土地使用權抵押是債務人或第三人向債權人提供土地使用權作為清償債務的擔保，而不轉移占有的行為。土地使用權抵押關係成立後，債務人到期不能履行債務時，抵押權人得申請人民法院拍賣作為抵押物的土地.使用權，以拍賣款抵償債務，如有剩餘，應退還給抵押人，不足時仍可向債務人繼續追索。土地使用權抵押的特點是：（1)土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押，地上建築物、其他附著物抵押時，其使用範圍內的土地使用權隨之抵押；（2)土地使用權抵押，抵押人與抵押權人要簽訂抵押契約，抵押契約不得違返國家有關法律、法規及土地使用權出讓契約的規定；(3)抵押人到期不履行債務或者在抵押契約有效期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照法律、法規和抵押契約的規定，處分抵押財產，處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權；（4)土地使用權抵押、地上建築物、其他附著物抵押，要依法辦理抵押登記，抵押因債務清償或者其他原因消滅時，要依照有關規定辦理註銷抵押登記的手續。
基本介紹
- 中文名：土地使用權抵押
- 外文名：Mortgage of the right to use the land
- 規定範圍：土地的使用人
- 含義：集體土地使用人用土地收益的權利
- 契約：土地抵押登記契約
定義,特點,契約,客體,形式,劃撥土地使用權,出讓土地使用權,國內情況,出讓,轉讓,出租,買賣,交換,變更,贈送,繼承,劃撥,終止,法律規定,適用範圍,前提條件,抵押登記,抵押註銷,
定義
國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後，才可以轉讓、出租、抵押。
農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包契約取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。
特點
土地使用權的抵押是一種不動產權利的抵押，它有以下特點：
(1)用於抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，並且是已辦理土地登記手續的土地使用權。
(2)土地使用權抵押權設定本身並不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押後，土地使用者可繼續對土地進行占有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程式處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。
(3)土地使用權抵押時，其地上建築物及其他附著物隨之抵押。地上建築物及其他附著物抵押時，其使用範圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建築物及其他附著物必須同時抵押。
(4)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓契約的規定。
(5)土地使用權人將土地抵押後，並不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。
契約
土地抵押登記契約
平 等 自 願
公 平 公 正
誠 實 守 信
為切實保護土地抵押當事人的合法權益，規範土地抵押行為，根據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國契約法》、《中華人民共和國土地管理法》和《浙江省土地登記辦法》等土地管理有關規定，抵押當事人必須依法訂立土地抵押登記契約，共同遵守。
抵押人(單位名稱或姓名)：
債務人(單位名稱或姓名)：
抵押權人(單位名稱或姓名)：
一、抵押人自願以其有權處分的位於 地塊土地全部(部分)抵押給抵押權人，該抵押土地使用權面積 平方米，土地證號 。該抵押土地評估價值為 元，協定價值為 元。
二、抵押權人經現場勘驗和認真調查，已經查明該抵押土地權屬清楚，座落、位置明確，四至界限分明，無限制該抵押土地權利情況，自願接受上述土地為抵押物。抵押後，如果發生權屬爭議和限制權利等情況，抵押人、抵押權人應當依據有關法律、法規規定承擔法律責任;抵押登記機關對已辦理抵押登記的土地在登記的抵押期限內負保全義務。
三、根據__ _ _年_ _月 _日簽定的 主契約，上述土地抵押率為 %，債務金額為 幣，小寫 元，大寫________________ _______ 元。抵押期限為 年_ __月__ _日至___ __年_ _月__ _日。
四、抵押人將土地抵押給抵押權人期間，其土地使用權證由 保管，抵押土地仍由抵押人占管、使用。
五、抵押人將已出租的土地抵押的，應當書面告知承租人，原租賃契約繼續有效;抵押人在抵押期未滿前如需要轉讓或以其它形式處置已抵押土地時，應事先取得抵押權人書面同意，凡未取得抵押權人書面同意的，轉讓或處置行為無效，如因抵押人的過失或故意行為而導致抵押土地價值減少，不能或不足以擔保債務時，抵押人有義務重新提供或追加擔保。
依契約規定需要保險的，由抵押人向中國保險機構投保。
如遇國家收回土地使用權時：
(一) 追加擔保;
(二) 重新簽訂抵押契約;
(三) 。
六、債務人應按契約規定。按期償還債務，到期不能還清債務的，抵押人可向抵押權人申請抵押延期，經抵押權人同意後方可辦理抵押變更登記手續。抵押權人未受清償，抵押人也未向抵押權人申請抵押延期的，抵押權人可按有關法律、法規規定，與抵押人協定以抵押土地折價或者拍賣、變賣該抵押土地所得的價款受償;協定不成的，抵押權人可以通過以下途徑解決：
(一)申請寧波仲裁委員會仲裁;
(二)向抵押土地所在地人民法院提起訴訟。
七、本契約有限期限至 ，抵押登記期滿90日內既不辦理變更登記，又不辦理註銷登記手續的，抵押登記機關將自行辦理抵押登記註銷手續。
八、本契約未盡事宜，應按我國有關法律、法規規定執行，也可以由抵押人和抵押權人另行協定，其補充協定由雙方簽章並經土地抵押登記機關審核同意後與本契約具有同等法律效力。
九、本契約由當事人簽章並從土地抵押登記機關辦理抵押登記之日起生效。
十、當事人各方認為需要約定的其他事項：
(一) ;
(二) ;
(三) ;
客體
1、劃撥國有土地使用權。所謂劃撥國有土地使用權，是指經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者在繳納土地補償費和安置補助費後取得的土地使用權。由於通過劃撥方式取得土地使用權是無償的，所以以土地使用權作抵押應符合下列條件。(1)土地使用者須領有國有土地使用證。(2)具有地上建築物，其他附著物合法的產權證明。(3)以抵押劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。(4)經縣級以上人民政府土地管理部門或者房產管理部門批准。
《中華人民共和國擔保法》第36條規定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用範圍內的國有土地使用權同時抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權不能單獨設定抵押權，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權同時抵押。
2、出讓方式取得的國有土地使用權。所謂以出讓方式取得的國有土地使用權，是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家交付土地使用權出讓金後取得的國有土地使用權。因此以出讓方式取得國有土地使用權人是有償取得使用權，對土地使用權有權作出處分，包括抵押。但根據現行法律規定，以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
3、抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。根據我國現行法律規定，集體所有的土地使用權一般不能抵押。集體所有的土地使用權包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權。但是為了促進荒地的開發利用，《擔保法》對“四荒”的土地使用權規定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來抵押的使用權必須明確為荒地使用權。第二、對該片荒地抵押人應享有承包經營權。第三、須取得發包方的同意。
4、鄉(鎮)村企業的建築物占用範圍內的土地使用權。根據《擔保法》的規定，鄉(鎮)村企業的土地使用權不得單獨抵押。鄉(鎮)村企業的土地使用權只能隨其地上的建築物一同抵押，而不能單獨抵押。當以鄉(鎮)村企業的建築物抵押時，其占用範圍內的土地使用權應同時抵押。該土地使用權抵押的設定條件類似於以劃撥方式取得的國有土地使用權抵押規則。
形式
根據《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。
劃撥土地使用權
劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式：（1）經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。（2）經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。
出讓土地使用權
出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的後取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特徵：（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑藉土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。（2）取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓契約約定，但不得超過法律限定的最高年限。（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓後，在出讓期限內受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。土地使用權出讓的形式有三種，即協定出讓、招標出讓和拍賣出讓。
徵用土地是指國家為了公共利益的需要將屬農民集體的土地由有權批准機關批准轉征為國有土地，屬於強制性徵地行為。徵用是一種土地所有權發生變化的行為，而不是土地使用權的類型。
國內情況
在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程式都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。
出讓
土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協定三種方式。
轉讓
土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較複雜，在法律中並無系統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程式取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。
出租
土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓契約規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。
買賣
土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，後者獲得土地使用權並支付價款的行為。
交換
土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件，進行局部土地界線的調整與交換部分土地。經調整後，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自願基礎上產生，在平等互利的原則上協商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經協商提出方案，經縣級以上地方人民政府批准後，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建築或其他工作物也隨之抵押；當地上的建築或其他工作物抵押時，其適用範圍內的土地使用權也隨之抵押。
變更
土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記後發生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調整、企業兼併等原因引起；e.因宗地合併或分立引起；f.因處分抵押財產取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。
贈送
土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人，相對人予以接受的行為。
繼承
土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。
劃撥
終止
土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：a.使用年限屆滿，未經批准續期，土地使用權即告停止；b.情況特殊，根據社會公共利益的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；c.土地滅失；d.土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和契約規定，終止其土地使用權。
法律規定
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定如下
第三十三條 土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用範圍內的土地使用權隨之抵押。
第三十四條 土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押契約。抵押契約不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓契約的規定。
第三十五條 土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押，應當按照規定辦理抵押登記。
第三十六條 抵押人到期未能履行債務或者在抵押契約期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押契約的規定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。
第三十七條 處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。
第三十八條 抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理註銷抵押登記。
適用範圍
土地使用權抵押的適用範圍主要包括三個方面：
一是抵押貸款：即以土地使用權作為抵押，向銀行、信用社、信託公司等金融機構貸款或者從事民間的借貸活動。
二是抵押承租和承包。即承租方或承包經營者以土地使用權作為抵押，承租企業或擔保承包企業的經營者，如果沒有完成租賃契約或承包經營契約所規定的經營目標。出租方或發包方有權以該土地使用權優先受償。
三是擔保其他債務的履行。在其他涉及金錢給付或者可以以金錢估價的債務中，只要雙方當事人協商一致，也可以以土地使用權設定抵押，作為債務人履行債務的擔保。
前提條件
1、土地使用權抵押必須以初始土地登記作為前提，領取土地使用證。
2、以劃撥、租賃、入股方式取得的土地使用權，必須連同地上建築物一同抵押。以出讓方式取得的土地使用權，可以抵押。
3、土地使用權抵押應當進行地價評估。
(2)以劃撥、出租、入股方式取得的國有土地使用權可按不同的用途、性質實行差額抵押，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行評估，評估結果經土地管理部門確認，發放確認檔案並批准抵押，核定出讓金數額後，由抵押人和抵押權人簽定抵押契約。
4、抵押人向土地管理部門申領《抵押許可證》。土地管理部門在《抵押許可證》上應根據不同的用地性質規定該宗地抵押率，最高抵押金額。同時在《抵押許可證》上註明“本證僅作為可以抵押之證明，在貸款，抵押協定簽訂後，應到國土部門辦理抵押登記，未經登記的抵押行為無效”這一限制性條款。
抵押登記
l、借款契約(最高額借款抵押契約有借款內容的，不必單獨提交借款契約)、土地使用權抵押契約(含最高額借款抵押契約，在此契約簽訂後十五日內辦理土地使用權抵押登記)、土地使用證、地上物權屬證明材料和《土地使用權抵押登記申請表》。
2、申請人、債務人屬單位的要提交營業執照和法人證明、《土地登記法人代表身份證明書》、法人代表身份證複印件；屬個人的要提交身份證複印件或戶口簿；委託代理的，需提交代理人身份證複印件和委託書。共同共有的土地，在辦理土地使用權抵押登記時，共有人應共同申請或委託代理人申請。
3、土地評估報告書或抵押人與抵押權人對標的物價值證明；出讓用地的評估報告需提供抵押權人的認可書。
4、下列不同的情況，提交不同的材料：
(1)若抵押人與債務人不是同一人的，需提交抵押人同意提供抵押物給債務人進行抵押的契約或承諾書，契約或承諾書的內容包括被抵押的主債權的種類、數額、債務人履行債務的期限，抵押物的名稱、數量、座落、用途、權屬，抵押的範圍、債務償還的辦法等.並由抵押權人見證；
(2)屬集體企業抵押的，必須由上級政府或主管部門提出審查意見；屬國有企業抵押的，必須由國有資產管理部門和上級主管部門提出審查意見。屬集體和國有企業的，應有單位領導成員或代表大會集體討論的書面意見；
(3)抵押物權屬股份(合夥)制企業所有的，須經工商部門確認的董事或股東(需提交公司章程)簽名同意抵押的企業董事會書面批准意見，董事或股東的簽名由抵押權人或市土地交易中心、國土資源分局、公證部門進行見證：
(4)抵押物權屬出讓方式或1982年5月以後行政劃撥方式取得土地使用權的，需提交補償地價款的收據憑證或證明檔案；
(5)屬房地產開發的商住用地，必須提交市建設部門出具未辦理銷售商品房許可證的證明；屬單位的住宅用地，必須提交市房改辦或職工代表確認的未出售房地產的證明；若已辦理房地產權證，必須提交房地產權證；已建有房屋，未辦理房產權證的，必須提交房管部門(或抵押人)未辦理房產權證和房產抵押的證明(或承諾書)、房產來源的證明檔案；
(6)以集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明：
(7)抵押權人為非金融機構，應提交其抵押借款的有關批准檔案；
(8)對外抵押的需提交國家主管部門批准檔案；
(9)土地使用權分割抵押的，應提交數位化測量的宗地圖，抵押人和抵押權人分別在宗地圖上蓋章確認。由國土部門確定抵押土地的界線和面積。若分割抵押給同一個抵押權人，只填寫一份申請表；若分割抵押給多個抵押權人的，應填寫多份申請表。
(10)在本宗地內，部分土地已核發了房地產權證而未同時抵押，在辦理未核發房地產權證的士地使用權抵押設定登記時，應提交數位化測量的宗地圖，並經房管部門在圖上確認已核發房地產權證的範圍。
(11)在本宗地內，部分土地已頒發了商品房預售許可證，在辦理未核發商品房預售許可證的土地使用權抵押設定登記時，應提交數位化測量的宗地圖，並經市建設部門在圖上確認已頒發商品房預售許可證的範圍。
5、需要提交其它有關規定的資料。
6、凡提交的資料是複印件，鎮區國土部門或第一個收件單位在收件時必須與原件核對，凡一致的，加蓋收件單位核對章，由核對人和提供者共同簽名；提交的資料按本表指定的位置貼上好。
7、有下列情形之一的，土地抵押登記不予登記。
（1）、違法建築或非法占地;
（2）、土地使用權和房屋所有權有權屬爭議的;
（3）、未經登記領取土地證書的;
（4）、依法查封、監管、扣押或採取財產保全措施，以及以其他方式限制權利的;
（5）、已依法公告國家建設徵用拆遷範圍內的用地;
（6）、縣級以上人民政府依法收回的土地使用權;
（7）、房屋所有權與土地使用權分離抵押、超值抵押、欺騙抵押;
（8）、土地所有權;
（9）、耕地、宅基地、自留地、自留山;
（10）、用於教育、醫療、市政公共基礎建設、公益事業的;
（11）、列為古文物保護的古建築;
（12）、其他法律禁止的。
抵押註銷
1、申請人提交抵押權人的解除或終止抵押契約的證明檔案、《土地他項權利證明書》、《土地使用權抵押登記的土地使用證收件單》和《土地使用權抵押註銷登記申請表》；
2、申請人屬單位的要提交法人證明、《土地登記法人身份證明書》法人代表身份證複印件；屬個人的要提交身份證複印件或戶口簿；委託代理的，需提交代理人身份證複印件和委託書；
3、抵押權人因遺失土地他項權利證明書、抵押人因遺失土地使用權抵押登記的土地使用證收件單，在辦理土地使用權抵押註銷登記和補辦土地他項權利證明書前，必須在《東莞日報》上刊登該證件遺失、聲明作廢的公告，公告期滿一個月後，沒有任何單位和個人向我局提出異議的，申請人在辦理時需提交相應的《東莞日報》和遺失材料的證明。
4、需要提交其它有關規定的資料；
5、凡提交的資料是複印件，鎮區國土部門或第一個收件單位在收件時必須與原件核對，凡一致的，加蓋收件單位核對章，由核對人和提供者共同簽名；提交的資料按本表指定的位置貼上好。
