經武寧縣縣政府第十五屆二十九次常務會研究同意頒發的《武寧縣住宅小區物業服務收費管理暫行辦法》，包含總則、物業公共服務收費、停車收費、其他收費、收費管理、附則。共六章三十一條。
基本介紹
- 中文名：武寧縣住宅小區物業服務收費管理暫行辦法
- 發布單位：武寧縣縣政府
全文
第一章總則
第一條為進一步規範物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，依據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》、《江西省物業管理條例》、《九江市住宅小區物業服務收費管理暫行辦法》等有關規定，結合我縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本縣行政區域範圍內的住宅小區物業服務收費及其監督管理。
第三條本辦法所稱物業服務收費，是指具有物業服務資質的物業服務企業，接受開發建設單位、業主大會的委託，按照物業服務契約的約定，對住宅小區物業管理區域內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，對車輛停放提供管理服務，維護管理區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
第四條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第二章物業公共服務收費
第五條物業公共服務一般包括以下內容：
（一）物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理；
（二）物業共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理和化糞池清理；
（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理；
（四）安全防範和秩序維護；
（五）物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理；
（六）業主委託的其他公共性服務內容。
第六條業主與物業服務企業可以採取包乾制或者酬金制的方式約定物業服務收費標準。
包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈利或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務契約約定的支出，節餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第七條實行物業服務費用包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
（一）服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
（三）物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；
（四）物業服務企業辦公費用；
（五）物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊費；
（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（七）經業主或業主委員會同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
第三章停車收費
第八條住宅小區內符合規劃配置要求的共用車位、地面停車場，由物業服務企業人員提供管理服務的，按規定標準可以收取停放服務費（指導價收費標準見附屬檔案三）。
業主對車輛有特殊保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管契約。
第九條住宅物業管理區域內車庫、車位應優先滿足業主、物業使用人停車需要。
第十條實施物業管理區域車輛停放服務收費的物業服務企業，應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度，做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、安保（監視或巡視）和日常維護等服務工作。
第四章其他收費
第十一條住宅小區內共用電梯、公共照明、消防設施、景觀水系、監控系統、單元門禁等設施設備運行維護、檢測費，納入物業公共性服務費，不得另行分攤收取。
二次供水設施運行費用未納入物業服務費的，物業服務企業應當按照實際支出和約定的收費方式，向相關業主公平、合理分攤，並定期公布。
第十二條物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數位電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委託代收上述費用的，可向委託方收取手續費，具體標準在雙方委託契約中約定；物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。
物業服務企業不得向進駐小區進行公用配套設施建設、維護、施工的單位收取進場費、補償費、手續費等額外費用。
第十三條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第十四條裝飾裝修單位或裝飾裝修人，應當繳納裝飾裝修垃圾清運費。裝飾裝修垃圾由縣城管局余土代運處置站統一清運處理，裝飾裝修垃圾清運費標準由物價部門根據清運成本制定和調整。
裝飾裝修單位或裝飾裝修人因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按實際發生額，由業主（使用人）或裝修單位（裝修人）承擔，造成嚴重後果並觸犯相關法律法規的，由當事人承擔相關法律責任。
第五章收費管理
第十五條物業服務收費根據物業服務內容的性質和不同特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅小區物業服務收費中的物業公共性服務費、地面車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。
非住宅的物業服務費和實行酬金制及其他委託代理、代辦的收費實行市場調節價。
第十六條住宅小區物業公共性服務費實行分等定價，根據物業服務的不同等級制定不同的收費標準。
縣房地產主管部門會同縣價格主管部門制定物業服務等級標準，加強對物業服務企業的監督管理，定期對其資質條件和服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。
第十七條實行政府指導價的物業服務收費實行備案制度。
物業服務企業（包括前期物業）在收費前，開發建設單位和物業服務企業應當將物業服務收費標準報縣物價局備案核准，並辦理收費許可證。
物業服務企業向縣物價局申請審定或備案物業服務收費標準時，應提供以下資料：
（一）物業服務企業資質證書；
（二）物業服務契約；
（三）工商營業執照、稅務登記證；
（四）縣房管局物業服務等級確認書；
（五）業主委員會或業主大會意見（業主委員未成立的除外）；
（六）物業綜合服務費申請備案表；
（七）其他需要說明提供情況的相關資料。
第十八條實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業買受人與物業服務企業在物業服務契約中約定。
第十九條開發建設單位與物業買受人簽訂物業買賣契約時,前期物業服務契約作為物業買賣契約附屬檔案,經物業買受人簽字確認。
開發建設單位在擬定前期物業服務方案，簽訂前期物業服務契約前，應將前期物業服務方案和物業公共性服務費標準分別報縣房管局、縣物價局備案核准。
前期物業服務契約應當明確物業公共性服務費的計費方式、計費起始時間、服務內容、服務標準、收費標準。物業公共性服務費具體收費標準應根據確定的物業服務等級,在公布的基準價及其浮動幅度範圍內確定。（物業服務等級指導標準及物業公共性服務費指導價標準詳見附屬檔案一、二）
第二十條業主委員會成立後,物業公共性服務費具體收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業，根據物業等級服務標準和公布的基準價及其浮動幅度，在物業服務契約中約定。
第二十一條物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，按照明碼標價規定，公布物業服務等級標準、服務項目、收費標準、價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。
第二十二條物業服務企業應當每年不少於一次向全體業主公布住宅小區內的服務項目、服務工作開展和物業服務費用收支情況，聽取業主委員會、業主大會或豫寧街道辦的意見並接受質詢與監督。
第二十三條物業公共性服務費，以房屋所有權證登記的建築面積計算。
未辦證的以售房契約中房屋建築面積或房產測繪部門實測的房屋建築面積計算，未計入產權面積且未改變規劃用途的附屬房屋不得收取物業公共性服務費。
第二十四條已交付業主或通知交付而業主未來收受的物業，物業服務費自交付或通知之日起次月由業主全額承擔。未交付業主的物業，物業服務費由開發建設單位全額承擔。新建住宅小區配套建設及設施設備,未經物業竣工驗收備案交付使用的,一律不收取物業服務費。其建設期間發生的物業服務費用由開發建設單位承擔。
第二十五條房屋所有權發生轉移、抵押時，業主須與物業服務企業結清物業服務費用。結清物業服務費用後，才能辦理產權轉移、抵押手續。
第二十六條業主違反物業服務契約約定逾期不繳納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法追繳。
第二十七條縣物價局會同縣房管局負責本縣行政區域內物業收費的監督管理工作。
縣物價局對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照縣物價局的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，按照物業服務契約約定的服務內容提供服務。
物業服務企業構成價格違法、違規的，由縣物價局依據《中華人民共和國價格法》等法律、法規予以處罰。
第六章附則
第二十八條未選聘物業服務企業提供物業服務的住宅小區、單位宿舍、業主自行組織的物業管理，可參照本辦法自行協商，並在豫寧街道辦（鄉、鎮人民政府）的指導下具體實行。
第二十九條本辦法實施前已簽訂物業服務契約且明確服務期限尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原契約約定執行，也可由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業按照本辦法重新約定，契約到期後按本辦法規定執行。
第三十條本辦法由縣物價局會同縣房管局解釋。
第三十一條本辦法自發文之日起施行。
