濟南市城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行辦法

《濟南市城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行辦法》在1992.11.18由濟南市政府頒布。

基本介紹

• 中文名：濟南市城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行辦法
• 頒布單位：濟南市政府
• 頒布時間：1992.11.18
• 實施時間：1992.11.18

第一章　總　則

第一條　為了適應改革開放和城市建設的需要，合理開發利用和經營土地，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）和省政府有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱城鎮國有土地，是指本市市區、縣（市）城區、建制鎮、工礦區範圍內屬於全民所有的土地。

第三條　本市行政區域內的城鎮國有土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押，適用本辦法。

第四條　依照《條例》和本辦法的規定取得土地使用權的中國境內和境外的土地使用者，在使用年限內進行土地開發、利用和經營活動，其合法權益受國家法律保護。

土地使用者在土地開發、利用和經營活動中，應當遵守法律、法規和規章的有關規定，不得損害國家利益和社會公共利益。

第五條　依照《條例》和本辦法的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押。土地使用者在轉讓、出租、抵押土地使用權時，其地上建築物和其他附著物隨之轉讓、出租、抵押。土地使用者轉讓、出租、抵押地上建築物和其他附著物時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓、出租、抵押。但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

個人取得的土地使用權在使用年限內可以繼承。

第六條　市人民政府統一領導和管理全市國有土地使用權的出讓和轉讓工作。

市土地管理部門具體負責全市國有土地使用權的出讓工作，並依法對全市土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

市房地產開發管理部門具體負責管理土地使用權的轉讓、出租和抵押。

市規劃、房管、財政、物價等有關部門，應當配合市土地管理部門和房地產開發管理部門加強對城鎮國有土地使用權出讓和轉讓的管理。

第二章　土地使用權出讓

第七條　土地使用權的出讓，由市人民政府有計畫、有步驟地組織進行。土地使用權出讓地塊的位置、面積、用途、年限和其他條件，由市土地管理部門會同市規劃、計畫、房地產開發管理等有關部門共同擬定，按照國家規定的土地審批許可權，報經政府批准後，由市土地管理部門實施。

第八條　土地使用權出讓，應當按照平等、自願、有償的原則，由市土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用者（以下簡稱受讓方）簽訂土地使用權出讓契約。

第九條　土地使用權出讓的年限，由市政府按《條例》第十二條的規定，根據具體情況確定。

第十條　土地使用權出讓的基準價格，由市土地管理部門會同市規劃、拆遷、財政、物價和房地產開發管理部門根據出讓地塊的地理位置、使用年限、開發配套情況、用途和規劃參數等因素研究制定，報經市人民政府批准後執行。

第十一條　出讓方應向有意受讓方提供下列有關出讓使用權地塊的資料：

（一）土地的位置、範圍、面積和地籍圖；

（二）地面現狀和環境狀況；

（三）規劃規定的用途、建築容積率、密度和淨空限制等；

（四）建設項目的完成年限和必須投入的建築費用；

（五）環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通、抗震和消防等方面的要求；

（六）市政公用設施現狀和建設計畫或設計要求；

（七）出讓形式和年限；

（八）出讓金的付款方式和要求；

（九）土地使用者的義務和有關的法律責任；

（十）其他。

第十二條　土地使用權出讓可以採取以下方式：

（一）協定；

（二）招標；

（三）拍賣。

以招標、拍賣方式出讓土地使用權的，應經公證機關公證。

第十三條　協定出讓土地使用權的程式；

（一）受讓方持經批准的立項檔案、資金來源證明及其他有關檔案，向出讓方提交使用土地申請書，並獲取出讓地塊有關的資料；

（二）受讓方取得有關資料後，在規定的時間內提交包括土地開發建設方案和土地出讓金預付款額等內容的用地意向書；

（三）出讓方在接到用地意向書後十日內予以回復；

（四）出讓方與受讓方達成協定後，簽訂土地使用權出讓契約，並按規定辦理用地報批手續後，受讓方按契約規定交付全部出讓金，辦理土地使用權登記，領取《國有土地使用證》。

第十四條　招標出讓土地使用權的程式：

（一）出讓方編制招標檔案，並在確定的招標日期兩個月前發出招標公告或招標通知書；

（二）投標者購買招標檔案及有關資料；

（三）投標者按招標檔案規定向出讓方交付保證金後，將密封的投標書投入指定的標箱；

（四）出讓方會同有關部門組成評標委員會。評標委員會主持開標、評標和決標。對中標者，發出中標通知書；對未中標者於開標後七日內如數退還其投標保證金；

（五）中標者在開標後七日內持中標通知書與出讓方簽訂土地使用權出讓契約，並按規定辦理用地報批手續後，中標者按契約規定交付全部出讓金，辦理土地使用權登記，領取《國有土地使用證》。

第十五條　拍賣出讓土地使用權程式：

（一）出讓方發出拍賣土地使用權公告；

（二）競投者在規定期限內，持有關證件到指定地點購買拍賣土地使用權的檔案、資料，領取競投牌號；

（三）競投者按拍賣公告的規定交付競投保證金後，參加競投；

（四）通過競投，價高者獲得土地使用權，即時與出讓方簽訂土地使用權出讓契約；對未投中者於拍賣結束後七日內退還其競投保證金；

（五）價高得者在規定的期限內按契約要求交付全部出讓金；辦理土地使用權登記，領取《國有土地使用證》。

第十六條　受讓方因特殊情況不能在規定期限內簽訂出讓契約的，須在規定期滿前五日內向出讓方提出延期申請，經批准後方可延期。延期時間最長不得超過十五日。

受讓方逾期不簽訂出讓契約的，其受讓資格自行取消，已交保證金不予退還。

第十七條　土地使用者需要改變土地使用權出讓契約規定的土地用途和規劃方案的，應報經土地、規劃管理部門批准後，依照本辦法重新簽訂出讓契約，調整出讓金，並在三十日內辦理登記手續。

第三章　土地使用權轉讓

第十八條　土地使用者轉讓土地使用權，須具備下列條件：

（一）已交清全部出讓金；

（二）符合出讓契約規定的土地用途和城市規劃建設要求；

（三）投入開發建設的資金（不含出讓金）已達到出讓契約規定總投資額的百分之二十以上；

（四）已實現出讓契約規定的其他轉讓條件。

第十九條　土地使用權轉讓時，應當經房地產開發管理部門審核同意後，由轉讓方與受讓方簽訂轉讓契約。

第二十條　通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為出讓契約規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。

第二十一條　土地使用權和地上建築物及其他附著物所有權轉讓時，當事人應於轉讓契約生效之日起三十日內到土地管理部門和房產管理部門辦理過戶登記手續。

第二十二條　土地使用權轉讓時，該地塊發生增值的，轉讓人應向市政府繳納土地使用權增值費。增值百分之一百以下的，按增值額的百分之四十繳納增值費；增值百分之一百至二百的部分，按百分之五十繳納；增值百分之二百至百分之三百的部分，按百分之六十繳納；增值百分之三百以上的部分，按百分之七十繳納。

第二十三條　土地使用權轉讓價格由轉讓方與受讓方協商提出，在簽訂轉讓契約之前，報市開發辦審核，並由市開發辦報經市人民政府批准。

土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市人民政府有優先購買權。

第二十四條　土地使用權轉讓後，土地使用者需要改變土地使用權出讓契約規定的土地用途的，應依照本辦法第十七條規定辦理。

第二十五條　依法繼承土地使用權和地上建築物所有權的，繼承人應持合法證明，到土地管理部門和房產管理部門辦理過戶登記手續。

第四章　土地使用權出租和抵押

第二十六條　出租、抵押土地使用權，應具備本辦法第十八條所規定的條件。

第二十七條　土地使用權出租時，出租人應與承租人簽訂租賃契約。

土地使用權出租後，出租人必須繼續履行土地使用權出讓契約。

第二十八條　土地使用權和地上建築物、其他附著物出租時，出租人應當持租賃契約及有關資料，自簽訂租賃契約之日起三十日內到土地管理部門和房產管理部門辦理登記手續。

第二十九條　土地使用權抵押，應當簽訂抵押契約。抵押契約不得違背國家、省、市有關法律、法規和規章以及土地使用權出讓契約的規定。

第三十條　土地使用權抵押期間，土地使用權及地上建築物、其他附著物不得轉讓、出租、再抵押或以其他方式處分。有下列情況之一的，抵押權人有權按照抵押契約的規定處分抵押人用以抵押的土地使用權、地上建築物和其他附著物：

（一）抵押人到期未履行債務的；

（二）在抵押契約期間，抵押人被宣告解散、破產的；

（三）抵押人死亡而無繼承人或受遺贈人拒絕清償債務的。

第三十一條　處分抵押人用以抵押的土地使用權及地上建築物、其他附著物所得收益，抵押權人有優先受償權。

第三十二條　通過處分抵押土地使用權的方式取得土地使用權的，土地使用者應持有關證明檔案到土地管理部門和房產管理部門辦理過戶登記，並履行原土地使用出讓契約。

第五章　土地使用權終止

第三十三條　在土地使用期滿前六十日內，土地使用者應辦理土地使用權終止手續，註銷登記，交回《國有土地使用證》。土地使用權終止時，對必須拆除的地上建築物及其他附著物，由土地使用者在規定期限內自行拆除；不按時拆除和清理的，應繳納拆除和清理費用。

第三十四條　土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。申請續期的，應當在土地使用權期滿前一百八十日內向出讓方提出書面申請，經批准後，依照本辦法第二章的規定重新簽訂出讓契約，支付土地使用權出讓金，並辦理有關登記手續。

第三十五條　出讓方根據社會公共利益的需要，依法提前收回土地使用權時，應提前一百八十日通知土地使用者，並予以公告。

依法提前收回土地使用權，應當根據出讓契約的余期、出讓金總額、土地使用性質、地上建築物和其他附著物的價值等因素，對土地使用者給予合理補償。

出讓方和土地使用者對補償金額有爭議的，不影響按公告規定的日期收回土地使用權。

第三十六條　提前收回土地使用權時，出讓方可用另一地塊的使用權與土地使用者進行交換。交換時按出讓方應支付的補償金額與土地使用者應支持的出讓金額進行差額結算，並重新簽訂出讓契約，辦理登記手續。

第六章　劃撥土地使用權

第三十七條　符合下列條件的，經市土地管理部門批准，其劃撥土地使用權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）其地上建築物、其他附著物具有合法的產權證明；

（四）依照本辦法規定簽定土地使用權出讓契約，補繳土地出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵繳出讓金。

第三十八條　鼓勵生產性企業利用已有的劃撥土地使用權從事土地的開發經營活動，對有利於產業結構調整，經濟效益、環境效益和社會效益顯著的，經市人民政府批准，可以給予緩繳或減繳出讓金和增值費的優惠。

第三十九條　將劃撥土地使用權提供給他人建房或從中分得房屋的，視作轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，應按本辦法的規定簽訂出讓契約，補繳出讓金，或以所獲收益抵繳出讓金。

第七章　法律責任

第四十條　土地使用者未按出讓契約規定的用途、期限和條件開發利用土地的，出讓方應責令其限期改正；逾期不改正的，給予警告，並按每平方米五元以下的標準處以罰款；拒不改正的，出讓方有權解除出讓契約，無償收回土地使用權，沒收地上建築物及其他附著物；土地閒置時間超過兩年的，出讓方有權收回土地使用權。

第四十一條　土地使用者逾期未按出讓契約規定支付全部出讓金的，出讓方有權解除契約，請求違約賠償。

出讓方未按出讓契約規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除契約，請求違約賠償。

第四十二條　對採取欺騙、串通壓價等非法手段取得土地使用權的，以非法占有土地進行處理。

第四十三條　轉讓、出租、抵押、繼承土地使用權，未按規定辦理登記手續的，其行為無效，由有關部門責令限期補辦登記手續；逾期不辦的，依照有關規定進行處理。

第四十四條　未具備本辦法第十八條規定的條件而轉讓、出租、抵押土地使用權的，由土地管理部門責令其限期改正，沒收非法所得，並處以非法所得百分之三十的罰款。

第四十五條　對未辦理土地使用權出讓手續而擅自轉讓、出租和抵押行政劃撥土地使用權的，由土地管理部門依法收回國有土地使用權，沒收非法所得，並處以非法所得百分之三十以下的罰款。

第四十六條　執行罰款，必須使用財政部門統一印製的罰款收據。罰款收入全部繳同級財政。

第四十七條　當事人對行政處罰決定不服的，可以按照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政複議條例》的規定申請複議或直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請複議，也不起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執行。

第四十八條　市土地管理部門和市房地產開發管理部門的工作人員，應當認真執行公務，嚴格依法辦事，提高工作效率，對玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附　則

第四十九條　土地使用權出讓金和轉讓土地使用權增值費分別由市土地管理部門和市房地產開發管理部門代市人民政府收取，全部繳同級財政，專款用於城市建設和土地開發。審計部門按期審計，其結果應上報同級人民政府。

第五十條　出讓、轉讓市區、縣（市）城區、建制鎮、工礦區範圍以外屬於全民所有土地的土地使用權的，參照本辦法執行。

集體所有土地的土地使用權確需出讓、轉讓的，應按土地審批許可權報批後，由人民政府依法征為國有，方可出讓、轉讓。

第五十一條　各縣（市）人民政府可參照本辦法，按照《中華人民共和國土地管理法》及其有關法律、法規、規章規定的土地審批許可權，負責組織本行政轄區內城鎮國有土地使用權的出讓和轉讓工作。

第五十二條　本辦法實施中的具體問題由濟南市土地管理局和市房地產開發管理辦公室按照各自的職責許可權分別負責解釋。

第五十三條　本辦法自發布之日起施行。