2010年12月3日寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會公告第81號公布，自2011年2月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：寧夏回族自治區物業管理條例
- 頒布單位：寧夏回族自治區人大常委會
- 頒布時間：2010.12.03
- 實施時間：2011.02.01
- 實行區域：寧夏回族自治區
- 適用範圍：區域內物業服務及其監督管理活動
條例內容,條例草案說明,實施情況報告,
條例內容
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主及物業管理各方的合法權益，改善居民生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》，結合自治區實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於自治區行政區域內物業服務及其監督管理活動。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業企業按照物業服務契約約定，對物業管理區域內的房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者負責物業監督管理工作的部門（以下統稱房地產行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
環保、價格、規劃、公安、民政等有關行政主管部門，依據各自職責做好物業管理區域內的相關監督管理工作。
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府在房地產行政主管部門的指導下，具體負責組織、指導業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的管理糾紛，協調物業管理工作。
第二章 前期物業管理
第四條 建設單位在銷售房屋前，應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，結合物業共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，並在房屋買賣契約中明示。
物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域。住宅區和非住宅區配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。
第五條 對物業管理區域內的各類配套建築與設施設備，建設單位應當嚴格按照國家和自治區有關住宅小區規劃、設計規範和工程標準進行建設。
第六條 建設單位應當為新建住宅物業配置物業服務用房。物業服務用房的配置應當符合下列規定:
（一）建築面積在五萬平方米以內的，按不低於建築總面積的千分之四配置，最少不低於一百二十平方米；
（二）建築面積超過五萬平方米的，除按照五萬平方米的千分之四配置外，超過部分按不低於千分之二的標準配置；
（三）位於地面以上一至二層，具備基本裝修和水、暖、電、採光、通風等功能，可直接投入使用。
物業服務用房屬於全體業主共有，任何單位和個人不得轉讓、抵押或者改變其用途。
規划行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當對物業服務用房建築面積、位置、配置等規劃設計指標進行審查。房地產行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。
第七條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務企業，簽定前期物業服務契約，進行前期物業管理。前期物業服務期限一般不超過兩年。
建設單位承擔前期物業服務責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔。
建設單位銷售房屋時，前期物業服務契約應當作為房屋買賣契約的附屬檔案。
第八條 建設單位可以邀請前期物業服務企業對共用配套設施建設、設備運行管理等事項，提出與物業管理相關的建議。
建設單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。
建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，並協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務契約。
第九條 辦理前期物業承接驗收手續，建設單位應當向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料:
（一）物業管理區域劃分資料；
（二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的複印件、附圖；
（三）竣工驗收報告以及竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；
（四）設施設備的出廠隨機資料（包括出廠合格證明），安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；
（五）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
（六）業主名冊；
（七）物業管理必需的其他資料。
建設單位應當在《住宅使用說明書》中明確物業公攤面積和共有部分的範圍，並應當寫入《房屋買賣契約》。
前期物業服務企業應當在前期物業服務契約終止或者解除前期物業服務契約時，將物業服務用房以及上述資料移交業主委員會。
第三章 業主、業主大會與業主委員會
第十條 房屋的所有權人為業主。
業主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規規定的其他能夠證明其權屬的有效證明為依據。
第十一條 業主對物業管理區域共有部分實施共同管理，監督物業服務企業履行物業服務契約。
第十二條 物業管理區域內全體業主組成業主大會，並選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
物業管理區域內業主人數較少且經三分之二以上業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面徵求其所代表的業主意見，並將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。
第十三條 未設立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府協助業主決定有關事項。
第十四條 物業管理區域內，交付業主的專有部分建築面積達到建築總面積百分之五十以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府書面申請成立業主大會。
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自接到申請之日起六十日內，推舉業主代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組。籌備組主要由業主代表組成，也可以吸收建設單位、前期物業服務企業、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府的代表各一人參加。
籌備組成員名單確定後，應當將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置公示。
籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。
第十五條 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起七日內，向籌備組提供業主名冊、業主專有和共有部分面積、建築總面積等資料，並承擔召開首次業主大會會議所需費用。
第十六條 業主大會履行下列職責:
（一）制定和修改業主大會議事規則及管理規約；
（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（四）選聘、解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用物業專項維修資金；
（六）決定改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）決定物業管理區域內的其他物業管理事項。
第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起二十日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府備案:
（一）業主大會設立和業主委員會選舉情況的報告；
（二）業主大會決議；
（三）管理規約、業主大會議事規則；
（四）業主委員會委員名單。
街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當在五日內將備案證明複印件分送縣（市、區）房地產行政主管部門和物業所在地公安派出所、社區居民委員會。前款（二）、（三）、（四）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。
第十八條 業主委員會應當根據業主大會的授權，履行下列職責:
（一）執行業主大會的決議、決定；
（二）召集並主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費用，監督和協助物業服務企業履行物業服務契約；
（五）監督管理規約的實施；
（六）組織、監督專項維修資金的籌集和使用；
（七）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（八）業主大會賦予的其他職責。
業主委員會成員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。
業主委員會的辦公經費和成員的工作津貼應當從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主負擔，具體辦法和標準由業主大會決定。
業主委員會應當定期向業主公布辦公經費的收支情況。
第十九條 有下列情形之一的，業主委員會成員資格終止:
（一）任職期限屆滿的；
（二）不履行業主義務的；
（三）不再具備業主身份的；
（四）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
（五）被依法追究刑事責任的；
（六）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；
（七）業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物移交給業主委員會；拒不移交的，房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當責令移交。
過半數業主要求撤換業主委員會或者業主委員會成員的，房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當及時協助全體業主重新選舉。
第二十條 主要配套設施設備和相關場地共用的舊住宅區、分散小區可以劃分為一個物業管理區域。業主可以向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府申請成立一個業主大會。
不具備成立業主大會條件的舊住宅區、分散小區，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當組織業主自行管理，或者經過半數業主同意，委託他人進行清潔衛生、園林綠化、秩序維護等物業管理。
第四章 物業服務
第二十一條 業主委員會根據業主大會的決定，與通過招投標或者協定方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務契約。
物業服務契約應當包括下列事項:
（一）物業管理區域範圍以及基本情況；
（二）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；
（三）物業服務用房的配置、使用、維修和管理；
（四）公共綠化的維護，以及公共區域的環境衛生、安全等秩序維護；
（五）車輛的停放管理；
（六）物業服務質量標準；
（七）物業服務費用收取標準和方式；
（八）物業檔案資料的保管；
（九）物業服務契約期限；
（十）雙方的權利義務；
（十一）違約責任；
（十二）物業服務契約終止、解除條件；
（十三）其他事項。
正式簽訂契約前，業主委員會應當將擬簽定的物業服務契約文本在物業管理區域內公示，公開徵求業主的意見，並提交業主大會通過。公開徵求意見的期限不得少於七日。
物業服務契約簽訂後，物業服務企業應當將簽訂的物業服務契約在物業管理區域內公示，或者以電子郵件等形式告知業主，業主有權進行查詢。
物業服務契約示範文本由自治區住房和城鄉建設行政主管部門制訂。
第二十二條 物業服務企業應當按照物業服務契約的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務契約的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十三條 物業服務契約期限屆滿前九十日內，業主委員會應當召集業主大會會議，決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當與物業服務企業簽訂新的物業服務契約；不繼續聘用的，應當重新選聘物業服務企業，於契約期限屆滿前九十日內告知原物業服務企業，並在物業管理區域內公告。
物業服務契約屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務契約的，應當於契約期限屆滿前履行必要的告知義務；契約未約定告知期限的，應當於契約期限屆滿前九十日內告知業主。
提前解除物業服務契約的，提出解除契約的一方應當書面告知契約另一方，在物業管理區域內公告，並書面告知所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府。
第二十四條 物業服務契約解除或者終止後，物業服務企業應當按照有關規定和契約約定向業主委員會移交下列材料和財物:
（一）本條例第九條規定的材料；
（二）物業服務期間形成的有關物業以及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料以及物業服務檔案；
（三）物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備；
（四）清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；
（五）法律、法規規定的應當移交的其他事項。
業主大會重新選聘物業服務企業後，業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業，原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。
物業服務契約終止前，或者物業服務企業未依照契約履行告知義務、未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。
第二十五條 物業服務企業可以將清潔衛生、園林綠化、秩序維護等專項服務委託給專業性服務企業，但不得將全部物業服務一併委託給其他單位或者個人。
未選聘物業服務企業的，過半數業主可以決定將專項服務委託給專業性服務企業或者個人。
第二十六條 物業服務企業應當按照國家和自治區有關物業服務規範和標準，以及物業服務契約中約定的服務標準提供服務。
第二十七條 物業服務費用的收取可以採取包乾制或者酬金制等方式。
實行酬金制的物業服務企業應當於每年第一季度公示上一年度物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。業主提出質詢的，物業服務企業應當及時答覆。
第二十八條 舊住宅區、分散小區的業主將物業服務承包給物業服務企業的，房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當協助承包契約的簽訂並監督履行。
舊住宅區、分散小區物業服務事項、服務標準、服務費用等，根據物業的具體情況，由過半數主業或者業主代表、承包人和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府共同商定。
第二十九條 物業服務企業應當制定物業管理區域內安全防範應急預案，對突發性事件採取應急措施，及時報告有關行政管理部門和相關單位，並協助做好救助工作。
第五章 物業的使用與維護
第三十條 物業管理區域內，禁止下列行為:
（一）違法修建建築物、構築物，或者違規在建築物、構築物上懸掛、張貼、塗寫、刻畫；
（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構和房屋外觀；
（三）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；
（四）損壞或者擅自占用、移動、改裝共用設施設備；
（五）擅自改變房屋設計用途，影響相鄰關係人的生活；
（六）存放、鋪設超負荷物品；
（七）發出超過規定標準的噪音；
（八）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；
（九）擅自改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；
（十）隨意傾倒或者丟棄垃圾、雜物；
（十一）損毀樹木、園林；
（十二）違規飼養動物影響他人正常生活；
（十三）法律法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款行為之一的，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權予以制止，要求行為人停止侵害、消除危險、排除危害、賠償損失。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門接到報告後，應當依法處理。
第三十一條 物業服務收費應當區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國家和自治區物業服務收費辦法，在物業服務契約中約定。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業類型、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，並及時向社會公開。
物業服務企業違反有關規定和物業服務契約，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。
物業服務企業履行物業服務契約約定義務的，業主應當按時交納物業服務費用，不得以放棄共用權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。
第三十二條 業主應當按照國家和自治區有關規定交納專項維修資金，用於建築物保修期滿後住宅和物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。
專項維修資金應當統一歸集管理、使用，專戶儲存，每年公布一次收交、使用、節餘情況，並接受業主的查詢和審計、財政、房地產行政主管部門的監督管理，不得挪作他用。
第三十三條 專項維修資金屬於業主所有。有下列情形之一的，按照有關規定使用專項維修資金:
（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）更換電梯或者電梯故障危及人身安全的；
（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；
（四）樓體單側外立面有脫落危險的；
（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；
（六）對消防設施設備維修、更新、改造的。
業主轉讓物業時，應當將物業分戶帳中結餘的專項維修資金與物業同時過戶。
第三十四條 利用業主共有部分進行經營性活動的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意後，按照規定辦理有關手續。共有部分產生的收益應當公開，並納入專項維修資金專戶或者由業主大會決定其用途。
第三十五條 建設單位應當按照國家規定和房屋買賣契約約定的保修期限、範圍等承擔建築物以及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業主、物業使用人和物業服務企業應當給予協助、配合。
在物業保修期內，業主專有部分或者共有部分存在質量問題的，建設單位應當及時進行維修或者更換。房地產行政主管部門應當監督物業保修活動。
第三十六條 物業維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔:
（一）專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔；
（二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業主分擔；
（三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業主分擔。
因物業服務企業的過錯，造成共有部分未到維修、更新年限需要維修、更新的，物業服務企業應當承擔與其責任相當的費用。
第三十七條 共有部分維修、養護、更新、改造時，相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合。
因維修、更新、改造造成業主專有部分損失的，責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等責任。
第三十八條 住宅裝飾裝修工程開工前，業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協定。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓內公示。
物業服務企業應當對住宅裝飾裝修活動進行巡查、監督。
第三十九條 物業管理區域內規劃用於停放車輛的車庫、車位應當優先滿足業主、物業使用人的停車需要。在滿足業主、物業使用人的需要後，可以將物業管理區域內的車庫、車位出租給物業管理區域業主以外的單位和個人，每次租賃契約期限最長不得超過六個月。
物業管理區域內規劃利用停放車輛的車庫、車位尚未充分利用的，不得占用業主共有的道路或者其他場地停放車輛。確需占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當經業主大會同意並收取車位場地使用費，車位場地使用費屬於全體業主共有。
停放車輛的，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛正常通行。
第四十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向物業管理區域內的最終用戶收取費用，並依法承擔分戶計量裝置或者入戶連線埠以外設施設備的維修、養護、更新責任。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位可以委託物業服務企業代收有關費用，並按約定支付手續費。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。
物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十一條 業主空置物業的，應當告知物業企業，並採取措施防止漏水、漏氣等事故的發生；影響其他業主正常生活，造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
物業空置期間，不免除業主部分共有部分和全體共有部分的維修、更新、改造費用。空置期間，物業服務費用的繳納數額由業主委員會與物業服務企業商定。
第六章 管理措施
第四十二條 自治區住房和城鄉建設行政主管部門應當制定物業服務標準和規範，並定期向社會公布。
縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，督促物業服務企業定期公示物業服務項目收支情況等，建立物業管理投訴受理制度，定期對其服務質量進行考核。
市容、公安、環保、衛生等行政管理部門應當加強對物業管理區域內公共秩序、治安消防、市容衛生、房屋使用等的監督管理。
第四十三條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由縣級人民政府房地產行政主管部門負責召集，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，居（村）民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等參加，共同協調解決物業管理與服務過程中發生重大矛盾糾紛和其他物業管理事項。
第四十四條 縣級以上人民政府應當加強物業服務監督管理，建立重大物業糾紛處理應急機制，及時協調解決群體性或者重大物業管理糾紛。
發生群體性或者重大物業管理糾紛時，房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當進行教育疏導，及時妥善處理，並向縣級以上人民政府報告，不得推諉、敷衍、拖延。
第四十五條 發生物業服務爭議的，應當協商解決，也可以向人民調解組織申請調解。
人民調解組織應當按照有關規定，及時受理、調解物業服務爭議，並督促當事人履行調解協定。
第四十六條 縣級以上人民政府應當加強對舊住宅區、分散小區內的道路、照明、綠地以及社區服務、文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築以及設施設備建設改造，並將其納入城鄉建設規劃。
第四十七條 房地產行政主管部門應當採取各種形式，開展物業管理法律、法規、規章以及相關政策的宣傳、培訓，引導業主、物業服務企業依法行使權利、履行義務。
街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會，應當將物業管理法律、法規、規章以及相關政策宣傳，作為社區建設工作的重要內容。
第四十八條 價格行政主管部門應當加強對物業服務企業收費項目、標準執行情況的監督，定期發布物業服務成本信息，及時查處違反規定收取物業費的行為，並適時調整物業收費標準。
第七章 法律責任
第四十九條 違反本條例規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門依據職權責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處十萬元以上五十萬元以下罰款。
第五十條 違反本條例規定，建設單位或者前期物業服務企業不履行交接義務或者不移交有關資料和財物的，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門依據職權責令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下罰款。
第五十一條 違反本條例規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門依據職權處以五萬元以上二十萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十二條 違反本條例規定，物業服務企業將物業管理區域內的全部物業管理委託給他人的，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門依據職權責令限期改正，處以委託契約價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。
第五十三條 違反本條例規定，物業服務企業擅自停止物業服務或者擅自改變物業服務用房用途的，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十四條 違反本條例規定，業主、物業使用人有下列行為之一的，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門依據職權責令限期改正，恢復原狀，並可以按照以下規定給予處罰；給他人造成損失的，責任人應當依法承擔賠償責任:
（一）拆改房屋承重結構的，處以五萬元以上十萬元以下罰款；
（二）損壞、擅自占用物業管理區域內道路、場地或者其他共用設施設備的，個人處以一千元以上一萬元以下罰款；單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款；
（三）擅自利用業主共有部分進行經營活動的，處以一千元以上一萬元以下罰款。
第五十五條 違反物業服務契約約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。
第五十六條 房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府及其工作人員，在物業管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。
第八章 附則
第五十七條 本條例中，下列專業用語的含義是:
（一）共用部位包括建築物的基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊、通道、扶手、護欄、電梯井道、架空層以及設備間等；
（二）共用設施設備，包括供排水管道、水箱、水泵、電梯、天線、發電機、變配電設備、照明設施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設備、避雷設施、污水處理設施、安防監控設施、人造景觀、信報箱、溝、渠、池、垃圾容器、垃圾轉運設施等；
（三）共有部分，包括物業管理區域內的綠地、道路、非經營性車場（車庫）、公益性文體設施、共用設施設備用房、物業服務用房等。
第五十八條 本條例自2011年2月1日起施行。1998年8月12日寧夏回族自治區人民政府發布的《寧夏回族自治區城市居住小區物業管理辦法》同時廢止。
地方性法規(類別)
條例草案說明
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
我受自治區人民政府委託，就《寧夏回族自治區物業管理條例(草案)》（以下簡稱《條例(草案)》）作如下說明：
一、制定我區物業管理地方性法規的必要性
物業管理是住房商品化、社會化的產物，與廣大人民民眾的生產、生活密切相關，涉及千家萬戶的切身利益。加強物業管理，對於促進經濟成長、改善居住環境、提高居住質量、增加就業崗位、維護社區穩定、構建社會主義和諧社區都具有十分重要的意義。
我區的物業管理工作起步較晚但發展較快。目前，全區共有物業服務企業306家，其中具有一級資質的企業3家，二級資質的企業20家，三級資質的企業280多家，物業行業從業人員已達20000多人。全區實施物業管理的住宅小區建築面積達6000多萬平方米，占全區住宅小區總面積的60%左右，近幾年來新建的住宅小區基本上實施了社會化、市場化、專業化的物業管理，物業服務已由單純的居住小區清掃保潔，轉向綜合性全方位物業管理，並逐步拓展到黨政機關、商場、學校等類型的非住宅物業服務管理。我區物業管理工作在不斷進步拓展的同時，也存在一些亟待解決的突出問題。一是業主通過業主自治組織維護自身財產權益的意識不強，絕大多數物業管理區域沒有設立業主大會和業主委員會，業主自治、民主協商、自我管理、平衡利益的物業服務管理機制尚未形成；二是物業服務管理不規範，契約意識不強，有的建設單位不按規定移交相關資料和設施設備，給後續物業服務管理造成困難，損害了業主的合法權益；三是小舊、分散住宅小區缺乏配套設施，物業費收交率低，專項維修資金歸集難，治安、衛生等物業事項缺乏統一管理；四是業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛缺乏有效的協調解決機制，沒有充分發揮街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主自治管理活動中的指導、協調、監督作用。加強物業管理是推進城鎮化建設的基礎性工作之一，把物業管理區域“建設成為管理有序、服務完善、文明祥和的社會生活共同體”，是廣大人民民眾日益增長的物質文化需要，也是構建社會主義和諧社會的迫切需要。為了進一步貫徹實施物權法和房地產管理法律法規，建立和完善符合我區實際的物業管理體制機制，切實保護廣大人民民眾的合法權益，加快推進物業管理社會化、專業化和市場化進程，制定一部物業管理方面的地方性法規，意義重大，十分必要。
二、《條例(草案)》的主要內容
《條例(草案)》共8章56條。主要有以下內容：一是堅持尊重業主財產權利的原則，規定了設立業主大會、推舉臨時物業管理小組、委託管理、自我管理和街道辦事處、鄉鎮人民政府協助物業管理的多種物業管理模式；二是規定了物業管理區域的劃分辦法，明確了建設單位在前期物業管理活動中的責任以及對業主物業共有部分的權利保護措施；三是將小舊、分散住宅小區納入物業管理重點範圍，並就小舊、分散小區的物業管理模式、物業收費、設施設備維護等事項作了明確規定；四是建立了物業管理當事人協商、人民調解、行政調解、司法調解的物業管理糾紛調處機制，並要求縣（市、區）人民政府建立重大物業糾紛處理應急機制，及時協調解決群體性或者重大物業管理糾紛；五是明確了房地產主管部門、街道辦事處和鄉鎮人民政府在物業管理活動中的協助、指導，監督職責。《條例(草案)》還規定了相應的法律責任。
三、《條例(草案)》的起草過程和有關問題的說明
根據自治區人大常委會和自治區政府立法計畫要求，我廳在認真調查研究和廣泛徵求意見的基礎上，起草了《條例（草案）》送審稿並報送自治區政府。自治區政府法制辦按照科學民主立法的原則和地方性法規審查工作程式，首先在寧夏政府法制網公布了《條例(草案)》送審稿，並通過聯通公司銀川分公司向廣大用戶傳送了徵求立法意見建議的信息，隨後我廳會同法制辦到固原、中衛、石嘴山、吳忠召開立法徵求意見座談會，聽取業主代表、物業服務企業代表、建設單位代表和有關主管部門的意見建議。根據物權法、房地產管理法律法規、我區的物業管理現狀以及各方面的意見建議，學習借鑑北京、重慶等省市的立法經驗，對《條例(草案)》送審稿作了反覆修改，並將修改後的《條例(草案)》送審稿傳送各市、縣再次徵求意見，同時召開了兩次由銀川地區業主代表、物業服務企業、建設單位、街道辦事處、房管部門參加的《條例(草案)》論證、討論會。自治區人民政府常務會議討論通過了《條例(草案)》。現就《條例(草案)》的主要問題說明如下：
（一）關於起草《條例(草案)》的總體思路
為了促進物業管理健康發展，國務院於2003年6月8日公布了《物業管理條例》，2007年3月6日公布的物權法設專章對業主的建築物區分所有權作了規定。在國家物業立法和其他房地產管理法律、法規比較完備的大背景下，我們確立了不重複、有特點、重實用的《條例(草案)》起草思路。一是物業管理法律、行政法規已經作了明確規定的，《條例(草案)》不再重複；二是對物業管理法律、行政法規未作規定，但物業管理工作中亟需的內容予以明確；三是在遵循上位法立法精神的同時，對涉及物業管理的物業管理模式等重大問題作出具體規定；四是學習借鑑處省市物業管理立法的成功做法。
(二)關於物業管理模式的規定
國務院的《物業管理條例》和物權法規定了業主通過設立業主大會並選舉業主委員會管理物業的基本制度。業主大會是業主實現物業管理權利的民眾性自治組織。由於業主難以組織起來等原因，我區大多數新建物業管理區域沒有設立業主大會，其物業服務項目、服務收費、共有部分等共有財產的使用長期由建設單位安排的物業服務企業決定，為了使物業管理既能夠體現業主的意志，又能滿足基本物業服務需要，《條例(草案)》規定了設立業主大會、業主直接推薦臨時物業管理小組、業主自聘物業服務企業、與建設單位安排的物業服務企業簽訂物業服務契約等形式。這樣規定，是為了實現物業管理的全覆蓋，比較符合我區新建住宅小區的物業管理實際情況。
（三）關於小舊、分散小區的物業管理
受經濟發展水平等因素的制約，老舊、分散住宅小區在建設之初普遍缺乏基本公用設施設備，許多小舊、分散住宅小區安保、綠化、物業維修等物業服務事項缺乏統一管理，已經成為住宅小區物業管理的重點和難點。為了加強對小舊、分散住宅小區的物業服務管理，改善居住小區環境和質量，擴大物業服務管理覆蓋範圍，保障社區規範化建設同步協調推進，《條例（草案）》要求各市縣人民政府要加強對小舊、分散小區的綜合整治和環境設施建設，並對物業服務管理區域劃分和物業管理模式等作了明確規定。
（四）關於街道辦事處、鄉鎮人民政府在物業管理中的職責
國務院《物業管理條例》在明確房地產行政主管部門負責物業管理活動監督管理工作的同時，賦予了街道辦事處、鄉鎮人民政府協助、指導、監督相關物業管理工作的職責。為此《條例（草案）》在業主大會、業主委員會的設立、備案、協調處理物業管理糾紛等方面賦予了街道辦事處、鄉鎮人民政府相應的職責。這樣規定的主要理由是：第一，物業管理區域性特點突出，綜合性強，把住宅小區物業管理納入社區管理範圍，加強屬地管理，有力於強化社區的統一建設；第二，街道辦事處、鄉鎮人民政府作為政府基層組織，承擔著維護社區和諧穩定的職責，指導監督小區業主大會依法運作，與街道辦事處、鄉鎮人民政府的工作目標是一致的；第三，街道辦事處、鄉鎮人民政府對轄區內社區管理和居民情況相對熟悉，加強業主大會成立及運作的指導，能夠有效利用行政資源，使物業管理與社區管理工作充分結合起來。
以上說明及《條例（草案）》，請審議。
實施情況報告
自治區人民代表大會常務委員會：
為全面了解《寧夏回族自治區物業管理條例》（以下簡稱《條例》）貫徹實施情況，促進全區物業管理健康發展，按照自治區人大常委會2013年監督工作安排，常委會組成由孫貴寶副主任為組長，劉學軍、馬秀珍、布青滬、李建華、羅玉林、曹國建、薛塞峰等委員參加的執法檢查組，於10月30日至11月1日深入銀川、石嘴山、吳忠市等地，實地察看了19個多種類型的居民小區，重點對各級政府落實物業管理責任，加強物業服務管理，維護業主及物業服務各方合法權益等情況進行了檢查。
11月13日，檢查組召開執法檢查匯報座談會，聽取自治區政府及其有關部門貫徹落實《條例》總體情況匯報。孫貴寶副主任代表檢查組反饋意見建議，參加座談會的檢查組成員與有關單位負責人對檢查發現的問題進行了研究。白雪山副主席對檢查組反饋的意見高度重視並提出了工作要求。受委託的固原市、中衛市人大常委會對本地區《條例》貫徹實施情況進行了檢查並提交檢查報告。本次檢查，在自治區住建廳和受檢地各級人大、政府的密切配合下，檢查組通過座談交流，走訪居民，邀請各級人大代表、社區居委會、業主委員會、業主、物業公司、房地產開發企業等代表參加檢查活動等方式，廣泛聽取了各方面的意見建議，比較全面地了解和掌握了《條例》貫徹實施情況，取得了良好的實效，達到了預期目的，成為落實民眾路線的一次生動實踐。現將檢查情況報告如下：
一、貫徹實施《條例》的基本情況
從檢查總體情況來看，《條例》頒布實施以來，各級政府及相關職能部門堅持以“推進物業管理，構建和諧社區”為目標，加大《條例》貫徹實施力度，取得了一定成效。
（一）廣泛宣傳，提高貫徹實施《條例》的法制意識。各級政府及其主管部門把《條例》的宣傳學習和廣泛普及作為推進物業管理健康發展的基礎工作來抓，通過將《條例》納入全民普法教育範圍，編印宣傳手冊，依託媒體開闢專欄，加強對物業管理工作人員業務培訓，提高從業人員的政策法律水平等具體措施，進一步加大《條例》宣傳普及力度。社區居委會、物業企業將《條例》製作上牆，開展了送《條例》進萬家活動，向民眾深入宣傳、解讀物業管理相關法規政策和自身權利、義務，增強公眾參與支持物業管理的自覺性，為《條例》貫徹實施打下了堅實的社會基礎。在檢查中，檢查組也深切感受到，《條例》宣傳比較到位，社區、居委會、民眾及物業企業對《條例》主要內容都有比較深的了解。
（二）建章立制，促進物業管理健康有序發展。自治區住建廳聯合有關部門修訂了《物業服務等級標準》，制定了《物業服務契約示範文本》和《規範化住宅小區物業公司治安責任追究暫行辦法》。各市結合實際制訂了《條例》實施細則、《物業服務收費管理暫行辦法》、《物業管理基本服務標準》及《物業管理優秀小區評定標準》等相關配套檔案，為指導和規範物業管理工作提供了政策保障，增強了《條例》實施的可操作性。石嘴山市在全區率先出台了扶持物業企業發展的政策措施，對年度考核結果為優秀、良好和合格的物業企業，分別給予返還稅收100%、80%和60%的獎勵，促進物業企業提高服務質量。吳忠市對老舊住宅小區、散居樓的物業管理給予財政補助，兩年內免收垃圾代運費和處理費，為推進物業企業接管老舊住宅小區，實現物業管理專業化創造了條件。
（三）多措並舉，創新物業管理模式。各級政府在推進小區物業管理工作中，把物業管理與社區管理、城市管理有機結合起來，針對不同居民小區特點，創新物業管理模式，形成了許多行之有效的管理辦法和經驗。對新建和普通住宅小區，普遍實行了市場化管理模式，聘請物業公司進行規範化管理。老舊住宅小區、保障性住宅小區和拆遷安置小區由於情況千差萬別，形成了以社區居民自主管理、物業企業管理等多種管理模式。對不具備物業管理條件的老舊住宅小區，由產權單位或社區牽頭，實行基礎性物業管理；對保障性住宅小區，實行了街道辦事處、社區（居委會）、業主委員會、物業管理機構等“多位一體”的物業管理模式；對拆遷安置小區實行了社區或村委會牽頭管理的模式。這些探索和嘗試，為在不同類型小區推廣普及物業管理積累了有益的經驗，取得了明顯效果。
（四）強化監管，物業管理整體水平和社會效益逐步提升。各級政府及物業管理部門，不斷加大監管力度，認真開展監督檢查、指導培訓、考核評比，加強對物業企業標準化服務、履行服務契約、物業服務投訴等監管和查處，促進了物業企業的規範化、專業化和標準化建設。與此同時，物業企業還承擔了大量的社會責任和社區服務功能，解決了大批社會困難群體的就業問題，社會效益明顯。截止目前，全區共有物業企業450多家，其中一、二級企業達到27家，物業從業人員6萬多人，實施物業管理的住宅小區數量和住宅面積分別占到全區的52%和76%，物業管理水平不斷提升，物業服務行業總體呈現健康快速發展的良好趨勢，民眾對物業服務的滿意度也在逐年提高。
二、存在的主要問題
（一）政府及相關部門齊抓共管的物業管理體制尚未理順。一是對物業管理重要性認識不足，重視程度不夠，工作合力還沒有完全形成。二是對物業管理行業的扶持、監管和指導還有待進一步加強。如在物業費價格指導、稅收減免、物業分類管理等方面不能及時跟進指導和協調解決相關矛盾問題。三是物業管理體制機制還不夠健全。一些市、縣（區）雖然成立了物業管理機構，但配備專職物業管理人員不足，已遠不能滿足經濟社會發展需要。
（二）影響和制約物業管理的矛盾還沒有得到有效解決。一是物業收費標準低、物業費收繳率低、物業服務水平低“三低”現象並存，困擾物業企業發展。目前我區物業收費還是7年前制定的標準，但物業企業經營成本卻大幅度增加，造成全區57%的物業企業處於虧損狀態。一些業主思想觀念陳舊，花錢買服務的意識不強，加之有的物業企業服務不到位，業主拖欠物業費的現象普遍存在。二是物業企業稅收和各種收費負擔較重。物業企業公共水電收費執行商業標準，比民用高出67%。營業稅按5%收取，比交通運輸業、建築業稅率高出2%，而且稅基包含了代收的公共照明電費、綠化用水等費用。三是住宅專項維修資金收繳難、續籌難、使用流程複雜、收繳標準低、資金保值增值機制不完善，矛盾突出。
（三）業主大會和業主委員會的作用沒有得到充分發揮。一是業主大會和業主委員會成立率低。目前，全區僅有35.9%的小區成立了業主委員會，部分業主參與物業自我管理和服務的意識不強。二是權責不明確，作用發揮不到位，不能較好協調解決業主反映的問題，依法維護業主權益的意識淡薄。三是個別業主委員會不作為或亂作為，導致業主大會及業主委員會名存實亡，小區物業管理矛盾激化，管理水平大幅度倒退。
（四）老舊小區、保障性住宅小區和拆遷安置小區物業管理問題比較突出。一是這些住宅小區物業管理覆蓋水平低。目前全區仍有48%、近1300個住宅小區沒有實施物業管理。二是老舊小區由於建造標準低，基礎設施條件差且老化嚴重，房屋維修費用高，物業企業服務困難多。三是保障性住宅小區和拆遷安置小區困難群體相對集中，物業費標準低、收繳難的問題比較突出，物業企業一般不願意管理這些小區。
三、進一步貫徹實施《條例》的幾點建議
（一）進一步加大宣傳力度，形成全社會參與的濃厚氛圍。物業管理是社會管理的“細胞”，是重要的民生工程和構建和諧社會的基礎。物業管理不同於其他行業管理，涉及到每一個居民、關係到民眾的切身利益。因此，要進一步在全社會廣泛宣傳和普及物業管理的相關法律、法規和基本知識，形成學《條例》、懂《條例》、用《條例》的社會氛圍，使物業行政管理人員、物業從業人員、業主委員會和業主都能依法辦事、依法維護自身權益、履行各自義務。
（二）發揮政府主導作用，切實強化引導和監管責任。一是對物業行業要準確定位。物業行業是現代服務業的重要內容，承擔著社區安全、衛生創建、吸納社會低端就業人員等大量的社會管理責任，居民對小區服務管理的滿意度一定程度上影響著政府管理社會事務的滿意度，因此，建議自治區政府要高度重視物業管理工作，把物業管理作為創新社會管理的重要抓手，切實站在城市經營管理和事關民生的高度扶持物業行業發展，使之作為一項重要的民生工程列入自治區年度民生計畫。二是進一步理順物業管理體制。加快推進物業屬地化管理進程，配備物業管理專職人員，實現對物業管理有效監管、指導和協調。學習借鑑有關省市物業管理經驗，建立完善“兩級(市、區)政府、三級(市、區、辦事處)管理、四級(市、區、辦事處、社區)網路”的物業行業管理構架。三是發揮政府主導作用，形成齊抓共管的合力。建議由各市主管部門牽頭，建立由相關部門參加的物業聯席會議制度，協商處理物業管理工作中出現的複雜問題，整合資源，形成合力，形成齊抓共管的局面。四是研究探索物業管理納入社區建設的方法途徑。充分發揮居委會和社區在物業管理中的協調作用，將業主自治管理納入社區居民自治管理範疇，明確街道辦事處、居委會在該項工作中的具體職責、權利和義務，研究探索不同類型小區的物業管理模式。五是要運用法制思維加強對業主委員會建設的指導力度。抓好小區業主大會、業主委員會的建立、監督和指導工作，進一步發揮業主委員會的作用，對業主委員會合理定位，引導其正確履行職責，承擔相應責任和義務。
（三）出台優惠扶持政策，促進物業企業發展。要研究制定科學合理的物業收費定價機制。堅持以市場化收費機制為核心，採取市場調節價與政府指導價相結合的辦法，合理制定政府物業費指導價格，適當提高物業收費標準，確保物業收費與物價水平相一致，維護物業企業合法權益。把物業企業納入發展現代服務業的政策支持範圍，落實物業企業營業稅、企業所得稅方面的優惠政策，實行物業企業公用水電費與居民相同的水電價格，切實減輕企業經營負擔。建議自治區政府參照石嘴山市的相關做法，推廣對物業企業實行考核與獎勵相結合的管理機制，對物業企業繳納稅收實行先征後返政策，扶持物業企業發展。規範專項維修資金的管理和使用。進一步完善房屋專項維修資金使用管理規定，簡化使用專項維修資金的辦法和程式。同時研究住宅電梯等大型設施維修更換的資金籌集辦法。
（四）積極探索建立適合老舊小區、保障性住宅小區和拆遷安置小區的長效管理機制。老舊小區、保障性住宅小區和拆遷安置小區是物業管理的重點和難點。建議自治區政府結合老舊小區的治理和改造，把老舊小區節能、管網改造等基礎設施建設列入民生計畫，逐年解決老舊小區公用基礎設施改造和維修，推行物業管理，改善老舊小區的居住環境。研究探索適合小區自身特點的物業管理模式。要按照符合這三類小區實際，尊重居民意願的原則，積極鼓勵小區結合自身特點採取行之有效的管理辦法，並進行總結推廣。研究建立對這三類小區物業服務資金補貼的制度，並對低保家庭提供政策性補貼，切實解決低收入群體繳費困難的問題。
以上報告，請予審議。
