基本介紹
- 中文名：住房反向抵押貸款
- 外文名：Reverse mortgage
- 反向抵押貸款：是住房價值轉換產品之一
- 概念：俗稱的“以房養老”
概念,運作流程,國際比較,
概念
反向抵押貸款（Reverse Mortgage , RM）是住房價值轉換（Home Equity Conversion ,HEC）產品之一，是一種以住房為抵押的借貸，並以此為核心，拉動養老、保險、房地產等多項活動。其對象為有住房所有權的老年人。老年人在不必搬離住房情況下，通過反向抵押貸款將住房資產轉換成現金，作為房屋的維修、日常生活、長期護理或其他費用等，所有債務（包括本金、利息及費用）將在住房出售、房主永久搬離或借款人死亡時支付，借款人也可以選擇在任何時候自願償還所有款項。
反向抵押貸款與傳統抵押貸款比較
在某種意義上反向抵押貸款相當於傳統抵押貸款的一種“倒轉”，房主每月從貸款人那裡得到貸款而不是向銀行支付貸款來購買住房。傳統抵押貸款是以貸款人的收入和信用為償還保證的，而作為抵押品的住房只是作為還貸的一種額外的保證，其債務總額一般隨著時間遞減，同時住房淨資產在上升；而反向抵押貸款是以住房自身的價值為保證的，並不需要收入或信用保證（故對收入低、信用差借款者也適用），其債務總額隨著時間而遞增，同時住房淨資產減少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡時才被償還，在這之前，借款者擁有住房所有權。另外反向抵押貸款是一種不具有追索權的貸款，只能以住房資產來償還，如果住房資產不足以償付債務時，借款者不需要支付兩者間的差額，因此貸款人可能面臨債務不能全額償還的風險。反向抵押貸款與傳統抵押貸款的根本區別在於後者必須出示收入證明，住房只是一種技術上的擔保，而對前者，並不需要收入證明，而又無追索權，故不需要償還超過住房資產部分的債務。
反向抵押貸款不需要收入及信用證明，從理論上看設計這種抵押貸款比較簡單，但考慮到在中長期中，未來經濟變化引起房地產價格的變化是非常的不穩定，在5年中升降40%也不罕見。另外加上借款人的剩餘居住年數等的隨機性，反向抵押貸款的設計是相當複雜的。
運作流程
反向抵押貸款已經成功證券化，因此反向抵押貸款市場的運作流程包括一級和二級市場（如圖表1），一級市場是反向抵押貸款發起，二級市場主要是反向抵押貸款證券化，為一級市場籌措資金。下面主要就一級市場運行機制進行介紹：
（1）擁有住房自主產權的老年人在政府許可的機構進行反向抵押貸款的信息諮詢，明白髮起反向抵押貸款之後的權利和義務，在審視自身條件後向反向抵押貸款發放機構提出申請；
（2）貸款發放機構初步審查合格後，正式受理申請業務，委託房地產評估機構對住房進行客觀評估，在滿足雙方各自的條件下正式簽訂契約，保險機構為雙方保險，保證借款人能根據契約獲得相應的權利，也保證向貸款人支付債務總額超過住房自產的部分；
（3）正式契約生效後，住房所有權仍屬老年人，老年人按照契約要求維護好住房，貸款發放機構同樣按要求支付貸款給借款人；
（4）在老年人死亡、永久搬離、出售住房時，契約到期，住房所有權轉移到貸款人，貸款發放機構處置住房，收回成本，取得利潤；
650){this.height=this.height*650/this.width;this.width=650;}" border=0>
國際比較
在國外，反向抵押貸款是以房養老最為成功的模式，最早起源於荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的則屬於美國，除這兩個國家之外，加拿大、新加坡、英國、法國等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。
美國住房反向抵押貸款
（1） 美國住房反向抵押貸款種類
目前，美國主要有5種反向抵押貸款產品。其中有兩種產品是政府機構和公司開發設計的。另外三種產品是一家私營機構設計並提供的。
a、 房產價值轉換抵押貸款（HECM）。
HECM是國會授權的一種反向抵押貸款產品，其運行接受國會的監督。HECM保險項目得到美國住房與城市發展部（HUD）聯邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保險項目得到聯邦政府的保險，意味著借款人可以得到事先向其承諾的所有資金，這些資金可以用於任何用途。FHA也保證貸款的回收額會超過住房價值並負責貸款意外受損時的賠償。HUD負責保險項目的設計與改進，FHA負責授權貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金。
應當注意的是，HUD與FHA並不直接提供反向抵押貸款。HECM的提供者主要是銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構，但這些公司實際上把所有發放的貸款全部出售給聯邦全國低壓貸款聯合會（Fannie Mae ）Fannie Mae 不僅在HECM項目的運作過程中起到非常重要的作用：是HECM二級市場上的唯一購買者；而且在改善HECM貸款示範項目運行方面也有特殊作用；負責制訂項目運行中的一些原則與標準。例如，Fannie Mae 禁止使用過橋貸款為超出項目允許的費用進行融資；要求曾經拖欠財產稅或保險費的借款人預留部分貸款資金，以防其再次拖欠財產稅與保險費；開發電話諮詢系統為借款人提供更高質量的諮詢服務。
HECM為老年房主提供一種提前貼現其住房余值來養老的金融機制，使得老年住戶獲得養老資金的同時不必搬出或出售住房的。這種貸款的領取方式比較靈活，可以採取終生按月領取、一定時間按月發放、在一定限額內自由支取或者是最後一種方式和前兩種方式的結合。目前，採用最多的方式是一定限額內自由領取。
HECM是美國反向抵押貸款市場上規模最大的一種產品，在每一州都能申請到這種貸款。目前，HECM占所有發放的反向抵押貸款的90%以上。近年來保持良好的發展勢頭。在美國，凡是年齡在62歲以上的老年人家庭，不論其家庭財產或收入狀況如何，都可以用獨立擁有產權的住房申請反向抵押貸款。從實際運作上來看，借款人的年齡平均在75歲左右。
b、住房持有者貸款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押貸款產品——Home-keeper。這種產品與HECM非常相似，不同的是貸款領取方式較少，借款人只能選擇按月領取、一定限額內自由領取或者兩者的組合。Home-keeper 貸款與大部分HECM貸款一樣，採用按月浮動利率的方式計息。Home-keeper 貸款的一個主要優點是擁有較高價值房產的住戶可以接到更高數額的資金，這是因為Home-keeper 不受HECM借款最大數額的限制。Home-keeper 還允許借款人在房產未來升值時享受房產增值的部分好處，他們傾向於選擇HECM，這是由於HECM的貸款條件更為優惠。具有較高房產價值的借款人傾向於選擇Home-keeper 貸款。與HECM相比，目前Home-keeper 貸款規模還較小。
c、財務自由（Financial Freedom）貸款。
Financial Freedom貸款是由老年人財務自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，該公司是美國市場上唯一一家自行設計、提供反向抵押貸款產品的私營公司。貸款的最大限額是700，000美元，又被稱為“大額貸款”（Jumbo Loan）。這種貸款的結構與HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在簽訂借款契約後可以一次性得到一大筆資金，可以用這筆資金購買Hartford人壽保險公司的年金從而把房產價值轉換為按月支付的年金。這種方式的一個好處就是即使住房出售以後也能按月得到固定收入。財務自由貸款還有一個房產價值分享條款，借款人可以保留一定比例的房產（最高可以達到房產價值的80%），後代可以繼承這部分房產。
老年人財務自由基金公司在2001年和2003年又分別設計了兩種新的產品：標準現金賬戶（stander Cash Account）和零點現金賬戶（the Zero Point Cash Account）。其中零點現金賬戶是第一個無貸款費用的反向抵押貸款產品。
私營公司提供的反向抵押貸款產品沒有聯邦政府的保險，這是與公有部門反向抵押貸款產品最大不同之處。
（2） 美國的成功經驗總結
反向抵押貸款的推出，大大改善了美國老年人的生活條件，據估算參加愛反向抵押貸款，約有160萬收入不到貧困線1/2的老年婦女能夠提高他們的收入。65.3萬尾處於貧困線的老年婦女能夠提高其經濟地位，收入可以超過貧困線的20個百分點。此外，反向抵押貸款還有效地緩解了社會保障壓力，促進了金融市場的繁榮和發展。其成功的經驗主要有幾點的借鑑。
a、 政府的扶持
美國政府在反向抵押貸款運作中起到非常關鍵的作用。目前，政府提供保險的反向抵押貸款產品HECM不僅在市場上占有絕對份額（90%）而且國會每年提供資金用以反向抵押貸款申請前的諮詢、擴大潛在借款人並要求HUD尋求合適的方式對潛在借款人進行反向抵押貸款教育。美國政府在規範反向抵押貸款市場發行方面也起著重要的作用，制定了完善的消費者保護措施與機制。美國國會自1987年推出HECM示範項目以來，一直密切關注與監督反向抵押貸款市場的運行。國會還頒布了一些有關的法律法規規範反向抵押貸款的運作環境，明確界定借款人收取的貸款費用下呢。HUD定期對HECM項目的運行進行評估並向國會匯報，FHA負責對產品設計進行改進。反向抵押貸款還一直接受一般的銀行與借貸法案（Banking and Lending Act ）的管理。可見，美國國會、聯邦政府機構在反向抵押貸款的運作中起著非常重要的作用：制定完善的法律、促進規範市場的發展，保護各方面的利益，改進產品設計、完善風險規避機制，促進市場競爭，推動市場發展。
b、完善的住房金融市場
c、 開放的文化觀念
老年人的文化認同是反向抵押貸款成功的前提。與基於回報理性的代際贍養不同的是，美國人更崇尚獨立自主的精神，代際之間的物質凝聚力較弱，子女成年後對父母的贍養義務很輕，老年人在處理自己的資產時有很大的自主權。
（3） 美國次級債危機的經驗教訓
4月2日，美國第二大次級抵押貸款公司新世紀金融申請破產保護，紅極一時的美國次級抵押貸款市場爆出空前的危機。此後，次債危機不斷蔓延至全球市場。危機發生是由於美國前期存在通脹壓力，美聯儲多次加息，美國房地產市場景氣度不斷下降。加息對於那些次級債的借款人來說無疑負擔加重，導致貸款違約不斷，全美多家次級市場放款機構深陷壞賬危機。此次危機給市場的教訓有兩個：第一是金融創新是有風險的，因此在發展金融市場的同時要注意防範金融風險；第二泡沫總是要破滅的，因此不要相信有永遠高漲的市場，一定要去防範市場背後的風險。
加拿大反向抵押貸款
加拿大反向抵押貸款是由一家私營機構——加拿大人住房收入計畫（Canadian Home Income Plan, CHIP ）公司提供的。CHIP於1986年成立，在對美國和英國反向抵押貸款運作經驗研究以後，開始加拿大提供反向抵押貸款融資服務。CHIP擁有AAA級的評級，是加拿大第一家也是目前唯一一家提供反向抵押貸款的公司。截至2002年底，該公司已經發放了2.75億加元的反向抵押貸款，主要是通過一些大的金融機構的終端網路開展反向抵押貸款的各項業務。經授權的抵押貸款經紀人以及合格的保險機構為借款人提供貸款諮詢。目前，在加拿大主要有三種反向抵押貸款產品：
（1）反向年金抵押貸款（Reverse Annuity Mortgages）。
這種貸款最為廣泛使用。反向年金抵押貸款分為兩個方面：首先，借款人使用住房作抵押取得一大筆資金。在整個反向年金抵押貸款期限內，這筆資金是使用複利計算的。然後，利用這筆資金購買一份年金。大多數情況下，年金在借款人的有生之年都能按月為其提供固定的收入。即使在住房被出售、反向抵押貸款已經還清，老年房主仍然擁有年金，年金還會繼續支付。反向年金抵押貸款非常適合那些希望有生之年都能按月得到固定收入的老年借款人。這種貸款的弊端是貸款成本很高，這是因為一次性獲取支取大筆資金，使用複利計息導致利息支出額增加非常快。
（2）信用限額反向抵押貸款（Line of Credit reverse mortgage ）。
這種貸款允許借款人隨時支取所需貸款，在年度支取限額內，每次支取數額自行決定。借款人僅需對已支取部分的貸款支付利息。信用限額反向抵押貸款適合那些僅在需要時支取貸款的老年借款人，這樣可以把貸款利息降到最小，貸款成本也較低。
（3）固定期限反向抵押貸款（Fixed Term reverse mortgage ）
這種貸款僅在固定期限內提供貸款，例如5年或者10年。當貸款到期時，所有貸款本息必須還清；如果借款人不能按時清償貸款本息，住房將被強行出售，售房所得用來歸還貸款本息。固定期限反向抵押貸款比較適合那些短期急需資金的借款人。此種方式的反向抵押貸款為那些等待投資到期或養老金開始反放而又急需資金的老年人解決了燃眉之急。
在加拿大並沒有特定的法律規範約束反向抵押貸款的運行。由於每月提供的貸款是免稅的，反向抵押貸款在加拿大得到越來越多的關注。加拿大的反向抵押貸款運作模式和美國類似，但加拿大政府所起作用要小一些，市場也面臨著與美國類似的發展障礙。
法國反向抵押貸款
在法國，有一種成為“viager”的反向抵押貸款產品。這種產品的買賣雙方因對生命進行投機而具有較大的經濟利益，又被稱為“對死亡進行投機”。具體運作是：首先，根據當地相同房產的最近出售價格確定借款人住房的公平市場價值。然後，根據借款人的年齡確定“viager”價格，60歲借款人的“viager”價格為公平市場價值的50% ，70歲為60%，80歲為70%，90歲為80%。貸款人一次性付給借款人0-30%的“viager”價格，餘下的70-100%根據借款人的預期壽命分月支付，每月的支付根據通貨膨脹進行調整。賣者死亡後，貸款人取得房產所有權。如果借款人突然死亡，貸款人非常幸運。例如，一個60歲老人在採用“viager”之後一個月就死亡了，貸款人只支付了公平市場價值的30%-50%即房產價值的15%就取得了住房的所有權。相反的是，如果借款人壽命足夠長，貸款人可能支付住房價值的很多倍才能得到住房。如果貸款人先於借款人死亡，貸款人的家庭要承擔支付責任。如果不是一次不支付，借款人就可以把住房重新出售，貸款人損失全部預付款。“viager”通常是個人之間的契約安排，只受雙方鑑定的契約約束，但也有一些中間經紀人撮合潛在的賣者和買者。法國支持推廣這種契約安排，把其看作為減少對社會保障項目依賴的一條有效途徑。
我國推行以房養老的前景分析
反向抵押貸款在我國的適用性分析
巨大的養老壓力與養老資源的匱乏、社會保障的不健全形成尖銳的矛盾。解決我國日益嚴重的養老問題需要社會方方面面的參與和努力。已開發國家進入老齡化社會時間長、社會保障制度比較完善、金融市場發達，適用於退休老年人口的金融產品與服務種類豐富，借鑑已開發國家成功養老經驗，開發適合於我國的養老產品增強老人自我保障能力是一條有益的思路。反向抵押貸款主要是面向“房產富人、現金窮人”的退休老人，為老人提前消費部分房產價值提供了一種機制的同時，老人仍然擁有房產所有權，不必搬離住房。我國目前情況下反向抵押貸款存在一定的條件：
（1）我國退休老人人群是典型的“現金窮人”。中國社會保障制度的建立已有50年歷史。前30年是以《勞動保險條例》為代表的“低工資、高就業、高補貼、高福利”的國家包企業、企業包職工的統包政策；改革開放以後的15年，國有企業逐步走向獨立，企業保險因之轉向社會統籌；1995年中央決定將各人賬戶制度引入中國基本養老保險制度，單一的社會統籌制度轉向社會統籌與個人賬戶相結合的新體制，基金管理方式也由現收現付制轉向部分積累制。這就意味著現在在職的一代人既要承擔繼續供養上一代“老人”的義務，又要為自己將來養老進行個人賬戶積累，這種雙重負擔是企業和職工難以承受的，因而在實際操作中引發很多問題。目前個人賬戶“空帳運行”的額度已高達1990億元。中國國情目前的一個重要特徵就是，我國處於經濟體制轉軌時期。伴隨著國有企業的改革，部分國有企業破產、倒閉，企業所屬的部分退休職工得不到養老保障；社會保障面比較窄，廣大農村老人基本沒有養老保險，全社會老人人均收入水平非常低。
（2）住房制度改革、房地產市場的發展為開發反向抵押貸款提供物質保證。我國經過前幾年的住房改革，使居民的住房條件有了很大的改善。第五次人口普查第一次把住房內容列入調查範圍，資料顯示我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶的9.2%；533396戶購買經濟適用房，占6.5%；2401075戶購買原公有住房，比例高達29.4%另外，加之26.8%的家庭戶自建住房，城市中擁有住房的家庭戶達到587萬戶，占72%。近幾年，我國房地產市場發展極為迅速，各地房產價格增速較快，尤其是部分沿海發達中心城市的房產價格年均增幅高達30%以上。住房作為居民的重要家庭財產，如果折成現金計算，有些家庭的財產規模還是比較大的，從而為反向抵押貸款提供了物質準備。
（3）我國近年來積累了大量的閒余資金，推出反向抵押貸款項目有資金上的保證。近幾年來，我國商業銀行存款、外匯儲備、保險費收入等繼續持續大幅增長，社會閒置資金量急劇擴大，開展反向抵押貸款項目有了充足的資金保證。
我國推行反向抵押貸款的障礙
目前，我國推行反向抵押貸款項目除產品本身所具有的一般風險外，還存在著一些特殊的障礙，主要有：
（1）傳統文化的障礙
中華民族有著悠久的文化歷史傳統，“養兒防老”的觀念根深蒂固。子女贍養老人是應盡的義務，也是我們的優良傳統，老人過世後的一切遺產理所當然由兒女繼承。反向抵押貸款的推行要考慮這種文化的接受性。對於年輕一代的來說，思想觀念解放，易於接受新的事物，其對反向抵押貸款養老模式的接受相對比較容易一點。但對於老人來說，採用反向抵押一方面可能擔心由於自己的行動會傷害到子女的尊嚴，另一方面也可能有自己過世後總要為後代留下些什麼的複雜感情因素，即遺產動機的考慮，並且老年人接受新事物總是較慢，反向抵押貸款這種金融產品又相對比較複雜，老人對其的理解與接受會相對難一點。
在中國很少有家庭能夠就健康欠佳、父母的死亡以及與此相關的問題進行理性的討論。這些話題在大部分中國家庭是一種禁忌。以至於老人即使過比較清貧的生活，也不一定知道自己的遺產可以有更廣泛的用途，可以提高自己的收入、支持日常的消費。當然，人們的觀念總是會隨著時間的變化而改變。現在一代的年輕人就沒有他們的上輩那樣的遺產動機，他們對於養老保險、年金等金融工具的概念更加熟悉，比起上輩其對反向抵押貸款就有可能持有完全不同的態度。
（2）政策性風險
國家有關住房、土地使用的政策、養老保障政策，乃至金融保險政策，大致是可據以測定的。且可以預測其長期的變動影響，必然是逐步向增強對居民權益的維護和保障的方向趨進。但具體的政策走向，尤其是長達10數年的政策走向，卻是極難把握，這就構成了政策風險。
國家未來住宅政策的變化，對反向抵押貸款的業務開辦會有很大衝擊。政策風險中，有相當內容還應當屬於城市規劃風險。目前，我國處於快速的城市化進程中，各地老城區的改造以及新城的擴張，拆遷風波屢見不鮮。反向抵押貸款機構購買的住宅，在長達10數年的城市規劃中，是否會遇到因城市規劃設計的原因，要對某地段的住宅全部拆遷，和面臨會前或其他變動事項。這種拆遷補償的相關政策如何，拆遷費能否按市場價補足所損失的全部價值，彌補不足時的損失應當由誰來承擔。市場價值與賬面價值的差異形成的盈虧，應當由誰來承擔。這些問題能否解決，直接關係到參與反向抵押貸款的積極性。
國家規定國有土地的批租使用年限70年，這一規定對土地使用權屬、土地價格確定以及房地產市場的未來趨勢都有直接的影響，從而對反向抵押貸款的運行帶來不確定性因素。凡系抵押貸款的歸還本質是房地產的二手交易，在出現70年限時間交叉之處該如何處理是反向抵押貸款項目推出之前需要明確的問題。
相關問題的解決需要政府完善城市拆遷補償辦法，明確有關的城市規劃法律及各項相關規章制度。
（3）缺乏完善的金融市場
對於我國來說，首先應該進一步深入金融體制改革，增強金融機構市場競爭能力、風險管理能力。其次認真對待外資金融機構的進入。隨著外資金融機構的全面進入，在帶來挑戰的同時，也為國內金融機構帶來了發展機遇。外資金融機構的進入帶來市場競爭壓力，能夠促使國內金融機構增強市場競爭意識與危機感，通過與外資金融機構的競爭與合作使其市場競爭能力、風險控制能力、產品設計能力等能夠得到提高。
（4）房地產泡沫的潛在威脅
容易引起泡沫的資產領域一般都具有供求難以達到均衡、供給彈性小的特點。土地在所有的生產要素中具有最小的供給彈性，因此也最容易產生資產泡沫。房地產建設受有限的土地供給的限制，特別是城市中心地區的土地，不可能隨價格的上漲而增加。經濟過熱時對房地產產生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供給彈性，加速了房地產價格的飆升，引起了房地產泡沫。房地產泡沫與房地產價格波動不同，房地產價格的急劇上升與下跌具有極強的破壞性。近年來我國房地產市場尤其是經濟發達地區異常火爆繁榮，部分地區房地產市場過熱的跡象已經顯現。在我國推出反向抵押貸款的時候一定要充分估計到可能出現的房地產泡沫的影響。由於房產是反向抵押貸款的唯一還款保證，如果貸款到期時，房產價格處於泡沫的上升階段，對於貸款機構來說，凡產出售價格會遠遠高於預期價格，貸款機構獲得較好收益。但如果出現相反的情況，貸款機構就可能遭受重大的損失，甚至有破產倒閉的風險。從長期來看，一個國家或地區的房產價格總是保持一種上升的趨勢，但如果出現對市場的錯誤判斷，誤把房產泡沫的形成過程看作是正常的房產升值，會出現嚴重的後果。這就要求在設計反向抵押貸款產品時，合理確定房產升值率。
在防止房地產市場出現泡沫以及出現房地產泡沫以後對貸款機構進行救助方面，政府應該承擔責任。政府應採用合適的巨觀調控措施及時防止房地產市場過熱，保持市場的平穩。在已經出現房地產泡沫時，要對陷入流動性困難得金融機構進行救助。一方面可以保護老年借款人的利益，另一方面也有利於整個金融體系得穩定。
四、總結
