為緩解居民的住房困難，改善住房條件，正確引導消費，根據國務院關於住房制度改革的有關精神，結合昆明市的實際情況及昆明市房改方案，制定本暫行辦法。
【發布單位】82305
【發布文號】昆政復[1993]63號
【發布日期】1993-09-21
【生效日期】1993-10-01
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
【發布文號】昆政復[1993]63號
【發布日期】1993-09-21
【生效日期】1993-10-01
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
昆明市出售公有住宅暫行辦法
（1993年9月21日昆政復（1993）63號）
為緩解居民的住房困難，改善住房條件，正確引導消費，根據國務院關於住房制度改革的有關精神，結合昆明市的實際情況及昆明市房改方案，制定本暫行辦法。
一、公有住房出售範圍
1、凡我市四區城鎮範圍內和工礦區域內，房地產權歸屬明確並持有產權證的單位自管成套公有住房，經本單位提出，上級主管部門審核，昆明市房改辦批准，可以向職工出售。房管部門直管公房，經四區房管部門提出意見，市房管局審核、市房改辦批准後方可出售。
2、下列公有住房暫不出售：
（1）已列入近期改造建設規劃的住房；
（2）具有歷史文化名城保護價值的住房；
（3）地處臨街的低層住房；
（4）適宜改造為商業營業用房的住房；
（5）嚴懲損壞，需要進行大量修繕的住房；
（6）與辦公、教學和生產、試驗區分不開的住房；
（7）政府或產權單位認為不宜出售的住房；
（8）產權不清或屬於落實政策的住房；
（9）屬於違章建築或無照建築的住房；
1、凡我市四區城鎮範圍內和工礦區域內，房地產權歸屬明確並持有產權證的單位自管成套公有住房，經本單位提出，上級主管部門審核，昆明市房改辦批准，可以向職工出售。房管部門直管公房，經四區房管部門提出意見，市房管局審核、市房改辦批准後方可出售。
2、下列公有住房暫不出售：
（1）已列入近期改造建設規劃的住房；
（2）具有歷史文化名城保護價值的住房；
（3）地處臨街的低層住房；
（4）適宜改造為商業營業用房的住房；
（5）嚴懲損壞，需要進行大量修繕的住房；
（6）與辦公、教學和生產、試驗區分不開的住房；
（7）政府或產權單位認為不宜出售的住房；
（8）產權不清或屬於落實政策的住房；
（9）屬於違章建築或無照建築的住房；
二、出售對象
1、有本市四區正式城鎮戶口的職工和居民，可以按房改售價購買一套住房，但每戶只能享受一次。
2、住戶對現有住房優先購買權。空關房應優先賣給予無房戶，擁擠戶和不方便戶。
3、新建住房和出售對象為符合分房條件的職工和居民。
4、科技人員及黨政機關幹部回響市委市政府號召奔赴經濟建設主戰場的，與原單位職工購房條件同等。
1、有本市四區正式城鎮戶口的職工和居民，可以按房改售價購買一套住房，但每戶只能享受一次。
2、住戶對現有住房優先購買權。空關房應優先賣給予無房戶，擁擠戶和不方便戶。
3、新建住房和出售對象為符合分房條件的職工和居民。
4、科技人員及黨政機關幹部回響市委市政府號召奔赴經濟建設主戰場的，與原單位職工購房條件同等。
三、出售公有住房面積計算
出售住房一律按建築面積計算。建築面積按《住宅建築設計規範》的規定計算（不含公用部分）。
出售住房一律按建築面積計算。建築面積按《住宅建築設計規範》的規定計算（不含公用部分）。
四、房屋售價
1、新房以住房本身建築平均造價和征地拆遷補償費為標準價，舊房以住房建築的重置價為標準價（即以上一年新建同類住宅的建築平均造價和征地拆遷費計算）。
在房改起步階段，征地和拆遷補償費可由單位適當負擔。新建磚混結構普通設備裝修標準的單元套房，每平方米售價為200元。新建鋼混結構的普通裝修標準化的單元套房，每平方米售價為210元。舊房每平方米售價低於120元的，按120元出售或不出售（住宅結構等級詳見附屬檔案一）。
2、售房的價格按房屋成新、地段、結構、樓層、室內裝修設備等不同因素加減計算。層高超過2．9米的，每超過0．1米加價1%。
實際售價（每平方米）=售價×成新係數（1－折舊率）×環境係數×樓層係數×室內裝修設備係數。
應付房款=每平方米實際售價×標準面積+超標面積房款
折舊率：1992年12月31日以前投入使用的住宅原則上每年折舊2%。
環境係數見附屬檔案二，樓層係數見附屬檔案三，室內裝修設備係數見附屬檔案四。
3、出售的公房應先評估，後出售，具體售價經昆明房地產評估事務所評估後執行。
4、售房價格，每年由昆明市房改辦公室會同物價、房地產、財政部門核定公布。
1、新房以住房本身建築平均造價和征地拆遷補償費為標準價，舊房以住房建築的重置價為標準價（即以上一年新建同類住宅的建築平均造價和征地拆遷費計算）。
在房改起步階段，征地和拆遷補償費可由單位適當負擔。新建磚混結構普通設備裝修標準的單元套房，每平方米售價為200元。新建鋼混結構的普通裝修標準化的單元套房，每平方米售價為210元。舊房每平方米售價低於120元的，按120元出售或不出售（住宅結構等級詳見附屬檔案一）。
2、售房的價格按房屋成新、地段、結構、樓層、室內裝修設備等不同因素加減計算。層高超過2．9米的，每超過0．1米加價1%。
實際售價（每平方米）=售價×成新係數（1－折舊率）×環境係數×樓層係數×室內裝修設備係數。
應付房款=每平方米實際售價×標準面積+超標面積房款
折舊率：1992年12月31日以前投入使用的住宅原則上每年折舊2%。
環境係數見附屬檔案二，樓層係數見附屬檔案三，室內裝修設備係數見附屬檔案四。
3、出售的公房應先評估，後出售，具體售價經昆明房地產評估事務所評估後執行。
4、售房價格，每年由昆明市房改辦公室會同物價、房地產、財政部門核定公布。
五、購房辦法
1、職工購買的住房在規定面積內的，按房改售價購買，超過規定面積的部分加價出售。
2、職工按房改售價購買的標準，按雲政發（1984）228號檔案計算。每套建築面積超過11～20平方米的，其超過部分按實際售價以11平方米為起點加價50%，超過21平方米的，以11平方米為起點按市場價購買。
3、已領過修房、建房補貼費用，購買過房改售價住房的，如需再購買房屋的，只能按市場價購房。
4、職工按房改售價購買的房屋免徵一次性契說，暫免土地使用稅或使用費，售房單位免交營業稅。
5、產權單位在住房出售後，對留存的部分產權，仍然可以繼續提取折舊費、大修理費。
1、職工購買的住房在規定面積內的，按房改售價購買，超過規定面積的部分加價出售。
2、職工按房改售價購買的標準，按雲政發（1984）228號檔案計算。每套建築面積超過11～20平方米的，其超過部分按實際售價以11平方米為起點加價50%，超過21平方米的，以11平方米為起點按市場價購買。
3、已領過修房、建房補貼費用，購買過房改售價住房的，如需再購買房屋的，只能按市場價購房。
4、職工按房改售價購買的房屋免徵一次性契說，暫免土地使用稅或使用費，售房單位免交營業稅。
5、產權單位在住房出售後，對留存的部分產權，仍然可以繼續提取折舊費、大修理費。
六、付款規定
1、一次付清房款的（一年內付清全部房款為一次付款），減收應交房款的20%，但首次必須交付房款的50%。
2、分期付款的新房須在15年內，舊房須在10年內全部付清房款。實行分期付款的，首次付款不得少於應付房款總額的30%，每多付10%，按應交房款減收2．5%。剩餘部分須按月交付，每月付款不得少於付款期內的月平均數。欠款需支付利息。利率暫定：五年期以內月利率3．6‰，六至十年期月利率4．8‰，十一至十五年期月利率6‰。
實行分期付款的本單位職工，由單位在職工本人每月工資中扣除；調離單位的職工，由房屋產權單位委託其所在單位代扣，並定期劃給產權單位。
1、一次付清房款的（一年內付清全部房款為一次付款），減收應交房款的20%，但首次必須交付房款的50%。
2、分期付款的新房須在15年內，舊房須在10年內全部付清房款。實行分期付款的，首次付款不得少於應付房款總額的30%，每多付10%，按應交房款減收2．5%。剩餘部分須按月交付，每月付款不得少於付款期內的月平均數。欠款需支付利息。利率暫定：五年期以內月利率3．6‰，六至十年期月利率4．8‰，十一至十五年期月利率6‰。
實行分期付款的本單位職工，由單位在職工本人每月工資中扣除；調離單位的職工，由房屋產權單位委託其所在單位代扣，並定期劃給產權單位。
七、售後管理
1、職工按房改售價購買的住房，付清房款後應向房屋所在地的產權監理部門申請辦理房產共有權保持證。按房改售價購買的房屋，購買者擁有部分產權，享有占有權、使用權、有限處分權和有限收益權。購買的房屋可以繼承，不能贈與和改變用途。購買者與原產權單位的產權比例，按實際售價占商品住宅成本的比例確定。房改起步階段，個人產權比例應占40%，並在產權證上註明。
2、購房者領取房產證五年之後，可以按規定出租和出售，原產權單位有優先租用權和購買權。所得收益扣除有關稅費後按產權比例分配。出售出租時須經原產權單位同意，房產交易管理部門批准。
3、公有住房售後的管理和維修，按《昆明市公有住房售後維修管理暫行辦法》的規定執行。
4、購房者在未付清購房款期間，如出現調離本市、出國定居或去世等情況時，可由其繼承人或代理人繼續付款。如原購房者不需該房時，應退還原出售單位，其購房款扣除房屋折舊費後，退還原購房者。如購房者去世又無繼承人，其房屋由出售單位負責收回。
5、購房者購房後，應將原租用的公房退還產權單位。不退者，按超標加租的規定執行。
1、職工按房改售價購買的住房，付清房款後應向房屋所在地的產權監理部門申請辦理房產共有權保持證。按房改售價購買的房屋，購買者擁有部分產權，享有占有權、使用權、有限處分權和有限收益權。購買的房屋可以繼承，不能贈與和改變用途。購買者與原產權單位的產權比例，按實際售價占商品住宅成本的比例確定。房改起步階段，個人產權比例應占40%，並在產權證上註明。
2、購房者領取房產證五年之後，可以按規定出租和出售，原產權單位有優先租用權和購買權。所得收益扣除有關稅費後按產權比例分配。出售出租時須經原產權單位同意，房產交易管理部門批准。
3、公有住房售後的管理和維修，按《昆明市公有住房售後維修管理暫行辦法》的規定執行。
4、購房者在未付清購房款期間，如出現調離本市、出國定居或去世等情況時，可由其繼承人或代理人繼續付款。如原購房者不需該房時，應退還原出售單位，其購房款扣除房屋折舊費後，退還原購房者。如購房者去世又無繼承人，其房屋由出售單位負責收回。
5、購房者購房後，應將原租用的公房退還產權單位。不退者，按超標加租的規定執行。
八、出售公有住宅辦理程式
1、由售房單位填寫“昆明市城鎮住房制度改革單位公有住房出售計畫申請表”一式三份，報經主管部門同意後連同房屋平面圖、竣工證件、房產所有證（複印件）一併報市房改辦審批。
2、房改辦將批准的購房申請錶轉“昆明房地產評估事務所”統一評估定價。
3、申請單位根據評估結果組織購房戶填寫購房申請和簽訂售購協定，報市房改辦批准。
4、售房單位按批准的售購協定書向購房者收款、開具雲南省收款專用發票，房改辦實施監督。
5、售房單位按棟收集整理購房申請書、售購協定、付款收據等，向房屋產權管理部門申請辦理購房者的房產證。
1、由售房單位填寫“昆明市城鎮住房制度改革單位公有住房出售計畫申請表”一式三份，報經主管部門同意後連同房屋平面圖、竣工證件、房產所有證（複印件）一併報市房改辦審批。
2、房改辦將批准的購房申請錶轉“昆明房地產評估事務所”統一評估定價。
3、申請單位根據評估結果組織購房戶填寫購房申請和簽訂售購協定，報市房改辦批准。
4、售房單位按批准的售購協定書向購房者收款、開具雲南省收款專用發票，房改辦實施監督。
5、售房單位按棟收集整理購房申請書、售購協定、付款收據等，向房屋產權管理部門申請辦理購房者的房產證。
九、本辦法自1993年10月1日起執行，由昆明市住房制度改革領導小組辦公室負責解釋。
