抵房養老

概念

住房反向抵押貸款是指已經擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構進行綜合評估後，按月或年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。借款人在獲得現金的同時，將繼續獲得房屋的居住權並負責維護。

當借款人去世後，金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，享有房產的升值部分。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房，所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。

廣州市政府近日發布《關於大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》，提出廣州將推動建立延稅型養老保險制度，探索發展住房反向抵押養老保險。

在政府辦的社保體系保障程度很低的情況之下，鼓勵商業保險發展，既提高保障程度，又能增加就業，為社會穩定增加雙重有利因素。但是商業保險通常是稅後繳費，受此先天劣勢阻礙，社保體系越健全，商業保險的發展空間就越受擠壓，成為少數富裕階層才消費得起的奢侈品。

另外，當前所得稅的起征點偏低，日後肯定會大幅度提高。將當前收入以保費的方式支付，未來以養老費支取，相當於提前享受高起征點的個稅稅率，減輕稅負。

發展延稅型養老保險，等於是在養老保險這一塊，讓商業保險在起點上向社保靠攏，當然是多贏的大好事。只是延稅型養老保險只有抵房養老這一項，未免過於單一，而且抵房養老還受到眾多政策性、制度性限制，甚至涉及憲法修訂。

否則，不至於中國人壽等保險企業試點多年遲遲發展不起來。

首先是現有的“拆遷條例”對被拆遷戶權益保障不夠，養老涉及幾十年的長久之計，即使是一手新房，過二三十年也變成舊房，可能面臨拆遷風險。看起來“抵房養老”幫助老人分擔拆遷風險，實際上拆遷風險肯定會被保險公司打入成本，使得房價被低估，讓參保人覺得不合算，缺乏參保意願。

其次，商品房只有70年產權，70年之後如何續權是個未知數。上世紀80年代，港英政府急於與中國政府談判香港過渡時期的政策安排，其中一個因素是為了開發新界。

新界租約1997年到期，從法理上說，港英政府無權批租1997年之後的新界土地使用權。

同樣道理，國內房東實際上只擁有房屋70年的租約期間的使用權，無權轉讓商品房70年之後的使用權。即便投保人預期壽命不超過商品房的租齡，但是所剩不長。保險公司要靠剩下的使用權年限補償支付的養老金成本，所能承受的給付能力肯定相當有限。

因此，如果中央不在法律法規方面調整，發展“抵房養老”僅靠地方政府推動恐怕相當難啟動。倒是希望“抵房養老”能夠倒逼土地制度改革，但是政策變動本身又是一項風險，若無強大的政策遊說能力，一般的保險公司不敢涉足其中。而涉足的保險公司越少，服務質素提高的可能性就越低。

目前在國內真正實踐以房養老的老人幾乎沒有，但理念近幾年被廣泛宣傳。