《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》是為規範本市保障性租賃住房的項目認定，根據《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）和《上海市人民政府辦公廳印發〈關於加快發展本市保障性租賃住房的實施意見〉的通知》（滬府辦規〔2021〕12號）制定的辦法。由上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局於2022年1月13日印發實施。
基本介紹
- 中文名：上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）
- 頒布時間：2022年1月13日
- 實施時間：2022年1月13日
- 發布單位：上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局
- 發文字號：滬住建規範聯〔2022〕2號
- 有效期至：2023年12月31日
印發信息,辦法全文,內容解讀,
印發信息
關於印發《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》的通知
（滬住建規範聯〔2022〕2號）
各區住房保障房屋管理局、臨港新片區管委會、各有關單位：
現將《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》印發給你們，請認真按照執行。
特此通知。
上海市住房和城鄉建設管理委員會
上海市房屋管理局
2022年1月13日
辦法全文
上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）
第一章 總 則
第一條（制定依據）
為規範本市保障性租賃住房的項目認定，根據《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）和《上海市人民政府辦公廳印發〈關於加快發展本市保障性租賃住房的實施意見〉的通知》（滬府辦規〔2021〕12號），制定本辦法。
第二章 既有項目的認定
第二條（項目類型）
既有項目指本辦法實施前已經建成或在建（含正在辦理建設工程手續）的租賃住房項目。以下類型的既有項目，建設單位可以申請認定為保障性租賃住房：
（一）租賃住房用地（含非居住存量建設用地轉型為租賃住房用地）上建設的租賃住房；
（二）集體經營性建設用地上建設的租賃住房；
（三）非居住建設用地上配套建設的租賃住房；
（四）按照本市非居住存量房屋改建租賃住房的相關規定合規納管的改建租賃住房；
（五）居住用地上配建的租賃住房和建設的其他租賃住房。
市、區房屋管理部門已認定的單位租賃房，直接納管為保障性租賃住房，不再另行辦理保障性租賃住房認定手續。
第三條（申請材料）
既有項目（改建類項目除外）申請認定為保障性租賃住房，建設單位（產權單位）應向項目所在區的房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）提交以下申請材料：
（一）已建成的項目，應提交《保障性租賃住房項目認定申請表》、建設單位營業執照和《不動產權證》等權屬證明材料（記載的房屋用途為租賃住房、公寓、宿舍等居住類型）；
（二）在建的項目，應提交《保障性租賃住房項目認定申請表》，建設單位營業執照和建設工程規劃許可檔案（記載的建設項目為租賃住房、公寓、宿舍等居住類型）；
（三）正在辦理建設工程手續的項目，應在取得建設工程規劃許可檔案後申請認定，並提交本款第（二）項規定的申請材料。
改建類的既有項目認定保障性租賃住房，建設單位應向項目所在地的區的房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）同時提交以下申請材料：
（一）《保障性租賃住房項目認定申請表》；
（二）建設單位營業執照；
（三）《不動產權證》等權屬證明材料；其中建設單位不是產權單位的，還應提交與產權單位之間的有效租賃協定，以及產權單位同意項目用作保障性租賃住房的書面意見；
（四）《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）發布前，項目已由區政府同意納管為租賃住房的認定檔案；
（五）區政府按照本市非居住存量房屋改建租賃住房相關規定組織區相關部門聯合驗收的通過意見。
第四條（實施認定）
既有項目認定為保障性租賃住房，由項目所在區房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）對申請材料進行審核；材料齊全的，在5個工作日內出具《保障性租賃住房項目認定書》。
第三章 新實施項目的認定
第五條（一般認定程式）
新實施保障性租賃住房項目（改建類項目除外），建設單位應當在辦理建設用地或建設工程手續之前向項目所在地的區房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）申請項目認定，提交《保障性租賃住房項目認定申請表》、建設單位營業執照，以及項目地塊的土地權屬證明材料（建設單位為土地使用權人）或區級以上人民政府關於項目地塊建設單位初步意向的意見材料（建設單位尚未取得土地使用權）。
區房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）對申請材料進行初審後，提交區人民政府（區保障性租賃住房工作領導小組）組織區房屋管理、發展改革、規劃資源等相關部門結合區域總體規劃、保障性租賃住房發展計畫、項目地塊的現狀條件等統籌研究、聯合認定。同意項目實施的，由區房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）出具《保障性租賃住房項目認定書》。
第六條（簡易認定程式）
新實施保障性租賃住房項目，符合以下情形的，適用簡易認定程式：
（一）商品住房項目按不低於15%的比例配建保障性租賃住房（含按照統籌平衡方案集中配建保障性租賃住房）；
（二）新建保障性租賃住房，建設單位已取得土地使用權，土地出讓契約（土地租賃契約）或土地劃撥決定書已明確建設內容為租賃住房或保障性租賃住房。
對適用簡易認定程式的項目，建設單位應當在取得土地使用權之後、辦理建設工程手續之前向項目所在地的區房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）申請項目認定，提交《保障性租賃住房項目認定申請表》、建設單位營業執照及土地出讓契約等材料。區房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）對申請材料進行審核；材料齊全的，在5個工作日內出具《保障性租賃住房項目認定書》。
第七條（改建類項目的認定程式）
新實施非居住存量房屋改建保障性租賃住房項目，按照本市非居住存量房屋改建保障性租賃住房的相關規定辦理項目認定。
第八條（戶型標準）
新實施保障性租賃住房項目，應規範房型設計，以中小戶型為主。70平方米以下戶型住房建築面積占項目住房建築面積的比例，應不低於70%。
第四章 其他規定
第九條（認定書有效期）
建設單位為產權單位的保障性租賃住房，《保障性租賃住房項目認定書》的有效期與土地使用期限一致。
非產權單位實施的改建類保障性租賃住房，《保障性租賃住房項目認定書》的有效期應不超過相關租賃協定約定的租賃運營期限。期滿後不再繼續租賃運營的，自動退出保障性租賃住房，並應提前三個月通知承租人，妥善處理按期退租事宜。期滿後根據新的租賃協定繼續租賃運營的，應向區房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）申請續辦保障性租賃住房項目認定，並提交新的租賃協定（協定約定的租賃運營期限應達到5年以上，且應約定同意項目繼續用作保障性租賃住房）；區房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）審核無誤的，在5個工作日內重新出具《保障性租賃住房項目認定書》。
第十條（非居住用地上項目申報享受支持政策）
非居住用地上的保障性租賃住房取得《保障性租賃住房項目認定書》後，由區房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）向市房屋管理部門（市保障性租賃住房工作領導小組辦公室）匯總提交相關項目享受財稅支持政策和民用水電氣價格政策的申報材料：
（一）非居住建設用地上配套建設的項目，應提交《保障性租賃住房項目認定書》及建設工程規劃許可檔案；
（二）非居住存量房屋改建的項目，應提交《保障性租賃住房項目認定書》及區政府（區保障性租賃住房領導小組）組織區相關部門聯合驗收的通過意見。
市房屋管理部門（市保障性租賃住房工作領導小組辦公室）匯總申報材料後，將相關保障性租賃住房項目名單和《保障性租賃住房項目認定書》統一傳送市發展改革、財政、稅務部門和相關公用事業單位落實財稅支持政策和民用水電氣價格政策。
對退出保障性租賃住房的非居住用地上項目，市房屋管理部門書面通知市發展改革、財政、稅務部門和相關公用事業單位終止財稅支持政策和民用水電氣價格政策。
第十一條（申請材料免於重複提交）
本辦法規定的項目認定申請材料中，根據“兩個免於提交”的原則，能夠利用大數據手段獲取的材料，建設單位無需重複提供。
第十二條（有效期及政策銜接）
本辦法自印發之日起試行，有效期至2023年12月31日。
本市公共租賃住房的項目認定繼續按照《上海市發展公共租賃住房的實施意見》（滬房規範〔2021〕5號）執行；《實施意見》未規定的事項，按照本辦法執行。
內容解讀
《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》政策解讀
( 2022年01月18日 )
項目認定是保障性租賃住房管理的基本抓手，是相關項目實施以及享受保障性租賃住房各項支持政策的基本依據。為規範保障性租賃住房項目認定工作，根據《上海市人民政府辦公廳印發〈關於加快發展本市保障性租賃住房的實施意見〉的通知》（滬府辦規〔2021〕12號）精神，制定了《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》。《辦法》制定過程中，先後召開四場會議，分別聽取相關處室、市政府相關部門、各區房管局、部分租賃住房建設運營企業的意見，根據各方面意見進行修改完善，經市房屋管理局局長辦公會、市住房城鄉建設管理委主任辦公會先後審議通過後實施。
《辦法》共四章十二條，主要包括三方面內容：
一、既有項目認定為保障性租賃住房
《辦法》明確，既有租賃住房項目指《辦法》實施前經過合規審批已經建成或在建（含正在辦理建設工程手續）的租賃住房項目。
對既有租賃住房項目，建設單位可以向項目所在區的房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）申請認定保障性租賃住房。提交申請材料和審核的重點，是項目已經合規審批作為居住類房屋的相關證明材料。其中一般項目應提交載明房屋用途為租賃住房、公寓、宿舍等居住類型的不動產權證或建設工程規劃許可證，改建類項目應提交項目已由區政府同意納管為租賃住房的認定檔案及區政府組織區相關部門聯合驗收的通過意見。
項目所在區房屋管理部門（區保障性租賃住房工作領導小組辦公室）對申請材料進行審核，材料齊全的，在5個工作日內出具《保障性租賃住房項目認定書》。
此外，市、區房屋管理部門已認定的單位租賃房，直接納管為保障性租賃住房，不再另行辦理保障性租賃住房認定手續。
二、新實施項目認定為保障性租賃住房
新實施項目認定為保障性租賃住房，區分一般認定程式和簡易認定程式。
一般認定程式實行先聯合認定、後供地用地。建設單位應向項目所在地的區房屋管理部門申請項目認定。區房屋管理部門初審後，提交區人民政府（區保障性租賃住房工作領導小組）組織區房屋管理、發展改革、規劃資源等相關部門結合區域總體規劃、保障性租賃住房發展計畫、項目地塊的現狀條件等統籌研究、聯合認定；同意項目實施的，由區房屋管理部門以區保障性租賃住房工作領導小組辦公室名義出具《保障性租賃住房項目認定書》。
簡易認定程式適用於商品住房配建保障性租賃住房項目（包括按照統籌平衡方案集中配建項目）以及土地出讓契約已約定建設內容為保障性租賃住房或租賃住房的新建項目，實行先供地、後簡易認定。建設單位可直接憑土地出讓契約向項目所在地的區房屋管理部門申請項目認定，區房屋管理部門在5個工作日內以區保障性租賃住房工作領導小組辦公室名義出具《保障性租賃住房項目認定書》。
此外，改建類項目作為保障性租賃住房的特殊類型，按照本市非居住存量房屋改建保障性租賃住房的相關規定辦理項目認定。
《辦法》還對新實施保障性租賃住房項目的戶型標準進行了明確，規定70平方米以下戶型住房建築面積占項目住房建築面積的比例，應不低於70%。
三、其他規定
一是認定書有效期。《辦法》明確，建設單位為產權單位的保障性租賃住房，《保障性租賃住房項目認定書》的有效期與土地使用期限一致。非產權單位實施的改建類保障性租賃住房，《保障性租賃住房項目認定書》的有效期應不超過相關租賃協定約定的租賃運營期限。期滿後根據新的租賃協定繼續租賃運營的，應申請續辦項目認定，並提交新的租賃協定（協定約定的租賃運營期限應達到5年以上，且應約定同意項目繼續用作保障性租賃住房）。
二是項目認定與財稅、水電氣支持政策的銜接。《辦法》明確，非居住用地上的保障性租賃住房取得《保障性租賃住房項目認定書》後，由區房屋管理部門向市房屋管理部門提交相關項目的認定書、建設工程規劃許可證（新建類項目）、區政府組織區相關部門聯合驗收的通過意見（改建類項目），市房屋管理部門匯總後，將相關項目名單和認定書統一傳送市發展改革、財政、稅務部門和相關公用事業單位落實財稅支持政策和民用水電氣價格政策。對退出保障性租賃住房的非居住用地上項目，市房屋管理部門書面通知市發展改革、財政、稅務部門和相關公用事業單位終止財稅支持政策和民用水電氣價格政策。
三是申請材料免於重複提交。按照市政府“兩個免於提交”的政策要求，《辦法》明確，項目認定申請材料中能夠利用大數據手段獲取的材料，建設單位無需重複提供。
四是政策有效期。考慮到保障性租賃住房政策剛剛出台實施，《辦法》是全新制定的規範性檔案，為穩妥起見，採用試行的方式，試行期兩年，自2022年1月至2023年12月。
五是公租房項目認定的特別規定。《辦法》明確，本市公租房的項目認定繼續按照《上海市發展公共租賃住房的實施意見》（滬房規範〔2021〕5號）執行；《實施意見》未規定的事項，按照本辦法執行。
此外，為便於《辦法》的落實，制定了《保障性租賃住房項目認定申請表（樣張）》、《保障性租賃住房項目認定書（樣張）》，作為《辦法》的附屬檔案，分別用於建設單位向區保障性租賃住房工作領導小組辦公室申請項目認定及區保障性租賃住房工作領導小組辦公室核發項目認定書。申請表的主要填報內容包括項目基本信息、戶型方案以及遵守保障性租賃住房政策的承諾事項。項目認定書按區統一編號，文本內容包括項目基本信息、戶型要求、租賃管理要求等，並根據項目類型不同有所區別。
