《深圳市危房重建規劃管理規定》是2021年深圳市政府發布的檔案。
基本介紹
- 中文名：深圳市危房重建規劃管理規定
- 頒布時間：2021年3月26日
- 發布單位：深圳市政府
檔案內容,政策解讀,
檔案內容
第一條 為規範危房重建行為，消除房屋安全隱患，保障人民生命財產安全，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本規定。
第二條 本規定適用於本市行政區域範圍內危房重建的行為。
本規定所稱危房，是指結構已嚴重損壞或者承重構件已屬危險構件，不能保證居住和使用安全，經市房屋安全主管部門列入名錄的房屋安全鑑定機構鑑定為危房且鑑定報告處理意見為整體拆除的房屋。
按照本規定申請重建的危房需具有合法房屋權屬證書。獨立宗地建設的公共設施類危房未取得合法房屋權屬證書的，取得土地權屬證明檔案或區人民政府相關主管部門同意重建的書面意見，可以適用本規定。
第三條 具有下列情形之一的危房，不適用本規定：
（一）已納入拆除重建類城市更新單元計畫、棚戶區改造計畫、房屋徵收計畫和土地整備計畫的；
（二）位於基本生態控制線內且已納入整體搬遷範圍內的；
（三）列入文物保護範圍、深圳市歷史風貌區和歷史建築名錄及線索的；
（四）按照已批准生效的城市規劃，所在用地的規劃用途已經調整為城市道路、公園綠地或其它公用設施用地的；
（五）經批准建設的私房或按《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》、《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》等規定處理的歷史遺留違法建築。
第四條 危房重建應當遵循先規劃後建設的原則，有利於節約資源、保障規劃實施、提升城市品質及改善人居環境。
第五條 危房重建在滿足不影響周邊建築物、構築物所有人的合法權益，不改變原建築用途，符合城市規劃標準與準則、建築設計相關標準和技術規範要求的前提下，可按以下規定進行最佳化設計：
（一）為改善人居環境和配套條件，可以適當增加架空公共空間、公共停車位和按城市規劃要求建設的公共通道等核增面積，上述增加的核增空間歸危房所在宗地建築區劃內全體業主共同使用；
（二）公共設施類危房可對建築使用功能、建築風格、占地範圍進行最佳化設計，獨立宗地建設的公共設施類危房可結合片區需求重新核定建設規模；
（三）辦公、商業和工業廠房類危房，可根據用地條件，合理整合建築使用功能，最佳化建築設計，但不得突破原產權登記對應的各分項功能建築面積；
（四）住宅類危房不得突破原建築占地面積、原分棟分戶產權登記面積，可以在延續原建築風格的基礎上，按照現行建築設計標準對建築立面細節、材料等進行最佳化設計。建築層高可以按照現行建築設計標準適當調整。
單元式住宅類危房重建時可隨主體建築同時申請加裝電梯，加裝電梯應按照深圳市既有住宅加裝電梯相關規定執行。
獨棟獨門獨戶的住宅類危房應按原產權登記面積、原占地範圍進行重建，不得增加建築層數，不得增加架空空間和停車位等核增面積。
第六條 危房重建的申請人為房屋所有權人，申請人可以依法委託業主委員會或者其他相關單位、個人提出申請並組織實施。
第七條 危房可以以棟為單位申請重建，也可以以宗地為單位申請重建。
危房申請重建前，應徵得本棟建築全體業主同意。
具有下列情形之一的，還應當按照《民法典》第二百七十八條要求經所在宗地內規定比例的業主同意：
（一）公共設施類危房調整占地範圍的；
（二）增加架空公共空間、公共停車位和按城市規劃要求建設的公共通道等核增面積涉及占用建築區劃內業主共有部分改建的；
（三）因最佳化整合改變原建築用地位置涉及占用宗地範圍內公共用地的。
第八條 危房重建的申請人應當向市規劃和自然資源局轄區派出機構（以下簡稱“管理局”）申請辦理危房重建方案核查和建設工程規劃許可手續。
第九條 申請危房重建方案核查需提交以下材料：
（一）危房重建申請書；
（二）由列入名錄的房屋安全鑑定機構出具、已向轄區房屋安全主管部門報告的房屋安全鑑定報告；
（三）危房重建徵求意見情況說明及徵求意見結果；
（四）危房的合法房屋權屬證書。已設立抵押權的危房，還應當取得抵押權人同意重建或註銷抵押登記的書面意見。被依法查封的危房，還應當取得作出查封決定的有權機關同意重建或註銷查封登記的書面意見；
獨立宗地建設的公共設施類危房未取得合法房屋權屬證書的，應當提交土地權屬證明檔案或區人民政府相關主管部門同意重建的書面意見；
（五）原《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》或者其他規劃審批檔案；
（六）獨立宗地建設的公共設施類危房重建增加建設規模的，需提供發改部門立項的意見；
（七）危房重建的規劃設計方案，包括現狀建築情況說明、重建後的建築總平面圖（標註建築占地範圍和坐標、與周邊建築間距等）、日照分析圖（說明重建後對周邊建築物的日照影響情況）、各層平面圖、各向立面圖和剖面圖；
（八）其他依法需要提供的材料。
第十條 管理局應當在收到申請材料後進行核查，並通過線上審批監管平台同步徵求轄區棚改主管部門和更新整備主管部門意見。轄區棚改主管部門和更新整備主管部門應在5個工作日內反饋意見，明確是否屬於本規定第三條第一款第（一）項所列情形。
經核查符合條件的，應當在危房所在地公示重建的規劃設計方案、房屋安全鑑定報告和徵求意見結果，公示時間不少於7個工作日。經核查不符合條件的，書面告知申請人。
第十一條 公示期滿無異議、異議不成立或異議已妥善處理的，管理局在收到申請材料之日起10個工作日（不含公示、異議調查處理以及聽證等期間）內出具危房重建批准檔案，明確拆除面積、重建規模、占地範圍以及相關規劃設計指標，並將批准檔案通過電子證照系統共享給危房所在轄區房屋安全主管部門查閱。
第十二條 獨立宗地建設的公共設施類危房重建涉及增加建設規模的，申請人應持危房重建批准檔案及其他相關材料向管理局申請變更建設用地規劃許可證，簽訂土地使用權出讓契約補充協定。
第十三條 申請人依據前條規定在簽訂土地使用權出讓契約補充協定後，應按照我市房屋拆除工程管理的有關規定向相關部門申請辦理危房拆除施工手續。
除前款規定的情形外，申請人在取得管理局出具的重建批准檔案後，應按照我市房屋拆除工程管理的有關規定向轄區建設主管部門申請辦理危房拆除施工手續。
危房拆除完畢後，申請人應當依法向市不動產權登記機構申請辦理不動產註銷登記。
第十四條 危房拆除完畢並註銷不動產登記後，申請人持下列材料向管理局申請辦理危房重建建設工程規劃許可手續：
（一）建設工程規劃許可申請表；
（二）危房重建的批准檔案；
（三）除未取得合法房屋權屬證書的獨立宗地建設的公共設施類危房外，產權已註銷的證明材料；
（四）危房重建建築設計檔案，包括符合《深圳市建設工程規劃許可（房建類）報建檔案編制技術規定》深度要求的設計說明、總平面圖、各層建築平面圖、各向立面圖、剖面圖，涉及核增面積的需提供核增專篇；
（五）其他依法需要提供的材料。
第十五條 管理局在收到申請材料之日起10個工作日核心發危房重建建設工程規劃許可證，並將建設工程規劃許可證及其附圖通過市電子證照系統共享給危房所在轄區房屋安全管理部門和規劃土地監察機構查閱。
第十六條 危房重建工程開工前，申請人應當委託具有資質的測繪單位進行現場放線，並向管理局申請驗線。
第十七條 危房重建過程中不得占用道路、綠地等公共用地，不得對周邊建（構）築物、交通設施以及地下管線等造成安全風險影響，不得侵害其他利害關係人的合法權益。
第十八條危房重建的，土地使用權期限和起始日期維持不變。
第十九條 危房重建應嚴格按照建設工程規劃許可批准內容建設。各轄區規劃土地監察機構應加強危房重建的巡查，及時制止和查處危房重建過程中的違法建設行為。
第二十條 危房重建工程竣工後，申請人應當按規定辦理規劃條件核實、竣工聯合驗收和產權登記等手續。
第二十一條 經批准建設的私房或按“兩規”、“三規”處理的歷史遺留違法建築符合危房重建相關條件的，各區（新區）可按照我市處理歷史遺留違法建築、原村民非商品住宅等法規政策，參照本規定，結合本區實際制定管理辦法或實施細則。
第二十二條 本規定自2021年5月1日 起施行，有效期5年。
政策解讀
1、適用條件和適用範圍是什麼
結合深圳實際，《深圳市危房重建規劃管理規定》（以下簡稱《規定》）對適用條件和範圍進行了明確，一是具有合法房屋權屬證書，二是經市房屋安全主管部門列入名錄的房屋安全鑑定機構鑑定為危房且鑑定報告處理意見為整體拆除。
在適用範圍上，《規定》提出符合城市更新、土地整備、棚戶區改造、基本生態線、文物保護、歷史建築、歷史風貌區等相關規定的危房，從其規定。考慮到早年批准的農村私房和兩規、三規處理的歷史遺留違法建築等，是經由特殊政策處理的房產，並未執行規劃審批的法定程式，現狀建築難以滿足相關規劃標準及設計規範要求，該類建築不適用本規定。
2、各類危房有何重建要求
相比原已失效的規定，本《規定》更加注重危房重建後人居環境品質的提升，在保證房產登記面積不變的情況下，結合現行規劃管理要求，可對危房重建進行最佳化設計。
《規定》明確，公共設施類危房可對建築使用功能、建築風格、占地範圍進行最佳化設計，單獨宗地建設的公共設施類危房可結合片區需求重新核定建設規模。辦公、商業和工業廠房類危房，可根據用地條件，合理整合建築使用功能，最佳化建築設計，但不得突破原產權登記對應的各分項功能建築面積。住宅類危房不得突破原建築占地面積、原分棟分戶產權登記面積，可以在延續原建築風格的基礎上，按照現行建築設計標準對建築立面細節、材料等進行最佳化設計。建築層高可以按照現行建築設計標準適當調整。單元式住宅重建時可隨主體建築同時申請加裝電梯，加裝電梯應按照深圳市既有住宅加裝電梯相關規定執行。
針對除獨立式住宅之外的危房重建項目，可以增加架空公共空間、公共通道和公共停車位等核增面積。增加的停車位歸危房所在宗地全體業主共同使用。同時，要求獨立式住宅應按原產權登記面積、原占地範圍進行重建，不得增加建築層數，不得增加架空、停車位等功能。
3、危房重建的申報主體如何確定
危房重建的申請人為房屋所有人，房屋所有人可以依法授權業主委員會或者其他相關單位、個人提出申請並組織實施。
4、是否需要徵求業主意見和有何要求
《規定》明確了危房重建需徵得本棟業主全體同意。增加停車位、架空公共空間、公共通道等核增面積涉及宗地建築區劃內業主共有部分改建的，公共設施類危房調整占地範圍的，以及因最佳化整合改變原建築用地位置涉及占用宗地範圍內公共用地的情形，還應當按照《民法典》第二百七十八條要求經所在宗地內規定比例的業主同意。
5、是否比一般建設項目更簡化
《規定》明確了危房重建分兩個階段申請。一是方案核查階段，包括核查危房所在用地與現行規劃的關係、核查重建方案、公示重建方案、出具重建批准檔案等環節。二是建設工程規劃許可核發。《規定》貫徹行政審批制度改革的精神，進一步最佳化危房重建行政審批流程，精簡前置條件和申請材料，取消提交建築設計施工圖和施工圖審查合格證的強制要求。
6、與《深圳市房屋安全管理辦法》是否銜接
2019年3月《深圳市房屋安全管理辦法》出台，進一步加強了房屋安全鑑定和房屋安全隱患治理方面的管理工作。危房的重建包括拆除和建設兩個環節，屬於解危的措施。《規定》出台後將進一步完善我市危房的安全管理體系。本《規定》要求規劃和自然資源部門做出危房重建規劃批准和建設工程規劃許可後將審批結果在我市電子證照系統中共享，供房屋安全管理部門和土地監察部門查閱。
