《湖南省物業專項維修資金管理暫行辦法》是湖南省住房城鄉建設廳、省財政廳為加強對物業專項維修資金的管理、保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用和維修、維護物業專項維修資金所有者的合法權益制定的辦法。
基本介紹
- 中文名：湖南省物業專項維修資金管理暫行辦法
- 發布文號：湘建房〔2016〕149號
- 發文機關：湖南省住房和城鄉建設廳、湖南省財政廳
- 發文時間：2016年9月18日
印發信息,檔案全文,
印發信息
湖南省住房和城鄉建設廳 湖南省財政廳關於印發《湖南省物業專項維修資金管理暫行辦法》的通知
湘建房〔2016〕149號
各市州住房和城鄉建設局（建委、規劃建設局）、房產局、財政局、公積金管理中心：
經省人民政府同意，現將《湖南省物業專項維修資金管理暫行辦法》印發給你們，請遵照執行。
湖南省住房和城鄉建設廳 湖南省財政廳
2016年9月18日
檔案全文
湖南省物業專項維修資金管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了加強對物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於我省行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。
第三條 本辦法所稱的物業專項維修資金，是指專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造資金。
第四條 物業專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、屬地統一管理、政府監督、監管分離的原則。
第五條 省住房城鄉建設廳會同省財政廳負責全省物業專項維修資金的指導和監督工作。
市州、縣市房地產主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內物業專項維修資金的指導和監督工作。設區的市、縣市房地產主管部門設立物業專項維修資金管理機構具體負責物業專項維修資金的日常管理工作。
區房地產主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）按照規定
的職責分工，負責物業專項維修資金管理相關工作。
第六條 房地產主管部門應當主動將有關信息網站和聯繫電話對外發布，接受社會和媒體監督。並依託現有住房信息管理系統，有效嵌入物業專項維修資金業務查詢、辦理和業主表決等功能，進一步提高物業專項維修資金管理效率。
第二章 交 存
第七條 同一物業管理區域內，兩戶以上業主的住宅和非住宅物業，其業主應當交存物業專項維修資金。
第八條 商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存物業專項維修資金，每平方米建築面積交存首期物業專項維修資金的數額為當地同類建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。
出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取物業專項維修資金；購房業主按照所擁有住宅的建築面積交存物業專項維修資金，每平方米建築面積交存首期物業專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
設區的市、縣市房地產主管部門應當根據當地實際情況，在本辦法規定的範圍內合理確定、公布每平方米建築面積交存首期物業專項維修資金的數額，並適時調整。交存標準公布前應當報上一級房地產主管部門備案。
第九條 實行預售的商品房，購房者應當在辦理商品房預售契約備案前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶；截至房屋竣工尚未售出及開發建設單位自留的物業，開發建設單位應當在申請竣工驗收前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶；實行商品房預售資金監管的，建設單位應當交納的物業專項維修資金可從監管的預售資金中劃轉。
實行現售的商品房，開發建設單位應當在申請竣工驗收前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶。
未按照本辦法規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得向業主交付房屋。
第十條 物業專項維修資金管理機構應當按照相關規定確定商業銀行作為物業專項維修資金的專戶管理銀行，開立物業專項維修資金專戶，資金專戶下以物業管理區域為單位設總賬，以幢為單位設分幢賬，按房屋戶門號設分戶賬。
儲存出售公有住房劃轉的物業專項維修資金，一個物業管理區域內包含兩個以上原公有住房售房單位物業的，售房單位交存部分按售房單位設分賬，按幢設分幢賬，業主交存部分按房屋戶門號設分戶賬。
物業專項維修資金自存入物業專項維修資金專戶之日起，按中國人民銀行規定的利率計息，每年6月30日為結息日。
第十一條 省住房城鄉建設廳會同省財政廳、人民銀行長沙中心支行制定具體辦法，規範物業專項維修資金專戶管理銀行的選定，加強專戶管理銀行服務質量考核。
第十二條 業主分戶賬內的物業專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，物業專項維修資金管理機構應當採取適當方式公告續交事項，相關業主應當及時續交。
由物業專項維修資金管理機構代管物業專項維修資金的，續交的具體管理辦法由所在地設區的市或縣市房地產主管部門會同同級財政部門制定。
由業主大會自行管理物業專項維修資金的，續交方案由業主大會決定。
第十三條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支；物業專項維修資金劃轉業主大會管理後，工作經費還可以按規定從物業專項維修資金增值部分列支。
工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
第十四條 本辦法實施前，未建立物業專項維修資金的物業，應當按本辦法的交存標準或所在地設區的市或縣市房地產主管部門核准的標準進行補建。
出售公有住房售房時未提取或者未足額提取物業專項維修資金的，售房單位應當按照規定補提；業主未交存的，應當按本辦法的交存標準或所在地房地產主管部門核准的標準補交。
第十五條 續交、補交的物業專項維修資金可以一次性交存，也可隨物業管理費逐月交存。
物業服務企業或其他相關機構應當配合物業專項維修資金的收取、交存等工作。由物業服務企業或者其他機構代收的物業專項維修資金，應當及時劃轉物業專項維修資金專戶。房地產主管部門應當將物業服務企業代收、劃轉續交物業專項維修資金的
情況納入其信用檔案管理。未按規定及時續交、補交物業專項維
修資金的業主，其相關拒交、滯交情況將納入個人徵信系統。
第十六條 收取物業專項維修資金，應當出具由湖南省財政廳統一印製的專用收據。
第三章 使 用
第十七條 物業專項維修資金應當專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十八條 物業專項維修資金的使用分為計畫使用、一般使用和應急使用。
計畫使用是指採取一次投票集中表決多個計畫維修項目的使用方式；一般使用是指採取傳統方法一次投票表決一個維修項目的使用方式；應急使用是指採取應急程式事前不用表決、事後公示的使用方式。
業主表決方式可以採取常規表決，即經有利害關係的專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，視為表決通過；也可以採用異議表決，即根據業主共同管理規約約定的表決條件和表決方式，持不同意意見的業主專有部分占建築物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。
第十九條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改
造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤，相
關業主有約定的，從其約定。
已交存物業專項維修資金的，分攤費用從業主分戶賬中列支。業主分戶賬面餘額不足以支付分攤費用的，由該業主補足。
未交存物業專項維修資金的，分攤費用由該業主直接支付。
第二十條 物業專項維修資金的計畫使用項目適用條件：
（一）可以預見的、以延長物業使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備周期性的維修、更新和改造；
（二）同一物業管理區域內全體業主受益；
（三）單項物業維修和更新、改造項目費用在三萬元以下。
第二十一條 計畫使用項目必須納入物業專項維修資金使用計畫，經業主大會一次性表決同意，並報物業專項維修資金管理機構備案。
物業專項維修資金使用計畫由業主委員會或者其委託的物業服務企業，根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況編制。
一次性表決的物業專項維修資金使用計畫有效期限不超過五年，有效期內使用總金額不得超過本物業管理區域物業專項維修資金交存總額的百分之五。
第二十二條 市州、縣市房地產主管部門應當制定一次性表決使用物業專項維修資金的具體辦法和流程，公布物業專項維修資金使用計畫格式文本。
第二十三條 物業專項維修資金的一般使用項目適用條件：
（一）同一物業管理區域內部分業主受益的物業項目的維修、更新和改造；
（二）臨時發生並需要在較短時間內完成的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。
第二十四條 物業專項維修資金的一般使用程式為：物業服務企業接到業主報修或者發現問題後，經業主委員會（未成立業主委員會的，由所在地社區居委會）現場核實，編制物業專項維修資金使用方案，通過有利害關係的業主表決同意，報物業專項維修資金管理機構備案。
未聘請物業服務企業的，由業主委員會或者相關業主按照本辦法規定組織實施。
第二十五條 物業專項維修資金的應急使用適用於危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行的維修、更新和改造的緊急情況。主要包括以下情形：
（一）物業管理區域內發生的屋面、外牆防水嚴重損壞；
（二）消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況；
（三）電梯故障；
（四）建築外立面裝飾和公共構件嚴重脫落鬆動，玻璃幕牆炸裂；
（五）其他發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。
第二十六條 物業專項維修資金管理機構代管期間發生第二十五條規定的情形時，按照以下程式辦理：
（一）業主委員會、物業服務企業或者相關業主應當向物業專項維修資金管理機構提出書面申請。依照相關規定需要技術質
量監督、消防、電力、通訊、住房城鄉建設等部門檢測、鑑定的，
相關檢測鑑定機構應儘快出具書面檢測鑑定意見；
（二）物業專項維修資金管理機構收到申請後立即組織相關單位現場勘察；
（三）經勘察需要維修的，應當通知物業服務企業、業主委員會或者相關業主立即組織維修，並在勘察確認後一個工作日內將核實的維修費用百分之五十劃轉到維修單位，維修單位應當立即組織搶修；
（四）維修項目竣工後，物業專項維修資金管理機構應當將維修情況在物業管理區域內適當位置公示七日，公示期滿後，管理機構將維修費用應付餘額劃轉到維修單位。
第二十七條 由業主大會自行管理物業專項維修資金的，發生第二十五條規定情形時，物業服務企業或者相關業主應當報業主委員會確認，由業主委員會按照核實維修費用的百分之五十預先撥付到維修單位。維修單位應當立即組織搶修。維修項目竣工後，業主委員會應當將維修情況在物業管理區域內適當位置公示七日，公示期滿後，將維修費用應付餘額劃轉到維修單位。
第二十八條 發生第二十五條規定情形時，業主委員會、物業服務企業或者相關業主未按規定實施維修、更新和改造的，物業所在地物業專項維修資金管理機構、區房地產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織代修，維修、更新和改造費用從物業專項維修資金專戶中列支。
第二十九條 應急維修工程首期費用撥付後，維修組織單位或者個人應當將維修方案、工程審價報告、工程驗收合格證明、涉及戶數和分攤方案等在小區內明顯位置進行不少於七日的公示。
相關業主在公示期內提出異議的，由異議人與組織維修單位協商解決。協商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
