物業服務案例解析

物業服務案例解析

《物業服務案例解析》是2014年國防工業出版社出版的圖書,作者是邵小雲。

基本介紹

  • 書名:物業服務案例解析
  • 作者:邵小雲
  • 類別:經濟與管理
  • 出版社國防工業出版社 
  • 出版時間:2014年1月
  • 頁數:185 頁
  • 開本:16 開
  • 裝幀:平裝
  • ISBN:9787122189493
內容簡介,目錄,

內容簡介

本書分析的案例涉及物業管理的方方面面,從經營創收到鄰里糾紛調解,從巨觀到微觀,總共包括19個方面:物業管理項目承接、業主委員會管理、公共區域經營性收入管理、二次裝修管理、物業小區治安管理、物業小區消防管理、物業車輛管理、物品出入管理、人員往來管理、物業設施設備管理、停水停電管理、高空墜物管理、突發事件處理、物業綠化管理、物業保潔管理、寵物管理、鄰里糾紛調解、物業服務收費管理、人力資源管理。

目錄

第一章 物業管理項目承接案例 / 1
一、前期物業管理過程中的風險 2
二、前期物業管理中的風險防範措施 2
案例01:費用測算不精確導致入駐後虧損 3
案例02:投標書中無法做到的服務項目導致“賴賬” 4
案例03:新購住房發生的維修責任由誰承擔 4
案例04:沒有簽訂物管服務契約,業主該不該支付物業管理費 5
案例05:空調軟連線管斷裂誰負賠償責任 5
案例06:相鄰損害責任誰承擔 6
案例07:新老管家平穩過渡 6
案例08:老管家依法追繳費用、依法退出 7
案例09:爭搶地盤為哪家 8
案例10:建設單位不將相關資料移交給物業公司,業主告開發商 8
案例11:前物業公司拒絕退場 9
案例12:物業成樓盤行銷手段 9
案例13:接管時問題應存疑備忘 10
第二章 業主委員會管理案例 / 11
一、業主委員會與物業公司的關係 12
二、物業公司要與業主委員會多溝通 12
案例01:業主通過網路自發成立業主委員會合法嗎 13
案例02:一個小區出現兩個業主委員會 13
案例03:業主委員會解聘物業公司需要開業主大會方可 14
案例04:自發成立的“業主維權委員會”不能罷免“業主委員會” 14
案例05:業主委員會解聘物業公司員工合法嗎 15
案例06:電梯不運行由業主直接找業主委員會 15
案例07:物業公司與業主委員會合作維權成功 16
案例08:首次業主大會會議經費由開發商承擔 16
案例09:被業主委員會的決定侵犯權益業主可起訴 17
案例10:一個管理小區兩個“業主委員會” 17
第三章 公共區域經營性收入管理案例 / 19
一、公共區域經營性收入歸誰 20
二、公共區域經營及收入的管理 20
案例01:小區電梯廣告收入歸誰 20
案例02:廣告收益歸誰所有 21
案例03:電梯間不得擅自出租 22
案例04:小區會所經營應當合法進行 22
案例05:物業公司是否有權收取外牆廣告收益 23
案例06:外牆面做廣告收入歸誰 25
案例07:物業公司出租共用部分引來糾紛 25
第四章 二次裝修管理案例 / 26
一、二次裝修可能引發的問題 27
二、加強二次裝修管理的措施 27
案例01:私裝水床造成他人財產損失 27
案例02:住戶家裡跑水責怪管理處未管好裝修 28
案例03:業主不同意裝玻璃 28
案例04:業主違規裝防盜網 29
案例05:業主執意亂裝空調 29
案例06:空調室外機裝在了住宅樓立面外牆上 30
案例07:可否擅入房拆違章搭建物 30
案例08:業主裝修時封閉了共用管道檢修孔責任由誰負 31
案例09:損壞房屋承重結構應恢復原狀 31
案例10:業主自行封閉陽台 31
案例11:可否在屋頂搭建養鴿 32
案例12:推門而入惹來的糾紛 32
案例13:糾正違章裝修僵持不下 33
案例14:門面房如期開工 33
案例15:業主裝修家具堵占樓道 34
案例16:空調安裝要合理引導 35
案例17:業主提出不合理裝修要求 35
案例18:物業公司不能以違章裝修為由罰款 36
案例19:及時制止業主以免立柱打掉 36
案例20:違紀施工,勸阻無效,嚴肅查處 36
第五章 物業小區治安管理案例 / 38
一、物業小區常見的治安風險 39
二、物業小區治安防範措施 39
案例01:腳踏車在小區丟失物管要賠償嗎 40
案例02:業主電腦被盜判物管賠兩千 40
案例03:業主遇害:其家屬告物管 41
案例04:小區連續丟失機車違約物業被判罰 41
案例05:兩次從窗戶進賊物業難逃其責 42
案例06:業主在物業管理區域內被搶劫 42
案例07:業主被打傷,物業免賠償 43
案例08:危而不亂,忙中見細 43
案例09:尋蹤辨跡:發現了可疑情況 44
案例10:業主要求存包,保全人員禮貌拒絕 45
案例11:業主未關門,可否擅闖入內 45
案例12:醉漢碎玻璃保全挽損失 45
案例13:山頂見贓物安全管理見盲點 46
案例14:管理處保管業主鑰匙的風險 46
案例15:物業公司電瓶車不慎撞人 47
案例16:業主店內被殺物業公司是否擔責 47
第六章 物業小區消防管理案例 / 49
一、物業消防安全管理的現狀 50
二、物業消防安全管理的主要內容 50
案例01:宿舍起火,保全人員緊急撲滅 50
案例02:住戶在樓層焚香燒紙 51
案例03:火災發生以後看小區物業應急服務 51
案例04:煙花躥入高樓引發官司物業被判賠償住戶損失 52
案例05:煤氣使用不當造成火災 52
案例06:在消防通道上亂停放車輛 53
案例07:消防報警,緊急排查 53
案例08:工地失火,全力以赴 54
案例09:新房起火打開消火栓沒有水業主找物管索賠 54
案例10:業主停車阻塞消防通道物業公司是否要擔責 55
第七章 物業車輛管理案例 / 56
一、規範車輛停放契約的簽訂 57
二、嚴格履行車輛出入登記手續 57
三、配備合理的安保設施並留存證據 57
四、積極向車主實施救助 57
案例01:拒交停車費引起的交通處罰 57
案例02:停車庫可否用作其他用途 58
案例03:停車場遭水浸 58
案例04:車位主人要停放的車輛與登記的不符 59
案例05:車輛破損進入車場後推卸責任 59
案例06:業主未與物業公司簽訂管理契約,車輛丟失自擔責 60
案例07:車上有刮痕誰之責 60
案例08:搬家車輛損壞公用設施逃走 61
案例09:移花接木——業主強占他人車位 61
案例10:提供停車位的轎車丟失了 62
案例11:物業公司違反入住須知,丟失車輛被判賠償 62
案例12:未交費車輛在小區丟失案 63
案例13:物業公司不是第二警力 63
案例14:住宅小區空地建的車輛保管站收費合理嗎 64
案例15:樓宇玻璃掉落砸壞小車 64
案例16:訪客蠻橫無理亂停車 64
案例17:外來車輛故意堵塞道口 65
案例18:業主丟失了IC停車卡 66
案例19:車位主人要停放的車輛與登記的不符 66
案例20:業主親屬駕車外出 67
案例21:車主不按規定地方停車 68
案例22:車輛管理盡忠職責 69
第八章 物品出入管理案例 / 70
一、物品出入控制的目的 71
二、進入小區物品的限制 71
三、物品運出小區的管理 71
案例01:熟悉的租住戶要違規搬出物品 72
案例02:租住戶偽造業主同意搬出證明 72
案例03:因“放行條”物業公司被起訴 73
案例04:以理服人勸租戶辦放行條 73
案例05:租戶欠費要逃,保全及時制止 74
案例06:租戶搬出部分家具而沒有業主書面許可 74
案例07:業主電視機被抬走 74
案例08:業主家施工工人電動工具險被帶出 75
第九章 人員往來管理案例 / 77
一、物業區域人員往來管理難點 78
二、物業區域人員往來管理措施 78
案例01:訪客假冒業主不願登記 78
案例02:業主的親屬不登記也不行 79
案例03:業主的武警朋友來訪不願登記 79
案例04:訪客說你們公司的制度管不到我 80
案例05:訪客不願登記還惡言威脅 80
案例06:來訪者說與業主約好了 81
案例07:訪客拿住戶鑰匙要上樓入戶 82
案例08:可疑人員稱是教育局的欲強行闖入學校 82
案例09:誤把業主當訪客 83
第十章 物業設施設備管理案例 / 85
一、物業設施設備管理中的風險 86
二、物業設施設備管理措施 86
案例01:電梯困人4小時物業公司被罰5萬 87
案例02:公用水管堵塞水浸業主新房,物業管理賠1.9萬元 88
案例03:細查深究——電梯意外受損了 88
案例04:物業公司是否可以拒絕為業主提供自用部分的維修服務 89
案例05:因室內水管倒灌而發生的維修費用由誰承擔 89
案例06:小區內的石桌砸傷人,由誰來負責 89
案例07:誰應承擔該起墜樓事件的責任 90
案例08:清洗屋頂水箱 90
案例09:電梯延誤老人猝死,家屬告物業和急救中心 90
案例10:業主損壞了公共設施 91
案例11:維修不及時所造成的損害誰承擔責任 92
案例12:業主擅自占用共用部位引發的糾紛 92
案例13:小孩被電傷,物業公司擔責20% 93
案例14:撞到消防逃生門受傷,物業公司擔責三成 93
案例15:物業公司盡到了注意告知義務無責任 94
案例16:污水管道返水 94
案例17:落水管被異物堵塞引起滲漏 95
案例18:供暖設備漏檢造成損害誰賠償 95
案例19:工程人員敷衍了事,引致業主投訴 95
案例20:施工不當,引致下水道堵塞積水 96
案例21:即時維修,緊急處理 96
案例22:業主投訴夜晚噪聲擾人 97
案例23:施工標誌不明顯,物業公司擔責任 97
第十一章 停水停電管理案例 / 98
一、停水要及時通知並處理 99
二、停電要及時通知並處理 99
案例01:市政水壓低業主屢屢投訴 100
案例02:物業公司擅自停了業主的水電 101
案例03:操作不當,小區停水長達20小時 101
案例04:停電處理多思量 102
案例05:停電通知不到位被人投訴 102
案例06:業主裝修逾時停電處理多思量 102
案例07:在小區開店被停水停電 103
第十二章 高空墜物管理案例 / 104
一、建築物及附著物墜落防範措施 105
二、高空拋物防範措施 106
案例01:幕牆玻璃墜落砸傷兩轎車,物業公司賠償6000元 107
案例02:牆皮砸出植物人 107
案例03:小學生遭墜落玻璃砸死,物業擔責30% 108
案例04:安裝探頭來監控高空拋物行為 108
案例05:高空拋物行為被處以行政拘留 108
案例06:物業巧取證免責 109
案例07:樓房墜落物致人損害 110
第十三章 突發事件處理案例 / 111
一、物業管理突發事件的類別 112
二、物業管理突發事件的應對措施 112
案例01:租戶要自盡,成功營救 112
案例02:泳客溺水,救生員及時救護 113
案例03:自來水管爆裂,工程技術員及時處理 113
案例04:污水管道返水,街面污水滿地 114
案例05:電纜突然冒煙並起明火 114
案例06:施工不當,導致地下水管爆裂 114
案例07:電梯發生故障,導致業主被困 115
案例08:澆水管斷,維修及時 115
案例09:出警迅速,有勇有謀 116
案例10:有勇有謀,智抓偷車賊 116
案例11:眼看住戶要挨打,緊急應對 116
案例12:業主突發急病,及時援助 117
案例13:租戶跳樓保全人員全力救援 117
案例14:突發大雨致商鋪積水 118
案例15:發生搶劫案,智擒劫匪 118
案例16:聚眾報復者的復仇落空了 119
第十四章 物業綠化管理案例 / 120
一、小區綠化管理中的問題 121
二、小區綠化管理措施 121
案例01:大風颳倒了危樹,砸壞了私人的財物 121
案例02:小區綠地被業主種植香椿、葡萄等雜樹怎么辦 122
案例03:樹枝墜落傷人,物業公司應擔責 122
案例04:草坪護欄致人傷糾紛案例 123
案例05:淋水不當遭業主投訴 124
案例06:安全第一,及時修剪 125
案例07:有人逗留損毀了綠地 125
案例08:樓前綠地變成了私家花園 126
案例09:公共綠地變成了停車場,對沒有車的業主不公平 126
案例10:風颳樹倒砸傷愛車,物業管理處賠償兩千 127
案例11:車場大樹砸壞小轎車 127
案例12:小區“擾民綠化”該不該拆 128
第十五章 物業保潔管理案例 / 129
一、物業保潔管理的問題 130
二、物業清潔保養管理的措施 130
案例01:路面清除不淨致人受傷應擔責 131
案例02:外牆清洗致車(人)損害 132
案例03:保潔時做好現場標識,防止行人摔倒 133
案例04:裝修材料弄髒大堂,保潔員妥善處理 133
案例05:瓜子遍地難清潔惱人 134
案例06:澆水作業未設標誌致業主受傷 134
案例07:垃圾滿地遭投訴 135
案例08:衛生外包要多監管 135
案例09:清潔時私闖別墅,惹來投訴 135
案例10:美好環境須共同維護 136
案例11:清潔作業異聲引投訴 136
案例12:商戶違規扔垃圾,另闢門路解決 136
案例13:小區沙井蓋傷人,物業公司被判賠償 137
第十六章 寵物管理案例 / 138
一、物業公司對寵物管理的許可權 139
二、小區寵物管理的措施 139
案例01:打鳴的公雞——動物擾人清閒 139
案例02:電梯跑出來的狗嚇了王老太太案 140
案例03:業主寵物丟失拒交管理費 140
案例04:代管寵物服務失誤引發投訴 141
案例05:社區內飼養的寵物傷人 141
第十七章 鄰里糾紛調解案例 / 143
一、社區鄰里糾紛的主要表現特點 144
二、對調處以上當前鄰里糾紛的對策 144
案例01:上下樓房頂漏水維修起糾紛 144
案例02:差一點要發生的流血事件 145
案例03:因欠款而引起的糾紛 146
案例04:業主與外來人員發生了糾紛 147
案例05:互讓一步海闊天空 147
案例06:業主相互投訴 148
案例07:樓上漏水維修費引起的糾紛 148
案例08:業主裝修影響他人,物業公司應否協調 149
案例09:相鄰業主因透風問題產生了糾紛 150
第十八章 物業服務收費管理案例 / 151
一、物業管理收費的分類 152
二、物業管理收費的風險 152
三、物業收費難的原因 152
四、化解收費糾紛、克服收費難和提高收費率 152
案例01:因新買房屋漏水,業主拒交物業管理費 152
案例02:早期免收維修費用,後期正常收取產生糾紛 153
案例03:住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用 153
案例04:租戶欠繳物業管理費,物業公司能否向業主催繳 154
案例05:物業管理財務費是否要保密 155
案例06:收維修基金並非亂收費 155
案例07:房子沒住,交不交管理費 156
案例08:業主要求下調管理費 156
案例09:陳年老賬,一次收清 157
案例10:垃圾堆成山,緣由在沒錢請清潔工 158
案例11:戶內維修,費用應由誰來承擔 159
案例12:小區內丟車拒交物業費作抵扣 159
案例13:管理費調價成功服務提升 160
案例14:沒收到鑰匙不交物業管理費 160
案例15:物業公司撤走業主所交餘款該退給誰 161
案例16:沒有綠化業主拒交物業費,法院判決業主免交綠化費 161
案例17:物業公司截留物業管理費 162
案例18:業主要查看物業管理財務原始憑證 162
案例19:物業公司訴業主敗下陣來 163
案例20:業主不肯承擔水費 164
案例21:單方增加物管費無效 164
案例22:業主拒交維修費 165
案例23:管理費不等於維修費 165
案例24:地漏堵塞疏通,誰來付費 166
案例25:業主對恢復收取室內維修費不理解 167
案例26:原業主拖欠管理費,新業主能辦理入住手續 167
案例27:物業服務契約終止後的管理費應否支付 168
案例28:委託代收代繳水電費產生的糾紛 169
案例29:物業維修資金不得擅自動用 169
案例30:贈送的物業管理費誰來支付 170
案例31:業主享有管理費開支的知情權 171
案例32:業主欠交物業費的法律救濟 171
第十九章 人力資源管理案例 / 173
一、物業公司人力資源中的風險 174
二、人力資源管理風險的防範 174
案例01:小區外垃圾桶失竊,保全被處罰 175
案例02:下班保全傷業主物業擔連帶賠償責任 176
案例03:幫業主開門保全受傷算不算工傷 176
案例04:小區散步被保全撞死,物業公司擔何責 177
案例05:員工違規操作造成的法律責任由誰負 177
案例06:物業公司因保全不負責被判賠 178
案例07:物業工作人員將業主門牙打落 178
案例08:訪客無理打罵保全人員怎么辦 179
案例09:辭退員工應否補發賠償金的糾紛 179
案例10:保全“協助”小偷盜車輛 180
案例11:細微之處顯靈活 180
案例12:保全致人損害的物業糾紛 180
案例13:業主在小區遇害物業擔責20% 181
案例14:保全人員拉幫結派 181
案例15:保全不服從調崗當即被辭用人單位被判敗訴 182
案例16:解除勞動契約糾紛案 182
案例17:違規操作與工傷認定案 183
案例18:單位未與員工簽訂勞動契約,補簽仍須賠償 184

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