檻。新開工建設的保障性租賃住房，原則上應獨立成棟（幢）、可封閉管理、建築面積不少於3000平方米且不少於50套（間），以建築面積不超過70平方米的戶型為主。考慮到三孩生育政策的實施，可建設少量建築面積不超過90平方米的戶型。已經開工或建成的住房轉為保障性租賃住房使用的，可以適當放寬面積標準，戶型面積大的可以按間出租，適合改造成小戶型的應予以改造。合理配套商業服務、公共服務等基礎設施，交付前應進行簡約、環保的基本裝修，並配置必要的生活設施，具備入住要求。利用產業園區配套用地和非居住存量閒置房屋的，應建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。
（二）各方參與。保障性租賃住房建設堅持“誰投資、誰所有”、“誰投資、誰受益”的原則，由政府提供政策支持，按照市場邏輯，發揮資本力量，引導社會各方參與。
（三）租金標準。保障性租賃住房租金不得高於同地段、同品質市場租賃住房租金的90%，具體由投資主體或運營管理主體委託第三方專業機構定期評估確定（並報市保障性租賃住房工作領導小組備案），或依據政府發布的參考價格確定，同一項目市場租金和保障性租賃住房租金應當同比例調整，年度租金變化不超過5%。
（四）退出管理。承租對象獲得當地公租房保障或取得當地其他產權型住房的，應及時退出保障性租賃住房。
（五）發展方式。可以利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地、存量閒置房屋和新供應國有建設用地發展保障性租賃住房。支持探索利用村級留用地發展保障性租賃住房。支持將閒置的或已作為保障性租賃住房用途的政府、國有企事業單位投資的公租房、安置房等保障性安居工程住房，調整作為保障性租賃住房使用管理；支持將通過認定的人才租賃住房以及企業自建職工宿舍或公寓轉為保障性租賃住房。由政府投資建設的保障性租賃住房中應保留40%用於保障人才租住。
三、支持政策
（一）土地政策支持
1. 科學規劃布局。依據國土空間規劃編制指南，在規劃編制中科學布局保障性租賃住房用地，新開工的保障性租賃住房，應按照職住平衡原則，合理規劃布局，主要安排在產業園區及周邊、公交停保基地和城市建設重點片區等區域，完善配套建設，引導產城人融合、人地房聯動。
2. 加大土地供應。利用集體經營性建設用地發展保障性租賃住房的，按照《滁州市人民政府關於印發農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》（滁政秘〔2021〕121號）檔案執行。
在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重民眾意願的前提下，允許利用企事業單位依法取得使用權的土地建設保障性租賃住房，不變更土地用途，不須補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式。
在職職工超過500人或年產值達億元的重點產業企業，在確保全全、滿足職工居住需求、符合產業發展政策的前提下，可以通過新建、拆除重建、擴建等方式，將配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積，占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積占比上限相應提高，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。涉及工業用地的容積率、建築密度、建築高度等指標調整的，經綜合評估，按程式調整有關控制性詳細規劃，並依法辦理相關項目審批手續。產業園區內的新建工業項目，可結合實際和職工居住需求，充分利用上述支持政策建設宿舍型保障性租賃住房。鼓勵產業園區統籌小微企業需求，統一規劃、建設宿舍型保障性租賃住房，項目可由產業園區管委會投資建設或與工業項目企業聯合投資建設。
3. 支持非居住存量房屋改建。經市、縣人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重民眾意願的前提下，允許將閒置和低效利用的非居住存量房屋，改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
（二）簡化項目審批。精簡保障性租賃住房審批事項和環節，公布審批“一張表單”，依託工程建設項目審批管理系統，全面落實“並聯審批、限時辦結、逾時默認”要求，將保障性租賃住房項目審批時限壓縮至40個工作日以內。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明檔案，不再辦理用地手續。市、縣人民政府可組織有關部門，根據實際需要，探索將保障性租賃住房項目的工程建設許可和施工許可同步審批。實行聯合驗收制度，全面推行“統一受理、並聯推進、一口出件”模式。
（三）加強資金政策支持
1. 對符合規定的保障性租賃住房建設任務，積極爭取中央、省級各項補助資金。
2. 各縣（市、區）要結合實際情況，安排地方配套資金，加大對保障性租賃住房的資金支持，具體標準由轄區政府自行制定。
（四）落實稅費減免政策
自2021年10月1日起，住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租保障性租賃住房的，減按4%的稅率徵收房產稅。保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
（五）執行民用水電氣價格
取得保障性租賃住房項目認定書後，用水、用電、用氣價格按照居民階梯價格標準執行。除國家規定的高可靠性供電費外，供電企業在用戶用電報裝過程中不得收取其他任何費用；用電價格可選擇執行居民峰谷電價。
（六）加強金融政策支持
1. 加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
2. 支持銀行業金融機構和保障性租賃住房建設運營企業，通過發行金融債券、公司信用類債券、租賃擔保類債券等方式，多渠道籌集資金支持保障性租賃住房的建設運營。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
3. 支持保障性租賃住房項目申報不動產投資信託基金（REITs）融資。
四、組織實施
（一）落實主體責任。各縣（市、區）、園區應確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，並向社會公布。加強年度計畫管理，每年9月底前，經縣（市、區）人民政府、園區管委會同意，報送下年度保障性租賃住房建設計畫。市住建局會同市發展改革委、市財政局、市自然資源和規劃局等有關部門審核匯總，報經市人民政府同意後，申報納入省保障性租賃住房發展計畫，同時向社會公布保障性租賃住房年度計畫。各縣（市、區）人民政府、園區管委會應根據本實施方案，結合當地實際，制定實施細則。
（二）建立工作機制。成立市保障性租賃住房工作領導小組，下設辦公室在市住建局，牽頭負責日常工作。各成員單位要按照職責分工，加強政策協調、業務指導和監督考核等工作。各縣（市、區）、園區要相應建立領導小組，確保項目建設、房源供給等各項工作落實。建立聯合審查機制，制定項目認定程式，審查保障性租賃住房項目建設方案，推動項目儘快落地。建立聯動機制，通過項目認定書，辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續，落實住房租賃稅收優惠政策和民用水電氣價格。加強與金融機構的對接，加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度。
（三）明確部門職責。市發展改革委負責牽頭指導縣（市、區）做好項目立項審批、中央預算內投資爭取和管理、REITs試點申報等工作。市經信局負責牽頭指導縣（市、區）做好重點產業企業產值數據核定工作。市人社局負責指導縣（市、區）做好企業用工人數核定工作。市財政局負責加大資金投入力度，及時撥付中央、省級各項補助資金，加強資金監管，做好財政資金績效管理工作。市自然資源和規劃局負責牽頭指導縣（市、區）做好規劃審批、用地供應等工作。市稅務局負責牽頭指導縣（市、區）落實稅費減免等工作。市公安局、市教育體育局、市衛生健康委、市公積金中心負責牽頭指導縣（市、區）做好公共服務支持等工作。市金融局、市人民銀行、滁州銀保監分局按照各自職責分工指導縣（市、區）做好金融支持等工作。市人社、消防、電力、供水、燃氣等相關單位要按照各自職責分別牽頭指導縣（市、區）做好相關工作。
（四）強化質量安全管理。保障性租賃住房應執行集中式租賃住房建設適用標準。非居住存量房屋改建前應對房屋安全性能進行鑑定，嚴格執行施工圖審查、消防驗收、竣工驗收制度，確保全全使用。保障性租賃住房建設嚴格執行基本建設程式，按規定實行招標投標，保障合理工期和造價。落實工程質量安全主體責任，加強工程質量安全監管，並作為監督檢查的重點，確保保障性租賃住房建設質量。
（五）嚴格準入管理。所有項目在取得保障性租賃住房項目認定書後，方可納入保障性租賃住房規範管理，享受相關支持政策。各縣（市、區）、園區要對現有已享受中央、地方各類政策支持的租賃住房進行全面梳理，符合規定的均可申報保障性租賃住房項目認定書，納入保障性租賃住房規範管理，不納入的不得享受保障性租賃住房支持政策。
（六）規範租住管理。加快建立健全保障性租賃住房管理服務平台，加強對保障性租賃住房項目申報、認定、建設、出租和運營的全過程管理，提高房源使用效率、減少空置率。各縣（市、區）、園區要對保障性租賃住房不同的建設方式或不同的建設項目，分層分類制定準入退出的具體條件、小戶型面積和低租金的具體標準。保障性租賃住房項目面向公共服務行業等特定行業、特定對象出租的，用人單位要配合項目投資主體做好申請、配租、租金收取、退出等日常管理工作；面向本單位、本系統職工出租的，用人單位要做好日常管理工作。承租對象不得破壞其承租的保障性租賃住房設施設備，不得擅自裝修或者轉租、轉借，也不得改變租住用途。推進信用體系建設，建立完善守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。
（七）加強權屬管理。嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。涉及整體轉讓的符合條件項目，須經縣（市、區）政府、園區管委會審核批准，轉讓後原保障性租賃住房性質和土地用途不變。其中，工業項目範圍內建設的保障性租賃住房需與生產性廠房一併轉讓，不得單獨轉讓。利用企事業單位自有閒置土地和非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，如遇徵收拆遷，仍按原土地用途和取得方式進行補償。
（八）嚴格監測評價。市保障性租賃住房工作領導小組辦公室應組織發改、經信、財政、自然資源和規劃等相關部門做好本地區發展保障性租賃住房工作的監測評價，重點監測評價各縣（市、區）發展保障性租賃住房對於促進解決新市民、青年人等群體住房困難情況成效。
本實施意見自公布之日起施行。
附屬檔案：滁州市保障性租賃住房工作領導小組成員名單
解讀
2022年5月9日，市政府2022年第5次常務會議通過了《滁州市關於加快發展保障性租賃住房實施方案》，自公布之日起實施，對我市進一步加快發展保障性租賃住房，有效解決新市民、青年人等群體住房困難問題，持續完善住房保障體系，促進房地產市場平穩健康發展具有重要意義。
一、決策背景和依據
2021年6月，國務院辦公廳出台了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號），12月，省政府辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房實施方案的通知》（皖政辦秘〔2021〕117號），要求各市加快發展保障性租賃住房，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。我市在充分借鑑省內周邊地市經驗做法的基礎上，廣泛徵求各地、各有關部門的意見，結合我市實際，起草了《滁州市關於加快發展保障性租賃住房實施方案》，以下簡稱《實施方案》。
二、總體考慮和制定意義
為深入貫徹習近平總書記關於住房保障工作的系列重要指示批示精神，全面貫徹黨中央、國務院和省委、省政府相關精神要求，通過政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道保障，加快發展保障性租賃住房，持續提升住房保障水平，從而幫助和解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。
一是新時期住房保障工作的必然要求。加快發展保障性租賃住房是黨中央、國務院作出的重大決策部署，是新時期住房發展工作的“重頭戲”。
二是完善住房保障體系的必經之路。我市住房保障工作一直走在全省前列，近年來積極探索發展保障性租賃住房，通過公租房、人才安居房、租賃補貼等方式，不斷提升城鎮住房困難群體、人才等的居住條件。發展保障性租賃住房，加快形成完善以“保障性租賃住房+公共租賃住房+棚戶區改造”為主的滁州住房保障體系是大勢所趨。
三是加快建設共同富裕示範樣本的內在需求。發展保障性租賃住房契合當前社會發展，有利於加強基本社會保障和民生保障。預計我市“十四五”期間新增人才需求將超過20萬人，抓好新市民和青年人的住房保障工作，讓其住有所居、安居樂業具有迫切的現實意義。
三、研判和起草過程
一是認真學習《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《關於加快發展保障性租賃住房實施方案的通知》（皖政辦秘〔2021〕117號）等檔案精神。
二是市委、市政府高度重視，主要領導召集專題會議，研究貫徹落實的計畫安排和政策措施，並實地調研保障性租賃住房建設，要求認真貫徹落實黨中央、國務院關於解決大城市住房突出問題的決策部署，把大力發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務。
三是成立由市政府分管領導擔任組長，發改、住建、財政、自然資源和規劃等17個市級部門和8個縣（市、區）、2個園區分管負責同志為小組成員的保障性租賃住房領導小組，負責統籌推進發展保障性租賃住房工作，研究審議保障性租賃住房有關事項。
四是明確各縣（市、區）主體責任和各部門職責，2022年1月，市住建局牽頭草擬了《實施方案》。2月8日、4月2日，兩次向8個縣（市、區）人民政府、2 個市屬園區和16 個相關單位書面徵求意見建議。3月2日在局網站面向社會徵求意見，無意見。4月2日，通過了市司法局合法性審查。4月29日，市政府分管副市長組織相關單位召開《實施方案》徵求意見座談會，與會部門形成了一致意見。於市政府2022年第5次常務會議通過《滁州市關於加快發展保障性租賃住房實施方案》。
四、工作目標
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，按照省第十一次黨代會、市第七次黨代會部署，緊緊圍繞市委市政府確定的“5688”目標和“五五”願景，立足新發展階段，堅持以人民為中心的發展思想，突出住房民生屬性，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。加快發展保障性租賃住房，有效緩解新市民、青年人等住房困難，“十四五”期間全市計畫籌集建設保障性租賃住房2.3萬套（間）
五、主要內容
《實施方案》由工作目標、基本要求、支持政策、組織實施等四部分組成。
第一部分工作目標。“十四五”時期，全市計畫籌建保障性租賃住房2.3萬套。
第二部分基本要求。主要從保障對象和建設標準、各方參與、租金標準、退出管理、發展方式等5方面明確具體要求。
第三部分支持政策。從土地支持政策、簡化項目審批、加大補助資金支持、落實稅費減免政策、執行民用水電氣價格、加強金融支持政策等6個方面，細化落實我市支持政策。
第四部分組織實施。從落實主體責任、建立工作機制、明確部門職責、強化質量安全管理、嚴格準入管理、規範租住管理、加強權屬管理、嚴格監測評價等8個方面進行明確規範
六、創新舉措
一是創新渠道，量質並舉。“十四五”期間計畫籌集保障性租賃住房2.32萬套（間），滁州市區新增保障性租賃住房占新增住房比例達10%以上。在職職工超過500人或年產值達億元的重點產業企業，在符合產業發展政策的前提下，可通過新建一批、配建一批、改建一批、盤活一批等“四個一批”方式積極籌集保障性租賃住房房源。截至目前，已建設籌集保障性租賃住房項目9個，房源1.21萬套（間），已交付使用0.53萬套，籌集房源總量全省第二。
二是創新模式，三位一體。在土地、財政、金融、稅收等方面給予政策支持，單列用地計畫並優先安排保障性租賃住房建設項目，積極爭取上級財政補助資金1.89億元。大力支持保障性租賃住房建設及運營，打造政府給補助資金、銀行給金融支持、稅務給稅收優惠的三位一體模式，解決房源籌集困難、成本壓力大等問題。目前已獲得建行金融信貸支持總計7800萬元。
三是創新機制，簡化審批。印發《滁州市加快發展保障性租賃住房實施方案》，成立市政府分管副市長為組長、2個市屬園區、8個縣市區、16家市直單位為成員的工作領導小組，建立健全保障性租賃住房聯審機制，精簡保障性租賃住房審批事項和環節，打通審批“綠色通道”，全面落實“並聯審批、限時辦結、逾時默認”要求，將保障性租賃住房項目審批時限壓縮至40個工作日以內。
四是創新管理，服務優先。積極引導企業參與保障性租賃住房建設先期試點工作，以“產業發展+人才安居”為目標，致力於打造園區長租公寓標桿，保障性租賃住房中應保留40%用於保障人才租住。中新蘇滁高新區蘇滁公舍項目0.47萬套，採用“酒店式管理”，設定人臉識別、智慧型門鎖、智慧型用電和智慧型用水系統，與國務院關於加快發展保障性租賃住房，妥善解決新市民、青年人住房問題的政策要求不謀而合。
七、保障措施
印發《滁州市關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》、《滁州市人民政府關於印發農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）的通知》等檔案，明確發展保障性租賃住房土地、資金、稅收等各項政策支持。制定《滁州市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》，出具保障性租賃住房項目認定書，通過項目認定書，辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續，落實住房租賃稅收優惠政策和民用水電氣價格；與建行對接積極推進住房租賃貸款項目，加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度。
