《大同市住宅小區物業管理條例》是2000年5月28日發布的條例。
基本介紹
- 中文名：大同市住宅小區物業管理條例
- 發布單位：80408
- 發布日期：2000-05-28
- 生效日期】：2000-07-01
【發布單位】80408
【發布文號】
【發布日期】2000-05-28
【生效日期】2000-07-01
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
(2000年4月26日大同市第十一屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過2000年5月28日山西省第九屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批准)
第一章 總則
第二條 本條例適用於本市行政區域內的住宅小區物業管理。
第三條 本條例所稱物業，是指已建成並交付使用的住宅小區內的各類房屋及附屬設施、設備和相關場地。
本條例所稱業主，是指住宅小區物業的所有權人。
本條例所稱使用人，是指住宅小區物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本條例所稱物業管理，是指業主組成業主委員會對其物業的共有部分和共同事務委託物業管理企業進行管理服務的活動。
第四條 物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業管理服務相結合的原則。
物業管理應當向社會化、專業化、市場化發展，提高服務質量，改善人居環境。
第五條 市人民政府房產行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門，負責本市行政區域內的物業管理工作。區房產行政管理部門根據市房產行政主管部門的授權，具體負責本轄區內的物業管理工作。
縣人民政府房產行政主管部門在市房產行政主管部門的指導下，負責本行政區域內的物業管理工作。
各有關行政管理部門按照各自的職責，協同市、縣房產行政主管部門做好住宅小區物業管理工作。
第二章 業主自治管理
第六條 住宅小區有下列情形之一的，在住宅小區所在地的市、縣房產行政主管部門的監督指導下，住宅出售單位應在六個月內組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會：
(一)住宅小區已交付使用的建築面積達到百分之五十以上;
(二)住宅小區已交付使用的建築面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的。
第七條 業主大會由住宅小區內全體業主組成。業主人數較多的，應當按比例推選業主代表，組成住宅小區業主代表大會。
業主大會或者業主代表大會行使下列職權：
(一)選舉、撤換業主委員會的組成人員;
(二)制訂、修改、審議通過業主委員會章程和業主公約;
(三)聽取和審議業主委員會關於物業管理服務工作報告和財務報告;撤銷業主委員會不適當的決定;
(四)審議住宅共用部位、共用設施設備維修基金的使用情況;
(五)決定住宅小區物業管理的重大事項。
業主大會或者業主代表大會應當邀請住宅小區所在地居民委員會和使用人代表列席。
第八條 業主大會或者業主代表大會每年至少召開一次，以投票方式表決。住宅按每套單元式住宅即每戶一個表決權計;非住宅按建築面積每一百平方米或每一份額一個表決權計。業主代表按所代表的表決權行使。
業主大會或者業主代表大會必須有代表百分之五十以上表決權的業主出席。業主可以書面委託代理人出席業主大會或者業主代表大會。
經代表百分之二十以上表決權的業主提議，可以召開臨時業主大會或業主代表大會。業主委員會應在接到提議後十日內就所提議題召開臨時業主大會或業主代表大會。
業主大會或者業主代表大會的決定，經出席大會的業主或業主代表投票，贊成票超過全部表決權半數予以通過。
第九條 業主委員會是在住宅小區內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。
業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持成立業主委員會登記申請書、業主委員會章程、業主委員會名單，向住宅小區所在地的市、縣房產行政主管部門申請辦理登記。
市、縣房產行政主管部門應當自受理登記申請之日起十五日內完成登記工作，並在該住宅小區予以公告。登記日期為業主委員會成立日期。對不符合本條例規定成立的業主委員會不予登記，並書面通知申請人。
第十條 業主委員會根據住宅小區的規模由五至十五人組成，人數為單數。業主委員會委員應當由業主或其委託的使用人擔任，每屆任期三年，可以連選連任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。住宅出售單位的業主代表可以當選為業主委員會委員，但不得擔任業主委員會主任、副主任。
業主委員會會議由主任召集，召開會議必須有全體委員的過半數委員出席，作出決定須全體委員過半數通過並予以公布。
第十一條 業主委員會對業主大會或者業主代表大會負責，履行下列職責：
(一)召集和主持業主大會或者業主代表大會，並報告物業管理年度工作;
(二)選聘或解聘物業管理企業，訂立、變更或者解除物業管理委託契約;
(三)審議決定物業管理企業提出的物業管理服務年度計畫、財務預算和決算及物業管理企業提出的大中維修、更新改造共用設施設備的報告;
(四)監督、指導物業管理企業對住宅小區的管理、服務工作，協調業主和使用人與物業管理企業的關係;
(五)督促業主和使用人履行業主公約，交納物業管理服務費和維修基金;
(六)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。
第十二條 業主委員會或其委員有下列情形之一的，業主大會或者業主代表大會應當撤換或者改組業主委員會：
(一)業主委員會或其委員嚴重失職的;
(二)業主委員會或其委員故意損害多數業主利益的;
(三)業主委員會無法正常履行職責的;
(四)業主委員會章程規定撤換、改組的;
業主聯名向市、縣房產行政主管部門投訴業主委員會或其委員的，市、縣房產行政主管部門查實後，應當監督指導業主召開業主大會或者業主代表大會撤換或者改組業主委員會，住宅出售單位或者物業管理企業應當予以配合。
第十三條 業主公約是對全體業主具有約束力的有關業主在住宅小區物業使用、維護及其他管理等方面權利、義務的行為實則。使用人應當遵守業主公約的有關內容。
業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效，並自業主公約生效之日起十五日內由業主委員會報所在地市、縣房產行政主管部門備案。
第十四條 業主大會或者業主代表大會、業主委員會作出的決定，對住宅小區內全體業主具有約束力。
業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定及業主公約，不得與法律、法規相牴觸。
第三章 物業管理服務
第十五條 從事物業管理的企業應當持有市房產行政主管部門核發的物業管理資質等級證書，方可從事相應的物業管理服務。
物業管理企業實行資質年審制度;物業管理人員實行持證上崗制度。
第十六條 業主委員會應當採用公開招標方式選聘物業管理企業。
物業管理企業接受委託從事物業管理服務，應當與業主委員會簽訂物業管理委託契約。委託契約的期限為三年。
物業管理企業應當自委託契約簽訂之日起十五日內，將委託契約報住宅小區所在地市、縣房產行政主管部門備案。
第十七條 物業管理服務應當保持住宅共用部位、共用設施設備完好，住宅小區環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，並按照下列要求實施：
(一)按照國家規定的技術標準和規範以及業主委員會審定的物業管理服務年度計畫，實施管理服務;
(二)在業主、使用人使用住宅前，將住宅的共用部位、共用設施設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及法律、法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人;
(三)經常對住宅小區進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設施設備進行養護;
(四)發現住宅的共用部位、共用設施設備損壞時，立即採取保護措施，並按照物業管理委託契約約定進行維修;
(五)接到物業損壞報修時，限時進行維護和處理;
(六)健全物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的業務帳冊;
(七)每六個月公布一次物業管理服務費、維修基金的使用情況，接受業主委員會和業主的監督;
(八)定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務;
(九)維護住宅小區生活、安全秩序，發現違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，並向業主委員會和有關行政管理部門報告;
(十)按照物業管理委託契約約定的要求，做好業主委員會、業主、使用人委託的其他管理服務事項。
除前款規定外，物業管理企業應當組織或者協助居民委員會及有關部門提供社區生活服務和開展社區文體活動。
第十八條 確定住宅小區物業管理服務收費標準，應當遵循契約、公開、公平以及與管理服務質量水平相適應的原則，並實行價格聽證制度。
住宅小區物業管理服務費用由物業管理企業按照政府價格主管部門會同市、縣房產行政主管部門核定的項目、標準、要求和物業管理委託契約約定向業主收取。業主與使用人約定由使用人交納物業管理服務費用的，從其約定。
物業管理服務費用經約定可以預收，預收期限不得超過三個月。
第十九條 物業管理企業收費的項目和標準應當公布。
物業管理企業已按照本條例規定向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重複收取性質和內容相同的費用。
未受業主委員會或者業主、使用人委託，物業管理企業自行提供服務收費的，業主或者使用人可以拒絕支付。
第二十條 供水、供電、供氣單位對業主或者使用人用水、用電、用氣實行一戶一表、抄表到戶、以戶表計量結算。供水、供電、供氣單位也可有償委託物業管理企業代收費用。
供水、供電、供氣單位和物業管理企業不得採取向業主、使用人強行分攤水、電、氣用量等方式變相提高收費標準。
第二十一條 物業管理企業應當在物業管理委託契約終止或者解除後十日內，向業主委員會移交下列資料和財物，並報所在地市、縣房產行政主管部門備案：
(一)對預收的住宅小區物業管理服務費用按實際使用結算，多收的部分予以退還。
(二)移交全部物業檔案資料和有關業務帳冊;由物業管理企業代管維修基金的，按規定要求辦理帳戶轉移手續。
(三)移交業主共有的房屋、場地和其他財物。
物業管理企業在移交上述資料財物時，不得損壞、隱匿、銷毀。
第二十二條 市、縣房產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，受理業主委員會、業主、使用人和物業管理企業對違反本條例行為的投訴。
第四章 物業的使用
第二十三條 住宅小區內禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構、抗震結構和破壞房屋外貌;
(二)占用、拆改、移裝、損壞住宅的共用部位、共用設施設備或者違反規定進行房屋再裝修，影響其正常使用功能;
(三)在天井、庭院、平台、樓梯間、通道、屋頂以及小區道路、停車場、腳踏車房(棚)或者在其他共用場地搭建建築物、構築物;
(四)攀折樹木、採摘花果、踐踏草坪、侵占綠地;
(五)亂停亂放車輛、亂設攤點、亂設集貿市場;
(六)亂倒、亂拋、亂焚和亂堆垃圾、雜物;
(七)在建築物、構築物上亂張貼、亂刻畫;
(八)聚眾喧鬧、發生超出規定標準的噪聲;
(九)排放有毒、有害等污染環境的物質;
(十)法律、法規禁止的其他行為。
第二十四條 業主或者使用人進行房屋再裝修，應當事先告知物業管理企業，物業管理企業應當將房屋再裝修的禁止行為和注意事項告知業主或使用人。業主或者使用人在施工中應當遵守房屋再裝修的有關規定。
第二十五條 業主或者使用人不得改變物業的使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合有關法律、法規的規定和小區規劃要求，其業主應當徵得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意，並報市、縣房產行政主管部門批准。
住宅小區按照規劃建設的公共建築和公用設施，任何單位和個人不得改變使用性質。
第二十六條 任何單位和個人不得占用住宅小區內的道路、場地和綠地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地或綠地的，應當事先通知物業管理企業並與業主委員會就臨時占用期限、挖掘後的路面、場地、綠地恢復原狀或者賠償損失等事項簽訂協定。
需要在住宅小區內公共場地新建停車場、文體設施、商店或者其他服務設施的，應由業主委員會同意，並經市、縣房產行政主管部門審查批准，按規定辦理有關手續後，方可施工。
除與居民生活直接相關的機動車輛和執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛可以通行外，機動車輛在住宅小區內的行駛、停放規定，由業主委員會決定。設有固定停車場所和管理服務人員的，其車位有償使用、車位管理維護等收費標準按政府價格主管部門核定的標準執行。車輛停放的收益應當納入住宅小區物業管理服務收費。
第二十七條 利用物業設定廣告等經營性設施的，應當在徵得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意後，方可按有關規定辦理審批手續;經批准的，應當與業主委員會簽訂協定，支付設定費用。收取的費用應當列入維修基金。
第二十八條 業主轉讓或者出租房屋時，應當在房屋轉讓契約或者租賃契約簽訂之日起十五日內將房屋轉讓或者出租情況書面告知業主委員會和物業管理企業。
承租房屋的使用人必須持有市、縣房產行政主管部門核發的房屋租賃證書。
第五章 物業的維修
第二十九條 住宅小區內物業的維修除在質量保修期內按規定由住宅出售單位承擔的以外，按下列規定劃分：
(一)房屋室內自用部位、自用設備，維修、更新的費用由業主承擔。
(二)房屋本體及共用部位、共用設施設備等重大維修養護項目，由物業管理企業統一維修和養護，其費用從維修基金中支出;維修基金不足時，經業主委員會決定，按業主擁有的房屋建築面積比例續籌。
(三)住宅小區的綠地、庭園、樓道、道路、場地等環境衛生維護、保潔以及生活垃圾收集、運輸，由物業管理企業統一管理和維護，生活垃圾也可委託專業公司運輸，日常管理維護費用從住宅小區物業管理服務費中支出。
(四)住宅小區的水、電、熱、燃氣、有線電視、郵電通訊等管線維修、養護，依照有關規定由其產權人負責。也可委託物業管理企業進行管理、維修，但委託部門應當與物業管理企業簽訂專項委託契約，並按約定向物業管理企業支付相應的管理、維修養護費用及手續費。專項委託契約的期限不應超出物業管理委託契約的期限。
人為造成住宅共用部位、共用設施設備損壞的，其維修、更新、賠償費用由責任人承擔。物業出現嚴重自然損壞，影響業主和使用人安全時，市、縣房產行政主管部門應當督促限期維修。
第三十條 住宅的共用部位、共用設施設備維修養護時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓妨礙維修養護造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
因物業使用、維修、房屋再裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第三十一條 住宅出售單位出售住宅的同時，應當設立住宅共用部位、共用設施設備維修基金。屬於公有住宅的，由公有住宅出售單位按多層住宅不低於售房款的百分之二十、高層住宅不低於售房款的百分之三十提取維修基金，購房者按購房款百分之二的比例向住宅出售單位繳交維修基金;屬於新建商品住宅的，購房者按購房款百分之二的比例向住宅出售單位繳交維修基金。
住宅出售單位、購房者或業主未按規定提取或繳交維修基金的，市、縣房產行政主管部門不得辦理房屋權屬登記手續。
第三十二條 維修基金應當以住宅小區為單位在指定銀行專戶存儲，專款專用。
維修基金明細戶應當按單幢住宅設定，按戶核算。
業主轉讓房屋時，其維修基金帳戶中剩餘部分的費用隨房屋所有權同時過戶。
第六章 物業的前期管理與移交
第三十三條 住宅小區開發建設項目在方案設計和設備安裝過程中，應當具備物業管理所必須的物業管理服務用房、安全防範設施以及便於開展物業管理服務的各項功能。住宅小區分期開發、分期驗收的，分期開發建設基礎上也應當具備實施物業管理的基本條件;不具備實施物業管理基本條件的，不得交付使用。
物業管理服務用房面積不應少於住宅小區總建築面積的千分之五。
第三十四條 業主委員會成立之前，由住宅出售單位選聘的物業管理企業實行前期物業管理。業主委員會成立後，在選聘物業管理企業時，同等條件下應優先聘用實施前期物業管理的物業管理企業。
實行前期物業管理，物業管理企業應當與住宅出售單位簽訂前期物業管理委託契約並報市、縣房產行政主管部門備案。
第三十五條 新建住宅小區商品房預售前，住宅出售單位應當通過招標方式選聘確立前期物業管理企業;未確立的，市、縣房產行政主管部門不得頒發商品房預售許可證書。
第三十六條 住宅出售單位不得將住宅的共用部位、共用設施設備和住宅小區其它公共建築、設施、場地的所有權、使用權單獨轉讓。
住宅出售單位尚未出租、出售的空置房屋，其物業管理服務費用由住宅出售單位承擔，並享有和承擔相應的權利、義務。
第三十七條 住宅小區經市、縣房產行政主管部門組織綜合驗收合格後，住宅出售單位應當持住宅小區綜合驗收合格證書，與業主委員會共同向市、縣房產行政主管部門提出住宅小區移交書面申請;經市、縣房產行政主管部門審查合格批准後方可辦理移交。
住宅出售單位應當在市、縣房產行政主管部門批准移交住宅小區之日起五日內向業主委員會移交已分攤進住宅銷售成本且所有權屬於全體業主共同所有的物業管理服務用房和其他小區配套設施。
第三十八條 住宅出售單位在提出移交申請時，應提交下列資料：
(一)住宅小區物業管理移交明細表;
(二)住宅小區規劃圖、竣工總平面圖;
(三)單體建築、結構、設備竣工圖;
(四)共用配套設施、地下管網工程竣工圖;
(五)各種設施、設備的使用說明書、電路示意圖;
(六)物業管理服務用房資料;
(七)維修基金資料;
(八)包括環保、綠化等相關工程的住宅小區綜合驗收資料;
(九)房屋質量保證書、房屋使用說明書和物業管理委託契約文本;
(十)其他必要資料。
第三十九條 住宅出售單位應當在辦理住宅小區移交手續的同時，將代收的維修基金移交給業主委員會。業主委員會成立前，在業主辦理房屋權屬證書時，住宅出售單位應當將代收的維修基金移交給當地市、縣房產行政主管部門代管。
移交新建住宅小區時，未售出的住宅，維修基金參照已售住宅維修基金標準由住宅出售單位墊付，並在以後售房時按照本條例第三十一條規定向購房者補收。在辦理房屋權屬證書時，由市、縣房產行政主管部門或業主委員會按實結算，多退少補。
前期物業管理期間，未經市、縣房產行政主管部門批准，任何單位不得使用維修基金。
第四十條 業主或者使用人未按物業管理委託契約約定繳交物業管理服務費的，業主委員會應當協助催繳，限期繳交。逾期仍不繳交的，物業管理企業可以按日加收欠交金額千分之三的滯納金或者按照契約約定加收滯納金;逾期六個月仍不繳交的，物業管理企業可依法申請人民法院強制追繳欠費和滯納金。
第七章 法律責任
第四十一條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本條例規定，由市、縣房產行政主管部門責令限期改正或者撤銷決定，並通告全體業主。
第四十二條 住宅出售單位違反本條例規定，有下列情形之一的，由市、縣房產行政主管部門根據情節輕重分別予以處罰：
(一)未在規定時間內組織召開第一次業主大會或業主代表大會的，責令其限期組織召開;逾期仍不組織召開的，處三千元以上一萬元以下的罰款;
(二)不按規定提供房屋質量保證書、房屋使用說明書，移交住宅小區工程建設資料，移交代收的維修基金，移交物業管理服務用房的，責令限期履行，並可處三千元以上三萬元以下的罰款;
(三)不按規定足額提取維修基金的，責令限期補提維修基金本息;逾期仍不足額補提的，處以自應提取之日起未提取額每日萬分之五的罰款;
(四)出售商品住宅不收取維修基金的，責令限期改正，並處應收維修基金額百分之三的罰款;
(五)未進行前期物業管理的，責令限期改正，並可處一萬元以上五萬元以下的罰款;
(六)擅自使用維修基金的，責令限期改正，沒收違法所得，並處使用維修基金額二倍以下的罰款;
(七)將住宅的共用部位、共用設施設備和住宅小區其它配套公共建築、設施、場地單獨轉讓的，責令限期改正，沒收違法所得，並可處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第四十三條 違反本條例規定，有下列情形之一的，由市、縣房產行政主管部門給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，並可處二千元以上三萬元以下的罰款：
(一)未取得物業管理資質證書從事物業管理服務的;
(二)超越物業管理資質證書等級從事物業管理服務的;
(三)物業管理企業不按規定報送年審報告，辦理年審的;
(四)擅自改變維修基金及物業管理服務用房用途的;
(五)物業管理企業未按規定要求實施物業管理服務的;
(六)物業管理企業未按規定向市、縣房產行政主管部門進行備案的。
物業管理企業違反前款(二)、(三)、(四)、(五)項規定拒不改正且情節嚴重的，市房產行政主管部門可以降低其資質等級直至吊銷其資質證書。
第四十四條 違反本條例規定，有下列情形之一的，由市、縣房產行政主管部門根據情節輕重分別予以處罰;造成損失的，承擔賠償責任：
(一)物業管理企業違反第二十一條第二款規定的，責令限期改正，並可處三千元以上三萬元以下的罰款;
(二)違反第二十三條第(一)、(二)、(三)項規定的，給予警告，責令限期改正，並處三千元以下三萬元以下的罰款;
(三)違反第二十四條、第二十五條、第二十六條第二款規定的，責令限期改正，對個人可處一千元以上一萬元以下的罰款，對單位可處一萬元以下三萬元以下的罰款;
(四)違反第二十六條第一款、第二十七條規定的，責令限期改正，並可處一千元以上一萬元以下的罰款;
(五)違反第二十八條第二款規定的，責令限期補辦，對住宅房屋可分別處使用人三百元以上一千元以下、業主五百元以上二千元以下的罰款;對非住宅房屋可分別處使用人三千元以上一萬元以上、業主一萬元以上三萬元以下的罰款。
第八章 附則
第四十五條 本條例關於業主自治管理、物業管理服務、物業使用、物業維修以及物業前期管理與移交的規定，適用於寫字樓、高層樓宇、商廈、度假區、別墅區、工業區、專業市場以及其他非住宅房屋的物業管理活動。
第四十六條 本條例施行前交付使用的共用設施設備不齊全的住宅相對集中的居住區，應當按照本條例的規定逐步實行行業管理。
第四十七條 本條例具體套用中的問題，由市人民政府負責解釋。
第四十八條 本條例自2000年7月1日起施行。
