為加強我市的城市建設，搞好住宅小區的開發，為城市居民民眾創造一個方便、安全、整潔、優美、文明的生活環境，根據國家有關規定，結合我市具體情況，制定本辦法。
本辦法所說的住宅小區是指按城市總體規劃，在舊城區成片改造和新區建設中，形成的以住宅為主體的市政、公用和服務設施配套、功能比較齊全的居民生活區。占地規模不小於五公頃，建築面積不少於五萬平方米。 不論是舊城區改造或新區開發的住宅小區，都要經過市人民政府批准。
基本介紹
- 中文名：長春市住宅小區開發建設管理辦法
- 發布單位：80705
- 類型：地方法規
- 發布日期：1989-05-22
【發布單位】80705
【發布文號】長府發[1989]34號
【發布日期】1989-05-22
【生效日期】1989-01-01
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
【發布文號】長府發[1989]34號
【發布日期】1989-05-22
【生效日期】1989-01-01
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
長春市住宅小區開發建設管理辦法
（1989年5月22日長府發〔1989〕34號）
第一章 總則
第一條為加強我市的城市建設，搞好住宅小區的開發，為城市居民民眾創造一個方便、安全、整潔、優美、文明的生活環境，根據國家有關規定，結合我市具體情況，制定本辦法。
第二條本辦法所說的住宅小區是指按城市總體規劃，在舊城區成片改造和新區建設中，形成的以住宅為主體的市政、公用和服務設施配套、功能比較齊全的居民生活區。占地規模不小於五公頃，建築面積不少於五萬平方米。
不論是舊城區改造或新區開發的住宅小區，都要經過市人民政府批准。
不論是舊城區改造或新區開發的住宅小區，都要經過市人民政府批准。
第三條凡屬我市舊城區改造和新區開發的住宅小區，其規劃、開發和建設管理均適用本辦法。
第四條長春市城鄉建設委員會是城市開發建設的主管部門。下設市建設開發管理辦公室，具體負責小區開發建設管理、組織、協調和行業管理工作。
其主要職責是：
一、根據長春市城市建設總體規劃，編制中、長期住宅小區綜合開發規劃；
二、會同市計畫部門，對小區綜合開發進行可行性研究及計畫執行情況進行監督檢查；
三、對各類開發公司進行資格審查和行業管理；
四、會同有關部門管理、確定商品房價格；
五、管理和協調環境效益費的使用；
六、負責小區開發建設中糾紛的仲裁。
其主要職責是：
一、根據長春市城市建設總體規劃，編制中、長期住宅小區綜合開發規劃；
二、會同市計畫部門，對小區綜合開發進行可行性研究及計畫執行情況進行監督檢查；
三、對各類開發公司進行資格審查和行業管理；
四、會同有關部門管理、確定商品房價格；
五、管理和協調環境效益費的使用；
六、負責小區開發建設中糾紛的仲裁。
第五條住宅小區要以全面提高城市綜合開發的社會效益、環境效益、經濟效益為中心，做到“統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設”嚴格按照國家規定的基本建設程式進行管理。
第六條市城建、公用、環保、公安、房地、物價、網點、電業、電信等有關部門和各區人民政府，都要積極配合，共同搞好小區的開發建設和管理工作。
第二章 小區規劃管理
第七條住宅小區建設要貫徹國務院對長春市城市總體規劃批覆的精神，由市計畫、規劃部門會同房產部門，每年劃出一定數量的破舊危房地段，由各開發公司進行成片開發改造，各類建設項目都要安排在統一開發和改造的地區。
經批准插建的單位建投項目，按規定繳納環境效益費。
經批准插建的單位建投項目，按規定繳納環境效益費。
第八條住宅小區的規劃設計，由市規劃管理部門按照長春市總體規劃，委託具有資格的規劃設計單位，提前做出開發小區的規劃方案和詳細規劃，採取公開招標，專家評審的方式，選定最佳方案。
第九條編制小區規劃，必須明確用地規模和建築功能，嚴格控制合理的建築間距和人口密度，合理確定道路、公共設施和和生活服務設施的分布位置，以及適應小區建後日常管理需要的設施。
小區的規劃設計方案，由市建委會同計委、城建、公用、房地、環保、消防、電力、電信、教育、公安、網點等部門共同審查會簽，保證小區的開發建設與全市的經濟和社會發展計畫相銜接，與城市整體建設協調發展。
小區的規劃設計方案，由市建委會同計委、城建、公用、房地、環保、消防、電力、電信、教育、公安、網點等部門共同審查會簽，保證小區的開發建設與全市的經濟和社會發展計畫相銜接，與城市整體建設協調發展。
第十條凡規劃小區內有各級人民政府確定具有保護價值的建築物、構築物、歷史文物有關部門等，必須嚴加保護，不得擅自損壞和拆除。
第十一條小區的規劃設計經批准後，必須嚴格執行，任何單位和個人不得擅自改變，如確需修改時，要按程式報經原批准機關批准。
小區內的建築設計經批准後，在施工過程中如有變動，必須經市規劃管理部門批准。
規劃管理部門應定期檢查各項規劃設計的實施情況，及時制止、糾正各種違反規劃的行為。
小區內的建築設計經批准後，在施工過程中如有變動，必須經市規劃管理部門批准。
規劃管理部門應定期檢查各項規劃設計的實施情況，及時制止、糾正各種違反規劃的行為。
第十二條小區內不得興建污染環境和產生噪聲（超標準）的生產、加工型企業以及影響居民生活安全的易燃易爆品生產和保管單位。在小區記憶體在的上述企業和單位應作出搬遷計畫，逐步遷出，未遷出前應採取積極措施，保證將危害降到最低限度。
第三章 開發建設管理
第十三條住宅小區開發建設要堅持先地下，後地上的原則，提前建設城市基礎設施，公共服務設施與住宅建設要同步進行。
第十四條對小區開發建設計畫實行巨觀控制，市建委要會同市計畫部門，按市財力制定出遠、中、近期綜合開發計畫。市建設開發管理辦公室根據控制計畫，編制年度開發計畫，並組織各開發公司實施。
第十五條凡列入年度開發建設計畫的小區，由開發管理辦公室，公開向具備資格的開發公司進行 招標，確定開發單位。
第十六條中標的開發公司的動遷工作，應在可行研究批准後進行，在拆除原有房屋前，須向房屋產權部門辦理拆除批准手續及建成後的產權事宜，不得先拆後報。同時要通知及時斷絕供電、煤氣、給排水，並處理好現場。不得出現“跑、冒、滴、漏”；不得影響小區外周圍用戶的供電、供氣、供水和排水。
第十七條小區原住戶的動遷安置要按照《長春市城市建設動遷安置例條》及市政府的有關規定進行。
第十八條實施小區開發建設的公司要採取招標的方式選擇設計、施工單位。對建築造型要求較高的公用建設項目，還要由市建設開發管理辦公室和規劃部門召開招投標會議，選擇最佳方案。
第十九條小區的給排水、煤氣、電力、電信、道路、綠化、環衛等配套設施，要由專業部門按規划進行設計並組織施工，開發單位與專業部門簽訂工程設計施工協定，確保房屋建成後，同時投入使用。
第二十條小區內凡經批准的建築工程和各種工程管線位置，在開工前必須經規劃管理部門定線檢查，發放“建設許可證”方可施工。
第二十一條施工過程中不得損壞地上、 地下非改造的市政設施，運輸車輛不得損壞人行道、邊石和樹木，不得將泥土帶入街路上，多餘的建築殘土要及時清運保證市容整潔。
第二十二條小區規劃紅線四周，在施工期間要進行圍圈，需要封閉的道路，要報經公安、城建部門批准。開工前，開發單位要辦妥占道、挖掘道路、砍伐樹木等手續。
第四章 建成後驗收
第二十三條小區建設全部竣工後，由開發建設單位向市建委提出全面竣工驗收報告，市建委在接到竣工報告後十天內組織驗收小組進行驗收，經驗收合格的小區，發給驗收合格證。
對規模較大，建設周期較長的小區，可按建設組團分次進行中間驗收，經驗收合格的，發給驗收合格證。
對規模較大，建設周期較長的小區，可按建設組團分次進行中間驗收，經驗收合格的，發給驗收合格證。
第二十四條小區驗收工作由驗收小組負責。驗收小組由市建委牽頭，並由市房地、城建、公用、環保、公安、電業、電信、規劃、網點、教育和所在區人民政府以及小區管委會等部門派人組成。
第二十五條提請驗收的小區必須具備下列條件：
一、小區內各種建築物、構築物的位置、高度、立面造型及裝修色調等，符合規劃審定的要求；
住宅房屋內供電、供水、排水、供暖、煤氣等設施能正常運行；
二、小區內公用服務設施、配套工程按規劃審定的項目已全部建成。由於施工季節影響的綠化工程可延至翌年。
三、小區的動遷戶全部回遷或作了妥善安置，全部房屋可一次交清無遺留問題。
一、小區內各種建築物、構築物的位置、高度、立面造型及裝修色調等，符合規劃審定的要求；
住宅房屋內供電、供水、排水、供暖、煤氣等設施能正常運行；
二、小區內公用服務設施、配套工程按規劃審定的項目已全部建成。由於施工季節影響的綠化工程可延至翌年。
三、小區的動遷戶全部回遷或作了妥善安置，全部房屋可一次交清無遺留問題。
第二十六條小區竣工驗收依據是：
一、國家對竣工驗收的有關規定；
二、城市規劃和計畫等部門審定的小區建設規劃；
三、小區內各類建築工程的施工圖紙及有關設計檔案；
四、竣工圖和技術檔案資料。
一、國家對竣工驗收的有關規定；
二、城市規劃和計畫等部門審定的小區建設規劃；
三、小區內各類建築工程的施工圖紙及有關設計檔案；
四、竣工圖和技術檔案資料。
第二十七條對未達到驗收標準的小區，根據情況作如下處理：
一、對施工單位實行保證金制度，在小區驗收前，開發單位按基本工程造價預留百分之五的工程款，待驗收合格後，返還施工單位；
二、對小區驗收中發現的問題，要限期解決，超過限期未解決的問題，由開發單位負責解決處理，屬於施工單位責任，所發生的費用由保證金支付，不足部分扣工程款；
三、對未按照規劃建設、公共設施不配套及原動遷戶不能按時回遷的小區，除責成開發單位限期配套解決外，不再批准開發新的小區；
四、由於小區配套不完整，影響住戶居住而造成經濟損失的，由開發單位負責賠償。對無力組織小區配套建設的開發單位，要取銷其開發新小區的資格。
一、對施工單位實行保證金制度，在小區驗收前，開發單位按基本工程造價預留百分之五的工程款，待驗收合格後，返還施工單位；
二、對小區驗收中發現的問題，要限期解決，超過限期未解決的問題，由開發單位負責解決處理，屬於施工單位責任，所發生的費用由保證金支付，不足部分扣工程款；
三、對未按照規劃建設、公共設施不配套及原動遷戶不能按時回遷的小區，除責成開發單位限期配套解決外，不再批准開發新的小區；
四、由於小區配套不完整，影響住戶居住而造成經濟損失的，由開發單位負責賠償。對無力組織小區配套建設的開發單位，要取銷其開發新小區的資格。
第二十八條小區接管工作從驗收合格後進行，小區管委會負責組織接管，開發單位逐項移交，市建設開發管理辦公室派人監交，並對接管中出現的糾紛予以裁決。
開發單位在建設工程全部移交後，要派有關業務人員協助小區管委會熟悉情況，並參與組織小區各單位、居民遷入工作，直到小區遷入工作全部結束。
開發單位在建設工程全部移交後，要派有關業務人員協助小區管委會熟悉情況，並參與組織小區各單位、居民遷入工作，直到小區遷入工作全部結束。
第五章 商品房價格管理
第二十九條對開發小區內商品房的價格要以計畫成本為主要依據，並考慮不同地域、結構、設施、環境、質量、朝向、樓層等因素，以質論價，分等定價。
第三十條凡銷售商品房的開發公司必須編制開發建設經濟費用測算表和建設銀行審定後的工程概預算資料，報市建設開發管理辦公室，市建設開發管理辦公室會同市物價局、市建設銀行等部門共同確定商品房價格。
第三十一條商品房的價格應由開發小區成本、計畫利潤、稅金、環境效益費等項構成。超收部分按一定比例，上繳市財政，專戶存儲，不得挪作它用，做為城市建設資金來源的一部分，用以補助棚戶區和建安比低、邊遠區的小區改造。
第三十二條開發公司的商品房實行預售的辦法，售購雙方須簽訂購房契約，寫明房屋地點、結構、戶型、朝向、價格、樓層和交付使用期限。同時，購方要交預售價百分之五十的預交金，購售雙方都要嚴格履行契約，購方每延期一天交款，向售方交付千分之一違約金；售方每延期交付使用一天，向購方交付千分之一的違約金。
第六章 費用管理
第三十三條為加速棚戶區和邊遠區的改造，要根據所處地域、環境的差異，按規劃面積對開發單位徵收環境效益費，作為城市建設資金來源的一部分，專款專用，由市政府批准使用。環境效益費標準如下：
第一組團 50－100元/平方米
第二組團 30－49元/平方米
第三組團 20－29元/平方米
第四組團 19元/平方米以下
環境效益費用由市建設開發管理辦公室代收，然後上繳市財政專戶。市開發管理辦公室與各開發公司簽訂協定，在協定簽定時交20%，主體工程完成時交50%，工程竣工時交30%。各開發單位必須及時繳納，並責成各建設銀行代為劃撥收款。
各組團的地域範圍，如附表。
第一組團 50－100元/平方米
第二組團 30－49元/平方米
第三組團 20－29元/平方米
第四組團 19元/平方米以下
環境效益費用由市建設開發管理辦公室代收，然後上繳市財政專戶。市開發管理辦公室與各開發公司簽訂協定，在協定簽定時交20%，主體工程完成時交50%，工程竣工時交30%。各開發單位必須及時繳納，並責成各建設銀行代為劃撥收款。
各組團的地域範圍，如附表。
第三十四條為降低商品房屋售價，凡按批准的規劃配套建設的開發小區，可享受如下優惠：
一、減半徵收基礎設施配套費、排污費；
二、免收人防工程費；
三、水、電按新增容量計算。
四、由開發單位在開發小區內按規劃和格局建設的商業網點，可按商品住宅部分規定減半交付面積，建成的網點無償交市網點建設辦公室統一安排使用。開發單位不按規劃建設商業網點的。其商品住宅部分，按《長春市商業網點規劃建設管理辦法》規定的商業網點比例和金額交納網點費。
一、減半徵收基礎設施配套費、排污費；
二、免收人防工程費；
三、水、電按新增容量計算。
四、由開發單位在開發小區內按規劃和格局建設的商業網點，可按商品住宅部分規定減半交付面積，建成的網點無償交市網點建設辦公室統一安排使用。開發單位不按規劃建設商業網點的。其商品住宅部分，按《長春市商業網點規劃建設管理辦法》規定的商業網點比例和金額交納網點費。
第三十五條小區內按審定方案需要拆除的市政設施、環衛設施，有關部門免收一切費用，建成後一次無償交付城建、公用部門統一管理使用。
需要移地另建的市政、環衛設施及樹木、園林景點等要根據實際情況，由開發單位按規定支付有關費用。
需要移地另建的市政、環衛設施及樹木、園林景點等要根據實際情況，由開發單位按規定支付有關費用。
第三十六條各開發單位要按開發總投資的千分之二點五，向市建設開發管理辦公室繳納開發管理費（列入開發成本），用於小區開發的各項經費支出。
第七章 附則
第三十七條對違反本辦法的有關處罰規定，由市城鄉建設委員會另行制定，報市政府批准後公布施行。
第三十八條本辦法由長春市城鄉建設委會負責組織實施。
第三十九條本辦法自一九八九年一月一日起施行。
