《益陽市物業專項維修資金管理辦法》已經益陽市人民政府第76次常務會議審議通過，益陽市人民政府辦公室於2021年11月5日印發.本辦法自公布之日起施行.
基本介紹
- 中文名：益陽市物業專項維修資金管理辦法
- 頒布時間：2021年11月5日
- 實施時間：2021年11月5日
- 發布單位：益陽市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為加強對物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》《湖南省物業管理條例》等法律、法規、規章規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所稱的物業專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用於建築物及其附屬設施共用部位共用設施設備保修期滿後維修、更新和改造資金。
本辦法所稱共用部位，是指根據法律法規和物業買賣契約，由單幢住宅內業主或者單幢住宅業主與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律法規和物業買賣契約，由業主共有共用的非相關專業經營單位承擔的附屬設施設備，一般包括電梯、無障礙設施、公共照明設施、給排水設施、消防設施、綠地、道路、非經營性停車場、公共文體設施、景觀設施、安保設施和共有設施設備使用的物業等。
第三條 市住房和城鄉建設部門會同市財政部門負責維修資金管理的指導和監督工作。
市維修資金管理機構具體負責市城市規劃區域範圍內維修資金的日常管理工作。
區住房和城鄉建設部門具體負責本行政區域內市城市規劃區域範圍外的維修資金日常管理工作。
縣（市）住房和城鄉建設部門具體負責其行政區域內維修資金的日常管理工作。
區縣（市）住房和城鄉建設部門應當設立維修資金管理專門機構，具體負責維修資金日常管理工作。
物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）按照職責分工，負責維修資金管理相關工作。
第四條 維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督、公開透明的原則。
第二章 交 存
第五條 維修資金由業主交存，屬於業主共有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬於公有住房售房單位所有。
第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存維修資金：
（一）住宅（含商品住房、經濟適用房、拆遷安置房等），但一個業主所有且與其他物業不具共有部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅（含商業用房、獨立產權會所、寫字樓、儲物間、車庫、車位等）和住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅；
（三）非單一產權的非住宅用房。
第七條 開發建設單位、物業銷售單位在售房時應與購房人明確維修資金交存事項。物業的維修資金由購房人將首期維修資金交存至維修資金專戶，開發建設單位和物業銷售單位不得代收代交。
未按本辦法規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得將物業交付購房人。
第八條 物業首期維修資金交存標準按業主所擁有物業的建築面積和我市同類建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。
住房和城鄉建設部門應當根據本地區情況，以物業建築安裝工程每平方米造價為基數，合理確定、公布交存標準，並適時調整。
維修資金交存後，物業登記面積與交存維修資金面積誤差≤2%的，交存的維修資金不作調整。
第九條 新建商品房在辦理商品房網簽備案前，購房者應當按照測繪部門出具的物業預測報告將首期維修資金存入維修資金專戶；截至物業竣工尚未售出及開發建設單位自留的物業，開發建設單位應當在申請竣工驗收前按照測繪部門出具的物業預測報告將首期維修資金存入維修資金專戶，確保整幢建築全額交清；實行商品房預售資金監管的，建設單位應當交納的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。
實行現售的商品房，開發建設單位應當在辦理現售備案或不動產登記時，將首期維修資金存入維修資金專戶。
原未交存維修資金的單一產權物業辦理產權轉讓、銷售等轉移為兩個或兩個以上多元產權時，應當在辦理存量房交易備案或不動產登記時按照本規定交存首期維修資金。
第十條 開發建設單位申請辦理物業所有權首次登記時，申請人應當將建築區劃內依法屬於業主共用的其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占有範圍內的建設用地使用權一併申請登記為業主共有，由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。不頒發不動產權證書，不交存維修資金。
第十一條 維修資金由第三條規定的行政區域內的物業維修資金管理機構代管。住房和城鄉建設部門會同財政部門通過公開招標的方式，選擇存款利率高、信譽好、服務優的當地商業銀行作為維修資金專戶管理銀行，開立維修資金專戶。
專戶管理銀行應當建立和完善維修資金賬戶的設立、交存、使用、查詢、結算等制度。
收取維修資金應當出具省財政部門統一監製的維修資金專用票據，實行一戶一票。
維修資金應當以物業管理區域為單位設賬，按物業門戶號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按物業門戶號設分戶賬。
第十二條 維修資金續交。（一）業主分戶賬中維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交；（二）續交以樓棟單元為單位實施；（三）成立業主大會的，由業主委員會擬定維修資金續交方案，組織召開業主大會會議對續交方案進行表決。業主未按照續交方案及時、足額續交維修資金，經催告後仍不交納專項維修資金的，經業主大會決定，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟；（四）未成立業主大會的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區依法指導、協助其成立業主大會、選舉產生業主委員會，再由業主委員會組織召開業主大會會議對續交方案進行表決。
第十三條 已交存住房公積金的業主，經本人或其配偶申請，並經住房公積金管理單位核准，可將業主及其配偶的住房公積金直接劃轉至維修資金管理專戶，用於補充維修資金。
第十四條 業主未按規定交存首期、補建維修資金的，業主委員會應當督促其交存，業主經催告後仍不交納專項維修資金的，經業主大會決定，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。
第十五條 業主共有部分經營所得淨收益屬於全體業主共有，應當主要用於補充維修資金。
第十六條 維修資金當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其餘部分按一年期同期銀行定期存款利率計息。
維修資金存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬內，每年的6月30日為結息日。
第三章 使 用
第十七條 建築物及其附屬設施的維修資金屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，維護保障其基本使用功能，不得挪作他用。
共用部位的維修和更新、改造範圍包括：（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；（二）建築物外牆出現雨水滲漏，引起外牆內表面浸濕、霉變的；（三）地下室出現滲漏、積水的；（四）建築物外牆外裝飾層出現較嚴重開裂或脫落的；（五）樓梯間、公共走廊裝飾層出現較嚴重開裂或脫落、欄桿較嚴重鏽蝕的；（六）公共區域窗台、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、樓梯出入口門等出現較嚴重破損的；（七）公共區域門窗或窗紗較嚴重破損的。
共用設施設備的維修和更新、改造範圍包括：（一）電梯主要部件需要進行維修或更換的；（二）二次供水系統設備部件磨損、鏽蝕較嚴重的；（三）避雷設施不滿足安全要求的；（四）配電設備部分電纜、電線、配電箱（櫃）內元件損壞的；（五）消防系統出現功能障礙或部分設備、部件損壞嚴重的；（六）樓內排水（排污）設備出現故障，給、排水管道漏水、鏽蝕嚴重、排污泵鏽蝕或其他設備損壞的；（七）門禁、樓宇呼叫、監控等設備出現故障或無法正常運行的。
第十八條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，分攤有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主擁有物業建築面積所占比例確定。
已交存維修資金的，分攤費用從受益業主分戶賬中列支；受益業主分戶賬面餘額不足以支付分攤費用的，由該業主補足；未交存維修資金的，分攤費用由受益業主直接支付。
第十九條 維修資金的使用分為一般使用、應急使用和計畫使用。
第二十條 維修資金一般使用按照以下程式：
（一）物業服務企業、業主委員會或者相關業主（統稱為使用申請人）根據實際需要向維修資金管理機構提出書面申請；
（二）維修資金管理機構進行現場勘察，明確維修資金列支範圍；
（三）使用申請人組織制定使用方案，使用方案應當包括但不限於下列內容：1．使用的具體範圍和內容；2．施工方案及進度計畫；3．費用預算。
經維修資金列支範圍內專有部分影響範圍內占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主參與表決，且經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
（四）使用申請人應當對使用方案（表決前公示）及業主表決情況等在現場進行公示，公示期不得少於七日，維修資金管理機構監督抽查；
（五）公示期滿無異議或者異議不成立的，使用申請人按使用方案組織實施；
（六）項目實施完畢，使用申請人組織物業服務企業、業主委員會、業主代表、監理單位等對維修項目進行竣工驗收，維修資金管理機構、第三方審核單位參與；
（七）維修項目竣工驗收合格並按要求公示無異議或異議不成立後，使用申請人持有關材料，向維修資金管理機構申請撥付；
（八）維修資金管理機構審核同意後，按照工程完成情況向專戶管理銀行發出撥付維修資金的通知，專戶管理銀行將所需維修資金撥付至維修單位。
第二十一條 發生下列情形之一，危及人身安全、物業使用安全和公共安全，需要立即對物業項目進行維修的緊急情況，業主委員會或物業服務企業在屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區的監督指導下可以依法直接申請應急使用維修資金：
（一）電梯突發故障；
（二）消防、電力、供水、供氣等設施設備出現突發功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況的；
（三）樓體單側外牆飾面脫落，玻璃幕牆炸裂等危及人身安全的；
（四）其他發生危及人身安全和物業使用安全的緊急情況。
第二十二條 發生第二十一條規定的情形時，可以不經業主表決按照以下程式使用維修資金：
（一）使用申請人向維修資金管理機構提出書面申請，對電梯、消防等技術難度大的維修項目需專業機構出具意見；
（二）維修資金管理機構收到申請後會同物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區立即組織現場勘察；
（三）經勘察需要維修的，維修資金管理機構通知使用申請人立即組織維修；
（四）項目實施完畢，使用申請人組織物業服務企業、業主委員會、業主代表、物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區、市場監督、消防、監理等相關部門和人員對維修項目進行竣工驗收，維修資金管理機構、第三方審核單位參與；
（五）應急維修項目竣工驗收合格後，使用申請人應當隨即將維修情況在物業管理區域內和物業維修項目的顯著位置同時公示，公示期不少於七日，維修資金管理機構負責監督抽查；公示期滿無異議後，維修資金管理機構將維修費用撥付到維修單位。
第二十三條 發生第二十一條規定的情形時，物業服務企業、業主委員會或者相關業主未按規定實施維修、更新和改造的，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區組織代修，並將維修情況在物業管理區域內和物業維修項目的顯著位置同時公示，公示期不少於七日。
工程竣工驗收合格後，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區持工程驗收合格資料、維修發票等到維修資金管理機構辦理撥付手續。
第二十四條 對符合下列條件的物業維修、更新和改造項目，可以採取一次性表決的方式使用維修資金。一次性表決使用維修資金的，應當經專有部分影響範圍內占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主參與表決，且經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
（一）同一物業管理區域內全體業主受益；
（二）單項物業維修和更新、改造項目費用在三萬元以下。
一次性表決方式使用維修資金的期限不得超過二年，且期限內使用總金額不得超過本物業管理區域維修資金交存總額的百分之五。
屬於一次性表決範圍內的物業維修、更新和改造項目，使用維修資金時，不需要業主再次表決。
第二十五條 屋面、外牆滲漏維修一般按第二十條使用程式實施；如因少數業主不理解、不配合導致維修拖延、損害加重的情況，需按第二十二條或第二十三條使用程式進行維修的，實行專項監督，經物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區和專家諮詢小組論證認可後實施。
第二十六條 有超過專有部分占需要維修、更新和改造的共有部位、共有設施設備所涉及的影響範圍內建築物總面積三分之一以上的業主且占需要維修、更新和改造的共有部位、共有設施設備所涉及的總人數三分之一以上的業主對維修施工單位提出異議的，推行公開招標方式選聘維修單位，並引導使用申請人選聘第三方專業機構參與工程監理和驗收。監理、驗收費用列入維修、更新和改造成本。
第二十七條 所有維修、更新和改造工程竣工驗收後，使用申請人均須將下列材料在物業管理區域和物業維修項目的顯著位置公示七日以上，並存檔：（一）維修使用方案；（二）施工單位編制的工程結算報告；（三）工程審價報告；（四）工程竣工驗收合格資料；（五）維修費用分擔明細表。
維修、更新和改造費用超出核定預算金額10%以上或者超出金額1萬元以上的，超出部分應當按照本辦法規定的程式重新申報。
使用申請人應根據契約，在維修、更新、改造工程保修期內留存質量保證金。
第二十八條 申請撥付維修資金，應當提交下列材料：（一）維修使用方案；（二）施工（維修）契約；（三）工程量清單；（四）影響範圍內相關業主清冊及業主表決材料；（四）公示內容、公示情況說明或者未成立業主委員會的物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區提供的相關材料；（五）銀行賬戶名稱。
第二十九條 維修資金只能撥付到工程施工（維修）契約確定的施工單位賬戶中；用於支付評估、監理、鑑定等的費用只能支付到約定的評估、鑑定、監理等單位賬戶中。
第三十條 為了提高工作效率，降低企業成本，維修資金管理機構可定期向社會公布一批具有相應資質的物業維修單位、工程造價諮詢機構、監理機構等，建立物業維修信息庫，供業主委員會、物業服務企業或業主自行選擇。
物業維修信息庫由維修資金管理機構定期公布並結合使用申請人和業主的意見對入庫單位開展動態考評，建立準入和退出機制，實行優勝劣汰。
第三十一條 維修資金的使用實行工程審核制度，按公開、公平、公正的原則，應當經具有相應執業資格的工程造價人員審核，審核費用列入維修和更新、改造成本。
第三十二條 下列費用不得從維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
（二）依照相關規定應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據國家有關規定或者物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修、養護費用。
第三十三條 在保證維修資金正常使用的前提下，可以按國家規定購買國債、定期組合存款，確保資金的安全和保值增值，不得挪作他用。
禁止利用維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第三十四條 下列收益應當轉入維修資金滾存使用：
（一）維修資金的存儲利息；
（二）利用物業共用部位、共用設施設備產生的收入在扣除合理成本之後；
（三）物業共用設施設備報廢后回收的殘值；
（四）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益。
第四章 監督管理
第三十五條 物業轉讓、抵押時，物業轉讓、抵押人未交納維修資金或者其分戶賬內的維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當在辦理物業轉讓、抵押手續前按照規定補交、續交，轉讓物業分戶賬中結餘的維修資金隨物業所有權同時過戶，受讓人應當及時到物業維修資金管理機構辦理分戶賬更名手續。
第三十六條 物業滅失的，物業分戶賬中結餘的維修資金按照產權關係返還相應業主。業主可持本人身份證件、物業滅失材料等，到維修資金管理機構辦理個人賬戶註銷手續並提取剩餘款項。出售公有住房單位提取的維修資金賬面餘額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關係，收交同級國庫。
第三十七條 維修資金管理機構應當定期公布下列情況：
（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關維修資金使用和管理的情況。
第三十八條 業主對維修資金管理機構公布的情況有異議的，可以要求覆核。維修資金管理機構應當自收到覆核申請之日起七個工作日內予以答覆。
業主可以向維修資金管理機構申請查詢其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。
第三十九條 維修資金的管理和使用，應當依法接受審計監督。
第五章 附 則
第四十條 本辦法實施前，物業已經出售但未建立維修資金的，應當按照本辦法規定進行補建；已代收維修資金但未交存至維修資金專用賬戶的，應按要求及時交存到維修資金管理機構。
第四十一條 本辦法自公布之日起施行，《益陽市房屋共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》（市人民政府令〔2006〕4號）同時廢止。
抄送：市委各部門，益陽軍分區。
市人大常委會辦公室，市政協辦公室，市監委，市法院，市檢察院。
各民主黨派市委。
益陽市人民政府辦公室 2021年11月5日印發
政策解讀
一、起草背景
《益陽市房屋共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》（益陽市人民政府第4號令）（以下簡稱《原辦法》）於2006年7月1日開始實施；2007年，原建設部、財政部出台《住宅專項維修資金管理辦法》；2016年，省住房城鄉建設廳、省財政廳出台《湖南省物業專項維修資金管理暫行辦法》；2021年1月1日，《中華人民共和國民法典》實施，《原辦法》已不符合新出台的相關法律和政策規定；近年來，人大代表、政協委員及社會各界對物業維修資金交存、使用的管理關注度越來越高，加上我市維修資金管理過程中出現的一些新情況、新問題，修訂《原辦法》，出台《益陽市物業專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《新辦法》）。
二、主要依據
主要包括《中華人民共和國民法典》（2020年第45號主席令）、《住宅專項維修資金管理辦法》（2007年建設部、財政部令第165號）、《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）、《湖南省物業管理條例》（2018年7月19日湖南省第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過）、《關於加強物業專項維修資金管理的通知》（湘建房〔2019〕199號）等相關法律法規。
三、起草過程
借鑑學習了北京、四川、寧波、青島等省市和省內長沙、株洲、湘西、衡陽等市州的做法，並多次組織召開專題會議進行研究，組織相關單位和物業服務企業代表、業主代表等進行座談，徵求法律顧問意見，書面徵求了市發展改革委、市財政局、市自然資源和規劃局、市審計局、市應急管理局、市城管執法局、市市場監管局、市住房公積金中心、市消防救援支隊、各區縣（市）人民政府、益陽高新區管委會、大通區管委會等單位意見。在市政府入口網站和市住建局入口網站上掛網一個月，向社會公開徵求了意見。
四、主要內容
修改後的《新辦法》共分為總則、交存、使用、監督管理和附則5章，總計41條。
第一章是總則（1－4條）。簡化、規範稱謂，將“房屋共用部位共用設施設備維修資金”變更為“物業專項維修資金”；明確維修資金管理主體和責任單位。
第二章是交存（5-16條）。明確了維修資金的交存範圍、時間節點、交存主體、責任及約束辦法；原則上由業主自主繳納維修資金，在網簽備案或竣工驗收前由建設單位代為足額繳納維修資金，也可從監管的預售資金中劃轉，確保歸集到位；明確維修資金續交規定，明確了單一產權物業辦理轉讓時在不動產登記環節把關，提出了用住房公積金補充維修資金；提出了通過公開招標方式選擇存款利率高、信譽好、服務優的當地商業銀行作為物業專項維修資金專戶管理銀行；明確了物業專項維修資金的結息方式。
第三章是使用（17-34條）。明確了維修資金使用範圍、保修期的計算和費用的分攤；維修資金使用分為一般維修、應急維修和計畫使用三種情況，分別明確了相應程式；明確和強化了物業企業、業委會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區在維修資金使用中的職責；加強對施工單位以及第三方機構的管理，提高使用效率，降低企業成本；明確物業專項維修資金的撥付只能劃轉到維修施工單位賬戶和對應的評估、監理、鑑定和工程諮詢機構賬戶，減少資金套用風險；明確了物業維修和更新、改造費用的分攤辦法；明確了不得從物業專項維修資金中列支的費用和應當轉入物業專項維修資金滾存使用的費用；業主對維修單位有異議的提出了推行公開招標方式選聘維修單位，引導第三方專業機構參與工程監理和驗收。
第四章是監督管理（35-39條）。明確了房屋轉讓、抵押及滅失時物業專項維修資金的處理原則。
第五章是附則（40-41條）。明確《新辦法》實施前維修資金的處理原則和《新辦法》施行時間。
