深圳市前海深港現代服務業合作區管理局於2023年12月24日印發深圳前海深港現代服務業合作區土地租賃管理辦法，本辦法自2024年1月3日起施行
基本介紹
- 中文名：深圳前海深港現代服務業合作區土地租賃管理辦法
- 頒布時間：2023年12月24日
- 實施時間：2024年1月3日
- 發布單位：深圳市前海深港現代服務業合作區管理局
全文,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為了完善深圳前海深港現代服務業合作區（以下簡稱前海合作區）土地有償使用制度，規範國有土地租賃活動，加快要素集聚，根據《深圳經濟特區前海深港現代服務業合作區條例》（以下簡稱《條例》）等規定，結合前海合作區實際，制定本辦法。
第二條 前海合作區範圍內的國有土地租賃及其監督管理適用本辦法。
寶中片區約7平方公里內用地以及區政府投資建設的公共管理與服務設施項目用地、公用設施項目用地，實行國有土地租賃的，按照深圳市國有土地租賃管理相關規定執行。
第三條 本辦法所稱國有土地租賃，是指深圳市前海深港現代服務業合作區管理局（以下簡稱市前海管理局）將國有土地出租給承租人使用，由承租人與市前海管理局簽訂一定年期的國有建設用地使用權租賃契約，並支付租金的行為。國有土地租賃包括租賃期限在五年以內的短期租賃和租賃期限在五年以上二十年以下的長期租賃。
市前海管理局應當嚴格控制國有土地租賃的規模，以短期租賃為主，審慎進行長期租賃。
土地在租賃期間不得納入城市更新單元計畫和土地整備計畫。
第四條 前海合作區的國有土地租賃應當堅持發展引領、深港合作、公共利益優先和節約集約用地的原則。
第五條 市前海管理局負責前海合作區國有土地租賃的受理、審批、供地和批後監管等工作。
第二章 短期租賃
第六條 符合以下條件之一的急需公共服務設施用地可以按照短期租賃方式供應：
（一）社會投資主體組織實施的電動車充換電站、公交場站等交通設施，混凝土攪拌站、環衛車灑水車停車場、瓶裝燃氣站、建築物廢棄物綜合利用廠、再生資源回收分揀場所、垃圾轉運站等公用設施；
（二）市政府或者市前海管理局組織實施的急需公共服務設施，包括交通場站、環境衛生、電力、燃氣、氣象、通訊、水利、教育、醫療、文化、體育、公安等需短期使用土地的設施；
（三）市前海管理局批准的其他急需公共服務設施。
第七條 短期租賃用地應當未納入國土空間保護與發展規劃，不影響國土空間規劃、建設用地供應計畫等各層次規劃與計畫的實施。
第八條 短期租賃用地以協定方式確定承租人，租賃期限最長不得超過五年且不得續期。
第九條 市前海管理局按年度組織開展社會投資主體組織實施的急需公共服務設施項目的可行性論證，並根據需要徵求相關職能部門意見後，形成項目可行性論證報告，明確項目實施的可行性、必要性、建設內容、建設規模等。項目經論證具備實施可行性的，由市前海管理局篩選確定項目實施主體。
市政府或者市前海管理局組織實施的急需公共服務設施，按政府投資建設項目的審批程式開展項目可行性論證、立項及項目實施主體篩選確定工作。其中，市前海管理局組織實施的急需公共服務設施，項目實施主體為市前海管理局依據《條例》設立的全資企業（以下簡稱局屬全資企業）。
第十條 項目實施主體向市前海管理局提出短期租賃用地申請時，應當提供以下材料：
（一）立項及項目實施主體確定檔案；
（二）短期租賃用地申請報告，包括擬申請用地面積、建設內容、建築面積、建築高度、使用期限等；
（三）擬申請用地範圍圖（附坐標）；
（四）屬於地質災害易發地區或者地質災害（隱患）威脅範圍的，應當提供地質災害危險性評估報告；
（五）按照有關規定完成土壤環境以及噪聲敏感集中區的調查、評估、治理或者取得生態環境部門意見；
（六）相關職能部門要求提供的其他材料。
第十一條 市前海管理局負責受理短期租賃用地申請材料並進行審核。申請材料有錯誤、可以當場更正的，應當允許申請人當場更正；申請材料不齊或者不符合形式要求的，應當書面告知不予受理並一次性告知需要補正的全部內容；申請材料齊全並符合形式要求的，應當受理並出具受理憑證。
用地申請不符合本辦法第六條、第七條規定條件的，審核不予通過，市前海管理局應當及時告知申請人；用地申請符合本辦法第六條、第七條規定條件的，由市前海管理局組織開展規劃研究論證，研究確定用地範圍後擬訂短期租賃用地方案並按程式報審，短期租賃用地方案應當包括以下內容：
（一）經確定的用地主體；
（二）地塊的界址、空間範圍；
（三）建設的設施類型和功能、建築面積、建築高度等；
（四）租賃期限、權利限制、規劃設計條件等土地利用要求；
（五）租金數額及支付方式；
（六）地質災害防護、土壤污染防護、生態環境保護等要求；
（七）涉及占用農用地或者未利用地的，應當同步編制農用地轉用實施方案一併報批；
（八）涉及占用林地的，應當同步辦理林地使用審批手續，需採伐林地上的林木或者砍伐遷移城市樹木的，應當依法同步辦理相關審批手續；
（九）其他需要明確的事項。
第十二條 經審定的短期租賃用地方案需在市前海管理局官方網站公示，公示期不得少於五日。市前海管理局對公示期間的反饋意見進行收集處理，如有用地主體調整、地塊另選址等重大變更應當按程式重新組織供地。
公示期滿無意見或者意見經妥善處理後，市前海管理局批准短期租賃用地申請，並向項目實施主體核發租金繳納通知書，項目實施主體須在租金繳納通知書核發之日起十五個工作日內按規定一次性繳清租金。項目實施主體持繳款憑證與市前海管理局簽訂國有建設用地使用權租賃契約（短期租賃）。
逾期未繳清租金的，短期租賃用地方案作廢，項目實施主體應當按程式重新申請短期租賃用地。
第十三條 短期租賃租金按照《深圳市地價測算規則》計收。
第十四條 短期租賃用地需要臨時建設的，設施應當符合臨時建築相關管理要求，承租人應當在編制項目設計方案並經市前海管理局審查後，按規定辦理報建和驗收手續，設施使用期限與用地期限一致。
第十五條 短期租賃用地及地上建（構）築物不予辦理不動產登記。國有建設用地使用權租賃契約（短期租賃）應當約定短期租賃用地及其地上建（構）築物不得轉讓、轉租或者抵押。
第三章 長期租賃
第十六條 前海合作區範圍內的公共管理與服務設施、公用設施、交通設施、工業（含新型產業）設施、物流倉儲設施和商業服務業設施等項目用地，可以通過長期租賃方式供應。具體情形由市前海管理局另行確定。
住宅、商務公寓等居住性質項目，以及法律、法規禁止長期租賃的其他情形，不得實行長期租賃。
第十七條 長期租賃實行彈性年期供應，租賃期限根據前海合作區城市規劃建設的時序安排，結合項目特點、設施規模、用地性質等情況確定，最短不少於五年，最長不得超過二十年。
第十八條 長期租賃應當開展規劃研究並編制用地建設方案，明確用地範圍、開發用途、使用期限、建設要求、生態環境保護及噪聲防治要求等規劃設計條件，並按程式在市前海管理局官方網站公示，公示期不少於三十日。
第十九條 長期租賃用地納入前海合作區年度建設用地供應計畫。
市前海管理局根據確定的年度建設用地供應計畫及用地建設方案，制定具體地塊的國有建設用地使用權租賃方案（以下簡稱國有土地租賃方案）並按照程式報批。國有土地租賃方案包括用地範圍、用途、租賃期限、規劃設計條件、確定承租人的方式、租金及繳納方式、土地權利及生態環境保護等內容。
第二十條 市前海管理局根據國有土地租賃方案，參照前海合作區土地出讓的操作程式組織辦理用地手續，與承租人簽訂國有建設用地使用權租賃契約。
第二十一條 長期租賃租金按照《深圳市地價測算規則》進行測算，適用土地使用年期修正係數，租金可以一次性繳納或者逐年繳納，繳納方式和時間在國有土地租賃方案及國有土地租賃公告中明確。逐年繳納的，應當按年度一次性繳清年租金。
第二十二條 長期租賃項目建設參照深圳市建設用地開工竣工管理相關規定執行。
第二十三條 長期租賃用地及地上建（構）築物可以依法辦理不動產登記，國有建設用地使用權租賃契約另有約定的除外。
長期租賃用地及地上建（構）築物可以依法轉讓、轉租或者抵押，國有建設用地使用權租賃契約另有約定的除外。
第四章 監督管理
第二十四條 國有土地租賃有下列情形之一的，市前海管理局可以依法提前收回土地：
（一）因實施城市規劃或者其他公共利益需要的；
（二）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用租賃土地的；
（三）法律、法規規定需要提前收回土地的其他情形。
依照前款第一項、第三項的規定提前收回土地的，應當提前三個月通知承租人。提前收回土地應當退還承租人剩餘土地租金（不計利息），並對地上建（構）築物進行補償。地上建（構）築物補償根據契約約定的用地性質和剩餘使用期限，由市前海管理局委託評估後確定。
第二十五條 國有土地租賃期限屆滿，由市前海管理局無償收回，納入土地儲備管理。租賃期間建設的建（構）築物期滿後原則上應當由承租人自行拆除並恢復土地原狀，拆除的建（構）築物不予補償。
第二十六條 國有土地租賃期限屆滿前，承租人主動退出的，應當按照契約約定完成清場工作，向市前海管理局交回土地。市前海管理局應當退還承租人剩餘土地租金（不計利息），地上建（構）築物不予補償。
第二十七條 市前海管理局應當加強對項目建設過程及設施使用情況的巡查，及時發現違法建設和違法用地行為，並將有關材料移送轄區規劃土地監察部門依法查處。
第二十八條 承租人在國有土地租賃期間不得造成新增土壤污染，存在土壤污染風險的應當在國有建設用地使用權租賃契約中約定風險管控和修復責任主體。涉及土壤污染風險的用地，承租人應當在土地使用權收回前依法開展土壤污染狀況調查和風險評估，並負責土壤污染風險管控和修復。
第二十九條 承租人在國有土地租賃期間發生用地違法行為，要求限期改正但拒不改正的，相關信息依法納入前海公共信用平台，並按程式報送市公共信用信息管理系統，依法依規實施懲戒。
承租人用地違法行為已改正、符合信用修復條件的，可以按規定辦理信用修復。
第三十條 承租人未按照國有建設用地使用權租賃契約約定的要求開發、利用、經營土地，或者存在其他違反約定情形的，市前海管理局應當責令其限期改正。逾期不改正的，市前海管理局有權按照約定解除國有建設用地使用權租賃契約，提前收回土地，並追究承租人違約責任；涉及違法的，由轄區規劃土地監察部門依法查處。
長期租賃未及時繳納分期租金的，按照國有建設用地使用權租賃契約約定計收違約金。
第五章 附 則
第三十一條 本辦法下列用語的含義：
（一）臨時建築是指按照臨時建築相關規定及技術標準，搭建的結構簡易並在規定期限內必須拆除的建築物、構築物或者其他設施；
（二）剩餘土地租金是按照《深圳市地價測算規則》附表2測算的土地剩餘年期地價。
第三十二條 本辦法實施前已簽訂國有建設用地使用權租賃契約的，從其約定；無約定或者約定不明的，按照本辦法執行。
第三十三條 本辦法由市前海管理局負責解釋。
第三十四條 本辦法自2024年1月3日起施行，有效期5年。
政策解讀
為貫徹落實《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》精神，進一步規範前海合作區土地租賃行為，促進土地靈活、集約利用，加快要素集聚，加強深港合作，前海管理局制定了《深圳前海深港現代服務業合作區土地租賃管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。現將有關政策解讀如下：
一、起草的背景和必要性
前海合作區成立以來，為加快片區設施建設和服務供給、激發城市活力，前海管理局探索通過租賃方式對土地進行過渡性開發，靈活利用未建空地建設急需設施，短期內迅速增加了商業辦公、產業和配套設施等空間，及時高效地支撐了前海城市發展需求。2017年1月，前海管理局印發《深圳市前海深港現代服務業合作區土地租賃管理辦法（試行）》（深前海〔2017〕7號，以下簡稱《辦法（試行）》），並於2019年4月簡易修訂後繼續沿用至2022年4月，為前海合作區土地租賃提供了基本規範。《辦法（試行）》在實施期間取得了良好成效，但也存在制度供給難以滿足多樣化需求、收回處置不清晰、監管機制不健全等問題，需要進一步規範和完善相關制度。
同時，為彈性應對未來城市發展的不確定性，前海合作區有必要通過縮短用地年期的方式預留一定的高質量發展空間，充分適應未來產業升級和創新轉型空間需求，實現城市可持續發展。
因此，亟需在《辦法（試行）》基礎上進一步系統完善前海合作區土地租賃制度，健全和最佳化不同租賃方式的適用範圍、使用期限、土地產權、到期處置和監管等內容，加快急需設施建設和服務供給，推動前海合作區土地管理改革持續深化，為不斷拓展深港合作發展空間提供堅實保障。
二、主要內容
《辦法》共五章三十四條，包括總則、短期租賃、長期租賃、監督管理和附則。
（一）關於總體思路
《辦法》堅持務實管用、符合前海合作區實際需求與發展導向的原則，首先明確了土地租賃的內涵和框架體系，然後結合原有政策基礎，通過修訂、銜接和創新的方式，從適用範圍、供應方式、辦理程式、使用期限、地價計收、產權登記、土地權利、土地收回和監督管理等全過程管理出發，構建形成系統完善、統一有序的土地租賃政策。
《辦法》明確定義土地租賃是指前海管理局將國有建設用地出租給承租人使用，由承租人與前海管理局簽訂一定年期的土地使用權租賃契約，並支付租金的行為，具體形式分為兩類：租賃期限在五年以內的短期租賃；租賃期限在五年以上二十年以下的長期租賃。其中，短期租賃在銜接《深圳市國有建設用地短期租賃管理辦法》（深規劃資源規〔2021〕7號，以下簡稱《市短期租賃辦法》）的基礎上，結合前海實際進行了調整；長期租賃在《辦法（試行）》基礎上，根據前海當前實際和發展導向進行修訂完善。
（二）關於適用範圍
為防止土地租賃利用無序、影響後續土地供應和開發建設，需要明確不同方式的適用範圍，特別是使用期限較短的短期租賃，應嚴格控制相應準入範圍。
短期租賃用於急需的公共服務設施。經調研，前海目前對短期的電動車充電換站等交通設施和混凝土攪拌站等公用設施存在急迫需求。因此，參考《市短期租賃辦法》，將社會投資主體組織實施的急需公共服務設施納入短期租賃範圍。同時，考慮到政府或前海管理局組織實施的急需公共服務設施已不適用臨時用地，因此將此類設施調整納入短期租賃適用範圍。
長期租賃適用範圍按規劃用途細化表述。根據前海合作區已開展的長期租賃項目用途、未來發展及風險管控需求，明確長期租賃用途限於前海合作區基礎設施類、公共配套類和產業扶持類項目，並參考《深圳市城市規劃標準與導則》（2022版）將《辦法（試行）》關於用途的導向性表述細化為具體規劃用途類型，同時明確不得用於住宅、商務公寓等居住性質項目，進一步規範和明晰了長期租賃的用途範圍。
（三）關於辦理程式
短期租賃辦理程式參照《市短期租賃辦法》，結合前海實際進行了細化調整，具體按照“項目可行性論證→項目實施主體篩選→用地申請→受理審批→方案公示→契約簽訂”的程式辦理。項目可行性論證、項目實施主體篩選環節，具體由前海管理局內相關行業主管部門負責；其中屬於政府投資建設項目的，由市、區政府或前海管理局根據權責清單，按政府投資建設項目審批程式開展可行性論證、立項及項目實施主體確定工作。用地申請受理、審批、方案公示及契約簽訂等環節，具體由前海管理局內規劃土地管理部門負責。
長期租賃辦理程式在《辦法（試行）》規定基礎上增加了編制項目建設方案環節，明確短期規劃設計條件，形成“編制項目建設方案→列入年度計畫→制定租賃方案→辦理用地手續→契約簽訂”的程式機制，並進一步完善了土地租賃方案內容，明確將規劃設計條件、生態環境保護納入租賃方案。
（四）關於使用期限
短期租賃期限不得超過五年。考慮到國民經濟與社會發展規劃、城市近期建設規劃等期限為五年，短期租賃不能影響各層次規劃和計畫的實施，《辦法》明確短期租賃期限不得超過五年，與長期租賃下限相銜接，並且不得續租。
長期租賃上限延長至二十年。根據《深圳市人民政府關於完善國有土地供應管理的若干意見》（深府規〔2018〕11號），長期租賃期限上限延長至二十年；同時，《深圳經濟特區前海深港現代服務業合作區條例》規定可以簽訂租期五年以上二十年以下土地租賃契約。因此《辦法》明確長期租賃期限“最短不少於五年，最長不超過二十年”。
（五）關於地價計收規則
短期租賃、長期租賃均按照《深圳市地價測算規則》計收地價。同時，結合前海合作區實際，為發揮土地租賃區別於出讓方式的靈活性，《辦法》允許長期租賃租金可以逐年繳納，繳納方式和時間在土地租賃方案及土地租賃公告中明確，有利於降低企業用地的資金門檻，吸引發展前景好、資金實力暫時不足的新興產業企業，促使企業將更多資金投入業務經營，更好服務前海產業發展。
（六）關於土地權利和產權登記
短期租賃土地及地上建（構）築物不予辦理不動產登記，不得轉讓、轉租或抵押。短期租賃主要是提供急需的公共服務，期限短、用途管控嚴且以自用為主，有必要明確不得流轉和辦理產權登記。
長期租賃土地及地上建（構）築物可以依法辦理不動產登記，允許轉讓、轉租或抵押，但契約另有約定的除外。長期租賃主要用於前海合作區基礎設施、公共配套和產業扶持類設施，根據不動產登記及建設用地使用權二級市場流轉相關規定，土地及地上建（構）築物可以依法登記或處分。同時，在具體土地供應中，對於部分不適合登記或處分的長期租賃用地情形，相關限制條件將在土地租賃方案中說明並在契約內予以約定。
（七）關於土地到期處置
土地租賃到期土地和建（構）築物的處置。到期後原則上土地應由前海管理局無償收回，納入儲備土地管理，地上建（構）築物原則上應由承租人自行拆除。
提前或被強制收回土地的處置。由於實施城市規劃或者其他公共利益需要、用地單位遷移或者撤銷停止用地等情形需要提前收回土地的，明確了土地和建（構）築物的補償方式；由於承租人違反契約約定且拒不改正，或逾期不交回土地等原因的，明確由轄區規劃土地監察部門按規定予以查處，土地由前海管理局無償收回。
主動退出土地租賃的處置。考慮到承租人會有期滿前主動退出土地租賃的情形，明確了退出時土地和建築物的處置方式和地價退還規定。
（八）關於監督管理
通過連結公共信用強化土地監管，建立用地履約行為與企業信用的聯動機制。以用地契約內容為監管核心確定用地違規違約行為，相關履約信息將納入前海公共信用平台，並與市公共信用信息管理系統關聯，通過平台公示等方式約束用地主體違規違約行為，依法依規對嚴重失信責任主體實施信用懲戒，解決過去對此類行為監管乏力的問題。同時，按照全過程信用管理的要求，允許符合條件的承租人進行信用修復，保障良好市場秩序。
（九）關於政策銜接
《辦法（試行）》已於2022年4月25日到期失效，為確保《辦法》出台後新舊政策順利過渡和已開展土地租賃項目有序實施，明確了《辦法》實施前已簽訂土地使用權租賃契約的，從其約定，無約定或約定不明的，按照新的規定執行。此外，考慮到土地租賃與城市更新、土地整備等存量開發政策存在較大差異，《辦法》明確土地在租賃期間不得納入城市更新單元計畫和土地整備計畫。
專此解讀。
