《長春市物業管理條例》，共六章，六十六條（含附則），自2 0 0 8年1月1日起施行。這是為了規範物業服務管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據有關法律、法規的規定，結合該市實際情況而制定的，適用於該市行政區域內的物業服務管理活動。
基本介紹
- 中文名：長春市物業管理條例
- 檔案類別：管理條例
- 地點：長春市
- 發布年份：2008
條例信息,條例內容,
條例信息
《長春市物業管理條例》已由長春市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議於2 0 0 7年1 0月3 1日通過，經吉林省第十屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議於2 0 0 7年1 1月3 0日批准，現予公布，自2 0 0 8年1月1日起施行。
條例內容
第一章 總 則
第一條
為了規範物業服務管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條
本條例適用於本市行政區域內的物業服務管理活動。
第三條
第四條
本條例所稱物業，是指各類房屋及其公共部位、公用設施設備。
本條例所稱公用設施設備，是指物業管理區域內屬於業主共有的電梯、樓道照明設施、小區道路照明設備、安全防範智慧型系統、避雷裝置、單元防盜門等設施設備。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，按照物業服務契約約定，對物業共有部分進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本條例所稱物業服務企業，是指依法設立、取得相應資質並從事物業服務經營的企業法人。
第五條
市物業管理行政主管部門依法對本市行政區域內物業服務管理活動進行監督管理，縣（市）、區人民政府物業管理行政主管部門依法對本轄區內物業服務管理活動進行監督管理。
建設、規劃、民政、價格、園林、環保、市容環衛、行政執法、公安、工商及其他相關部門應當按照各自職責，做好物業服務管理工作。
社區委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。
第六條
物業管理區域內，應當建立由縣（市）、區物業管理行政主管部門、所在街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，主要協調解決物業管理中的重大問題。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第七條
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務契約的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業服務的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務契約；
（九）監督物業共用部位、公用設施設備維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第八條
業主在物業管理活動中，應當履行下列義務：
（一）遵守業主管理規約、業主大會議事規則；
（四）按照國家有關規定交納物業維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第九條
一個物業管理區域內成立一個業主大會。業主較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十條
下列事項由業主大會決定：
（一）選舉業主委員會，更換業主委員會的委員，監督業主委員會的工作；
（二）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；
（三）選聘、解聘物業服務企業或者其他管理人；
（四）審議決定業主委員會活動經費的來源和用途，改變和撤銷業主委員會的不適當決定；
（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）審議批准物業服務契約；
（八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十一條
物業管理區域內，業主入住率達到百分之五十以上或者自第一個業主入住之日起滿兩年且入住率達到百分之三十以上的，經業主代表提議可以成立業主大會。
第十二條
縣（市）、區物業管理行政主管部門在收到業主代表提議後十五日內，指導物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府協調成立首次業主大會會議籌備組。
籌備組一般由五名成員組成，其中社區居民委員會、建設單位代表各一名、業主代表三名。籌備組的組長由社區居民委員會代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。
第十三條
籌備組應當履行下列職責：
（二）推薦業主委員會委員候選人；
（三）確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；
（四）確認業主的身份及其在首次業主大會上的投票權數。
前款規定事項應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公示。
第十四條
第十五條
第十六條
採用書面形式召開業主大會會議的，籌備組應當在公示期滿七日內組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票和選票，並做好籤收與登記工作，並歸檔保存。
第十七條
業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。
經占建築面積且占總人數百分之二十以上業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
提議應當附上提議業主本人的簽名、聯繫電話、房屋棟號室號、投票權數。
業主委員會應當核實提議業主身份；無法核實業主身份的，提議無效。
第十八條
業主委員會應當履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業服務的實施情況；
（二）在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下組織業主委員會的換屆選舉；
（四）監督業主管理規約的實施，監督和協助物業服務企業履行物業服務契約；
（五）整理、保存物業相關圖紙、檔案以及業主委員會會議記錄等資料；
（六）業主大會賦予的其他職責。
第十九條
新一屆業主委員會未能選舉產生、業主委員會集體辭職的，按照本條例業主委員會換屆選舉的規定，重新選舉業主委員會。
業主委員會不能履行職責的，由所在地縣（市）、區物業管理行政主管部門指導街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、協助業主召開業主大會，重新選舉業主委員會。
第二十條
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內將成立情況向所在地縣（市）、區物業管理行政主管部門備案。備案時應當提交以下材料：
（一）業主委員會備案登記表；
（二）業主管理規約；
（三）業主大會、業主委員會議事規則；
（四）選舉和表決結果統計表；
（五）業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照上述規定重新備案。
第二十一條
業主委員會會議由主任或者副主任召集。
經三分之一以上委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議應當有二分之一以上委員出席，作出決定時應當經全體委員二分之一以上同意。每名委員擁有一票表決權。
業主委員會召開會議時，可邀請所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會派員列席。
第二十二條
業主委員會應當做書面記錄，由出席會議的委員簽字後存檔。
業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第二十三條
業主委員會應當建立活動檔案，並指定專人保管。檔案一般包括以下內容：
（一）會議記錄、紀要；
（二）業主大會決議、業主委員會決定等書面材料；
（三）各屆業主委員會選舉、備案的材料；
（四）業主名冊；
（五）物業服務契約；
（六）其他有關資料。
第二十四條
業主委員會任期由業主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。業主委員會任期屆滿六十日前，應當報告所在地物業管理行政主管部門。物業管理行政主管部門應當及時通知相關街道辦事處、鄉鎮人民政府指導原業主委員會組織召開業主大會會議進行換屆選舉。
新一屆業主委員會產生後十日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及其他屬於全體業主所有的財物移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，街道辦事處\鄉鎮人民政府應當協調、督促其移交。
因參加業主大會會議的業主達不到法定人數等客觀原因業主委員會未能如期換屆的，原業主委員會仍可繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生為止。
第二十五條
業主委員會委員有下列情形之一的，經業主委員會會議通過，其委員資格終止，並予以公告：
（一）不再是本物業管理區域內業主的；
（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；
（三）拒不履行業主義務的；
（四）連續三次缺席業主委員會會議的；
（五）因疾病或者其他原因喪失工作能力的；
（六）以書面形式向業主大會提出辭呈的；
（七）被聘在本物業管理區域內物業服務企業工作的；
（八）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第三章 物業服務與管理
第二十六條
在規劃、設計、建設物業項目時，應當符合下列要求：
（一）建設單位應當按照不低於房屋總建築面積千分之四的標準配置物業服務用房。房屋總建築面積為兩萬平方米以下的物業，應當配置建築面積不低於一百平方米的物業服務用房。
（二）規劃部門審查物業開發項目時，應當在規劃設計平面圖和單體方案中，確定物業服務用房的位置和面積。物業服務用房應當為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便於物業服務管理活動。
物業服務用房應當包括物業服務企業用房、業主委員會辦公用房。其中，業主委員會辦公用房建築面積為十五至二十五平方米。
第二十七條
新建物業的開發建設單位在申領商品房預售許可證時，應當向市、縣（市）物業管理行政主管部門報送下列材料：
（一）標註物業服務用房具體位置和面積的規劃詳圖及書面證明；
（二）物業共有部分的明細表；
（三）前期物業服務契約；
（四）應當招投標的物業項目提供物業服務招投標情況的書面材料。
建築區劃內的房屋初始登記時，應當同時報送物業共有部分使用房屋的清單及相關資料，由房地產登記機構確認、記載、存檔。
第二十八條
業主、業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有資質的前期物業服務企業，提供前期物業服務。
市、縣（市）物業管理行政主管部門應當對物業服務招投標活動實施監督管理。
第二十九條
建設單位應當按照下列規定完成前期物業服務的招投標工作：
（一）預售商品房在取得商品房預售許可證前；
（二）現售商品房在正式銷售三十日前；
投標人少於三個或者建築面積三萬平方米以下的住宅物業、建築面積一萬平方米以下的非住宅物業，經市、縣（市）物業管理行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘具有資質的物業服務企業。
第三十條
評標委員會專家由招標人從市物業管理行政主管部門建立的專家庫中隨機抽取產生。與投標人有利害關係的人不得進入項目的評標委員會。
第三十一條
開發建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務契約，明確物業服務的價格、內容、標準、期限以及資質等級等。前期物業服務契約副本應當在契約簽訂之日起十五日內，報縣（市）、區物業管理行政主管部門備案。
第三十二條
第三十三條
建設單位在銷售房屋前，應當依照物業管理行政主管部門公布的業主臨時管理規約示範文本制定業主臨時管理規約。業主臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
首次業主大會會議通過的管理規約生效後，臨時管理規約失效。
第三十四條
物業服務企業承接物業時，應當對物業公用部位、公用設施設備進行查驗並辦理承接驗收手續。需要維修完善的，雙方應當簽訂書面協定。
建設單位應當向業主委員會移交下列資料：
（一）物業的報建、批准檔案，項目規劃圖，竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備訂貨契約及安裝、使用和維護保養等技術資料（含隨機資料）；
（三）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
（四）物業管理區域內各類建築物、構築物、設施、設備的清單；
（五）物業的使用、維護、管理所必需的其他資料。
業主委員會尚未成立、有前期物業服務企業的，可向前期物業服務企業移交前款規定的資料。
第三十五條
前期服務契約終止時，物業服務企業除應當向業主委員會或者新的物業服務企業移交本條例第三十四條規定的資料外，還應當移交下列資料和資產：
（一）實施物業服務期間形成的有關改造、維修、保養的技術資料；
（二）物業服務用房；
（三）使用公用部位、公用設施設備經營性收益和物業服務費購置的資產；
（四）公用部位、公用設施設備經營性收益節餘；
（五）物業服務企業管理期間應當移交的其他管理資料和資產。
第三十六條
業主入住前的物業服務費用由開發建設單位承擔；業主入住後的物業服務費用根據本條例的規定和契約的約定，由業主承擔；未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的戶數或者面積確定物業服務費標準，由建設單位承擔。
前款所稱入住是指業主收到入住通知並辦理完相應手續；業主收到入住通知後在限定期限在六個月內無正當理由不辦理相應手續的，視為入住。建設單位或者物業服務企業沒有事先書面通知的，以業主辦理完相應手續的時間為準。
第三十七條
物業服務企業應當依法取得資質證書，並在資質等級許可的範圍內從事物業服務活動。
物業服務企業的名稱中應當標示“物業服務”字樣，在經營服務場所公示法人營業執照、資質證書。
第三十八條
物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借等形式變相轉讓資質證書。
第三十九條
物業服務企業應當履行下列義務：
（一）按照物業服務契約提供服務；
（四）按照國家規定和物業服務契約的約定，負責物業的維修、養護和更新改造，並如實記錄；
（五）妥善保管財務收支賬目和原始憑證；
（六）按照規定報送各類統計報表和相關資料；
（七）法律法規規定和物業服務契約約定的其他義務。
第四十條
非本市物業服務企業進入本市從事物業服務活動的，應當事先持資質證書報市物業管理行政主管部門備案。
第四十一條
物業服務企業承接物業服務項目時，應當按照有關規定簽訂物業服務契約。
物業服務企業應當自物業服務契約生效之日起十五日內，將契約副本報所在地縣（市）、區物業管理行政主管部門備案。
第四十二條
物業服務收費可以實行市場調節價或者政府指導價。政府指導價由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，並定期公布。
實行市場調節價的，由建設單位或者業主與物業服務企業在物業服務契約中約定價格。
實行政府指導價的，按照政府公布的基準價及其浮動幅度，由建設單位或者業主與物業服務企業在物業服務契約中約定具體收費標準，物業服務企業應當到市價格主管部門和市物業管理行政主管部門備案。
第四十三條
第四十四條
建立物業服務企業信用評定製度。具體評定辦法由人民政府制定。
市物業管理行政主管門應當每年定期對物業服務企業遵守法律法規、信用契約、提供服務等方面進行評定。對評定不合格的物業管理企業，由市行政物業管理部門責令限期整改；整改後仍不合格的，由市行政主管部門取消其一年內在本市承接物業服務業務的資格。
第四十五條
建築區劃內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，依法承擔建築區劃內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
第四十六條
未實行物業服務的物業管理區域，由所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府）組織業主選聘保潔人員維護環境衛生，費用由全體業主承擔；選聘房屋維修人員對共用設施設備進行日常維修養護，費用由相關業主承擔。
第四章 物業的使用、維護與維修資金的管理
第四十七條
物業存在安全隱患，危及公共利益及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，費用由責任人承擔。
第四十八條
業主、物業使用人和物業服務企業，應當遵守有關法律、法規的規定，不得影響公共安全，損害公共利益，不得干擾、損害他人的合法權益。
因維修房屋及共用設施設備給有關業主造成損失的，由責任人負責修復或者補償。業主、物業使用人應當為物業服務企業、他人維護房屋及共用設施設備提供便利，因業主、物業使用人阻撓維修造成物業損壞及財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第四十九條
在物業管理區域內禁止下列行為：
（一）擅自拆改房屋承重結構；
（二）擅自改變房屋或者共用設施設備的用途；
（三）擅自占用、改變、損壞物業公用部位、公用設施設備；
（四）擅自搭建建築物、構築物，設定攤點、市場，張貼、塗抹、懸掛物品；
（五）亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛；
（六）違反有關規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產生超過規定標準的噪音；
（七）違反規定飼養家禽、家畜和其他動物；
（八）從事危害公共利益的行為；
（九）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
第五十條
因物業維修或者公共利益需要，有關單位或者個人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
有關單位、個人或者物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十一條
實行物業服務的建築區劃內的垃圾由物業服務企業負責清理收集，垃圾運輸由所在地縣（市）、區環境衛生管理部門負責。
第五十二條
利用物業共有部分進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充物業維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十三條
業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人。
第五十四條
物業服務企業發現業主、物業使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反有關規定和業主臨時管理規約或者業主管理規約行為的，應當予以勸止。對勸止無效的，物業服務企業應當在二十四小時內報告有關行政主管部門；對違反規定的，有關行政主管部門應當及時處理。
第五十五條
物業公用部位、公用設施設備保修期滿後維修資金制度。
市物業管理行政主管部門依法負責物業維修資金的繳存，並對物業維修和更新、改造，實行物業維修資金制度。
第五十六條
物業維修資金實行專戶存儲、專款專用。物業維修資金自存入專戶之日起按規定計息，每年轉存一次。
物業維修資金增值資金分別計入分戶帳，轉作物業維修資金滾存使用。物業維修資金的管理費用在物業維修資金的增值收益中列支，並與物業維修資金分賬核算。
第五十七條
第五十八條
符合物業維修資金使用條件的按照下列規定列支：
（二）共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔，從繳存的物業維修資金中列支。
第五十九條
已繳存物業維修資金的房屋產權轉讓時，買賣雙方契約有約定的，按照約定辦理過戶手續或者繳存手續；契約沒有約定的，自動過戶。
第五章 法律責任
第六十條
違反本條例第二十六條規定，建設單位未按規定配備物業服務用房的，由市、縣（市）物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第六十一條
違反本條例第二十九條規定，建設單位未通過招投標方式選聘前期物業服務企業或者未經批准擅自採用協定方式選聘前期物業服務企業的，由市、縣（市）物業管理行政主管部門責令限期改正，並處十萬元以下的罰款。
第六十二條
違反本條例第三十四條、第三十五條規定,建設單位或者物業服務企業未按規定移交有關資料、資產的，由市、縣（市）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，由市、縣（市）物業管理行政主管部門予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第六十三條
違反本條例第三十七條規定，以欺騙手段取得資質證書的，由市物業管理行政主管部門沒收違法所得，並處五萬元以上二十萬元以下的罰款，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十四條
違反本條例第三十九條規定，物業服務企業轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓資質證書的，由市物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處一萬元以上三萬元以下的罰款。
第六十五條
物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第六十六條
本條例自2 0 0 8年1月1日起施行，2 0 0 0 年1 2月1 3日長春市第十一屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過，2 0 0 1年3月3 0日吉林省第九屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批准的《長春市城市住宅區物業管理條例》同時廢止。
