關於進一步規範岳陽市城區物業服務收費管理的通知

全文

岳陽市城區物業服務企業、房地產開發企業及相關單位：

為進一步加強我市城區普通住宅物業服務收費管理，規範物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益,根據《湖南省物業管理條例》戀櫃匙灑、《湖南省定價目錄》（湘發改價調規〔2021〕131號）及《湖南省物業服務收費管理辦法》（湘發改價費規〔2022〕271號）等規定和要求，結合我市城區實際，現就進一步加強我市城區物業服務收費管理的有關問題通知如下：

一、物業服務收費實行統一政策、分級管理，遵循服務質量、精滲嬸轎服務內容與收費標準相對應的原則。

市發展和改革部門會同市住房和城鄉建設部門負責城區內實行政府指導價的物業服務收費標準的制定。住房和城鄉建設部門負責城區內物業服務質量的監督管理，督促物業服務人提供質價相符的物業服務。市場監督管理部門負責對城區內違反相關法律法規和價格管理政策的行為進行監督檢查和處罰。

二、物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

保障性住房、業主大會成立之前的普通商品住宅物業服務費收取標準（包括已購車位物業服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費）實行政府指導價。

別墅（專指帶室外庭院獨立成棟的商品住宅和聯排商品住宅）、其他非住宅，以及業主大會成立之後的普通商品住宅物業服務費收取標準（包括已購車位物業服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費）實行市場調節價。

三、住宅公共性物業服務項目包括：綜合管理服務，公共區域清潔衛生服務，公共區域秩序維護服務，公共區域綠化養護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維護服務等五項。實行政府指導價的住宅公共性物業服務根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況服務等級分為一級、二級、三級、四級、五級，最高為五級（基準價及服務內容見附屬檔案1）。其收費標準為選定的物業服務等級各服務項目基準價的總和。

四、業主大會成立之前實行政府指導價管理的普通商品住宅前期物業服務費收取標準，由建設單位在商品房預售前根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，在政府指導價基準價及浮動幅度內殼霉敬擬定，並在前期物業管理契約中約定，前期物業管理契約作為商品房買賣契約的附屬檔案。物業服務收費的最終標準以物業服務人按煮地照法律法規和價格管理政策的規定向發展和改革部門申報備案審查通過的價格標準為準。

保障性住房公共性物業服務收費，具體標準由業主單位在指導價範圍內，根據物業服務實際情況確定，並向市發展和改革部門和市住建部門報備。

業主大會成立之前提笑辨的已購車位物業服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費收費標準按附屬檔案2執行。

五、實行政府指導價的普通商品住宅前期物業服務費，物業服務人在與建設單位完成物業承接查驗移交手續後的三十日內，持下列資料到發展和改革部門辦理備案審查。

1、前期物業管理招投標中標通知書

2、前期物業服務契約、臨時管理規約

3、前期物業服務契約備案證明

4、企業法人身份證，營業執照複印件

5、房屋建築工程驗收證明、消防安全驗收證明

6、商品房買賣契約（任意不同兩份）

7、《住宅前期物業服務收費備案登記表》（附屬檔案3）（一式三份）

六、實行政府指導價的物業服務收費採取包乾制形式。實行市場調節價的物業服務收費可以採取包乾制或酬金制等形式，具體由物業服務契約約定。

七、物業服務費根據住宅的法定產權建築面積按月計收，物業服務契約對計收時間另有約定的除外。業主具體交費時長也可按照季或者是按照年交納。雙方約定預收的，最長預收期限不得超過十二個月。

八、空置房（指業主收房後未裝修的房煉鴉踏屋；或通知交房的最後期限起，因業主本人原因未辦理交房手續的房屋；或向物業企業報備、連續一年未使用的房屋；或建設單位未售房屋）物業服務收費，按物業企業備案價格標準的80%收取，業主與物業企業有其它約定的按約定標準執行。

九、業主大會成立前，普通商品住宅物業服務收費標準因服務成本變化或政府指導價標準變動需要調整的，物業服務人應在街道辦事處（鄉鎮人民政府譽喇邀）組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的相關信息，向業主徵詢意見，按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規定，在政府指導價範圍內實施調整並簽訂新的物業服務契約。

十、實行市場調節價的物業服務收費標準，在未成立業主大會前，由建設單位與物業服務人在前期物業服務契約中約定，建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣契約應當包含前期物業服務契約約定的內容；在成立業主大會後，由業主大會根據物業特點和服務要求，通過法定程式，選擇服務項目、服務質量等級，費用收取標準及符合要求的物業服務人，按照《中華人民共和國民法典》《湖南省物業管理條例》等相關法律法規規定的程式進行確定，並通過簽訂物業服務契約約定。

所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會應當全過程參與指導協商。

十一、建設單位應當按照建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車庫（位），優先滿足業主停車需求。商品房銷售前，應當制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、有效期等，並按規定報住房和城鄉建設部門備案。

建設單位應當在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，在有效期內不得以高於備案價格進行租售，不得與商品住房等捆綁租售車庫（位）。

物業管理區域內的機動車停放服務收費按照《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》有關規定執行。已收取機動車停放服務費的，不得重複收取車位物業服務費。建設單位用於出租的地下停車位，車位物業服務費由建設單位交納。對進入住宅小區停放的外來車輛1小時內免收停車服務費。

十二、物業管理區域內的水、電、氣等價格按照價格主管部門有關規定執行。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。物業服務人接受委託代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業服務費。

十三、物業服務收費實行明碼標價。物業服務人應當在物業管理區域內的顯著位置公示物業服務企業名稱、服務項目、服務質量等級、計費方式、收費標準、收費依據、優惠政策以及市場監督管理部門的投訴舉報電話，接受業主監督，不得向業主收取任何未予標明和公示的費用。物業服務人應當於每年第一季度公示上一年度物業服務契約履行情況、物業服務項目收支情況、利用公共部位公共設施設備進行經營等收入和使用情況，本年度物業服務項目收支預算，並應在醒目位置以書面公告的方式告知業主，物業服務人應當及時答覆業主提出的質詢。

十四、住建部門應當會同發展和改革部門和市場監管部門，建立物業服務質量評價動態調整機制，引導督促物業服務企業嚴格執行物業服務契約中明確約定的物業服務質量等級、物業服務內容及通過審查備案的物業服務收費標準。對投訴率高、問題反映集中、達不到契約約定服務質量的物業服務企業進行重點檢查，責令限期整改。逾期拒不改正的記入企業不良經營信用檔案。

十五、物業服務人有下列行為之一的，由市場監督管理部門依法予以處罰：

（一）違反本辦法規定，不遵守政府指導價管理擅自製定或上調收費標準並收取物業服務費的；

（二）超過政府指導價標準收費的；

（三）擅自設立強制性收費項目的；

（四）不實行明碼標價或不按規定明碼標價，價外加價的；

（五）其他違反價格法律、法規等規定的。

十六、本通知未明確的，按國家、省有關規定執行。

十七、本通知自 2023年1月1日起施行，有效期5年。之前有關物業服務收費政策與本通知規定不一致的，以本通知為準。

附屬檔案：1.岳陽市住宅前期物業服務等級基準價標準

2.岳陽市住宅前期物業服務收費政府指導價項

目及標準

3.岳陽市住宅前期物業服務收費備案登記表

岳陽市發展和改革委員會

岳陽市住房和城鄉建設局

岳陽市市場監督管理局

2022年12月30日

解讀

一、制定檔案的目的及背景

目的：為進一步加強我市城區普通住宅物業服務收費管理，規範物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益。

背景：新修訂的《湖南省物業服務收費管理辦法》（湘發改價費規〔2022〕271號，以下簡稱《辦法》）於2022年5月15日起正式施行，為推進《辦法》順利實施，以及我市物業服務收費管理相關規定與《辦法》相銜接，按照檔案要求，結合我市實際必須相應出台物業收費管理檔案。

二、起草依據

根據《湖南省物業管理條例》、《湖南省定價目錄》（湘發改價調規〔2021〕131號）及《湖南省物業服務收費管理辦法》（湘發改價費規〔2022〕271號）。

三、主要內容

《關於進一步加強我市城區物業服務收費管理的通知》（岳發改價服〔2022〕513號，以下簡稱《通知》）共有17條，主要包括以下內容：

一是明確了物業服務收費管理部門及許可權。市發展和改革部門會同市住房和城鄉建設部門負責城區內實行政府指導價的物業服務收費標準的制定。住房和城鄉建設部門負責城區內物業服務質量的監督管理，督促物業服務人提供質價相符的物業服務。市場監督管理部門負責對城區內違反相關法律法規和價格管理政策的行為進行監督檢查和處罰。

二是明確了普通商品住宅和別墅物業服務收費的定價形式和程式。保障性住房、業主大會成立之前的普通商品住宅物業服務費收取標準（包括已購車位物業服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費）實行政府指導價。別墅（專指帶室外庭院獨立成棟的商品住宅和聯排商品住宅）、其他非住宅，以及業主大會成立之後的普通商品住宅物業服務費收取標準（包括已購車位物業服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費）實行市場調節價。

三是明確了物業服務收費服務項目及等級基準價標準。住宅公共性物業服務項目包括：綜合管理服務，公共區域清潔衛生服務，公共區域秩序維護服務，公共區域綠化養護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維護服務等五項。實行政府指導價的住宅公共性物業服務根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況服務等級分為一級、二級、三級、四級、五級，最高為五級（基準價及服務內容見附屬檔案1）。其收費標準為選定的物業服務等級各服務項目基準價的總和。

四是明確了業主大會成立之前“已購車位物業服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費”等3項費用實行政府指導價。其收費標準分別為已購車位物業服務費最高不超過每月35元，裝修服務費最高不超過每平方米建築面積每天0.03元，裝修垃圾清運費最高不超過每平方米建築面積3.5元。

五是明確了物業服務人辦理實行政府指導價的普通商品住宅前期物業服務費備案審查時限是和應提交的資料。實行政府指導價的普通商品住宅前期物業服務費，物業服務人在與建設單位完成物業承接查驗移交手續後的三十日內，持前期物業管理招投標中標通知書、前期物業服務契約、臨時管理規約、前期物業服務契約備案證明、企業法人身份證，營業執照複印件、房屋建築工程驗收證明、消防安全驗收證明、商品房買賣契約（任意不同兩份）、《住宅前期物業服務收費備案登記表》（附屬檔案3）（一式三份）等資料到發展和改革部門辦理備案審查。

六是明確了物業服務收費形式，計費單位和計費時間。實行政府指導價的物業服務收費採取包乾制形式。實行市場調節價的物業服務收費可以採取包乾制或酬金制等形式，具體由物業服務契約約定。物業服務費根據住宅的法定產權建築面積按月計收，物業服務契約對計收時間另有約定的除外。業主具體交費時長也可按照季或者是按照年交納。雙方約定預收的，最長預收期限不得超過十二個月。

七是明確了空置房相關解釋及優惠政策。空置房（指業主收房後未裝修的房屋；或通知交房的最後期限起，因業主本人原因未辦理交房手續的房屋；或向物業企業報備、連續一年未使用的房屋；或建設單位未售房屋）物業服務收費，按物業企業備案價格標準的80%收取，業主與物業企業有其它約定的按約定標準執行。

八是明確了普通商品住宅規劃配建停車庫（位）的銷售、租賃、服務收費要求和免費時段。建設單位應當按照建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車庫（位），優先滿足業主停車需求。商品房銷售前，應當制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、有效期等，並按規定報住房和城鄉建設部門備案。建設單位應當在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，在有效期內不得以高於備案價格進行租售，不得與商品住房等捆綁租售車庫（位）。物業管理區域內的機動車停放服務收費按照《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》有關規定執行。已收取機動車停放服務費的，不得重複收取車位物業服務費。建設單位用於出租的地下停車位，車位物業服務費由建設單位交納。對進入住宅小區停放的外來車輛1小時內免收停車服務費。

九是《通知》第十二條到十五條進一步規範了物業服務人在物業服務過程中的監督措施和應依法予以處罰的行為。

十是《通知》自2023年1月1日起施行，有效期5年。

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