岳陽市人民政府關於進一步加強住宅小區建設和管理的規定

岳陽市人民政府主要針對住宅小區建設質量和管理水平兩方面，制訂本規定。

【發布單位】岳陽市
【發布文號】
【發布日期】2003-06-20
【生效日期】2003-06-20
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】

岳陽市人民政府關於進一步加強住宅小區建設和管理的規定

《關於進一步加強住宅小區建設和管理的規定》已經2003年6月20日市人民政府第6次常務會議討論通過，現予發布，自發布之日起施行。
市 長：羅碧升
二○○三年六月二十日
關於進一步加強住宅小區建設和管理的規定
第一條為全面提高住宅小區的建設質量和管理水平，改善城市居民的居住環境，建設秀美的現代化城市，根據國家有關法律法規的規定，結合我市實際，制訂本規定。
第二條確保住宅小區建設規模。
（1）堅持“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的原則，住宅全面納入小區規劃建設。新建住宅小區（舊城改造中的住宅小區除外）應當達到一定的建設規模，原則上市區不少於8萬平方米，縣城不少於5萬平方米。住宅小區經統一規劃後，鼓勵多家開發企業共同開發。對達到15萬平方米以上的大型住宅小區，報建中市本級審批的收費可給予適當優惠。
（2）住宅小區建設單位必須具有相適應的房地產開發資質等級和開發實力，不得越級承接房地產開發業務。
（3）禁止黨政機關和事業單位（包括公職人員、已享受房改的人員）組織職工新建福利住房和經濟適用住房。
（4）城市規劃區內嚴禁擅自新建私人住宅，嚴禁無證開發商品住房，嚴禁利用劃撥土地擅自進行商品房開發，嚴禁在集體土地上從事房地產開發經營活動。
（5）房地產管理部門應加強對經濟適用住房建設的管理，會同有關部門嚴格控制建設規模標準、銷售價格和對象，落實土地、稅費等方面的優惠政策。企業新建職工住宅小區納入全市住宅小區建設規劃統一管理，嚴禁借經濟適用房之名從事商品房開發經營活動。
第三條嚴格住宅小區建設標準。
（1）住宅小區建設應當符合城市居住區規劃設計規範。
（2）新建小區應保證綠地面積達到規定要求，未達到規定面積的應繳納異地綠化費。
（3）住宅建築設計既要堅持合理、實用、規範的原則，又要提高設計藝術，追求美觀精緻。鼓勵建中、高層建築，新建六層以下（含六層）的樓房，屋頂一律採取坡屋頂等立體狀設計，外牆採用國家認定的合格塗料，做到顏色與環境協調。房屋裝修不得擅自改變結構和外觀設計。
（4）住宅小區的規劃設計方案由城市規划行政主管部門組織計畫、建設、房地產、建工、園林、公用事業、國土、環保、消防等部門會審，經專家評審報批同意後，方可實施。經批准的規劃設計方案不得擅自修改。確需修改規劃設計方案的，由規划行政主管部門組織重新評審。
（5）住宅小區建設應嚴格按照規劃設計要求，搞好國小、幼托、上下水、供電、供氣、廣電、電信、消防、道路、路燈、環保、衛生等公共基礎設施的配套，並做到基礎配套設施建設與住宅建設同步進行，為社區和治安管理提供必要場所。完成配套建設的，免交配套費。通過拍賣方式取得土地使用權的中高層建築配套費全免，其他行政性收費減半收取，六層以下（含六層）配套費減半收取。已建成的住宅小區配套建設未完成的，應按有關規定補建，未補建的，全額補交配套費。
（6）住宅小區各項建設工程合格率應達到100%，優良率達到30%以上。
住宅小區竣工後，由房地產管理部門會同建設、規劃、園林、建工、公用事業、消防、人防等部門對照經評審的設計方案對小區建設進行分期驗收或綜合驗收。未經分期驗收或綜合驗收的，不得交付使用，房地產管理部門不予辦理房屋產權登記發證手續。
第四條加強住宅小區建設管理。
（1）住宅小區建設由房地產管理部門根據房地產發展需要及時提出開發建設計畫，經計畫、建設、房產、規劃、國土等部門共同審查後，報市政府審批。
（2）住宅小區建設納入房地產開發項目管理。開發建設單位要將經相關部門審查的房地產開發項目手冊在項目開工前和建設過程中定期送房地產管理部門審查。房地產管理部門根據住宅小區規劃設計要求和房地產開發項目手冊的審批內容全面監督實施，各相關部門應按照管理職能各負其責，相互配合，加強監管。
（3）政府確定的住宅小區建設項目、單位定向開發項目及其它需要招投標的房地產開發項目的招投標（不包括工程建設、勘察、設計、施工、監理的招投標），由房地產管理部門組織實施。未經招投標或進場交易的，不得對外發包。
（4）開發建設單位要建立質量保證體系，依法辦理工程質量監理手續，委託具有相應資質等級的工程監理單位監理，並積極採用新技術、新工藝、新材料，確保住宅建設質量。
（5）住宅小區項目轉讓應當符合《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。在轉讓行為實施前，轉讓雙方須持轉讓契約到房地產管理部門和規劃、土地管理部門審批。
（6）預售商品房時，必須交清全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證、建設工程規劃許可證和施工許可證，完成預售商品房工程建設總投資的25%以上，已確定施工進度和竣工交付日期，並取得房地產管理部門頒發的《商品房預售許可證》。交付使用時，開發建設單位應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，並在規定時限內為購房人辦理產權登記發證手續。
第五條強化住宅小區物業管理。
（1）開發建設單位申報住宅小區規劃設計方案評審時必須附有物業管理方案，並在評審規劃設計方案同時進行審定。未作好物業管理方案的小區規劃設計方案不予審批。
（2）開發建設單位在新建住宅小區預（銷）售前，須選聘具有相應資質的物業管理企業承擔前期物業管理，簽訂前期物業管理服務協定，並報市房地產管理部門備案。否則，其房屋不得預（銷）售。
（3）住宅小區經綜合驗收合格，且物業管理方案已落實的，開發建設單位方可移交業主委員會選聘具有相應資質的物業管理企業進行管理，並按有關規定移交相關資產和資料。違者，由房地產管理部門依照《湖南省城市住宅區物業管理條例》進行處罰。
（4）住宅銷售時，開發建設單位應當依照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，履行住宅共用部位共用設施設備維修基金代收代繳義務，確保售後維修管理，維護業主的合法權益。
（5）物業管理收費標準由物價管理部門會同房地產管理部門按物業管理單位資質等級和管理區的規模、服務項目進行核定。物業管理單位應公示收費項目、服務內容和收費標準，接受業主的監督和質詢。
（6）物業管理企業疏於管理，未履行物業服務契約約定的職責義務，業主投訴多，服務質量差的，房地產管理部門應降低其資質等級，情節嚴重的，註銷其資質證書。