房屋和土地一併抵押的規定，只是為了解決土地使用權和房屋所有權分屬於不同的權利人時的利益衝突，不是要強行擴張抵押權的效力。在因實現抵押權而拍賣抵押的土地使用權和房屋所有權時，房屋所有權和土地使用權可以一起拍賣，但是，抵押權的效力不能及於未約定的部分，抵押權人對未約定的部分不能優先受償。
基本介紹
- 中文名：房屋抵押
- 基準年利率：4.90%
- 詞性：名詞
- 期限最長：30年
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抵押貸款
房產抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。
新房貸款的貸款期限最長不超過30年，二手房不超過20年；貸款額度是房屋評估值的70%；貸款利率按照中國人民銀行規定的同期同檔次貸款利率執行，基準年利率是5.94%。
產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，並在處分抵押房屋所得價款中優先受償。
抵押貸款分類
抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是資本主義銀行的一种放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權的單據。貸款到期，借款者必須如數歸還，否則銀行有權處理器抵押品，作為一種補償。
一、抵押品分類
要規範抵押貸款的操作程式，必須正確把握抵押貸款中的法律依據和操作原則。在我國，目前實行的抵押貸款，根據抵押品的範圍，大致可以分為六類：
（1）存貨抵押，又稱商品抵押，指用工商業掌握的各種貨物，包括商品、原材料，在制品和製成品抵押，向銀行申請貸款。
（2）客賬抵押，是客戶把應收賬款作為擔保取得短期貸款。
（3）證券抵押，以各種有價證券如：股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押，取得短期貸款。
（4）設備抵押，以機械設備、車輛、船舶等作為擔保向銀行取得定期貸款。
（5）不動產抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不動產抵押，取得貸款。
（6）人壽保險單抵押，是指在保險金請求權上設立抵押權，它以人壽保險契約的退保金為限額，以保險單為抵押，對被保險人發放貸款。
登記程式
登記依據
1、《中華人民共和國城市房地產管理法》（國家主席令第29號）；
2、《城市房屋權屬登記管理辦法》（建設部令第99號）；
3、《城市房地產抵押管理辦法》（建設部令第98號）。
登記標準
凡在本市城市區域內國有土地上的房屋，權屬清楚，產權來源資料齊全，手續完備的。
登記材料
辦理房屋抵押登記業務不收費。此項業務是書面受理，需要經過受理、審查、決定、告知四個階段。辦理此項業務，需提交以下申報材料：
1、申請書；
2、抵押契約；
3、以房屋所有權設定抵押的，提交《房屋所有權證》、《國有土地使用證》；以在建工程設定抵押的，還需提交《建設工程規劃許可證》和《建築工程施工許可證》；以預售商品房設定抵押的，提交經預售登記的商品房預售契約；以共有房屋設定抵押的，提交《房屋共有權證》及共有人同意抵押的證明；
4、依法需由有關部門批准的，需提交有關部門同意設定抵押權的檔案；
5、抵押當事人的身份證明或法人資格證明，委託代理人申請登記的，還應提交授權委託書、代理人身份證明；
6、其他有關證明材料。
申報材料
1、房屋所有權證；
2、抵押申請表；
3、抵押契約；
4、證明房屋價值的資料；
5、委託書；
6、抵押當事人身份證明或法人營業執照或法人代碼證（原件、複印件）；
7、非住宅房屋抵押的提交土地使用證；
8、集體所有制企業房屋抵押的提交職代會決議；
9、有限責任公司、股份有限公司房地產抵押應提交董事會決議證明和工商部門出具的董事會組成人員證明；
10、中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業房屋抵押的提交董事會決議證明和工商部門出具的董事會組成人員證明。
相關法律
立法原因
立法者為什麼採取這種做法，而不是法定地上權的做法來解決土地和房屋權利的衝突，不得而知。主是為了方便司法。因為在一般情況下，土地和房屋在自然上不可區分，所以當權利人將土地使用權或者房屋所有權轉讓或者抵押時，將它們一併轉讓或納入抵押，這對司法者來說操作最為簡便易行。但是，這種簡單的做法恐怕還有以下幾個原因：
1）、當時立法者乃至整個學界對法定地上權制度缺乏深入的研究。1990年《城鎮土地使用權出讓轉讓暫行條例》頒布實施的時候，中國的土地使用權剛剛開始有限度的流轉，民法研究非常膚淺，法定地上權的精湛設計對大多人來說聞所未聞。
2）、中國實行土地公有制，私人不擁有土地所有權，私有的房屋是建立在土地使用權（類似傳統的地上權）基礎之上的，而土地使用權年限相比來說較短，如果在土地使用權上再設定土地使用權或者地上權，恐怕成本過高，而且，理論上也存在很多難點。
法律分析
1）、按照法理來說，抵押、轉讓土地使用權和抵押、轉讓房屋所有權都有一個單獨抵押、轉讓還是房地一起抵押、轉讓的問題，為什麼《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》、 《房地產管理法》只規定房屋轉讓時，土地使用權隨之轉讓，立法者當時的立法意圖到底是什麼，我們很難猜得到。不過《擔保法》此條所處的位置或許可以給我們一些解釋。一般的說，條文都不是孤立存在的，一個規範總要有一個規範群，立法者不會無緣無故的組成一個規範群，規範群內部的邏輯聯繫恰恰可以窺出立法者的立法意圖。所以，在民法解釋學上，體系解釋是一個非常重要的方法。有意思的是，如果僅僅單獨設定房屋或者土地使用權的抵押，土地使用權或者房屋所有權也隨之抵押的話，就是抵押權效力的擴張。本條應該規定在《擔保法》第三章第三條抵押的效力一節，方才合乎邏輯。但是，本條並沒放在此處，而是放在了抵押和抵押物那一節，在這一節所要解決的問題不是抵押權擴張的問題，而是什麼情況下，哪些財產可以充當抵押物的問題。
《擔保法》
《擔保法》2）、房屋土地的同時抵押是不是《擔保法》的強制性規定，大可懷疑。《擔保法》第五十五條規定，需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。根據本條的規定，首先，房屋和土地的合併轉讓並不是強制性的，而是引導性的。當事人可以通過特約改變這一規定。改變的方法就是為房屋所有人設定土地的承租權，使他人的房屋所有權建立在對土地使用權人的承租權基礎之上，從而利用承租權機制解決房屋的土地權屬問題。其次，本條明確規定了，即使為了避免房屋所有權和土地使用權分屬於不同主體所導致的矛盾，要求土地使用權和房屋所有權同時拍賣，也並不因此就導致抵押權效力的擴張，抵押權效力仍然局限於抵押權設定的範圍，對未約定抵押的部分，抵押權人並沒有優先受償的權利。
法律規定
檢諸《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第二十四條、《中華人民共和國房地產管理法》第31條、 《中華人民共和國擔保法》第三十六條的相關規定（前文已述）， 《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》沒有涉及抵押問題，而僅僅規定了土地使用權的轉讓，所以，適用這一條並沒有法律依據；而另外兩條所規定的情形，只是針對抵押、轉讓房屋所有權的情形。
房屋抵押
房屋抵押房屋所有權人抵押、轉讓房屋所有權的，因為房屋必須建立在一定的土地之上，必須有一定的土地權利基礎，不能是空中樓閣，所以，為了簡化房地產交易關係，法律規定了土地使用權的一併轉讓和抵押。但是，法律並沒有規定轉讓、抵押土地使用權的時候，必須將土地上的建築物一併抵押和轉讓。
權利
房屋抵押人享有如下的權利：(1)房屋抵押人對抵押的房屋享有所有權，並有權取得抵押房屋的各種收益。
《德國民法典》
《德國民法典》(2)房屋抵押人對抵押房屋享有處分權，但若想轉讓抵押房屋，須事先徵得房屋抵押權人同意。
(3)可以對抵押房屋多次出抵，但須保證數個房屋抵押權所擔保的債權總額不大於抵押房屋的價值。
(4)可以將抵押房屋出租。
義務
屋抵押人承擔的主要義務是保管義務，即妥善保養，維護抵押房屋。由於抵押人對抵押房屋的侵害行為，致使抵押房屋的價值減少時，房屋抵押人應恢復抵押房屋的原狀或提供與減少的價值相當的擔保。如果抵押的房屋毀損滅失，抵押人應以其他財產充抵抵押的房屋，在抵押房屋因不可抗力等不能歸責於抵押人的事由而毀損滅失時，抵押人可以以賠償請求權向房屋抵押權人提供擔保，也可將賠償請求權讓與給抵押權人而獲免責。
抵押特徵
(1)房屋抵押是原債權債務關係的擔保，原債權債務關係是主契約，房屋抵押是從契約，它以原主契約的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在。
《瑞士民法典》
《瑞士民法典》(2)抵押的房屋可以由抵押權人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應謹慎保養所抵押房屋。
(3)負有清償債務義務的一方不履行義務時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權，不依靠債務人的行為即可實現其權利。
(4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權。
(5)房屋抵押權的設定，一般採用書面形式，並應明確規定擔保的範圍。
(6)房屋抵押人將房屋抵押後，並不喪失房屋的所有權，因此，抵押人應自己承擔房屋意外滅失的風險。
(7)房屋抵押權是一種擔保物權。如果房屋抵押人未經房屋抵押權人同意，將抵押房屋轉給第三人時，房屋抵押權人對抵押的房屋享有追索權，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔。
抵押誤解
抵押權是一種價值權利，它所支配的是抵押物的價值。即使我們承認實現抵押權時應將土地和房屋一併拍賣，也並不能得出抵押權人可以就全部的變賣價值優先受償。抵押物價值的實現和抵押物的價值絕對不是一回事，不能因為抵押物的價值的變現需要同時轉讓土地使用權和地上建築物，就可以違背當事人的約定，任意擴張抵押權可以支配的抵押物價值的範圍。在這方面，土地上已經建有房屋但是僅僅約定抵押土地使用權的，和土地使用權抵押後又建有房屋的處理方法應該是一致的。因為二者設定抵押權的合意都只是針對土地使用權或者地上的房屋所有權，二者都牽涉抵押權實現時如何避免土地使用權和房屋所有權異其主體的問題。根據《擔保法》第三是五條的規定，城市房地產抵押契約簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。單獨以土地使用權設定抵押的，也應參照此規定辦理。也就是說抵押權的範圍仍然是單獨設定抵押的土地使用權，但是在實現抵押權，需要拍賣土地使用權時，可以將土地使用權和房屋所有權一起拍賣，但對未設定抵押權的部分，抵押權人沒有優先受償的權利。
抵押後果
土地和地上建築關係的民法模式
關於土地和土地上建築的關係，近代民法大致有兩種模式：以德國為代表的立法模式認為，土地與建築物是一個物，建築物是土地的重要成分。德國《民法典》第94條規定，附著於土地上的物，特別是建築物，以及與土地尚未分離的出產物，屬於土地的主要組成部分。因此，不存在土地和地上物分別登記，分別流轉，以至出現權利主體不一致的情況。以日本為代表的立法模式認為，建築物和土地是兩個獨立的不動產。中國台灣地區也是這種模式。由於土地和房屋在法律上屬於不同的物，但事實上二者又無法分離，建築物必須依附於一定的土地，當土地和房屋所有權不能歸屬於一人時，就只能通過地上權的關係來處理，也就是通過土地所有人為建築物所有人設定地上權的方式解決建築物的占地問題。
中國採取的民法模式
中國大陸和日本及中國台灣對於房屋權利的法律認定相同，堅持認為土地和地上的房屋屬於不同的物。由於中國堅持土地公有制，而房屋卻一直是私有財產，土地和房屋的分離有歷史的合理性。在土地公有制不可動搖的前提下，堅持房屋與土地的分離，對於實現房屋的流轉，維護房屋所有人的合法權益是非常必要的。並且，這種土地和房屋的分離，隨著房屋和土地的分別登記日益得到強化。
盲目抵押
這種做法顯然只是掩蓋了矛盾，而不是解決了矛盾。一方面，土地使用權和房屋所有權分離的現實沒有改變；另一方面，法律不是為此現實提供解決辦法，而是不顧這一現實，採取將土地和房屋強行捆綁在一起的做法，這就造成了制度內部的邏輯紊亂。隨著新建房屋的不斷增多，隨著房屋流轉的日益頻繁，中國土地使用權和房屋所有權的權利衝突也就日益嚴重，尤其是在中國房地分別登記的情況下，再盲目地絕對堅持房地合併抵押的做法就會產生嚴重的後果。
1）、無法確定土地權利抵押權設定的時間和順位，對交易安全造成危害。房地合併抵押並沒有確定房屋抵押登記或者土地使用權抵押登記哪一個要優先進行，導致了土地使用權抵押後，地上房屋隨之抵押；其後，房屋所有權抵押的，其範圍內的土地使用權也隨之抵押。由於兩次抵押是在不同的登記機關辦理的，都屬於第一順位的抵押登記。但是，二者實際上又是重複的。————這段說明是錯誤的，實踐中房與地的抵押是有先後順序的：必須先房屋抵押完畢拿到權利證明以後，才能據此提交資料到國土資源局進行土地的抵押登記，順位也是相對應的。（看到這處，所以給予一些補充，供討論。）
2）、給債務人利用重複擔保進行欺詐提供了可乘之機。現實中很多房地產開發商在將土地使用權抵押貸款後，在房屋建成後再到房產部門辦理抵押貸款。根據《擔保法》第三十五條的規定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。但是，房屋抵押時，其價值的計算並沒有除去已被抵押的土地使用權的價值，因此，在土地使用權部分是重複抵押的，這很顯然違反了《擔保法》第三十五條的規定。
3）、在當事人明確約定只抵押土地使用權或者房屋所有權的情況下，仍然強行規定房地合併抵押的做法，大大限制了當事人的意志自由，削弱了當事人的物權合意在物權變動中的作用，不利於當事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易風險。眾所周知，抵押的範圍是和債務人的代價緊密相關的，抵押人僅僅以土地使用權作抵押還是以土地使用權以及地上的房屋所有權一併抵押來擔保債務，和債務的內容，尤其和債務人支付的利息等是密切相關的。擔保物的價值越高，債權人的風險越小，主債務人承擔的代價相應越小。
貸款流程
1、買賣雙方簽訂房屋買賣契約，約定首付款、貸款和尾款的金額;
2、購房人及配偶當面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認;
3、銀行對貸款申請進行調查、審批;
4、購房人與銀行簽訂借款及擔保契約;
5、售房人將房屋產權過戶給購房人，售房人向購房人取得首付款;
6、購房人與銀行辦理房產抵押登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔保);
7、銀行向售房人賬戶發放貸款;
8、買賣雙方辦理房屋物業結清，售房人向購房人取得尾款;
9、購房人收房，按月還款(階段性擔保情況下，購房人與銀行補辦房產抵押登記)
流程
第一步:提交所需證件
抵押借款人(自然人)需提供的證件:
- 房地產權證或房屋所有權證,土地使用權證;
- 借款人身份證,戶口簿;
- 還需下列證件(借款人根據自身情況準備相應證件 )
- 單身證明 戶籍所在地民政局出具至今未婚的證明 共1份
- 結婚證明 結婚證、配偶的身份證、戶口簿 共3份
- 離婚證明 戶籍所在地民政局出具離婚後至今未婚的證明 共1份
第二步:看房評估
根據抵押物所在位置、樓層、面積、朝向等預估其大約價值。我公司將以預估價值作為貸款依據,並以抵押物的二分之一為貸款金額。
第三步:簽署抵押借款契約
借款人與貸款人必須共同到場,共同簽署抵押借款契約。請您在簽字之前,仔細閱讀契約中的每一個條款,不要漏過任何一個細節。以後若有任何糾紛,此契約都會作為法律依據。
第四步:公證
借款人與放貸人必須共同到公證處進行公證。
第五步:辦理房屋抵押權證(他項權利證)
由我公司派人協助借款人與放貸人辦理房屋抵押權證。
第六步:借貸、放款
在一切手續都辦理妥當之後,放貸人將把現款打入借款人的戶頭。至此貸款過程即告完成。
還款方式
一次還清
講解：現各銀行規定，貸款期限在一年以內（含一年），那么還款方式為到期一次還本付息，即初期的貸款本金加上整個貸款期內的利息綜合。計算公式如下：
到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率（%）] （貸款期為一年）
到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率（‰）×貸款期（月）]（貸款期不到一年）
其中：月利率=年利率÷12
如以住房公積金貸款1萬元，貸款期為7個月，則到期一次還本付息額為：
10000元×[1+（4.05%÷12月）×7月]= 10236.3元
等額本息
講解：個人購房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計算公式如下：
每月等額還本付息額=貸款本金×
其中：還款期數=貸款年限×12
如以商業性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：
月利率為5.04%÷12=4.2‰，還款期數為15×12=180
200000×4.2‰×（1+4.2）
即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年後，20萬元的借款本息就全部還清。
等額本金
抵押權
《物權法》第l95條：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協定以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協定損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協定。 抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協定的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。 抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。 第196條：依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定： (一)債務履行期屆滿，債權未實現;(二)抵押人被宣告破產或者被撤銷;(三)當事人約定的實現抵押權的情形;(四)嚴重影響債權實現的其他情形。第198條：抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 【相關規定】《擔保法》第56條：拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法 繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。 《擔保法解釋》 第74條：抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償： (一)實現抵押權的費用;(二)主債權的利息; (三)主債權。 第75條：同一債權有兩個以上抵押人的，債權人放棄債務人提供的抵押擔保的，其他抵押人可以請求人民法院減輕或者免除其應當承擔的擔保責任。 同一債權有兩個以上抵押人的，當事人對其提供的抵押財產所擔保的債權份額或者順序沒有約定或者約定不明的.抵押權人可以就其中任一或者各個財產行使抵押權。 抵押人承擔擔保責任後，可以向債務人追償，也可以要求其他抵押人清償其應當承擔的份額。 通常而言，抵押權的實現一般應當具備以下四個條件：其一，抵押權合法有效存在。其二，抵押權所擔保的債權已屆清償期。但依照《物權法》第196條的規定，在抵押人被宣告破產或者被撤銷、當事人約定的實現抵押權的情形以及嚴重影響債權實現的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成價值減少而抵押人又不能恢復原狀或增加擔保的特殊情況下，即使債務並未屆期，抵押權人也可以實現抵押權。其三，債務人沒有清償債務，既包括沒有清償全部債務，也包括尚有部分債務沒有清償，因為依據抵押權的不可分原則，債務人雖然只有部分債務未履行，抵押權人仍然可以對全部抵押物主張實現抵押權。其四，對於債務未清償，非因債權人方面的原因而造成。若債務人沒有履行債務是由債權人一方當事人的原因造成，則抵押權人不得實現其抵押權。比如，債權人拒絕接受債務人的全面適當履行等。 抵押權實現的方法，主要有三種，即拍賣、變賣、折價。在實踐中具體以何種方式實現抵押權，首先由當事人協商決定，這種約定即可在訂立抵押契約時也可在訂立抵押契約後甚至實現抵押權時。若雙方協定不成，抵押權人可以向人民法院起訴，由人民法院裁決以何種方式實現抵押權。下面對三種方法加以具體的分析： (一)拍賣 拍賣因可使抵押物的變價公開、公平，既最大限度地保障了債權的實現，又保護了抵押人的利益，所以各國立法都把拍賣作為實現抵押權的最基本方式。拍賣分任意性拍賣和強制拍賣，前者由當事人自願委託拍賣人拍賣，後者是抵押權人申請法院拍賣。有關拍賣的程式與效果，具體應適用《拍賣法》及《民事訴訟法》的有關規定。 (二)變賣 變賣是對標的物進行換價的一種較拍賣簡易的方式，即由當事人或法院直接將抵押物以公平合理價格出賣，並以所得價款優先償還其擔保債權的抵押權實現方式。但應該注意的是，在司法實踐中一般是以拍賣為原則，變賣僅以例外的形式存在。 (三)折價 折價是指債務人在履行期限屆滿時未履行其債務，經抵押權人與抵押人協定，或者協定不成時經由人民法院審理後判決，按照抵押物自身的品質、參考市場價格，把抵押物所有權由抵押人轉移給抵押權人，從而實現抵押權的一種抵押權實現方式。簡而言之，以抵押物折價即以協定的形式取得抵押物所有權。這種方法雖程式簡便，但是透明性不足，故立法多有限制，其中最主要的就縣對“流質契約”的禁止。 所謂流質契約，又稱位流押契約、流抵契約或期前抵押物抵償約款，是指物的擔保當事人於設定抵押權或質權的契約中或於債務履行期屆滿之前，約定債權屆期未獲清償時擔保物即歸債權人所有的條款。“流質契約”之禁止的根本原因在於，當擔保物的價值高於債權額或日後升值時，多餘部分不再退還給擔保人.擔保人或其他債權人的利益將會受損;而如果擔保物之後發生貶值，雙方也不再找補，則擔保權人的利益將會受到損失。可見，上述情況均有失公平。尤其是，債務人往往系經濟上的弱者，而債權人則通常居於優越地位。債權人可能借債務人因急迫困窘而舉債之機，逼使其以價值較高的抵押物擔保較小的債權，並希冀債務人屆期不能償債時，取得抵押物所有權以獲得暴利。因此。基於民法公平原則及正義觀念，為保護作為弱者的債務人的利益並平衡各方權益，近現代各國民法大多禁止流質契約。我國《物權法》對此有明確的禁止性規定。 除上述方式以外，理論上與實踐中一般還允許抵押權人可與抵押人協商以其他方式實現抵押權。其中最有意義的方式，就是參照英美法的制度以抵押權人占有抵押物而收取孳息，或對抵押物託管經營來實現抵押權。如金融部門有的與抵押人協商出租抵押房產或由銀行使用抵押房產，以房租抵還貸款。在我國涉外項目融資中，由於抵押物多為大型電站、公路、橋樑等，以拍賣的方式變價較為困難，故通常認可境外債權人有權接管抵押物並以收益抵債。
協定模板
拆遷補償抵押協定
甲方：__________________
住所地：________________
法定代表人：____________
乙方：__________________
住所地：________________
法定代表人：____________
甲方於______年______月______日從乙方借款_____筆，金額______萬元，用自己擁有合法權利的房屋等地上建築物及其占用範圍內的土地使用權提供抵押，並在主管部門辦理了抵押物登記。後因城市建設需要，部分抵押房屋和土地列入拆遷範圍，拆遷主管部門與甲方達成協定，用即將建成的部分門面房置換進行補償。現甲乙雙方就拆遷補償門面房為貸款設定抵押的相關事宜，經過雙方充分協商，達成如下協定：
- 根據甲方與縣拆遷主管部門達成的協定(見本協定書附屬檔案)，對在建的位於______縣城______街______排______端東西各_____間共______間門面房及其占用範圍內的土地使用權，甲方擁有(包括但不限於轉讓、抵押在內)合法的權利。
- 甲乙雙方均同意甲方以本協定第一條約定的門面房及其占用範圍內的土地使用權，代替列入拆遷範圍的房屋和土地使用權，為甲方______年______月______日從乙方的______萬元貸款提供補充抵押。
- 本協定約定的補充抵押，不影響未列入拆遷範圍房屋和土地使用權為甲方______年______月______日從乙方的______萬元貸款設定抵押的效力，未列入拆遷範圍房屋和土地使用權設定的抵押仍然有效。
- 本協定約定的門面房及其占用範圍內的土地使用權，在竣工驗收辦理權利證書完畢之日起______日內，由甲乙雙方簽訂正式抵押擔保借款契約併到登記主管部門辦理抵押物登記。
- 本協定約定財產辦理抵押登記所需的評估、登記等費用，均由甲方承擔。
- 本協定簽訂之日起至約定財產抵押登記手續辦理完畢之日，甲方對本協定約定財產不得預售、轉讓、抵押、出租等。
- 甲方違反本協定第四條、第六條約定的，除另行提供相當價值財產抵押外，須向乙方支付貸款金額1%的違約金。
- 本協定自甲乙雙方當事人蓋章之日起生效。
- 本協定一式三份，甲乙雙方各持一份，報乙方主管部門______縣農村信用聯社備案一份。
甲方：__________________公司(蓋章)
法定代表人(簽章) _________________
乙方：______________________(蓋章)
法定代表人(簽章)__________________
__________年__________月__________日
相關問題
房產抵押貸款十問十答
1、什麼是房產抵押貸款？
房產抵押貸款是指借款人以自有或第三者的物業（包括住宅、寫字樓、商鋪、廠房等）作抵押，用於個人綜合消費並以按揭形式還款的貸款品種。
2、申請辦理房產抵押貸款的條件？
1、年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人；
2、具有穩定的職業和收入、信用良好，有償還能力；
3、銀行規定的其它條件。
3、申請辦理房產抵押貸款所需提交的資料？
所需提交的資料有：身份證明、戶口本、婚姻證明、收入證明、抵押房產的房地產證及評估報告、貸款用途證明、銀行規定的其它資料。
4、房產抵押貸款所規定的用途有哪些？
用途包括：購商品性房產（包括住宅、商鋪、寫字樓等）、購車、家居裝修、出國留學、購買生產所需原材料、用於經營的周轉資金。
5、房產抵押貸款的貸款成數、年限及利率？
6、房產抵押貸款的還款方式？
對於2年期以下的貸款，可按月付息，一次或兩次還本；
對於2年期以上的貸款，可選擇等額本息還款法或等額本金（遞減）還款法。
7、辦理房產抵押貸款所需交納的費用？
物業評估費、抵押登記費、律師費（個別銀行收取）、保險費（境外人士還需公證費）。
8、申請房產抵押貸款程式？
1、遞交資料、提出申請
2、銀行調查、審批
3、簽訂貸款契約等法律檔案
4、辦理抵押登記及購買保險
5、貸款發放
6、借款人按契約約定按期還款
7、結清貸款，註銷抵押登記
9、辦理房產抵押登記所需的檔案有哪些？從遞件到領證需要多長時間？
辦理抵押登記手續所需準備資料：銀行開具的法人代表證明書、法人授權委託書、法人及受委託人身份證複印件、營業執照複印件、金融許可證複印件、抵押貸款契約、房產抵押登記申請表、房產證、業主身份證複印件。從遞件到取件需15個自然日。
10、共有房地產如何設定抵押？
共有房地產，每個共有人都有權對該房地產設定抵押權，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產設定抵押時，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產設定抵押時，全部房地產均為抵押財產，抵押物變賣時，其他共有人員負連帶責任，在以變賣款償還債務後，其他共有人有權向抵押人追償。
