關於印發《郴州市物業服務收費管理細則》的通知
各縣市區發改局、住房和城鄉建設局，市場監督管理局，市物業行業協會，市房地產業協會：
根據《湖南省物業管理條例》、《關於印發〈湖南省物業服務收費管理辦法〉的通知》（湘發改價調〔2017〕4 號）、《關於印發〈湖南省住宅類物業項目物業服務導則〉等 3 個導則的通知》（湘建科〔2019〕224 號）等有關規定， 結合我市實際情況，制定了《郴州市物業服務收費管理細則》。現印發給你們，請認真遵照執行。
郴州市發展和改革委員會
郴州市住房和城鄉建設局
郴州市市場監督管理局
2020 年 11 月 20 日
基本介紹
- 中文名：郴州市物業服務收費管理細則
- 頒布時間：2020年11月20日
- 實施時間：2021年1月1日
- 發布單位：郴州市發展和改革委員會，郴州市住房和城鄉建設局，郴州市市場監督管理局
全文
關於印發《郴州市物業服務收費管理細則》的通知
各縣市區發改局、住房和城鄉建設局，市場監督管理局，市物業行業協會，市房地產業協會：
根據《湖南省物業管理條例》、《關於印發〈湖南省物業服務收費管理辦法〉的通知》（湘發改價調〔2017〕4 號）、《關於印發〈湖南省住宅類物業項目物業服務導則〉等 3 個導則的通知》（湘建科〔2019〕224 號）等有關規定， 結合我市實際情況，制定了《郴州市物業服務收費管理細則》。現印發給你們，請認真遵照執行。
郴州市發展和改革委員會
郴州市住房和城鄉建設局
郴州市市場監督管理局
2020 年 11 月 20 日
郴州市物業服務收費管理細則
第一條為進一步規範物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據《湖南省物業管理條例》 《關於印發〈湖南省物業服務收費管理辦法〉的通知》（湘發改價調〔2017〕4 號）、《關於印發〈湖南省住宅類物業項目物業服務導則〉等 3 個導則的通知》（湘建科〔2019〕224 號）等有關規定，結合我市實際，制定本細則。
第二條物業服務收費由公共性服務收費、代收代辦收費和特約服務收費等構成，根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
業主大會成立之前的普通商品住宅、保障性住房、房改房、老舊住宅小區等小區的公共性服務收費實行政府指導價（簡稱：指導價住宅小區，下同）；
別墅、其它非住宅及業主大會成立之後的普通商品住宅公共性物業服務收費、物業停車以及物業服務公司為滿足部分業主（使用人）需要或接受委託開展的特約服務和代收代辦服務收費實行市場調節價。由雙方當事人遵循平等、自願的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。
第三條物業服務收費實行統一政策，分級管理。
市發改部門會同市住房和城鄉建設主管部門、市市場監督管理部門依據國家、省、市有關規定，制定市城區物業服務收費的政策，指導全市物業服務收費管理工作。
縣市區發改部門和城鄉建設主管部門可參照本細則制定本轄區物業服務收費政策，並負責當地行政區域內物業服務收費的日常管理和監督工作。
縣市區市場監督管理部門按照管理屬地原則負責價格違法違規行為的查處。
第四條政府提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條公共性服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為：管理綜合服務，公共區域清潔衛生服務，公共區域秩序維護服務，公共區域綠化養護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務等五項，等級從低到高，最高級為五級。住宅物業管理區域的公共性服務收費標準應按照質價相符的原則，分別選擇項目等級組合確定。物業服務收費標準為各物業服務項目收費標準的總和。
實行指導價的住宅公共性物業服務收費，由發改部門會同市住房和城鄉建設主管部門制定物業服務分項目、分等級收費基準價，定期公布。（現階段分項目、分等級服務及收費基準價詳見附屬檔案一《郴州市住宅物業公共服務分項目分等級基準價標準》）
第六條實行政府指導價的住宅小區前期物業服務收費，具體標準由物業服務企業與建設單位在核定的政府指導價範圍內，通過前期物業服務契約約定；建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣契約應當包含前期物業服務契約約定的物業服務標準及物業服務內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第七條前期物業服務，提供本細則（附屬檔案 1）未涵蓋的服務內容和設施設備而需增加物業服務成本的（如提供備用電源、柴油機發電機組、自備供水加壓泵、消防設施等非常用的公共設施等專項服務），可根據其服務方式、時間另行在物業服務契約中約定收費標準。
第八條物業管理區域因建設單位原因分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設單位給予業主相應補償，並在房屋買賣契約中約定。
第九條實行政府指導價的物業服務收費採取包乾制形式。實行市場調節價的物業服務收費可以採取包乾制或酬金制等形式，具體在物業服務契約中約定。
包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務契約約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十條實行酬金制的物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立台賬，每年不少於一次向全體業主公布並接受業主委員會或者業主大會的質詢。實行包乾制的物業服務企業應當每年不少於一次向全體業主公布住宅區內公共性物業服務項目和服務工作情況，聽取業主大會的意見。
第十一條實行物業服務費用包乾制的，物業服務收費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
第十二條物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
（一）人員費用，包括管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費、根據有關政策規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用等。
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養費用、電梯的運行維護費用、消防、監控、智慧型化等設施的運行維護及檢測費用，不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。
（三）物業管理區域清潔衛生費用，包括所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費（除垃圾處理費以外的）環衛所需費用等。
（四）物業管理區域秩序維護費用，包括維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費及通訊設備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中的監控設備。
（五）物業管理區域綠化養護費用，包括管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。
（六）物業服務企業辦公費用和固定資產折舊費用，辦公費用是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公費用，固定資產折舊費用是指在物業服務項目內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產年限分攤費用。
（七）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，是指物業服務企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。
（八）管理費分攤，是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉，而由各服務項目承擔的費用。
（九）經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用（如文體、聯誼、比賽等必要的社區文化活動等）。
（十）法定稅費。
（十一）合理利潤，住宅物業服務成本利潤率最高不得超過 8%。
第十三條為供熱、中央空調等動力設備發生的能源費用、運行維護費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業主（使用人）收取。
第十四條住宅公共性物業服務費按照法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建築面積為準，未辦理產權證的，按購房契約標明的建築面積計算；尚未出售的，按照經房產管理部門審核備案的房產測繪成果確定的房屋建築面積計算。
第十五條建設單位銷售物業時，應當在銷售場所公示經批准的規劃設計方案、物業管理區域資料、臨時管理規約、前期物業服務契約等材料和物業服務用房、共用部位、共用設施設備等信息，並向物業買受人提供書面告知材料。
建設單位與物業買受人簽訂物業買賣契約時 ，應當將前期物業服務契約和臨時管理規約作為物業買賣契約的附屬檔案 。
第十六條物業服務費由物業服務企業向業主或物業使用人收取。物業服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按最高不超過 80%交納。
（一）已竣工但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費用由建設單位交納；
（二）物業竣工經住房和城鄉建設主管部門驗收備案後，建設單位根據購房契約書面通知買受人辦理交付手續，經物業買受人查驗收房後，物業服務費由買受人交納；
（三）物業買受人在查驗收房時物業存在不符合法律法規規定和購房契約約定的條件，應書面告知建設單位，整改期間的物業服務費由建設單位交納；
（四）物業買受人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續的次月開始計收，由物業買受人交納，但先由建設單位墊付並負責追繳。建設單位與物業買受人另有約定的，從其約定。
第十七條前期物業服務契約生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務契約終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售契約約定的前期物業服務收費標準承擔；房屋銷售契約未約定的，由建設單位承擔。
物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。物業受讓人在產權轉移時應向物業服務企業了解物業服務契約、管理規約等情況，並督促原業主結清相關物業服務費用，出現費用未結清時，由物業受讓人（使用人）承擔連帶交納責任。
第十八條住宅區劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房以及物業共用設施設備、共用部分進行經營，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決四分之三以上的業主同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除合理成本（人工、維護和稅費等）後應當按照業主大會的決定使用，並向全體業主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受業主、 物業使用人監督。
第十九條住宅小區已購車位的車位物業服務收費實行政府指導價：即：標準車位 30 元/月.車位、子母車位 45 元/月.車位；具體收費標準由物業服務企業與物業買受人在政府指導價範圍內，通過前期物業服務契約約定。未購車位已收取機動車停放服務費的，不得重複收取車位物業服務費。
第二十條業主（使用人）對房屋進行裝修，裝修人在室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業服務企業申報。業主、裝修人或者裝飾裝修企業，需要物業服務企業提供特別服務的，可以與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協定，物業服務企業按照室內裝飾裝修管理服務協定可向業主（使用人）收取以下費用：
（一）裝修服務費：按房屋建築面積和裝修工期在裝修管理服務協定簽訂時一次性向業主收取；電梯房按每平方米每天0.02 元計收，不帶電梯的房屋按每平方米每天 0.01 元收計。裝修服務費主要用於裝修期間各種設備、設施的能源消耗、裝修管理服務、各種資料的製作等費用。
（二）裝修垃圾清運費：業主委託物業服務企業清運裝修產生的垃圾，清運費標準由業主和物業服務企業協商確定。業主自行清運的不收費。
（三）門禁工本費押金：對出入人員實行門禁管理的小區，物業服務企業可對裝修工人收取不超過20元/人的門禁卡押金，裝飾裝修工程完成退卡後退還押金。
（四）裝修押金：根據室內裝飾裝修管理服務協定可一次性向業主和裝飾裝修企業收取 2000 元的裝修押金；在裝飾裝修工程完成完工且施工單位退場後，按契約約定時間退還裝修押金，無時間約定的應當在 5 個工作日內無息退還。但是，裝修期間因裝修原因而造成共用部分（公共走廊、牆面等）、共用設施設備(電梯、對講門等) 損壞的，修復由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業服務企業可扣取相關裝修押金進行修復，剩餘部分應在裝飾裝修工程完成後退還。
除上述費用以及實際提供了資料複製服務可以依照市場價格合理收取複印費外，物業服務企業不得另行收取諸如電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關的其它任何費用。
第二十一條物業管理區域內，供水、供電、燃氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，凡屬於政府定價、政府指導價的，應當執行相關規定，不得亂加價、亂收費。需要委託物業服務企業代收費的，由委託單位與物業服務企業確定並簽訂委託代收契約，按照“誰委託、誰付費”的原則，不得向業主轉嫁費用。
第二十二條在簽訂物業服務契約之前，物業服務企業應查驗接管物業管理區域的公共配套服務設施，對公共配套服務設施不全或不能正常使用的，應要求建設單位完善，不能完善的，其物業服務內容及其要求、服務收費及其標準，可參照本細則在服務契約中明確。
物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護內容、標準及其要求，物業服務企業應根據有關規定與建設單位在服務契約中明確。
第二十三條物業服務收費實行明碼標價及收費公示制度。
物業服務企業應在物業管理區域內的顯著位置，將物業服務企業名稱、服務項目、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準以及收費依據、價格舉報電話 12315等進行公示。對需由業主（使用人）分攤的費用，應當公布具體的分攤原則及計算方法，接受業主的監督和質詢。
公示的形式可採取公示欄、公示牌、服務收費手冊、多媒體終端等。
第二十四條物業服務企業應當按照本細則第九條的規定，於每年第一季度公示上一年度物業服務契約履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算等情況。業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答覆。
第二十五條物業服務企業在物業服務中應當遵守法律法規，嚴格履行物業服務契約，為業主提供質價相符的服務。對同一物業管理區域內相同的物業，禁止價格歧視，物業服務企業不得區分業主身份實行不同的收費標準。
第二十六條業主應當按照物業服務契約的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務契約約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當協助物業企業採取合法有效的措施督促其及時足額繳納物業服務費用；逾期仍不交納的按《物業服務契約》約定，物業服務企業可以依法追繳。
第二十七條物業服務企業將物業服務契約中部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。
第二十八條物業契約雙方應接受屬地鄉、鎮人民政府及街道社區的監督，發生物業服務糾紛時，可接受其調解。各級相關職能部門要相互配合，加強對物業服務企業的服務內容、質量、收費項目、收費標準的監督。
第二十九條物業服務企業有下列行為之一的，由市場監督管理部門依法查處：
(一)超過政府指導價標準收費的；
(二)擅自設立強制性收費項目的；
(三)不實行明碼標價或不按規定明碼標價的；
(四)擅自擴大管理費分攤範圍或提高分攤標準的；
(五)其他違反價格法律、法規等規定的。
第三十條本細則自 2021 年元月 1 日起實施。本細則實施前已簽訂物業服務契約且尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原契約約定執行，契約到期後按本細則規定執行。
本細則實施時尚未成立業主大會且原有服務等級低於本細則適用收費標準的，須相應提高服務等級；收費標準低於本細則相應服務等級的，在業主大會成立前不得擅自提高收費標準。
附屬檔案1:郴州市前期公共區域秩序維護服務標準與收費基準價
附屬檔案 2:《郴州市前期公共性物業服務費備案登記表》
