深圳市規劃和國土資源委員會2018年10月17日印發《深圳市建設用地開工竣工管理辦法（試行）》。今後5年內，深圳市主體功能為住房類建設項目應在劃撥決定書籤發之日或出讓契約簽訂之日起1年內開工建設，4年內竣工。
2023年12月8日，深圳市規劃和自然資源局印發《深圳市建設用地開工竣工管理辦法》。
基本介紹
- 中文名：深圳市建設用地開工竣工管理辦法
- 印發時間：2018年10月17日
辦法目的,辦法全文,辦法解讀,
辦法目的
辦法旨在加強土地供應批後監管，規範建設用地開工、竣工管理，提高土地利用效率，選取“建築高度”和“建築規模”兩個關鍵指標作為確定具體建設項目開工、竣工期限的依據。
辦法全文
深圳市建設用地開工竣工管理辦法
第一條 為加強土地供應批後監管，規範建設用地開工、竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用為先、依法進行、分類處理、節約集約”的原則，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱開工，是指土地使用權人依法取得施工許可證後，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎樁；其他項目，地基施工完成三分之一。線性工程、水務工程、環保工程、應急工程、保障性安居工程及其他特殊工程建設相關法律、法規或政策檔案對開工另有規定的，從其規定。
本辦法所稱竣工，是指土地使用權人依法取得整宗地的規劃條件核實或竣工驗收備案相關檔案。
第三條 本辦法適用於已取得國有建設用地使用權劃撥決定書或已簽訂國有建設用地使用權出讓契約、租賃契約、作價出資（入股）契約（以下簡稱供應契約）的建設用地開工、竣工管理。
第四條 根據項目用地性質、建築高度和建築規模的不同，對建設用地的開工、竣工期限作如下規定。
（一）主體功能為住房類建設項目應在劃撥決定書籤發之日或供應契約簽訂之日起1年內開工建設，自劃撥決定書籤發之日或供應契約簽訂之日起4年內竣工。
（二）主體功能為非住房類建設項目的開工、竣工期限按下表規則確定。其中，建設項目地下室≥3層的，其開工日期可再延長6個月，竣工期限相應順延。
建築高度（H） | 建築面積（L） | 開工期限（年內） | 竣工期限（年內） |
H≤100m | L≤5萬m | 1 | 3 |
5萬m<L≤10萬m | 1.5 | 3.5 | |
L〉10萬m | 1.5 | 4 | |
H＞100m | L≤5萬m | 2 | 4.5 |
5萬m<L≤10萬m | 2 | 5 | |
L〉10萬m | 2.5 | 6 |
*表格所稱開工期限、竣工期限，均自劃撥決定書籤發之日或供應契約簽訂之日起算。
建設項目竣工前經批准提高容積率（增加建築面積，下同）的，以總建築面積按上表重新核定開工、竣工期限，開工期限自原劃撥決定書籤發之日或供應契約簽訂之日起算；建設項目竣工後經批准提高容積率的，增加部分建築面積按上表核定開工、竣工期限，開工、竣工期限自劃撥決定書補充檔案簽發之日或補充協定簽訂之日起算。涉及開工、竣工逾期或閒置土地的，應先按規定處置完畢。
（三）線性工程（道路、綜合管廊等）用地應在劃撥決定書籤發之日或供應契約簽訂之日起1年內開工建設，自劃撥決定書籤發之日或供應契約簽訂之日起3年內竣工。相關行業主管部門對建設項目的開工、竣工期限有明確規定的，從其規定。
除住房類建設項目外，建設用地存在建設條件特別複雜、特殊工藝或建設要求等情形的，土地使用權人提交專業資質機構出具的關於項目建設周期的報告或行業主管部門認定檔案，經土地使用權供應方核實後，可對用地的開工、竣工期限再另行規定、約定。
第五條 土地使用權人應當在項目開發建設期間，及時向土地使用權供應方報告項目開工、建設進度、竣工等情況。土地使用權人確實無法按劃撥決定書或供應契約的規定、約定按時開工、竣工的，可按照本辦法申請延長開工、竣工期限，並對不能按時開工、竣工原因進行說明並舉證。
第六條 屬於政府、政府有關部門行為導致不能按時開工、竣工的情形（非土地使用權人自身原因）包括：
（一）因未按劃撥決定書或供應契約規定、約定的期限、條件將土地交付給土地使用權人，致使項目無法按時開工、竣工的；
（二）因國土空間規劃依法修改，造成土地使用權人不能按劃撥決定書或供應契約規定、約定的用途、規劃和建設條件按時開工、竣工的；
（三）因政府出台相關政策，需要對規定、約定的規劃和建設條件進行修訂的；
（四）因處置土地上相關民眾信訪事項等無法按時開工、竣工的；
（五）因軍事管制、文化保護等無法按時開工、竣工的；
（六）政府、政府有關部門對特定區域或特殊類型的建設項目開發建設有其他強制性要求及其他行為，致使項目無法按時開工、竣工的。
因疫情、自然災害等不可抗力導致無法開工、竣工的，按照前款規定辦理。
第七條 土地使用權人主張無法按時開工、竣工屬本辦法第六條規定情形的，應當提供原因說明材料和市或區相關行業主管部門出具的書面材料。書面材料應如實說明對地塊施工的實際影響及影響的期間。
市或區相關行業主管部門按各自職責分工出具影響開工、竣工的書面材料。其中：屬市級部門職責許可權的，由市級相關行業主管部門出具書面材料；屬區級部門職責許可權的，由區級相關行業主管部門出具書面材料。如對政府原因認定存在異議或存在職權劃分不清等特殊情形的，可報請區政府（新區、合作區管委會，下同）協調或指定有關部門出具書面材料。
第八條 因本辦法第六條規定情形導致建設項目用地不能按時開工或竣工，土地使用權人申請延長開工、竣工期限的，土地使用權供應方應對未按時開工、竣工的原因進行認定，認定後按程式辦理延期手續，簽發劃撥決定書補充檔案或簽訂補充協定重新約定開工、竣工期限。如土地使用權人對認定結果提出異議或存在其他特殊情形的，可以由土地使用權供應方報區政府審定。
按前款規定延長開工、竣工期限的，不計收違約金，每次延期不得超過1年。延長開工期限的，竣工期限相應順延。
第九條 除本辦法第八條規定情形外，土地使用權人應當在劃撥決定書或供應契約的規定、約定期限內按時開工，開工期限不予延期。超過規定、約定的開工期限未動工開發造成土地閒置的，按照閒置土地相關規定處置。
土地使用權人申請竣工延期的，應在竣工期屆滿前3個月內提出申請，並按申請延長竣工的期限繳納違約金。違約金標準為每延長1個月，按供應契約有償使用價款（含出讓、租賃和作價出資（入股）等有償使用價款，下同）或土地使用權出讓金的0.5%計收；不足1個月的，按1個月計算。申請延期只可延期1次且最長不得超過2年。因企業自身原因造成土地閒置經處置後延長竣工期限的，不能因企業自身原因再次申請竣工延期。土地使用權人按規定繳納違約金後，竣工期限按原供應契約約定的竣工期限順延。
土地使用權人實際竣工逾期的，土地使用權供應方應會同相關部門對竣工逾期的原因進行調查和認定，屬於企業自身原因的須按規定收取違約金。逾期2年以內按照前款規定標準繳納違約金，逾期滿2年（含2年）的，土地使用權供應方可以按劃撥決定書或供應契約的規定、約定無償收回土地使用權及地上建築物、附著物；也可以根據實際情況，按供應契約有償使用價款或土地使用權出讓金的20%計收違約金，如實際逾期期限按照前款規定測算應繳納違約金的比例高於20%的，按實際測算的比例計收。
土地使用權人繳清違約金後，由土地使用權供應方辦理延長竣工期限的手續，簽發劃撥決定書補充檔案或簽訂補充協定重新約定竣工期限。
第十條 土地供應契約中應明確約定違約金標準。供應契約約定以有償使用價款為基數計收的，違約基數按供應契約約定的有償使用價款確定。供應契約約定以土地使用權出讓金為基數計收的，供應契約有明確土地使用權出讓金的，違約基數按供應契約約定的土地使用權出讓金確定；供應契約未明確土地使用權出讓金的，土地使用權出讓金按供應契約有償使用價款的15%確定。
建設項目竣工前提高容積率的，竣工違約以整宗地的供應契約有償使用價款作為基數計收違約金；建設項目竣工後提高容積率的，竣工違約以提高容積率補繳的供應契約有償使用價款作為基數計收違約金。
第十一條 劃撥決定書或供應契約規定、約定分期開發建設並規定、約定了各分期的竣工期限的，竣工逾期的違約責任按劃撥決定書或供應契約規定、約定分別確定逾期竣工的期限和面積。劃撥決定書或供應契約未規定、約定分期開發建設的，以整宗地竣工的時間確定逾期竣工的期限。
第十二條 政府有關部門在受理土地使用權人申請辦理整宗地建設工程規劃條件核實手續或分期開發建設的最後一期規劃條件核實手續時，應核查申請用地是否在劃撥決定書或供應契約規定、約定的竣工期限內竣工。存在逾期竣工情形的，應在規劃條件核實相關檔案中明確土地使用權人須按規定繳納違約金並完善竣工逾期用地手續。通過規劃條件核實的建築指標與劃撥決定書或供應契約規定、約定不一致的，應按規定申請簽發劃撥決定書補充檔案或簽訂補充協定。
第十三條 為切實加強建設用地供後開發利用監管，土地使用權供應方應進一步做好預警提醒工作，通過現場核查、閒置土地處置、竣工驗收、開發建設進度跟蹤管理等手段，構建土地利用全過程動態監管機制。
第十四條 2018年10月17日《深圳市建設用地開工竣工管理辦法》（深規土規〔2018〕11號）施行前已簽訂供應契約但還未竣工的建設項目，因無法按時竣工申請竣工延期或實際竣工逾期的，違約責任按供應契約約定執行；供應契約未約定或約定不明的，按照本辦法執行。實際逾期竣工滿2年（含2年）的，土地使用權供應方可以按供應契約約定，無償收回土地使用權及地上建築物、附著物；也可以根據實際情況，按供應契約有償使用價款或土地使用權出讓金的20%計收違約金。
第十五條 本辦法自2023年12月12日起施行，有效期5年。
辦法解讀
辦法規定，主體功能為住房類建設項目應在劃撥決定書籤發之日或出讓契約簽訂之日起1年內開工建設，自劃撥決定書籤發之日或出讓契約簽訂之日起4年內竣工；主體功能為非住房類建設項目的開工、竣工期限根據建築高度和建築規模來確定。非住房類建設項目地下室超過或等於3層的，其開工日期可以在相關規定基礎上再延長6個月，竣工期限相應順延。
