《陵水黎族自治縣保障性住房物業服務收費管理實施細則》是陵水黎族自治縣人民政府辦公室於2017年10月4日印發的細則。
基本介紹
- 中文名：陵水黎族自治縣保障性住房物業服務收費管理實施細則
- 頒布時間：2017年10月4日
- 發布單位：陵水黎族自治縣人民政府辦公室
印發通知,細則全文,
印發通知
陵水黎族自治縣人民政府辦公室關於印發《陵水黎族自治縣保障性住房物業服務收費管理實施細則》的通知
陵府辦〔2017〕269號
各鄉、鎮人民政府，縣政府直屬各單位，先行試驗區黨政辦公室：
《陵水黎族自治縣保障性住房物業服務收費管理實施細則》已經十五屆縣政府第9次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
陵水黎族自治縣人民政府辦公室
2017年10月4日
（此件主動公開）
細則全文
陵水黎族自治縣保障性住房物業服務收費管理實施細則
一、總 則
第一條 為規範保障性住房物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《海南經濟特區物業管理條例》和《海南省人民政府關於公布海南省定價目錄的通知》（瓊府〔2015〕89號）等法律法規及有關規定，結合本縣實際，制定本細則。
第二條 本細則適用於本縣範圍內保障性住房物業服務收費行為及其監督管理活動。
第三條 本細則所稱保障性住房，是指本縣範圍內的限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房和城市（工礦）棚戶區改造住房等保障性住房。
第四條 本細則所稱保障性住房物業服務收費，是指物業服務企業按照保障性住房物業服務契約（前期物業服務契約或物業服務協定）的約定，對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或使用人所收取的費用。
第五條 保障性住房物業服務收費應當遵循合理、公開、誠信以及費用與服務質量水平相適應的原則。
第六條 縣價格主管部門會同縣住房保障和房產主管部門負責全縣保障性住房物業服務收費的監督管理工作。
二、保障性住房物業服務收費管理
第七條 保障性住房物業服務收費實行最高限價管理。
第八條 縣價格主管部門會同物業管理行政主管部門，根據保障性住房物業類型、服務內容、物業公共服務的社會平均成本及財政承受能力等情況，結合本縣社會和經濟發展實際，在調查我縣保障性住房物業服務成本情況的基礎上，充分考慮保障對象的經濟承受能力，本著保障和改善民生的原則，制定保障性住房物業服務收費最高限價。
我縣保障性住房物業服務最高收費標準分類如下：
電 梯 房：1.2元/平方米；
非電梯房：1.0元/平方米。
保障性住房物業服務收費最高限價應依據保障性住房物業服務內容、物業服務的社會平均成本和社會承受能力等因素，適時進行調整。制定或調整保障性住房物業服務收費政府指導價應當實行成本調查或成本監審。
第九條 保障性住房前期物業服務項目招標前，招標單位應結合物業區域環境及成本價格等因素，確定前期物業服務項目投標競價範圍，原則上確定的物業服務收費標準不得超過政府制定的最高限價。
保障性住房物業小區前期物業服務收費標準確需突破最高限價標準的，由縣價格主管部門會同物業行政主管部門經成本調查（成本監審）、組織論證後，按優質優價原則核定，並報縣人民政府批准。
第十條 已成立業主委員會的保障性住房小區，物業服務收費標準經業主委員會與物業服務企業以契約形式約定，可以突破最高限價。
第十一條 保障性住房物業服務企業應當自簽訂物業服務契約（或前期物業服務契約）之日起3個月內，提供相關材料送縣價格主管部門和縣物業行政主管部門建立台賬。
建立台賬須提供以下材料：
（一）陵水黎族自治縣保障性住宅物業服務收費登記表
（二）《物業服務契約》複印件；
物業服務企業、物業管理區域、物業服務項目和收費標準等發生變更時，應當重新建立台賬。
第十二條 保障性住房物業服務收費，應當簽訂物業服務契約，契約應載明服務內容、收費項目和收費標準等事項，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。新建保障性住房小區物業服務項目及物業服務收費標準應載入前期物業服務契約及房屋買賣契約。
第十三條 保障性住房物業服務收費按法定產權建築面積計收，可以按月、年收取。已辦理房產證的，以房產證記載的建築面積（包括套內建築面積和分攤的共有建築面積）為準，房產證未記載建築面積或未辦理房產證的，以物業買賣契約中建築面積為準。
第十四條 業主應當按照物業服務契約的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務契約約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，物業服務企業可以督促其限期交納，逾期仍不交納的，可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業產權或者租賃權發生轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第十五條 保障性住房物業管理區域尚未出售或已出售但未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由開發建設單位按照物業管理區域同類物業的標準全額交納。
三、物業服務收費方式
第十六條 業主與物業服務企業可以採取包乾制或者酬金制的形式約定物業服務費用。
第十七條 包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
實行物業服務費用包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
第十八條 酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務契約約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。預收的物業服務資金屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用於物業服務契約約定以外的支出。物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度決算情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答覆。
物業服務收費採用酬金制方式的，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務契約約定聘請專業機構，對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十九條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
（一）物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常管理和維修養護費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護（不含水、電）費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務企業固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
四、其他管理
第二十條 物業管理區域共用部位、共用設施設備使用的水、電等費用應單獨安裝計量器具，據實分攤。具體分攤辦法按本省有關規定執行。
第二十一條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位應當抄表到戶，並向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委託代收上述費用的，可向委託人收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十二條 經業主共同決定，物業服務企業利用物業共用部位、場所、設施設備進行經營的，應當按照規定辦理有關手續，經營收入扣除物業服務企業經營成本、相關稅費後，其收益分配按契約約定執行，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十三條 住宅物業管理區域內的車輛停放服務收費按照本省和本縣有關規定執行。
第二十四條 物業服務企業接受業主委託提供物業服務契約約定以外的特約服務收費實行市場調節價。
五、監督管理
第二十五條 業主、物業使用人與物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，由業主委員會負責調解，或由縣價格主管部門、物業主管部門進行調解。縣價格主管部門和物業主管部門對服務和收費投訴應當及時處理，並將處理意見回復投訴人。
第二十六條 物業服務企業應當遵守國家的價格法律、法規和規定，建立健全內部價格管理制度，加強業務培訓，嚴格履行物業服務契約，為業主提供質價相符的服務。
第二十七條 物業服務企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第二十八條 縣價格主管部門和物業行政主管部門，應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監督，依法查處物業服務企業違法違規行為。
六、附 則
第二十九條 本實施細則由縣價格主管部門負責解釋。
第三十條 本實施細則自公布之日起施行。
