基本介紹
- 中文名：岳陽市物業管理辦法
- 地區：岳陽市
- 類型：管理辦法
- 國家：中國
第一章 總 則
第一條 為規範物業管理,維護業主和物業服務企業的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》(國務院令〔2007〕第504號)等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的物業服務、管理及其相關活動，均適用本辦法。
第四條 市房地產管理局是本市物業服務行政主管部門，負責全市物業服務活動的監管。岳陽市物業管理辦公室(以下簡稱市物業辦)承擔全市物業服務活動的具體監管工作。
各縣、市、區房地產行政主管部門，承擔本轄區內物業服務活動的監管工作。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會(村委會)要將物業服務納入社區管理的工作範疇，負責物業管理小區的治安穩定、社會保障、城市管理和創建、計畫生育等社會性事務管理;對轄區內物業小區業主(業主代表)大會、業主委員會的成立及活動進行指導、組織和監督;協調處理物業服務與社區管理、社區服務的關係和物業服務糾紛。
各級住建、規劃、公安、城管、人社、工商、質監、稅務、物價、消防、環保、環衛、園林綠化、供水、供電、供氣等相關部門應按照各自職責，做好與物業管理活動有關的工作。
第五條 物業服務行業組織應當充分發揮服務、溝通作用，完善物業服務行業自律制度，協助主管部門做好物業服務企業及其從業人員信用信息工作。鼓勵物業服務企業加入物業服務行業組織。
第二章 物業管理區域與前期物業管理
第一節 物業管理區域
第六條 劃分物業管理區域，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，考慮物業的共用設施設備、建築物規模等因素，遵循方便生活和工作，有利於社區建設和管理，降低管理成本，提高服務水平的原則劃定。
第七條 對物業管理區域劃定有爭議、業主共同決定對物業管理區域進行分立或合併的，由物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)會同當地房地產行政主管部門等相關單位進行審查，確需調整的，予以確認並公告。
第八條 建立物業管理區域備案制度。
新建物業出售前，由建設單位向物業所在地的房地產行政主管部門備案，物業管理區域應在商品房買賣契約中載明。
已經實施物業管理的，由物業服務企業向物業所在地的房地產行政主管部門備案。
單位聘請人員進行物業服務的，由單位向物業所在地的房地產行政主管部門備案。
第二節 配套建築及設施設備
第九條 新建小區，建設單位應當配建物業管理用房、業主委員會辦公用房以及其他公共用房，並在房屋買賣契約中明確物業管理用房的具體位置。物業管理用房的配置應當符合下列規定：
(一)物業管理用房由建設單位無償提供，其面積不計入分攤公用建築面積，其所有權依法屬於全體業主，專用於物業管理服務工作，不得挪作他用，不得買賣和抵押。
(二)物業管理用房建築面積按照建設工程項目總建築面積的3‰至5‰配置，最少不低於100平方米;分期開發建設的，建設單位按不少於先期開發建設的物業建築面積5‰的比例配置。
(三)物業管理用房應當為地面以上、計算產權面積、編有房號、經普通裝修、具備水、電、採光、通風等正常使用功能可直接使用的房屋;物業管理區域內配置了通迅、有線電視、網路寬頻等設施的，應預留可正常使用的連線埠;沒有配置電梯的，物業管理用房所在樓層不得高於第4層。
第十條 建設單位在交付物業前，應當對物業管理用房、共用部位、共用設施設備及相關場地配置單獨立戶的水電氣等計量器具。
物業管理區域內二次供水、電梯、公共照明、園林景觀等生活性用水、用電、用氣，供水、供電、供氣等單位應當按照價格主管部門規定的標準收費。
第十一條 物業管理區域內規劃作為停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優先處分給業主，不得出售、贈予給業主以外的單位和個人。在滿足業主需要後，建設單位可將車位、車庫出租給業主以外的單位和個人，其每次租賃契約期限最長不得超過6個月。出租的車位、車庫應當向全體業主公示，租賃契約應當報送物業服務企業備案，業主及業主委員會有權查詢。
利用業主共有的道路或者其他場地作為停放汽車的車位，屬於全體業主共有，開發建設單位不得出售、附贈或者出租。，應當就小區物業管理用房等配套建築及公共設施設備的配置徵求同級房地產行政主管部門的意見。
第三節 前期物業管理與物業交接
第十三條 分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，應當由同一物業服務企業提供物業服務。
建設單位承擔前期物業服務責任。
第十四條 建設單位應當在房屋預(銷)售前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
有下列情形之一，經物業所在地縣級以上房地產行政主管部門批准可以採取協定方式選聘物業服務企業：
(一)投標人少於3人。
(二)多層物業總建築面積少於3萬平方米，或者單棟高層物業總建築面積少於1萬平方米，或者多層、高層混合物業總建築面積少於2萬平方米。
第十五條 招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業所在地房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標檔案等資料。委託代理招標的，還應當附招標代理委託契約。
縣級以上房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招投標活動的監督管理。
第十六條 建設單位在預(銷)售物業時，應公示前期物業管理服務契約和業主臨時管理規約。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣契約，應當附有前期物業服務契約，並明確物業管理區域內屬於全體業主共有的配套建築、物業管理用房位置及公共設施設備。
前期物業服務契約應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、契約終止情形等內容進行約定;應當包含物業承接查驗內容;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。本辦法生效前建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費用的，由建設單位承擔。
第十七條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務契約、業主臨時管理規約等資料報房地產行政主管部門備案。
第十八條 新建小區實行物業管理專項驗收。建設單位應當嚴格按照規劃設計要求和宣傳推薦承諾建設配套設施，應向物業所在地縣級以上房地產行政主管部門申請物業管理專項驗收，小區經驗收合格後方可交付使用。
第十九條 新建小區具備以下條件後，可申請物業管理專項驗收：
(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用檔案，並經建設行政主管部門備案。
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱達到向終端用戶計量和收費的條件。 第十二條 在城市道路上占用、挖掘道路或者跨越、穿越道路架設、增設管線設施，應當事先徵得道路管理部門的同意；影響道路交通安全或者正常通行的，應當徵得公安機關交通管理部門的同意。
公安機關交通管理部門應當在受理申請後三個工作日內提出審核意見。
施工單位應當安排人員疏導交通，設定安全防護措施、施工標誌、變更車道指示標誌、注意危險警告標誌等，夜間開啟示警燈。
第十三條 在道路兩側和隔離帶上種植樹木、其他植物或者設定廣告牌、管線以及各種售貨亭、書報亭、其他建構築物等，不得遮擋路燈、交通信號燈、交通標誌，不得妨礙安全視距。
第三章 車輛和駕駛人
第十四條 在道路上行駛的機動車應當符合機動車安全技術要求。不符合要求的，機動車安全技術檢驗機構不予核發檢驗合格證明，公安機關交通管理部門不予核發檢驗合格標誌。
第十五條 經登記後上道路行駛的機動車應當依法定期進行安全技術檢驗。
公安機關交通管理部門應當根據機動車安全技術檢驗機構出具的檢驗合格證明，核發機動車檢驗合格標誌。
核發機動車檢驗合格標誌時，公安機關交通管理部門應當與全國被盜搶機動車信息系統比對，機動車所有人應當將涉及該車的道路交通違法行為和交通事故處理完畢。
第十六條 機動車所有人住所、單位、聯繫電話等通訊信息發生變更的，應當自變更之日起三十日內，向公安機關交通管理部門提交相關備案資料。公安機關交通管理部門應當在受理當日，在機動車登記證書上籤注備案事項，涉及變更機動車行駛證上所登記內容的，還應當重新核發行駛證。
第十七條 不得擅自改變機動車已登記的結構、構造或者特徵，不得在機動車上安裝或者使用妨礙交通安全的光電設備、高音喇叭、大功率音響以及其他裝置。
第十八條 嚴格限制燃油助力車、老年代步車等交通工具在城市區道路上行駛。具體路線和範圍由市人民政府劃定並公告。
在市人民政府劃定並公告的路線和範圍內行駛的燃油助力車、老年代步車等交通工具，應當遵守道路通行規定。
不符合國家標準的電動腳踏車、殘疾人機動輪椅車禁止在城市區道路上行駛。
質量技術監督、工商行政管理部門應當依法查處第三款所列車輛的生產、銷售。
第十九條 從事工程渣土、垃圾、煤炭等散裝物品運輸以及其他貨運機動車，應當按照規定安裝防護裝置和貼上車身反游標識，在車廂尾部、車輛頂部噴塗本車號牌放大二倍以上的牌號，並且保持清晰完整。
第二十條 客運機動車、計程車、校車、重型載貨汽車、危險化學品運輸車，應當按照國家有關規定安裝、使用有衛星定位功能的行駛記錄儀。
第二十一條 農業機械管理部門應當和公安機關交通管理部門建立拖拉機以及駕駛人的登記、檢驗、考試、發證、交通違法和交通事故處理等信息互通機制。，持下列檔案向物業所在地的房地產行政主管部門辦理備案手續：
(一)前期物業服務契約。
(二)業主臨時管理規約。
(三)物業承接查驗協定。
(四)建設單位移交資料清單。
(五)查驗記錄。
(六)交接記錄。
(七)其他承接查驗有關檔案。
建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。
第三章 業主、業主大會及業主委員會
第一節 業 主
第二十三條 依法取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
業主按照法律法規、管理規約和物業服務契約的約定，有參加物業管理活動的權利，並有合理使用物業、維護公共利益的義務。業主不得以放棄權利為由不履行義務。
第二十四條 根據業主(業主代表)大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定，業主可以以幢、單元、樓層為單位共同決定本單位範圍內的物業管理具體事項。
第二節 業主(業主代表)大會
第二十五條 一個物業管理區域成立一個業主大會，由物業管理區域內全體業主組成。業主人數在1000人(含1000人)以上的，可以按比例推選業主代表，組成業主代表大會。
第二十六條 物業管理區域內已交付使用的專有部分建築面積達到建築物總面積的50%或者首次交付使用的物業已滿兩年且交付使用的專有部分建築面積達到建築物總面積40%以上的，建設單位應當及時書面報告物業所在地的房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，並報送籌備首次業主(業主代表)大會會議所需資料。
占業主總人數20%以上的業主可以聯名向房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出設立業主(業主代表)大會的書面申請。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到書面申請之日起60日內組織業主成立首次業主(業主代表)大會籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業主(業主代表)大會會議。
第二十七條 籌備組由業主代表和街道辦事處(鄉鎮人民政府)、建設單位代表組成，其中業主代表所占比例不得低於籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。
籌備組應當自成立之日起7日內以書面形式在物業管理區域內公告其成員名單和工作職責。
第二十八條 籌備組應當自成立之日起90日內按相關規定組織召開首次業主(業主代表)大會會議。自業主(業主代表)大會依法成立之日起，籌備組自行解散。
召開首次業主(業主代表)大會會議所需的宣傳、文印資料等經費由建設單位承擔。
第二十九條 業主(業主代表)大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和縣級以上房地產行政主管部門備案：
(一)籌備組出具的由組長簽字的業主(業主代表)大會成立情況的報告。
(二)業主(業主代表)大會決議。
(三)管理規約、業主(業主代表)大會議事規則。
(四)業主(業主代表)大會選舉業主委員會情況和業主委員會委員名單。
材料齊全的，應噹噹場予以備案，同時街道辦事處(鄉鎮人民政府)應將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居委會(村委會)。
第三十條 第二十九條第(二)、(三)、(四)項內容發生變更時，應當在30日內辦理備案手續。
第三十一條 業主(業主代表)大會職責：
(一)制定、修改業主(業主代表)大會議事規則和管理規約。
(二)選舉業主委員會或更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作。
(三)選聘、解聘物業服務企業，授權業主委員會與物業服務企業簽訂、變更或解除物業管理服務契約。
(四)制定、修改、審議物業管理區域內公共設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
(五)審定物業專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施。
