呼和浩特市住宅小區物業管理條例

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呼和浩特市住宅小區物業管理條例

（2023年6月28日呼和浩特市第十六屆人民代表大會常務委員會第九次會議通過

2023年7月31日內蒙古自治區第十四屆人民代表大會常務委員會第五次會議批准）

第一章總則

第一條為了規範住宅小區物業管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，營造安全文明和諧的居住環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《內蒙古自治區物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實催棄棗際，制定本條例。

第二條本市行政區域內住宅小區物業的使用、維護、服務及其相關監督管理活動適用本條例。臭拒腳

第三條物業管理相關活動應當遵循黨建引領、政府組織、屬地管理、業主自治、專業服務、誠實守信、行業自律的原則，推動物業管理專業化、社會化、市場化、法治化。

第四條業主委員會或者物業管理委員會、物業服務人應當建立黨支部或者黨小組，催舉詢發揮黨建引領作用。

業主委員會或者物業管理委員會、物業服務人應當在基層黨組織的領導下，依法依規開展物業管理活動。

鼓勵業主委員會或者物業管理委員會、物業服務人中的黨員擔任社區黨組織兼職委員；符合條件的社區黨組織、居民委員會、村民委員會的成員通過法定程式兼任業主委員會或者物業管理委員會成員。

第五條市、旗縣區人民政府應當建立與物業管理工作相適應的保障機制，完善政策扶持措施，促進物業規範管理與文明和諧社區建設。

第六條市、旗縣區人民政府應當建立健全人民調解、行政調解、司法調解等相銜接的物業服務糾紛多元調處、化解機制，加強糾紛源頭治理。

第二章監督管理

第七條市人民政府物業行政主管部門負責本市住宅催她背蒸小區物業服務的監督管理工作，履行以下職責：

（一）貫徹執行國家、自治區物業管理相關法律法規，研究制定本市物業管理相關政策並組織實施；

（二）負責制定本市物業管理總體規劃、物業服務相關標準和規範，並組織實施和監督檢查；

（三）指導旗縣區物業行政主管部門開展物業服務活動的監督管理工作；

（四）負責物業行業誠信管理；

（五）提供管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則、物業服務契約等檔案的示範文本；

（六）開展物業行業培訓工作；

（七）負責監督市轄區住宅專項維修資頌尋夜金的管理和使用，指導旗縣人民政府物業行政主管部門開展監督住宅專項維修資金的管理和使用工作；

（八）指導行業協會制定和實施自律性規範，開展行業自律工作；

（九）法律、法規、規章規定的其他監督管理職責。

第八條旗縣區人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內住宅小區物業服務的監督管理工作，具體履行以下職責：

（一）貫徹執行物業管理相關法律法規和政策；

（二）組織實施物業管理相關工作，配合處理物業服務糾紛；

（三）負責物業管理區域劃分、調整；

（四）監督管理本行政區域內物業服務人依法履行義務，開展法律法規和棵探職業培訓；

（五）負責物業服務人信用評價內容的審核工作；

（六）負責物業管理招投標、物業服務人、物業服務契約、臨時管理規約等檔案的備案工作；

（七）指導和監督建設單位和物業服務人依法開展物業承接查驗以及物業服務用房移交工作，負責承接查驗的備案；

（八）法律、法規、規章規定的其他監督管理職責。

第九條市、旗縣區人民政府相關部門和機構的物業管理職責：

（一）公安機關負責開展社區警務工作，加強物業管理區域內治安防範，對安防情況開展監督檢查，依法查處住宅小區內危害公共安全、妨害公共秩序的違法行為；

（二）城市管理綜合執法部門負責查處物業管理區域內擅自伐移樹木的行為、擅自改變房屋立面結構的行為、未經規劃建設許可或者未按照許可組織建設的行為、餐飲服務業經營者違法排放油煙的行為；

（三）市場監督管理部門負責查處物業管理區域內的違法經營行為，對電梯、鍋爐等特種設備和物業服務收費監督檢查，依法查處各類價格違法違規行為；

（四）自然資源部門負責物業服務用房、業主委員會議事活動用房、公共服務設施等物業相關設施的規劃審查、核實；

（五）發展改革部門會同物業行政主管部門制定和調整廉租住房、公共租賃住房等保障性住房的物業服務收費政府指導價；

（六）生態環境部門負責物業管理區域內環境保護監督管理工作；

（七）應急管理部門對消防工作實施監督管理，並由人民政府消防救援機構負責實施講燥紋捉，依法對物業服務人遵守消防法律法規、履行消防安全職責的情況監督檢查；

（八）衛生健康部門負責物業管理區域內傳染病防控指導、生活飲用水衛生監督；

（九）其他有關部門按照各自職責做好物業監督管理相關工作。

第十條鄉鎮人民政府、街道辦事處應當指導協調、穩妥推進本轄區住宅小區召開業主大會、選舉業主委員會，督促業主大會、業主委員會依法履行職責。

鄉鎮人民政府、街道辦事處指導本轄區內的物業管理活動，應當及時召集物業管理相關各方代表召開聯席會議，協調解決轄區內物業管理重大問題。

第十一條鄉鎮人民政府、街道辦事處負責落實上級人民政府依法採取的各項突發事件應急措施；指導物業服務人開展相應級別的應對工作，並給予物資和資金支持。

突發事件應對期間，物業服務人應當在鄉鎮人民政府、街道辦事處指導下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。

第十二條市人民政府物業行政主管部門依法建立物業服務行業信用管理制度，將投訴處理情況、履行契約和遵守法律法規規定情況，記入信用檔案。市人民政府物業行政主管部門會同有關部門逐步建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，並將物業服務人信用信息向社會公布，加強行業誠信管理。

旗縣區人民政府物業行政主管部門負責物業服務人信用信息的錄入、核實和確認工作。

第十三條物業服務行業協會應當加強行業自律，貫徹執行有關法律、法規和政策，依法編制行業服務規範，開展行業培訓，提供行業發展動態、信息，提出改進服務的意見及建議，調解物業服務人之間的糾紛，維護物業服務人合法權益，促進物業服務行業科學、規範、健康發展。

第三章前期物業管理

第十四條在業主、業主大會選聘物業服務人之前，建設單位應當依法通過招投標的方式選聘前期物業服務人，簽訂書面前期物業服務契約。投標人少於三個或者建設規模小於二萬平方米的，經物業項目所在地旗縣區人民政府物業行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘物業服務人。前期物業服務契約應當遵循公平原則，合理約定物業服務內容和收費標準，並報物業項目所在地旗縣區人民政府物業行政主管部門備案。

市人民政府物業行政主管部門指導旗縣區人民政府物業行政主管部門開展招投標管理工作，營造競爭有序的物業服務市場。

市人民政府物業行政主管部門應當建立物業管理評標專家庫，並定期組織培訓和考核，實行動態管理。

分期開發的同一物業管理區域，建設單位與物業買受人應當簽訂內容一致的臨時管理規約。臨時管理規約報物業項目所在地旗縣區人民政府物業行政主管部門備案。

第十五條新建住宅建設單位應當依法設計配置具備水、電、熱、通風、自然採光等基本使用功能和使用條件的房屋作為物業服務用房和業主委員會議事活動用房，並且不計入公攤面積。

建設工程規劃許可證及其附圖上應當載明配套建設的物業服務用房以及業主委員會議事活動用房的建築面積和位置，並對物業服務用房以及業主委員會議事活動用房進行標註。

旗縣級以上人民政府自然資源部門、物業行政主管部門在各自職責範圍內，對物業服務用房和業主委員會議事用房是否符合條件進行審核。

第十六條物業服務人在與建設單位承接前期物業服務項目時，應當在物業項目所在地旗縣區人民政府物業行政主管部門的監督、指導下，對住宅小區共有部分進行查驗，查驗時應當邀請業主代表參加。承接查驗形成的查驗記錄由物業服務人、建設單位雙方簽字確認，並簽訂查驗協定，辦理交接手續。物業服務人將查驗結果在物業管理區域內顯著位置公示。

分期開發建設的住宅小區可以根據開發建設的進度，對符合交付條件的住宅小區分期進行承接查驗，分期辦理交接手續。

第十七條物業服務人承接的前期物業服務項目，應當具備下列條件：

（一）取得建設工程竣工驗收、消防驗收等合格證明檔案；

（二）供水、排水、供電、供熱、供氣、通信、安防、公共照明等設施設備已按照規劃設計要求建成，專有部分和共有部分的供水、供電、供氣、供熱等設施設備已安裝經檢驗合格的獨立計量器具，且已依法辦理手續；

（三）道路、綠地、安防和物業服務用房等公共配套設施和生活垃圾分類投放以及收運等公共服務設施已按照規劃設計要求建成，並滿足使用功能要求；

（四）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等設施設備取得使用合格證書；

（五）物業使用、維護、管理的相關技術資料完整齊全；

（六）法律、法規、規章規定的其他條件。

第十八條物業服務人應當在承接前期物業服務項目的三十日內，持下列資料向物業項目所在地旗縣區人民政府物業行政主管部門辦理備案手續:

（一）前期物業服務契約;

（二）臨時管理規約;

（三）物業承接查驗協定;

（四）建設單位移交資料清單;

（五）查驗記錄;

（六）交接記錄;

（七）承接查驗其他有關資料。

物業服務人應當將備案結果向業主公開。

第四章業主大會和業主委員會

第十九條符合成立業主大會條件的住宅小區，應當堅持黨建引領，在旗縣區人民政府物業行政主管部門指導下，由物業項目所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會、村民委員會組織成立業主大會籌備組。籌備組組長由鄉鎮人民政府、街道辦事處代表擔任。籌備組中的業主代表應當由五名以上業主聯名推薦，也可以由鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會、村民委員會組織業主聯名推薦；業主代表按照推薦業主人數確定順序。

籌備組的成員名單應當自籌備組成立之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告七日以上。業主對籌備組成員有異議的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處協調解決。

籌備組成員不得有下列情形：

（一）在本住宅小區的物業服務人中任職或者兼職；

（二）與本住宅小區的物業服務人有利害關係；

（三）損害業主共同利益、影響公正履職的行為。

第二十條業主大會籌備組應當開展以下工作，並就其確定的事項在物業管理區域內顯著位置公示：

（一）確認業主身份、人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）制定首次業主大會會議召開方案；

（三）擬訂管理規約和業主大會議事規則草案；

（四）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（五）制定業主委員會選舉辦法；

（六）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

業主對公示內容有異議的，籌備組應當研究處理並在首次業主大會會議召開前作出答覆。

第二十一條業主大會籌備組應當將召開首次業主大會的會議時間、地點、方式和議題於會議召開的十五日前通知全體業主。

業主大會會議可以採用集體討論、書面徵求意見或者通過網際網路等形式召開，通過網際網路方式表決的，應當通過人民政府物業行政主管部門建立的電子投票系統進行。

第二十二條業主大會籌備組工作期間收集的信息和檔案資料應當妥善保管，並於業主委員會選舉產生後五日內移交業主委員會。

首次業主大會未能召開或者未能選舉產生業主委員會的，籌備組應當在解散前三日內將相關信息和檔案資料移交至物業項目所在地居民委員會、村民委員會。

第二十三條業主委員會候選人可以由業主自薦，也可以在徵求本人同意後，以樓棟、單元或者樓層為單位進行推薦。

鼓勵和支持推薦業主中的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員以及有相應管理經驗的人成為業主委員會委員候選人。

第二十四條業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會的主任和副主任。

第二十五條業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和資格終止規則與正式委員相同。

業主委員會因委員資格終止、辭職等原因缺額，且缺額人數不超過正式委員總人數百分之五十的，候補委員按照得票多少順序依次遞補，並且在物業管理區域內顯著位置公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數百分之五十的，或者候補委員不能補足缺額的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則、重新選舉程式等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

第二十六條業主委員會應當依法維護業主的合法權益，對不符合法律法規、政策規定的訴求，做好宣傳教育、引導說服工作。

第二十七條業主委員會應當制定檔案和印章管理等工作制度，製作和保管會議記錄、共有財產資料、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關檔案及印鑑，並建立相關檔案。業主可以查閱、複製。

第二十八條召開業主大會的工作經費以及業主委員會的日常工作經費、業主委員會委員的工作補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定或者在管理規約中約定，由全體業主承擔，優先從業主共有部分經營所得收益中列支。

業主委員會應當至少每半年將工作經費、工作補貼等具體列支項目和費用的開支情況，在物業管理區域內顯著位置或者線上公告十五日，接受業主監督。

業主大會可以依法委託社會審計機構對業主共有部分經營所得收益的使用情況以及業主委員會工作經費、工作補貼進行財務審計。

第二十九條物業管理委員會是業主大會、業主委員會成立之前的過渡性臨時機構，由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責組建。物業管理委員會組織業主共同決定住宅小區內的物業服務事項，並推動符合條件的住宅小區成立業主大會、選舉產生業主委員會。

物業管理委員會履行職責應當接受鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導和監督，討論、決定物業管理事項應當聽取業主的意見和建議，並及時向業主公開物業管理相關信息。物業管理委員會作出的決定損害公共利益或者業主合法權益的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處責令限期改正或者依法撤銷。

第五章物業服務

第三十條物業服務人應當履行物業服務契約，健全服務質量保障體系，健全薪酬制度和員工激勵制度，提高從業人員整體素質和技能水平；建立接訴即辦快速處理機制，及時解決物業糾紛，提升物業服務質量。

第三十一條鼓勵物業服務人建設智慧物業管理服務平台，採用新技術、新方法，在電梯、消防、給排水等重要設施布設感測器，促進智慧型化建設與物業管理深度融合，推動物業服務向智慧型、綠色方向發展，提升物業智慧管理服務水平。

第三十二條鼓勵物業服務人探索“物業服務+生活服務”模式，通過線上線下服務融合發展，向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

第三十三條市人民政府物業行政主管部門應當制定並公布物業服務清單，明確物業服務內容和標準。

物業行業協會應當監測並每年公布物業服務成本信息和計價規則，供業主和物業服務人協商物業服務費時參考。

業主大會或者業主委員會可以委託第三方評估機構，對物業服務人的物業服務標準、費用測算、物業服務質量、物業服務費收支等情況進行評估並出具評估報告，評估費用從業主共有部分經營所得收益中列支，不足部分由全體業主共同承擔。

第三十四條物業服務人應當與業主簽訂物業服務契約，物業服務契約一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業服務收費應當遵循公平、合理以及費用與服務事項相適應的原則，按照物業的性質和特點確定。

物業服務收費應當根據物業實際情況和市場行情、物業服務內容和服務標準進行調整。

第三十五條物業服務人應當按照物業服務契約約定的服務內容和標準制定物業服務方案，自覺接受業主、業主委員會的監督，至少每半年公示一次物業服務契約的履行情況。

第三十六條物業服務人應當配合做好生活垃圾分類工作，按規定設定生活垃圾分類收集容器，做好物業管理區域內生活垃圾收集設施的維護和保潔工作。

第三十七條鼓勵在住宅小區開展公益性宣傳，將社會主義核心價值觀、促進民族團結進步、加強生態環境保護、建設文明城市、法治宣傳、消防安全、實施垃圾分類等納入宣傳內容。

第三十八條物業服務人應當建立、保存下列檔案和資料：

（一）業主名冊；

（二）小區監控系統、電梯、消防、有限空間等共有部分檔案及其管理、運行、維修、養護記錄；

（三）住宅裝飾裝修管理資料；

（四）小區共有部分經營管理檔案；

（五）承接查驗資料；

（六）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

物業管理活動收集業主個人信息，應當僅限於物業服務需求。業主的信息除有關國家機關依法調取外，未經本人同意，不得向他人提供。

第三十九條物業服務契約終止，業主大會依法選聘新的物業服務人並簽訂新物業服務契約的，原物業服務人應當按照規定和契約約定辦理移交手續，在物業服務契約終止之日起十五日內退出住宅小區。

第四十條物業服務契約糾紛可以通過協商、調解、仲裁或者訴訟等方式解決。爭議處理期間，物業服務人不得停止提供物業服務、不得降低物業服務標準。

物業服務人不得採取不正當競爭手段，擾亂行業秩序，損害業主利益。

業主委員會不得以重新選聘物業服務人為由，阻撓業主向原物業服務人交納物業服務費。

第四十一條物業服務人不得有下列行為：

（一）向業主、物業使用人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料；

（二）泄露業主信息；

（三）違反物業服務契約約定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費；

（四）採取停止或者限制供水、供電、供熱、供氣以及限制業主進入小區、入戶、使用電梯、車輛進出車位等方式催交或者變相催交物業服務費；

（五）物業服務契約期滿或者依法終止後，以業主欠交物業服務費或者投入基礎建設等費用為理由拒絕退出該小區；

（六）在退出住宅小區時拆除、損壞公用設施設備或者遺失、損毀物業管理檔案資料。

第六章物業的使用與維護

第四十二條建設單位在竣工驗收前，應當到市人民政府物業行政主管部門辦理住宅專項維修資金備案。備案時需提供以下資料：

（一）專項維修資金備案申請表；

（二）測繪報告（實測報告）；

（三）其他應當提供的資料。

第四十三條新建商品住宅的首期專項維修資金，在辦理房屋入住手續前，由業主按照所擁有的建築面積交存。

市人民政府物業行政主管部門應當最佳化住宅專項維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限。

住宅專項維修資金使用和管理的具體辦法，由市人民政府根據國家和自治區的有關規定製定。

第四十四條住宅小區內規劃用於停放機動車的車位、車庫，應當優先保障本住宅小區內的業主或者物業使用人使用。

利用業主共有的道路或者其他場地設定機動車車位、停車場的，應當經業主大會同意，符合消防技術標準和管理規定，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場地。車位、停車場的場地使用費、收費標準、管理等事項由業主共同決定。車位、停車場的場地使用費扣除必要管理費用後，收益屬於全體業主共有。

業主或者物業使用人對機動車輛有保管要求的，可以與物業服務人另行約定。

第四十五條物業服務人應當按照物業服務契約對電梯等特種設備及時維護、維修，以保障其正常使用。使用電梯運送裝修材料等物品，應當採取有效的安全防護措施，符合電梯核定載重規定，不得影響電梯安全性能。

第四十六條旗縣區人民政府應當加強老舊住宅小區改造，鄉鎮人民政府、街道辦事處結合微小老舊小區的規模、位置實施拆牆並院，重新劃分整合物業管理區域，並在相應區域內顯著位置進行公告。

無物業服務的老舊住宅小區，可以採取自管和託管相結合、屬地政府保障等方式，逐步實現住宅小區物業服務全覆蓋。

第四十七條支持城鎮老舊小區既有多層住宅加裝電梯。既有多層住宅加裝電梯應當堅持業主自願、社區引導、公平合理、充分協商、保障安全、依法監管的原則。

既有多層住宅加裝電梯應當徵求所在單元全體業主意見。業主就加裝電梯不能達成一致意見的，可以按照有關法律法規的規定進行表決。經本單元建築物專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，方可實施加裝電梯。

第七章法律責任

第四十八條違反本條例規定的行為，有關法律、法規已經作出具體處罰規定的，從其規定。

第四十九條違反本條例第十六條規定，物業服務人未在住宅小區內顯著位置如實公示相關信息的，由物業行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處1000元以上5000元以下罰款。

第五十條違反本條例第四十一條第一項規定，物業服務人向業主、物業使用人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料，由市場監督管理部門責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上5萬元以下罰款。

第五十一條違反本條例第四十一條第四項規定，物業服務人採取停止或者限制供水、供電、供熱、供氣以及限制業主進入小區、入戶、使用電梯、車輛進出車位等方式催交或者變相催交物業服務費的，由物業行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上5萬元以下罰款。

第五十二條市、旗縣區人民政府物業行政主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章附則

第五十三條本條例自2023年10月1日起施行。

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