昆明市城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法

《昆明市城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》在1995.05.12由昆明市人民政府頒布。

基本介紹

• 中文名：昆明市城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法
• 頒布單位：昆明市人民政府
• 頒布時間：1995.05.12
• 實施時間：1995.05.12

第一章　總則

第一條　為了加強昆明市城鎮國有土地管理，在改革開放和經濟社會發展中更好地合理開發利用土地資源，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《雲南省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》，以及有關法律、法規，結合昆明市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱城鎮國有土地，是指昆明市行政轄區內所有（鐵路和軍事設施除外）屬於全民所有的土地。

第三條　昆明市城鎮國有土地實行有償、有限期使用制度。土地使用權可以依法出讓、轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動。

第四條　中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可按照本辦法規定在昆明市取得土地使用權，並按契約規定進行土地的開發、利用和經營，其合法權益受國家法律保護。

第五條　土地使用權出讓、轉讓、出租和抵押期間，土地所有權仍屬國家所有。

土地使用權出讓，其出讓地塊範圍內的地下資源、埋藏物和市政公用設施不包括在內。

轉讓土地使用權時，地上附著物的所有權依法隨之轉移。

第六條　市、縣區人民政府土地管理部門依法管理本轄區內城鎮國有土地使用權出讓和轉讓工作，並依法對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止等活動進行監督檢查。

第二章　土地使用權出讓

第七條　土地使用權出讓，是指市、縣人民政府依照國家法律和本辦法規定，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向市、縣區人民政府支付土地使用權出讓金及其它規定應交的費用的行為。

第八條　市、縣區人民政府應當編制土地使用的年度出讓計畫，出讓計畫由市、縣區土地管理部門會同計畫、規劃、城市建設主管部門制定，納入國家建設年度用地計畫，經市、縣區人民政府批准後執行。

第九條　在本市範圍內，土地使用權出讓的最高年限，適用國家下列規定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十的。

第十條　土地使用權出讓，按照國家和省的審批許可權規定，由市、縣區人民政府分級管理、統一審批，城市規劃區內的土地使用權出讓，由市土地管理部門負責受理，報市及市級以上人民政府審批；城市規劃區以外，由縣區土地管理部門負責受理，一幅地塊或一個宗地的面積，耕地3畝及其以下，其他土地10畝及其以下的，由土地所在地的縣區人民政府審批；耕地超過3畝，其它土地超過10畝的，由土地所在地的縣區土地管理部門受理後，按規定的審批許可權報批。

土地使用者屬外商獨資、中外合資、中外合作的企業或個人，所用土地屬於昆明市城市總體規劃區範圍以內，由市土地管理部門負責受理，報市及市級以上人民政府審批；所有土地屬於昆明市城市總體規劃區以外，由土地所在地縣區土地管理部門負責受理，經市土地管理部門審核，報市或市級以上人民政府審批。

第十一條　經國家及省人民政府批准的開發區、市人民政府批准的開發片區，在土地使用權出讓前，須預報土地使用權出讓方案，出讓方案應包括出讓數量、規劃用途、出讓年限、出讓底價、出讓方式等，出讓方案由土地管理部門會同計畫等有關部門擬訂，報市及市以上人民政府審批後，土地管理部門組織實施。

第十二條　每幅地塊或一個宗地的土地使用權出讓，須在開發或建設項目落實、規劃經批准後進行，每幅地塊或一個宗地的具體出讓方案，由市、縣區土地管理部門按照本辦法第十條的規定負責擬定，並連同項目批准檔案及有關圖紙資料，按審批許可權規定報有審批權的人民政府審批。

第十三條　地塊或宗地使用權出讓方案經批准後，應當及時簽訂土地使用權出讓契約。

經市及市級以上人民政府批准的土地使用權出讓，其土地使用權出讓契約，由市土地管理部門與土地使用者簽訂；經縣區人民政府批准的土地使用權出讓，其土地使用權出讓契約，由土地所在地的縣區土地管理部門與土地使用者簽訂。

土地使用權出讓契約需附由土地管理部門會同城市規劃管理部門確認和提供的土地使用條件，土地使用權出讓契約應使用市和市級以上土地管理部門按國家統一規定印製的文本。

違反本條各款簽訂的土地使用權出讓契約無效。

第十四條　土地使用權出讓方式為：

協定出讓；招標出讓；拍賣出讓。

協定出讓土地使用權時，出讓金原則上不得低於市人民政府的規定。

第十五條　土地使用權採取招標、拍賣方式出讓的，由土地管理部門按照招標、拍賣慣例，提前發布公告，應標者、競投者應當按照公告的要求，辦理應標、參與競投的有關手續並交付保證金。

第十六條　中標者、競投中者須在決標、拍賣現場與土地管理部門簽訂土地使用權出讓契約，並支付土地使用權成交價總額20%的定金。

保證金和定金可以充抵成交地價款。

未中標者、競投未中者交付的保證金，在決標、拍賣後十日內如數退還。

第十七條　土地使用權出讓契約簽訂後，土地使用者應當按照契約約定的期限支付土地使用權出讓金。

土地使用者未按契約的約定期限付清土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除契約，並可請求違約賠償。土地管理部門未按契約約定期限提供土地使用權時，土地使用者有權解除契約，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者並可請求違約賠償。

第十八條　土地使用者在簽訂土地使用權出讓契約並付清出讓金後，應當及時到土地管理部門辦理土地登記手續，領取土地使用證書，取得土地使用權。

第十九條　土地使用者取得土地使用權後，應按土地使用權出讓契約約定的期限開發或建設。超過契約約定日期滿一年未開發或建設的，由土地管理部門按不超過出讓金20%的比例，向土地使用者徵收土地閒置費；滿兩年未開發或建設的，由原批准的市、縣區人民政府無償收回土地使用權。因不可抗力或不屬於土地使用者本身的原因而延遲開發或建設的，須向土地管理部門報告並獲得批准。

第二十條　土地使用者應當按照土地使用權出讓契約約定的用途使用土地，若需改變用途的，須取得原批准的城市規劃管理部門和土地管理部門的同意，並與土地管理部門重新簽訂土地使用權出讓契約或補充協定，相應調整土地使用權出讓金，更換土地使用證書。

第二十一條　土地使用權出讓的具體辦事程式，由土地管理部門會同城市規劃管理部門制訂，並予以公布。

第三章　土地使用權轉讓

第二十二條　土地使用權轉讓，是指土地使用者在土地使用權出讓期間，將土地使用權以出售、交換、贈與等形式實行再轉移的行為。與他人合資、合作建房或聯辦企業，視為土地使用權轉讓，合資、合作建房或聯辦企業的當事人，原則上應按土地使用權轉讓的有關規定辦理手續，或是按有批准權的市、縣區人民政府批准的其他方式辦理相關手續。

第二十三條　有下列情形之一的，其土地使用權不得轉讓：

（一）土地使用者未付清土地使用權出讓金的；

（二）未領取國有土地使用證書的；

（三）未按土地使用權出讓契約的約定開發並形成用地條件的；

（四）土地使用權有爭議的；

（五）地上有房屋的土地，土地使用權證書和房屋所有權證書不齊備或房產有爭議的；

（六）土地使用權出讓契約中約定不得轉讓的；

（七）國家和省、市人民政府另有規定的。

第二十四條　屬商品房開發需預售房屋的，按《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定執行。

第二十五條　土地使用權轉讓時，雙方當事人應當簽訂土地使用權轉讓契約，土地使用權轉讓後，土地使用權出讓契約中載明的權利和義務隨之轉移。

第二十六條　土地使用權轉讓時，雙方當事人應當如實向稅務部門和土地管理部門申報轉讓成交價格，並按規定繳納土地增值稅。

第二十七條　土地使用權轉讓的期限，為土地使用權出讓契約約定的年限減去原土地使用者已經使用的年限。

第二十八條　土地使用權轉讓後，若需改變土地使用權出讓契約約定的用途，須向城市規劃管理部門和土地管理部門申請，未經批准的不得改變。

第二十九條　土地使用權轉讓契約經簽字生效後，雙方當事人須持國有土地使用證、轉讓契約及其他有關資料，到原發證的土地管理部門審核、登記，更換土地使用權證書。因轉讓房產而同時轉讓土地使用權的（劃撥土地使用權除外），按《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十條第三款執行。

第三十條　土地使用權轉讓的成交價格明顯低於市場價的，市、縣區人民政府有權優先按照轉讓雙方的成交價格購買該地塊的土地使用權和房屋所有權。

第三十一條　土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣區人民政府可以採取必要的調控措施。

第四章　土地使用權出租

第三十二條　土地使用權出租，是指在土地使用權出讓期內，土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十三條　未按土地使用權出讓契約規定的期限和條件投資開發、利用的土地，其土地使用權不得出租。

第三十四條　土地使用權出租時，出租人與承租人應當簽訂租賃契約。租賃契約不得違背土地使用權出讓契約。土地使用權租賃契約簽訂之日起十五日內，出租人、承租人雙方應持國有土地使用證、土地使用權出讓契約、租賃契約等有效檔案，向原批准用地的土地管理部門申請辦理土地使用權出租登記備案手續。

第三十五條　土地使用權出租後，出租人必須繼續履行土地使用權出讓契約。承租人確需改變土地使用權出讓契約內容的，必須徵得出租人同意，並按規定的審批許可權經土地管理部門和城市規劃部門批准，重新簽訂土地使用權出讓契約，調整土地使用權出讓金，辦理土地登記手續。

第五章　土地使用權抵押

第三十六條　以出讓方式取得的土地使用權，在出讓期限內可以抵押。

第三十七條　土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押；地上建築物、其他附著物抵押時，其使用範圍內的土地使用權隨之抵押。

第三十八條　土地使用權抵押時，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押契約。

抵押契約不得違背土地使用權出讓契約的規定。

第三十九條　土地使用權抵押契約簽訂之日起十五日內，抵押人與抵押權人應持土地使用證、土地使用權出讓契約和抵押契約到原批准用地的土地管理部門辦理抵押登記手續，領取《國有土地使用權抵押證明書》後，抵押方為有效。

第四十條　抵押人到期不能履行債務或者在抵押契約期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押契約的規定處分抵押財產，並依法享有優先受償權。

第四十一條　因處分抵押而取得土地使用權的，應當及時到原辦理抵押登記的土地管理部門，辦理土地使用權的過戶登記手續，換領土地使用證。

第四十二條　抵押權因債務清償或者其他原因而滅失的，抵押人和抵押權人應當在抵押契約終結之日起三十日內，到原辦理抵押登記的土地管理部門，辦理抵押註銷登記。

第六章　土地使用權終止

第四十三條　土地使用權終止，是指因土地使用權出讓契約規定的使用年限屆滿、土地滅失等原因而終止土地使用權的行為。

第四十四條　土地使用權出讓期屆滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償收回，土地使用者應當在期滿之日起十五日內，到原登記機關辦理土地使用權註銷登記。

第四十五條　土地使用權出讓期屆滿，原土地使用者需要續期的，應當在土地使用權期滿前一年提出書面申請，重新辦理續用審批手續。

第四十六條　土地使用權出讓期間，政府可根據本地區社會公共利益的需要，提前收回土地使用權，並根據土地使用者已使用的年限和開發利用土地的實際情況，給予相應補償。

需提前收回土地使用權時，政府應當以公告方式提前告知土地使用者。

第七章　劃撥土地使用權

第四十七條　劃撥土地使用權，是指土地使用者經政府批准，繳納過土地補償、安置等費用後取得的土地使用權或者是經政府同意，以無償方式取得的土地使用權。

第四十八條　以劃撥方式取得的土地使用權轉讓、出租時，須經市、縣區人民政府批准，補辦土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金，或者是採用經市、縣區人民政府批准的其他方式補辦手續後，方可轉讓、出租。

第四十九條　以劃撥方式取得的土地使用權設定抵押時，按照《中華人民共和國房地產管理法》第四章的有關規定辦理。

第五十條　以劃撥方式取得土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷或其他原因而停止使用土地的，由市、縣區人民政府無償收回其土地使用權。

第五十一條　對於劃撥的土地使用權，市、縣區人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃要求，可以無償收回，並可予以出讓；對於土地使用者的地上建築物、其他附著物，根據實際情況給予補償。

第五十二條　劃撥土地使用權的管理辦法，另行制定。

第八章　附則

第五十三條　依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和本辦法規定取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承，但繼承時繼承者必須到土地管理部門辦理變更登記。

第五十四條　依照本辦法收取的土地使用權出讓金，作為專項基金主要用於城市建設和土地開發利用。

第五十五條　對未經土地管理部門批准，擅自轉讓、出租、抵押土地使用權的單位和個人，按《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規的規定處以罰款並限期補辦手續；情節嚴重的，依法沒收其非法收入，拆除或沒收地上建築物和其他附著物，並處以罰款。

第五十六條　本辦法由昆明市土地管理局負責解釋。

第五十七條　本辦法自發布之日起施行，1992年8月18日發布的《昆明市城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》同時終止。