《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》是2022年12月深圳市住房和建設局印發的檔案。
基本介紹
- 中文名：深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）
- 頒布時間：2022年12月28日
- 發布單位：深圳市住房和建設局
印發通知,辦法全文,政策解讀,
印發通知
深圳市住房和建設局關於印發《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》的通知
深建規〔2022〕10號
各區人民政府，各有關單位：
現將《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。實施中遇到的問題，請徑向市住房建設局反映。
深圳市住房和建設局
2022年12月28日
辦法全文
深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）
第一章 總 則
第一條為了規範本市保障性租賃住房的項目認定，根據《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）《廣東省人民政府辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）《深圳市人民政府辦公廳印發<關於加快發展保障性租賃住房的實施意見>的通知》（深府辦函〔2022〕23號）的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本市行政區域內新建和居住存量房屋籌集保障性租賃住房項目的認定以及項目認定書的變更、續期、撤銷、註銷等管理工作。
利用閒置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，按照本市非居住存量房屋改建保障性租賃住房的相關規定認定。
第三條本辦法所稱新建項目，是指在各類建設用地上新建設的項目，包括未開工、已開工但未竣工項目。
本辦法所稱居住存量房屋籌集項目，是指利用產權清晰且已建成使用的具有居住功能的房屋籌集作為保障性租賃住房的項目（以下簡稱產權明晰居住房屋籌集項目），以及將城中村範圍內具有居住功能的農村城市化歷史遺留違法建築（以下簡稱歷史遺留建築）改造籌集作為保障性租賃住房的項目（以下簡稱歷史遺留建築改造項目）。
本辦法所稱“套”，包括設有臥室、起居室（廳）、衛生間、廚房等基本功能空間的套型居住空間，以及具有睡眠、起居等基本功能的單個居住空間。
第四條市住房建設部門負責保障性租賃住房項目認定工作的日常協調和指導，根據本辦法規定開展項目認定等工作。
區人民政府（含大鵬新區管委會，以下簡稱區政府）按照本辦法規定開展保障性租賃住房項目的認定工作。深汕特別合作區保障性租賃住房項目的認定參照本辦法執行。
區住房建設部門按照本辦法規定負責統籌本轄區保障性租賃住房項目的申請受理、核查以及項目認定書管理等工作。
街道辦事處負責排查申請作為保障性租賃住房的歷史遺留建築結構、消防、地質災害安全隱患並出具意見。
第二章 項目認定
第五條保障性租賃住房項目由市住房建設部門或者區政府認定。
按照本辦法認定的保障性租賃住房項目予以出具項目認定書。區政府、市有關部門應當按規定為取得項目認定書的項目辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續，並給予土地、財政、稅收、金融和民用水電氣價格等優惠政策。
第六條依申請認定項目的申請人應當為新建項目的土地使用權人、產權明晰居住房屋籌集項目的房屋所有權人或者取得項目完整的出租經營權和收益權的運營管理單位；歷史遺留建築改造項目申請人應當為運營管理單位。同一個項目只允許有一個申請人。
運營管理單位應當依法在本市辦理商事主體登記，經營範圍應當包含“住房租賃”相關字樣，開立住房租賃資金專用賬戶，並按照我市相關規定在深圳市住房租賃監管服務平台（以下簡稱市租賃平台）完成企業備案，但承租產業園區配套宿舍且從事生產經營（不含住房租賃經營）的企業除外。
第七條申請人可以通過市租賃平台或者向住房建設部門提出認定申請，並對申請材料的真實性、準確性、合法性負責。
第八條以下項目建設籌集為保障性租賃住房的，由市住房建設部門認定：
（一）利用機關企事業單位、社會組織等自有的非居住存量土地（含歷史遺留未完善出讓手續用地）新建的項目；
（二）利用原農村集體經濟組織繼受單位保留使用的非居住存量土地新建的項目；
（三）利用軌道車輛段和停車場、公交場站、變電站、消防站和供燃氣設施等交通設施和市政設施綜合開發新建的項目；
（四）市住房建設部門根據需要開展認定的其他項目。
第九條以下項目建設籌集為保障性租賃住房的，由區政府認定：
（一）居住用地上的居住房屋項目；
（二）產業園區（含物流園區）配套宿舍項目；
（三）其他產權明晰居住房屋籌集項目；
（四）歷史遺留建築改造項目，含申請時計畫實施改造的歷史遺留建築改造項目和申請時已完成改造的歷史遺留建築改造項目。
第十條保障性租賃住房項目實行直接認定和依申請認定。
第十一條以下項目建設籌集為保障性租賃住房的，實行直接認定：
（一）通過新供套用地（含產業園區用地等）、城市更新、舊住宅區拆除重建、土地整備等新增建設且用地批准檔案明確建設保障性租賃住房的項目；
（二）已納入中央財政支持住房租賃市場發展試點、非房地產企業利用自有土地建設租賃住房試點或者發展政策性租賃住房試點的租賃住房項目；
（三）已開工建設和已建成（含規模化租賃籌集）出租的人才住房項目，以及政府權屬清晰的閒置住房項目。
第十二條不符合本辦法第十一條規定情形的項目實行依申請認定。
依申請認定的新建項目應當滿足以下認定條件：
（一）取得土地使用權，權屬不存在爭議；
（二）房源以建築面積不超過七十平方米的小戶型為主。
依申請認定的產權明晰居住房屋籌集項目應當滿足以下認定條件：
（一）房源應當具有權屬證明檔案，且房屋用途為住宅、公寓或者宿舍等；
（二）運營管理單位作為申請人的，申請認定時房源收儲契約或者委託運營契約剩餘期限不少於一年；
（三）房源規模不少於十套，且以建築面積不超過七十平方米的小戶型為主。
依申請認定的歷史遺留建築改造項目應當滿足以下認定條件：
（一）原則上以棟為單位，且房源規模不少於十五套或者總建築面積不少於三百五十平方米；
（二）房源以建築面積不超過七十平方米的小戶型為主；
（三）申請認定時房源收儲契約或者委託運營契約剩餘期限不少於一年；
（四）改造房源經房屋安全鑑定滿足安全使用要求；
（五）不存在地質災害安全隱患。
申請時計畫實施改造的歷史遺留建築改造項目，擬改造房源應當滿足本條第三款第一項、第二項規定的條件，經過房屋結構、消防、地質災害安全隱患排查，並且未列入城市更新或者土地整備年度計畫；項目改造竣工後，應當滿足本條第三款規定的條件且室內環境污染物濃度檢測達到入住標準。
第十三條保障性租賃住房項目認定書原則上由區政府出具。市住房建設部門可以根據需要出具項目認定書。
第三章 認定書管理
第十四條用地批准檔案明確建設保障性租賃住房的新建項目，認定書有效期限原則上與土地使用權期限一致；其他項目的認定書有效期限原則上不少於六年。
居住存量房屋籌集項目由運營管理單位申請的，認定書有效期限不得超過申請認定時房源收儲契約或者委託運營契約約定的剩餘期限；剩餘期限不足六年的，認定書有效期限為前述契約約定的剩餘期限。
取得認定書的項目在有效期內應當按照本市保障性租賃住房的有關規定出租運營並接受監管。
第十五條住房建設部門應當自項目認定書出具之日起三個工作日內將認定結果通過政府入口網站對外公布，並將項目基本信息及認定書等上傳至市租賃平台。
第十六條 項目產權單位或者運營管理單位發生變更的，持有人應當自事項發生變更之日起五個工作日內向區住房建設部門申請變更項目認定書，並提交原項目認定書、當事人身份材料以及事項變更佐證材料等。申請變更事項依據充分的，由原出具機關重新出具項目認定書。
項目運營管理單位變更的，變更後的主體應當符合本辦法規定。
第十七條存在以下情形之一的，由區住房建設部門核實並報原批准機關撤銷項目認定書或者同意改造復函：
（一）申請人提供虛假資料取得項目認定書或者同意改造復函的；
（二）歷史遺留建築改造項目屬於小散工程的，取得同意改造的復函後無正當理由六個月內未申請辦理小散工程安全生產備案的；
（三）法律、法規、規章規定的其他情形。
撤銷認定書的項目，取消享有的相關優惠政策並追回違規獲取的相關財稅優惠等；存在違反保障性租賃住房管理規定行為的，按照有關規定依法處置。
第十八條居住存量房屋籌集項目認定書有效期屆滿前三個月，持有人可以向區住房建設部門申請辦理項目續期，並按照本辦法規定重新認定；續期申請通過的，申請人須交回原項目認定書，申領新的項目認定書。
居住存量房屋籌集項目認定書有效期屆滿未續期或者續期申請未通過以及因徵收拆除、不可抗力因素導致房屋滅失的，視為自動退出保障性租賃住房，由區住房建設部門報經原批准機關同意後註銷項目認定書，並通過政府入口網站或者市租賃平台對外發布已註銷的項目信息。
用地批准檔案明確建設保障性租賃住房的新建項目需提前退出的，經原用地批准機關同意後註銷項目認定書，並按照本條第二款規定對外發布已註銷的項目信息；其他新建項目續期或者退出的，按照本條第一款、第二款規定執行。
註銷認定書的項目，自註銷之日起停止享受相關優惠政策。
第四章 附 則
第十九條本辦法由市住房建設部門負責解釋。
第二十條本辦法自2022年12月28日起實施，有效期三年。
附屬檔案：1.深圳市保障性租賃住房項目認定指引
2.深圳市保障性租賃住房項目認定申請書（式樣）
3.深圳市保障性租賃住房項目認定書（式樣）
政策解讀
為規範我市保障性租賃住房項目認定工作，加快發展保障性租賃住房，根據《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號，以下簡稱國辦22號文）、《廣東省人民政府辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號，以下簡稱廣東省39號文）、《深圳市人民政府辦公廳印發<關於加快發展保障性租賃住房的實施意見>的通知》（深府辦函〔2022〕23號，以下簡稱《實施意見》）等有關檔案規定，結合我市實際，市住房和建設局組織起草了《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），現就相關重點問題進行政策解讀。
一、政策起草的背景是什麼？
一是貫徹落實國家、省、市發展保障性租賃住房決策部署的需要。保障性租賃住房項目認定製度是國辦22號文、廣東省39號文和《實施意見》確立的重要制度，是各渠道建設籌集的保障性租賃住房能否享受土地、金融、稅收等優惠政策的重要依據。制定《辦法》是落實住國家、廣東省相關檔案的要求，以先行示範區的責任擔當，全速推進發展保障性租賃住房項目認定工作的應有舉措。
二是推動完成“十四五”保障性租賃住房建設籌集目標的需要。發展保障性租賃住房是“十四五”時期住房建設的重點任務。《深圳市住房發展“十四五”規劃》提出，我市“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房40萬套，供應保障性租賃住房20萬套。目前，我市保障性租賃住房發展剛起步，社會主體參與保障性租賃住房建設運營存在困境。制定出台《辦法》，明確保障性租賃住房項目申請主體資格、準入條件、認定程式、退出機制等內容，有助於引導社會主體預期，激發社會主體參與建設運營保障性租賃住房，切實增加保障性租賃住房供給。
二、哪些項目可以按照《辦法》申請認定？
《辦法》適用於我市新建和居住存量房屋籌集項目的認定，其中，居住存量房屋籌集項目包括利用產權清晰且已建成使用的具有居住功能的房屋籌集作為保障性租賃住房的項目（以下簡稱產權明晰居住房屋籌集項目）和城中村具有居住功能的農村城市化歷史遺留違法建築改造項目（以下簡稱歷史遺留建築改造項目），涵蓋了目前市場上的集中式長租公寓和分散式長租公寓。非居住存量房屋改建保障性租賃住房項目的認定按照近期印發的《關於既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》執行。
三、依申請認定項目的申請人有哪些？
新建項目的土地使用權人、產權明晰居住房屋籌集項目的房屋所有權人以及取得完整的出租經營權和收益權的運營管理單位均可可提出認定申請；歷史遺留建築改造項目申請人應當為運營管理單位。其中，運營管理單位應當按我市相關規定辦理商事主體登記、經營範圍包含“住房租賃”業務、開立住房租賃資金專用賬戶等；但是承租產業園區配套宿舍且從事生產經營（不含住房租賃經營）的企業不受前述條件的限制。
四、各類項目的認定主體是誰？
按照本辦法進行認定的項目分別由市住建部門、區政府進行認定。
市住建部門主要負責利用各類非居住存量土地新建項目的認定，具體主要包括利用機關企事業單位、社會組織等自有的非居住存量土地（含歷史遺留未完善出讓手續用地）、原農村集體經濟組織繼受單位保留使用的非居住存量土地、軌道車輛段、停車場、公交場站、變電站、消防站和供燃氣設施等交通設施和市政設施綜合開發新建的項目等。
區政府主要負責各類新建、在建或者存量居住房屋項目的認定，包括居住用地上的居住房屋、產業園區（含物流園區）配套宿舍、其他產權明晰的存量居住房屋以及歷史遺留建築等建設籌集作為保障性租賃住房的項目。
五、項目認定的具體方式有哪些？
我市保障性租賃住房項目實行直接認定和依申請認定。除直接認定的項目外，其他項目需由相關權利人提出申請後再按照程式進行認定。直接認定項目包括已納入中央財政支持住房租賃市場發展試點、非房地產企業利用自有土地建設租賃住房試點、發展政策性租賃住房試點的租賃住房項目，已開工建設和已建成（含規模化租賃籌集）出租的人才住房項目，政府權屬清晰的閒置住房項目，以及新供套用地、城市更新、舊住宅區拆除重建、土地整備等新增建設且用地批准檔案明確建設保障性租賃住房的項目。
六、申請認定保障性租賃住房需要滿足哪些條件？
（一）依申請認定的新建項目應當滿足以下條件：
1.取得土地使用權，權屬不存在爭議；
2.房源以建築面積不超過七十平方米的小戶型為主。
（二）依申請認定的產權明晰居住房屋籌集項目應當滿足以下條件：
1.房源應當具有權屬證明檔案，且房屋用途為住宅、公寓或者宿舍等；
2.運營管理單位作為申請人的，申請認定時房源收儲契約或者委託運營契約剩餘期限不少於一年；
3.房源規模不少於十套，且以建築面積不超過七十平方米的小戶型為主。
（三）依申請認定的歷史遺留建築改造項目應當滿足以下條件：
1.原則上以棟為單位，且房源規模不少於十五套或者總建築面積不少於三百五十平方米；
2.房源以建築面積不超過七十平方米的小戶型為主；
3.申請認定時房源收儲契約或者委託運營契約剩餘期限不少於一年；
4.改造房源經房屋安全鑑定滿足安全使用要求；
5.不存在地質災害安全隱患。
其中，屬於申請時計畫實施改造的歷史遺留建築改造項目，擬改造房源應當滿足前述第1、2項規定的條件，經過房屋結構、消防、地質災害安全隱患排查，並且未列入城市更新或者土地整備年度計畫；項目改造竣工後，應當滿足前述規定的全部條件且室內環境污染物濃度檢測達到入住標準。
七、申請認定保障性租賃住房需要提交哪些材料？
（一）非居住存量土地新建項目，申請人應當提交以下申請材料：
1.項目認定申請書。
2.申請人身份材料（下同）：
（1）營業執照、法人證書以及法定代表人或者負責人的有效身份材料；
（2）申請人為運營管理單位的，提交取得完整出租經營權和收益權的書面協定以及房屋所有權人知悉相關房屋將作為保障性租賃住房的確認函等材料；
（3）申請人委託代理人辦理的，提供申請人授權委託書、代理人有效身份材料。
3.所在地塊的土地使用權出讓契約、土地劃撥決定書等用地批准檔案。
4.項目規劃研究方案，明確項目規劃依據、建設內容、建設規模以及有關規劃指標等內容。
（二）居住用地上新建居住房屋項目以及新建產業園區（含物流園區）配套宿舍項目，申請人應當提交以下申請材料：
1.項目認定申請書。
2.申請人身份材料。
3.所在地塊的土地使用權出讓契約、土地劃撥決定書等用地批准檔案。
4.規劃許可材料。
（三）居住用地上存量居住房屋項目、存量產業園區（含物流園區）配套宿舍以及其他產權明晰居住房屋籌集項目，申請人應當提交以下申請材料：
1.項目認定申請書。
2.申請人身份材料。
3.不動產權屬證書或者其他合法權屬資料；無法提供的，提交建設工程規劃許可證。
4.收儲或者受託運營的，提交房源收儲契約或者委託運營契約。
5.項目房源信息材料，包括項目房源的房號、戶型、面積等內容。
（四）申請時計畫實施改造的歷史遺留建築改造項目，實施改造前，申請人應當提交以下材料：
1.項目認定申請書。
2.申請人身份材料。
3.收儲或者受託運營的，房源收儲契約或者委託運營契約。
4.具有資質的設計單位出具的改造後套間數量及建築面積情況材料（蓋公章）。
項目改造竣工後，申請人應當提交以下材料：
1.小散工程安全生產備案證明材料。
2.建設單位組織施工、設計、監理單位出具的竣工驗收檔案（須含各方單位負責人簽字及單位公章）。
3.項目房源信息材料，包括項目房源的房號、戶型、面積等內容。
4.本市房屋安全鑑定機構名錄內的鑑定機構出具的、房屋滿足安全使用的安全鑑定報告。
5.具有資質的第三方檢測機構出具的室內環境污染物濃度檢測合格報告。
（五）申請時已完成歷史遺留建築改造的項目，提交“申請時計畫實施改造的歷史遺留建築改造項目”改造前所需提交的前三項材料以及項目改造竣工後所需提交的前四項材料。
八、項目認定的具體程式包括哪些？
（一）非居住存量土地新建的項目
由區住房建設部門受理並組織相關部門核查後，報區政府審查；審查通過後報市住房建設部門，由其組織相關部門提出意見並認定；市住房建設部門可根據項目情況提請市領導小組決策認定。
（二）具有居住功能房屋建設籌集項目
1.對於居住用地上新建、在建或者已建成的居住房屋，產業園區（含物流園區）新建、在建或者已建成的配套宿舍，以及其他產權明晰的存量居住房屋籌集項目，由區住房建設部門核查通過後提請區政府予以認定。
2.歷史遺留建築改造項目按照屬地管轄原則，由區政府認定，具體如下：
一是申請時已完成改造的歷史遺留建築改造項目，區住房建設部門受理並組織相關部門核查後，報區政府審查；審查通過後，由區政府認定。
二是申請時計畫實施改造的歷史遺留建築改造項目，採取“先審核、再改造、後認定”模式；申請人在改造前提出申請，按照聯審程式受理、核查、審查後，由區住房建設部門出具同意將申請的歷史遺留建築改造為保障性租賃住房的復函；改造中，明確可按項目範圍內多棟打包批量申請的方式申請辦理小散工程安全生產備案；改造後，申請人履行房屋安全鑑定、空氣品質檢測、竣工驗收等手續，並提交規定材料申請認定。此類項目認定書不涉及歷史遺留建築權屬問題，不作為歷史遺留建築確權依據。
九、項目認定書由誰出具？
保障性租賃住房項目認定書原則上由區政府統一出具。市住房建設部門可以根據需要出具項目認定書。
十、項目認定書有效期限是多久？
用地批准檔案明確建設保障性租賃住房的新建項目，認定書有效期限原則上與土地使用權期限一致；其他項目的認定書有效期限原則上不少於6年。
居住存量房屋籌集項目（包括產權明晰居住房屋籌集項目和歷史遺留建築改造項目）由運營管理單位申請的，認定書有效期限不得超過申請認定時房源收儲契約或者委託運營契約約定的剩餘期限；剩餘期限不足6年的，認定書有效期限為前述契約約定的剩餘期限。
十一、保障性租賃住房項目期限屆滿如何續期？
居住存量房屋籌集項目（包括產權明晰居住房屋籌集項目和歷史遺留建築改造項目）認定書有效期屆滿前三個月，持有人可以向區住房建設部門申請辦理項目續期，並按照《辦法》規定重新認定；續期申請通過的，申請人須交回原項目認定書，申領新的項目認定書。
有效期限與土地使用權期限不一致的新建項目續期的，按照居住存量房屋籌集項目續期的相關規定執行。
十二、保障性租賃住房項目退出的情形有哪些？
居住存量房屋籌集項目（包括產權明晰居住房屋籌集項目和歷史遺留建築改造項目）認定書有效期屆滿未續期或者續期申請未通過以及因徵收拆除、不可抗力因素導致房屋滅失的，視為自動退出保障性租賃住房，由區住房建設部門報經原批准機關同意後註銷項目認定書。
用地批准檔案明確建設保障性租賃住房的新建項目需提前退出的，經原用地批准機關同意後註銷項目認定書；其他新建項目退出的，按照居住存量房屋籌集項目退出的相關規定執行。
