基本介紹
- 中文名：昆明市居住區物業管理試行辦法
- 地點：昆明市
- 類型：試行辦法
- 總則：規範本市居住區物業的使用
第一章 總則,第一條,第二條,第三條,第四條,第五條,第二章 業主代表大會,第六條,第七條,第八條,第九條,第三章 管委會,第十條,第十一條,第十二條,第十三條,第十四條,第四章 物業管理,第十五條,第十六條,第十七條,第十八條,第十九條,第二十條,第二十一條,第二十二條,第五章 物業的使用與維護,第二十三條,第二十四條,第二十五條,第二十六條,第二十七條,第二十八條,第二十九條,第三十條,第三十一條,第三十二條,第三十三條,第三十四條,第三十五條,第三十六條,第六章 法律責任,第三十七條,第三十八條,第三十九條,第四十條,第四十一條,第四十二條,第四十三條,第四十四條,第七章 附則,第四十五條,第四十六條,第四十七條,第四十八條,第四十九條,
第一章 總則
第一條
第二條
本辦法適用於我市城鎮範圍內居住區的物業管理。
第三條
本辦法所稱居住區物業（以下簡稱物業），是指住宅以及相關的公共設施。
本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理企業，是指接受業主或管委會的委託，根據物業管理服務契約進行專業管理，實行有償服務的企業。
第四條
物業管理實行居住區管委會管理與委託物業管理企業專業管理服務相結合的原則。
第五條
昆明市建設委員會是我市居住物業管理的行政主管部門（以下簡稱物業主管部門），各縣（市）區建設行政主管部門是本轄區內居住物業管理的行政管理部門（以下簡稱物業管理部門）。
物業主管部門的主要工作職責：
（一）貫徹執行國家、省、市有關物業管理的法律、法規、規章，並結合實際，制定相應的實施辦法和措施；
（二）負責物業管理企業的行業管理和資質審核；
（三）負責組織有關部門對新建居住區進行竣工綜合驗收和移交；
（四）負責城市規劃區內物業維修專項資金的管理；
（五）組織全市居住區物業管理的評比工作；
（六）監督、指導縣（市）區的物業管理工作。
物業管理部門的主要工作職責：
（一）宣傳、貫徹、落實國家、省、市有關物業管理的法律、法規、規章及物業主管部門的有關規定；
（二）負責本轄區內居住區管委會的組建審批工作和物業管理企業的資質初審工作；
（三）負責縣（市）轄區內居住物業管理專項資金的管理使用，並接受物業主管部門和財政、審計、物價等部門的監督；
（四）監督、指導本轄區內居住物業管理企業的招投標工作；
（五）協調本轄區內有關行政管理部門與居住區管委會、物業管理企業的工作關係；
（六）組織開展本轄區內居住物業管理的評比工作；
（七）受理業主對物業管理工作的投訴。
第二章 業主代表大會
第六條
業主代表大會是代表居住區業主行使房屋所有權和管理權的一種組織形式，由本居住區的全體業主通過民主選舉或協商產生。
第七條
居住區入住率達50%以上時，由當地物業管理部門會同開發建設單位召開第一次業主代表大會。
第八條
業主代表大會行使下列職權：
（一）審議、通過管委會的章程；
（二）選舉、罷免管委會組成人員；
（三）監督、檢查管委會的工作；
（四）改變或撤銷管委會不適當的決定；
（五）審議管委會的經費收支情況；
（六）聽取、審議管委會的工作報告；
（七）根據居住區實際，對業主公約進行補充。
業主代表大會行使本條（一）、（二）、（四）、（五）、（七）項職權作出的決定，應當由管委會報當地物業管理部門備案。
第九條
業主公約的文本由物業主管部門統一制訂。業主公約對住宅區內所有業主和非業主使用人均具有約束力。
業主公約、業主代表大會、管委會作出的決定、章程不得與國家法律、法規、規章相牴觸。
第三章 管委會
第十條
居住區管委會是由業主代表選舉，體現全體業主意志的具有法人資格的社團組織。
管委會組成人員中，業主代表不得少於60%。管委會對業主代表大會負責並報告工作。
第十一條
管委會組建時，應向當地物業管理部門申報，經批准後持有關檔案向民政部門申請，取得社團法人資格後，方能開展工作。
第十二條
管委會行使下列職權：
（一）召集和主持業主代表大會；
（二）接受居住區物業的移交；
（三）擬訂公用設施維修養護和房屋修繕項目的年度計畫；
（四）通過招標、委託等形式委託物業管理企業對居住區進行管理，並簽訂管理契約；
（五）審議物業管理企業制定的物業管理服務年度計畫；
（六）監督檢查物業管理企業對居住區的物業管理工作。
第十三條
管委會辦公經費及人員工資在物業管理企業收取的居住區綜合管理費及商業用房的收入中列支，由物業管理部門按年度核定。
第十四條
管委會制定的章程，應當經業主代表大會通過後方能生效，並報物業管理部門和物業主管部門備案。
第四章 物業管理
第十五條
物業管理企業實行資質認證制度和物業管理收費許可證制度以及管理人員持證上崗制度。
物業管理企業應當向當地物業管理部門提出申請，經物業主管部門審核，領取省建設行政主管部門統一核發的《物業管理資格證書》後，方可從事物業管理服務。
取得《物業管理資格證書》的物業管理企業，應當按規定向市物價主管部門申請辦理《物業管理收費許可證》，並按核定的收費項目、標準收取費用。
第十六條
物業管理企業接受委託從事物業管理服務，應當與業主或者管委員簽訂物業管理服務契約。
物業管理服務契約應當載明下列主要內容：
（一）管委會和物業管理企業的名稱、住所；
（二）物業管理區域的範圍和管理項目；
（三）物業管理服務的事項；
（四）物業管理服務的要求和標準；
（五）物業管理服務的費用；
（六）物業管理服務的期限；
（七）違約責任；
（八）契約終止和解除的約定；
（九）當事人雙方約定的其他事項。
物業管理企業應當自物業管理服務契約生效之日起十五日內，將物業管理服務契約報居住區所在地物業管理部門備案。
第十七條
物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，並按照下列要求實施：
（一）按照國家和本市城市規劃、技術標準規範以及管委會審定的物業管理服務年度計畫，實施管理服務；
（二）在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；
（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；
（四）發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即採取保護措施，並按照物業管理服務契約的約定進行維修；
（五）接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理；
（六）做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊；
（七）每半年向管委會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核；
（八）定期聽取管委會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；
（九）發現違反本辦法或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，並向管委會和有關行政機關報告；
（十）按照物業管理服務契約約定的要求，做好管委會、業主、使用人委託的其他管理服務事項。
除前款規定外，物業管理企業應當配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作。
第十八條
物業管理服務收費應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。
第十九條
物業管理服務項目的收費標準由市物業主管部門與市物價管理部門根據我市實際另行制定。
第二十條
物業管理費用由物業管理企業按照物業管理服務契約的約定向業主或使用人收取。
物業管理服務費用經約定可以預收，預收期限不得超過三個月。
第二十一條
物業管理企業收費的基礎和標準應當公布。已按照本辦法向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重複收取性質相同的費用。
未受管委會或者業主、使用人委託，物業管理企業自行提供服務收費的，業主或者使用人可以不支付。
第二十二條
物業管理企業應當在物業管理服務契約終止或者解除後的十日內，向管委會辦理下列事項，並報縣（市）區物業管理部門備案：
（一）對預收的物業管理服務費用按實結算，多收的部分予以退還；
（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；
（三）移交業主共有的房屋、場地和其他財物。
第五章 物業的使用與維護
第二十三條
新建居住區內竣工，經綜合驗收合格後，開發建設單位應向管委會移交下列工程建設資料的複印件或影印件：
（一）居住區詳細規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其他必要的資料。
第二十四條
開發建設單位應從新建居住區竣工綜合驗收合格之日起，自行或者委託物業管理企業對居住區進行前期管理。前期管理期間的管理費、公用設施維修養護費，由開發建設單位承擔。
第二十五條
開發建設單位自行或者委託物業管理企業進行前期管理的最長期限為二年。管委會在此期間成立的，開發建設單位應將居住區移交給管委會，由管委會委託物業管理企業管理，開發建設單位與原委託單位簽訂的管理契約終止。二年期滿後管委會仍未成立的，開發建設單位應將居住區移交給當地物業管理部門，由當地物業管理部門直接委託物業管理企業管理，開發建設單位與原受託單位簽訂的管理契約終止。
第二十六條
開發建設單位或受委託的物業管理企業對居住區內進行前期物業管理期間，應當接受業主及有關職能部門的監督。違反規定的，物業管理部門和物業主管部門有權依法進行查處。
第二十七條
居住區內的排水、供水、供電、供氣、通訊等的維修和養護，原則上由各專業部門負責，各專業部門也可以通過契約的形式，委託物業管理企業進行維修養護和管理。
第二十八條
物業使用中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
（二）改變原有房屋的功能和用途；
（三）占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；
（四）在天井、庭院、平台、屋頂、道路或者其他場地搭建建築物、構築物；
（五）侵占綠地、毀壞綠化；
（六）亂設攤、亂設集貿市場；
（七）亂倒垃圾、雜物；
（八）在建築物、構築物上亂張貼、亂塗寫、亂刻畫和不按規定亂設定廣告；
（九）排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲；
（十）法律、法規禁止的其他行為。
第二十九條
業主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。
物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督，發現違反本辦法行為的，應當勸阻制止，並督促改正；對拒不改正的，應當及時告知管委會並報有關行政管理部門依法處理。
第三十條
住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，其業主應當徵得相鄰業主、使用人和管委會的書面同意，並報縣（市）區物業管理部門審核後經市規劃和房產行政主管部門審批。
物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和公共設施，不得改變使用性質。
第三十一條
任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地，應徵得管委會的同意，報有關行政管理部門批准。並在規定的期限內恢復原狀。
除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛外，其它機動車輛在物業管理區域內行駛、停放及其收費的，按照本市有關機動車輛行駛和停（存）車場、點管理的規定執行，具體可由管委會申辦有關手續和配合實施管理。車輛停放的收益應當納入物業維修管理資金，用於公共設施的維修、更新。
第三十二條
利用物業設定廣告等經營性設施的，應當在徵得相關業主、使用人和管委會的書面同意後，方可向有關行政管理部門辦理審批手續；經批准的，應當與管委會簽訂協定，並按規定支付設定費用。
第三十三條
居住區公用部位、公共設施、設備維修資金實行統一管理，專項用於居住區公用部位、公共設施、設備的維修更新（專項維修資金管理辦法另行制定）。
第三十四條
專項資金由開發建設單位，按居住區建設投資總額2%的比例繳納。在辦理居住區建設工程報批手續時繳納50%，其餘部分待居住區竣工驗收合格後繳納。
專項資金計入居住區開發建設成本。
居住區未實行維修專項資金管理的，原開發建設單位參照本規定執行。
第三十五條
物業維修、更新的費用，按照下列規定承擔；
（一）住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔；
（二）住宅共用部位和共用設備的維修、更新費用，由整幢住宅的業主按照各自擁有的住宅建築面積比例共同承擔；依照本辦法實行專項維修資金管理的，在專項維修資金中列支。
（三）公共設施的維修、更新費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅建築面積比例共同承擔；依照本辦法實行專項維修資金管理的，在專項維修資金中列支。
住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全時，縣（市）區物業管理部門應當督促限期維修。
物業維修資金不足時，業主應當按照管委會的決定和所擁有的住宅建築面積比例，交納物業維修資金。已售公有住宅的設施維修、更新費用，按照市人民政府的規定執行。
第三十六條
住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第六章 法律責任
第三十七條
業主、使用人違反業主公約、住宅使用公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約、住宅使用公約的，管委會或者相關的業主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
業主、使用人未按照物業管理服務契約交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金或者按契約約定加收滯納金。
物業管理企業違反物業管理服務契約的約定，應當承擔相應的違約責任；造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。
第三十八條
業主大會、業主代表大會，管委會作出的決定，違反本辦法的，市物業主管部門或者縣（市）區物業管理部門應當責令其限期改正或者撤銷決定，並通告全體業主。
第三十九條
物業管理企業違反本辦法，按照下列規定予以處罰：
（一）違反第十七條、第十九條、第二十條、第二十六條規定的，區別不同情況，除由市物價部門按規定處罰外，物業主管部門或者縣（市）區物業管理部門可責令其限期改正，可以並處一千元以上一萬元以下的罰款；
（二）違反第十五條第三款、第十八條規定的，由物價部門按照相關法律、法規的規定處罰。
物業管理企業違反本辦法情況嚴重的，市物業主管部門可以作出降低資格等級的處理，直至取消資格證書，或建議工商行政管理部門依法註銷其物業管理的經營項目。
第四十條
新建商品住宅出售單位違反本辦法第二十四條規定的，市物業主管部門不予竣工綜合驗收，開發建設單位不得再承擔新的建設項目，並處以一萬元以上三萬元以下的罰款。
第四十一條
業主、使用人或者其他單位、個人違反本辦法，按照下列規定予以處罰：
（一）違反第二十八條（一）、（二）、（三）項，第三十條第二款、第三十一條規定的，除有關行政管理部門按規定查處外，物業主管部門或者縣（市）區物業管理部門可責令其限期改正，恢復原狀，可以並處一千元以上一萬元以下的罰款。
（二）違反第二十八條第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）項，第三十條第一款規定的，由有關行政管理部門按照各自職責和相關法律、法規的規定處罰。
第四十二條
市物業主管部門違反本辦法規定的行為，由市人民政府責令其改正，或者撤銷其決定；縣（市）區物業管理部門違反本辦法規定的行為，由市物業主管部門責令其改正，或者撤銷其決定。
市和縣（市）區物業管理部門工作人員玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十三條
規劃、市政、市容環境、房管等城建監察隊伍，對物業管理區域內違反規劃、市容、環境保護、市政設施、房產管理、綠化管理等法律、法規和規章的，有權依法查處。違反工商、稅務、衛生、交通等管理法規的，由相關行政執法部門在其法定職權範圍內依法處罰。
第四十四條
當事人對行政管理部門的處罰決定不服的，可以按照《行政複議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政複議或者提起行政訴訟。
第七章 附則
第四十五條
本辦法中有關專業用語的含義：
（一）自用部位，是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽台、天井庭院以及室內的牆面部分；
（二）自用設備，是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備；
（四）共用設備，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備；
（五）公共設施，是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、垃圾中轉站、煤氣調壓站、開閉所等設施。
第四十六條
本辦法中業主公約、住宅使用公約、管委會章程的示範文本，以及物業管理服務契約、前期物業管理服務契約的示範文本，由市建委制定。
第四十七條
樓宇、大廈、工業區的物業管理參照本辦法執行。
第四十八條
本辦法由市建設委員會負責解釋。
第四十九條
本辦法自公布之日起施行
