《土地承包經營權和土地經營權登記操作規範（試行）》是為貫徹落實《民法典》《農村土地承包法》《不動產登記暫行條例》及《不動產登記暫行條例實施細則》等法律法規規章，規範開展土地承包經營權和土地經營權登記頒證工作。
2022年11月8日，自然資源部發布《土地承包經營權和土地經營權登記操作規範（試行）》。
基本介紹
- 中文名：土地承包經營權和土地經營權登記操作規範
- 發布單位：自然資源部
發布信息,內容全文,
發布信息
2022年11月8日，自然資源部發布《土地承包經營權和土地經營權登記操作規範（試行）》。
內容全文
一、土地承包經營權登記
（一）首次登記
1.適用
依法以家庭承包方式承包農民集體所有或者國家所有依法由農民集體使用的耕地、水域、灘涂等農村土地從事種植業、畜牧業、漁業等農業生產的，可申請土地承包經營權首次登記。
2.申請主體
以家庭承包方式取得的土地承包經營權首次登記，應由發包方申請。
3.申請材料
申請土地承包經營權首次登記的材料包括：
（1）不動產登記申請書；
（2）申請人身份證明；
（3）土地承包經營權契約（土地承包契約）；
（4）地籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等地籍調查成果。
4.審查要點
不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：
（1）土地承包經營權契約（土地承包契約）等土地權屬來源材料是否齊全、有效；
（2）申請人、承包方與土地權屬來源材料記載的主體是否一致；
（3）地籍調查成果資料是否齊全、規範，地籍調查表記載的權利人、權利類型及其性質等是否準確，宗地圖、界址坐標、面積是否符合要求；
（4）《不動產登記操作規範（試行）》等要求的其他審查事項。
不存在《不動產登記操作規範（試行）》等規定不予登記情形的，將登記事項記載於不動產登記簿後，向承包方核發封皮標註“土地承包經營權”字樣的不動產權證書。
（二）變更登記
1.適用
已經登記的土地承包經營權，因下列情形之一發生變更的，當事人可申請土地承包經營權變更登記：
（1）承包方代表姓名或者身份證號碼、家庭成員情況發生變化的；
（2）承包土地的地塊名稱、坐落、界址、面積等發生變化的；
（3）承包期限屆滿，承包方按照國家有關規定繼續承包的；
（4）同一權利人分割或者合併承包土地的；
（5）法律、行政法規規定的其他情形。
2.申請主體
土地承包經營權變更登記應由不動產登記簿上記載的權利人申請。
3.申請材料
申請土地承包經營權變更登記的材料包括：
（1）不動產登記申請書，申請人身份證明，不動產權屬證書；
（2）承包方代表姓名或者身份證號碼、家庭成員情況發生變化的，提交能夠證實發生變化的材料；承包方代表姓名或者身份證號碼發生變化的，還應當提交變更後的土地承包經營權契約（土地承包契約）；
（3）承包土地的地塊名稱、坐落、界址、面積等發生變化的，提交變更後的土地承包經營權契約（土地承包契約）；涉及界址範圍、面積變化的，還應當提交變更後的地籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等地籍調查成果；
（4）承包期限屆滿後延包的，提交延包後的土地承包經營權契約（土地承包契約）；
（5）同一權利人分割或者合併承包土地的，提交變更後的土地承包經營權契約（土地承包契約），以及變更後的地籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等地籍調查成果。
4.審查要點
不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：
（1）申請變更登記的土地承包經營權是否已經登記；（2）申請土地承包經營權的變更材料是否齊全、有效；
（3）申請變更事項是否與變更材料記載的變更事實一致；
（4）申請登記事項與不動產登記簿的記載是否衝突；
（5）《不動產登記操作規範（試行）》等要求的其他審查事項。
不存在《不動產登記操作規範（試行）》等規定不予登記情形的，將登記事項記載於不動產登記簿後，向承包方核發封皮標註“土地承包經營權”字樣的不動產權證書。對於延包中因土地承包契約期限變化直接順延的，由發包方統一組織承包方申請變更登記，登記機構依據延包契約在登記簿上做相應變更，在原農村土地承包經營權證書上標註記載，加蓋不動產登記專用章。家庭成員情況發生變化的，登記機構在不動產登記簿和不動產權屬證書“承包方家庭成員情況”的“備註”欄中說明。
（三）轉移登記
1.適用
已經登記的土地承包經營權，因下列情形之一導致權利發生轉移的，當事人可申請土地承包經營權轉移登記：
（1）集體經濟組織內部互換、轉讓；
（2）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書導致權利發生轉移的；
（3）因家庭關係、婚姻關係等變化導致土地承包經營權發生轉移的；
（4）法律、行政法規規定的其他情形。
2.申請主體
土地承包經營權轉移登記應由雙方當事人共同申請。符合《不動產登記暫行條例》《不動產登記操作規範（試行）》等規定情形的，可單方申請。
3.申請材料
土地承包經營權轉移登記的材料包括：
（1）不動產登記申請書，申請人身份證明，不動產權屬證書；
（2）互換的，提互動換協定，以及變更後的土地承包經營權契約（土地承包契約）；
（3）轉讓的，提交轉讓協定，以及受讓方同發包方新簽訂的土地承包經營權契約（土地承包契約）；
（4）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書導致權利發生轉移的，提交人民法院、仲裁機構的生效法律文書；
（5）因家庭關係、婚姻關係等變化導致土地承包經營權發生轉移的，提交能夠證實家庭關係、婚姻關係等發生變化的材料以及變更後的土地承包經營權契約（土地承包契約）；涉及分割或者合併的，還應當提交變更後的地籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等地籍調查成果。
4.審查要點
不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：
（1）申請轉移登記的土地承包經營權是否已經登記；
（2）申請轉移登記的材料是否齊全、有效；
（3）申請轉移的土地承包經營權與登記原因檔案的記載是否一致；
（4）申請登記事項與登記簿的記載是否衝突；
（5）《不動產登記操作規範（試行）》等要求的其他審查事項。
不存在《不動產登記操作規範（試行）》等規定不予登記情形的，將登記事項記載於不動產登記簿後，向承包方核發封皮標註“土地承包經營權”字樣的不動產權證書。
（四）註銷登記
1.適用
已經登記的土地承包經營權，有下列情形之一的，當事人可申請土地承包經營權註銷登記：
（1）承包經營的土地滅失的；
（2）承包經營的土地被依法徵收或者轉為建設用地的；
（3）發包方依法收回或者承包方依法、自願交回的；
（4）承包方放棄土地承包經營權的；
（5）農村承包經營戶（承包方）消亡的；
（6）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書導致權利消滅的；
（7）法律、行政法規規定的其他情形。
2.申請主體
土地承包經營權註銷登記應由不動產登記簿記載的權利人申請。承包經營的土地滅失、農村承包經營戶（承包方）消亡的，可由發包方申請。承包經營的土地被依法徵收、人民法院或者仲裁機構的生效法律文書導致權利消滅的，可依囑託或由發包方申請。
3.申請材料
申請土地承包經營權註銷登記的材料包括：
（1）不動產登記申請書，申請人身份證明，不動產權屬證書；
（2）承包經營的土地滅失的，提交證實滅失的材料；
（3）承包經營的土地被依法徵收的，提交有批准權的人民政府徵收決定書；承包經營的土地被依法轉為建設用地的，提交證實土地被依法轉為建設用地的材料；
（4）發包方依法收回或者承包方依法、自願交回的，提交相關材料；
（5）承包方放棄土地承包經營權的，提交承包方放棄土地承包經營權的書面材料。設有地役權、土地經營權、土地經營權上設有抵押權或者已經辦理查封登記的，需提交地役權人、土地經營權人、抵押權人或者查封機關同意註銷的書面材料；
（6）農村承包經營戶（承包方）消亡的，提交農村承包經營戶（承包方）消亡的材料；
（7）因人民法院或者仲裁機構生效法律文書等導致土地承包經營權消滅的，提交人民法院或者仲裁機構生效法律文書。
4.審查要點
不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：
（1）申請註銷登記的土地承包經營權是否已經登記；
（2）申請土地承包經營權的註銷材料是否齊全、有效；
（3）承包方放棄土地承包經營權申請註銷登記的，該土地是否存在查封或者設有地役權、土地經營權等權利，存在土地經營權的是否設有抵押權；存在查封或者設有地役權、土地經營權、抵押權等權利的，應經查封機關、地役權人、土地經營權人、抵押權人同意；
（4）申請登記事項與登記簿的記載是否衝突；
（5）《不動產登記操作規範（試行）》等要求的其他審查事項。
不存在《不動產登記操作規範（試行）》等規定不予登記情形的，將登記事項以及不動產權屬證書收回、作廢等內容記載於不動產登記簿。
二、土地經營權登記
（一）首次登記
1.適用
有下列情形之一的，可申請土地經營權首次登記：
（1）已經辦理土地承包經營權首次登記，承包方依法採取出租（轉包）、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權且土地經營權流轉期限為五年以上的；
（2）不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的。
2.申請主體
土地經營權首次登記，依照下列規定提出申請：
（1）已經辦理土地承包經營權首次登記的，承包方依法採取出租（轉包）、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權且土地經營權流轉期限為五年以上的，應由土地經營權流轉雙方共同申請；
（2）不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的，應由承包方申請。
3.申請材料
申請土地經營權首次登記的材料包括：
（1）不動產登記申請書，申請人身份證明；
（2）權屬來源材料，包括：①採取出租（轉包）、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權，提交不動產權屬證書和土地經營權流轉契約；②不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的，提交土地承包契約；
（3）地籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等地籍調查成果。
4.審查要點
不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：
（1）流轉的土地經營權期限是否未超過土地承包經營權的剩餘期限，流轉期限是否在五年以上；
（2）流轉取得土地經營權的，是否已依法取得土地承包經營權並辦理登記；
（3）申請土地權屬來源材料是否齊全、有效；
（4）申請人與土地承包契約或者土地經營權流轉契約等權屬來源材料記載的主體是否一致；
（5）地籍調查成果資料是否齊全、規範，地籍調查表記載的權利人、權利類型及其性質等是否準確；
（6）《不動產登記操作規範（試行）》等要求的其他審查事項。
不存在《不動產登記操作規範（試行）》等規定不予登記情形的，將登記事項記載於不動產登記簿後，向權利人核發不動產權證書。
（二）變更登記
1.適用
已經登記的土地經營權有下列情形之一的，可申請土地經營權變更登記：
（1）權利人姓名或者名稱、身份證明類型或者身份證明號碼等事項發生變化的；
（2）土地坐落、界址、用途、面積等發生變化的；
（3）同一權利人分割或者合併土地的；
（4）土地經營權期限變更的；
（5）法律、行政法規規定的其他情形。
2.申請主體
土地經營權變更登記應由不動產登記簿記載的權利人申請。
3.申請材料
申請土地經營權變更登記的材料包括：
（1）不動產登記申請書，申請人身份證明，不動產權屬證書；
（2）權利人姓名或者名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變化的，提交能夠證實其身份變更的材料以及變更後的土地經營權契約；
（3）土地坐落、面積、界址範圍發生變化的，或者同一權利人分割或者合併土地的，提交變更後的土地經營權契約以及變更後的地籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等地籍調查成果；
（4）土地用途發生變化的，提交能夠證實用途發生變化的材料以及變更後的土地經營權契約；
（5）土地經營權期限發生變化的，提交能夠證實流轉期限發生變化的協定以及變更後的土地經營權契約。
4.審查要點
不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：
（1）申請變更登記的土地經營權是否已經登記；
（2）申請土地經營權的變更材料是否齊全、有效；
（3）申請變更事項是否與變更材料記載的變更事實一致；
（4）申請登記事項與不動產登記簿的記載是否衝突；
（5）《不動產登記操作規範（試行）》等要求的其他審查事項。
不存在《不動產登記操作規範（試行）》等規定不予登記情形的，將登記事項記載於不動產登記簿後，向權利人核發不動產權證書。
（三）轉移登記
1.適用
已經登記的土地經營權，因下列情形之一導致權利發生轉移的，可申請土地經營權轉移登記：
（1）依法採取出租（轉包）、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權後，受讓方再流轉土地經營權的；
（2）不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地取得土地經營權後，依法採取出租、入股或者其他方式流轉土地經營權的；
（3）不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地取得土地經營權，承包期內承包人死亡，其繼承人繼續承包的；
（4）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書導致權利發生轉移的；
（5）法律、行政法規規定的其他情形。
2.申請主體
土地經營權轉移登記應由雙方當事人共同申請。符合《不動產登記暫行條例》《不動產登記操作規範（試行）》等規定情形的，可單方申請。
3.申請材料
土地經營權轉移登記的材料包括：
（1）不動產登記申請書，申請人身份證明，不動產權屬證書；
（2）依法採取出租（轉包）、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權後，受讓方再流轉土地經營權的，提交經承包方書面同意的材料、本集體經濟組織備案的材料以及流轉協定；
（3）不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地取得土地經營權後，依法採取出租、入股或者其他方式流轉土地經營權的，提交相關流轉協定；
（4）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書導致權利發生轉移的，提交人民法院、仲裁機構的生效法律文書；
（5）因繼承取得的，提交能夠證實繼承人繼續依法承包的材料。
4.審查要點
不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：
（1）申請轉移登記的土地經營權是否已經登記；
（2）申請轉移登記的材料是否齊全、有效；
（3）申請轉移的土地經營權與登記原因檔案的記載是否一致；
（4）申請登記事項與登記簿的記載是否衝突；
（5）流轉的土地經營權期限是否超過原土地經營權的剩餘期限；
（6）設有抵押權的，是否記載存在禁止或者限制抵押不動產轉讓的約定；
（7）通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地取得土地經營權，承包期內承包人死亡，其繼承人繼續承包的，審查是否在承包期內以及依法取得土地經營權；
（8）《不動產登記操作規範（試行）》等要求的其他審查事項。
不存在《不動產登記操作規範（試行）》等規定不予登記情形的，將登記事項記載於不動產登記簿後，向權利人核發不動產權證書。
（四）註銷登記
1.適用
已經登記的土地經營權，有下列情形之一的，可申請土地經營權註銷登記：
（1）土地經營權期限屆滿的；
（2）土地被依法徵收或者轉為建設用地的；
（3）土地滅失的；
（4）依法解除土地經營權流轉契約或者發包方依法終止土地經營權流轉契約的；
（5）土地經營權人放棄土地經營權的；
（6）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書導致權利消滅的；
（7）法律、行政法規規定的其他情形。
因流轉取得的土地經營權，土地被依法徵收或者轉為建設用地、土地滅失、土地承包經營權消滅的，當事人應當一併申請土地承包經營權註銷登記和土地經營權註銷登記。
2.申請主體
土地經營權註銷登記應由不動產登記簿記載的權利人申請。土地經營權期限屆滿、土地滅失的，可由發包方或者土地承包經營權人申請註銷。土地被依法徵收、人民法院或者仲裁機構的生效法律文書導致權利消滅的，可依囑託或由承包方申請。
3.申請材料
申請土地經營權註銷登記的材料包括：
（1）不動產登記申請書，申請人身份證明，不動產權屬證書；
（2）土地被依法徵收的，提交有批准權的人民政府徵收決定書；土地被依法轉為建設用地的，提交土地被依法轉為建設用地的材料；
（3）土地滅失的，提交能夠證實滅失的材料；
（4）依法解除土地經營權流轉契約或者發包方依法終止土地經營權流轉契約的，提交能夠證實契約依法解除或者依法終止的材料；
（5）土地經營權人放棄土地經營權的，提交土地經營權人放棄土地經營權的書面材料。土地經營權上設有抵押權、地役權或者已經辦理查封登記的，還需提供抵押權人、地役權人或者查封機關同意放棄的書面材料；
（6）因人民法院或者仲裁機構生效法律文書等導致土地承包經營權消滅的，提交人民法院或者仲裁機構生效法律文書。
4.審查要點
不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：
（1）申請註銷登記的土地經營權是否已經登記；
（2）申請土地經營權的註銷材料是否齊全、有效；
（3）放棄土地經營權申請註銷登記的，該土地是否存在查封或者設有地役權、抵押權等權利；存在查封或者設有地役權、抵押權等權利的，應經查封機關、地役權人、抵押權人同意；
（4）申請登記事項與登記簿的記載是否衝突；
（5）《不動產登記操作規範（試行）》等要求的其他審查事項。
不存在《不動產登記操作規範（試行）》等規定不予登記情形的，將登記事項以及不動產權屬證書收回、作廢等內容記載於不動產登記簿。
三、抵押權登記（土地經營權）
（一）首次登記
1.適用
在借貸、買賣等民事活動中，自然人（含農村承包經營戶）、法人或非法人組織在土地經營權上依法設立抵押權的，可以由抵押人和抵押權人共同申請辦理不動產抵押權首次登記。
（1）為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移不動產的占有，將該土地經營權抵押給債權人的，當事人可以申請一般抵押權首次登記；
（2）為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保不動產的，當事人可以申請最高額抵押權首次登記。
2.申請主體
抵押權首次登記應當由抵押人和抵押權人共同申請。
3.申請材料
申請抵押權首次登記，提交的材料包括：
（1）不動產登記申請書；
（2）申請人身份證明；
（3）不動產權屬證書；
（4）主債權契約。最高額抵押的，應當提交一定期間內將要連續發生債權的契約或者其他登記原因檔案等必要材料；
（5）抵押契約。主債權契約中包含抵押條款的，可以不提交單獨的抵押契約書。最高額抵押的，應當提交最高額抵押契約;
（6）同意將最高額抵押權設立前已經存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權範圍的，應當提交已存在債權的契約以及當事人同意將該債權納入最高額抵押權擔保範圍的書面材料；
（7）通過流轉取得的土地經營權辦理抵押登記的，還需提供承包方同意的書面材料和發包方備案材料；
（8）法律、行政法規規定的其他情形。
4.審查要點
不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：
（1）抵押財產是否已經辦理不動產登記；
（2）抵押財產是否屬於法律、行政法規禁止抵押的不動產；
（3）抵押契約上記載的抵押人、抵押權人、被擔保主債權的數額或種類、擔保範圍、債務履行期限、抵押不動產是否明確；最高額抵押權登記的，最高債權額、債權確定的期間是否明確；
（4）申請人與不動產權屬證書、主債權契約、抵押契約、最高額抵押契約等記載的主體是否一致；
（5）有查封登記的，不予辦理抵押登記；
（6）同一不動產上設有多個抵押權的，應當按照受理時間的先後順序依次辦理登記，當事人另有約定的除外；
（7）通過流轉取得的土地經營權辦理抵押登記的，是否經承包方書面同意並向發包方備案；
（8）登記申請是否違反法律、行政法規的規定；
（9）《不動產登記操作規範（試行）》等要求的其他審查事項。
不存在《不動產登記操作規範（試行）》等規定不予登記情形的，記載不動產登記簿後向抵押權人核發不動產登記證明。
（二）變更、轉移、註銷登記
按照《不動產登記操作規範（試行）》《自然資源部關於做好不動產抵押權登記工作的通知》（自然資發〔2021〕54號）等規定辦理。
承包方用承包地的土地經營權進行抵押的，將土地經營權登記和抵押權登記一併辦理。
原有相關土地承包經營權和土地經營權登記政策規定與本規範不一致的，以本規範為準。
