《江蘇省商品房價格管理規定》是一篇政府法規，發布於1998年9月29日。
基本介紹
- 中文名：江蘇省商品房價格管理規定
- 【發布單位】：81002
- 【發布文號】：蘇政辦發[1998]106號
- 【發布日期】：1998-09-29
【生效日期】1998-09-29
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
江蘇省政府辦公廳關於印發商品房價格管理規定的通知
（蘇政辦發〔1998〕106號1998年9月29日）
各市、縣人民政府，省各委、辦、廳、局，省各直屬單位：
省物價局、省建委制訂的《江蘇省商品房價格管理規定》，已經省政府同意，現印發給你們。請結合實際，認真貫徹執行。
江蘇省商品房價格管理規定
（省物價局 省建委 一九九八年九月二十九日）
省物價局、省建委制訂的《江蘇省商品房價格管理規定》，已經省政府同意，現印發給你們。請結合實際，認真貫徹執行。
江蘇省商品房價格管理規定
（省物價局 省建委 一九九八年九月二十九日）
第一條為適應社會主義市場經濟體制要求，進一步加強商品房價格管理，維護房地產市場秩序，促進房地產業發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，結合本省實際，特制定本規定。
第二條凡在本省行政轄區內從事商品房管理、開發經營的單位均應遵守本規定。
第三條本規定所稱的商品房是指具有經營資質的房地產開發經營單位建設的商品房。它包括：
一、享受政府優惠政策和為特定銷售對象建設的經濟適用房（包括安居工程房、解危解困房、軍轉幹部房、教師住房、合作建房等，下同）；
二、普通住宅商品房；
三、高檔住宅商品房和非住宅商品房。
一、享受政府優惠政策和為特定銷售對象建設的經濟適用房（包括安居工程房、解危解困房、軍轉幹部房、教師住房、合作建房等，下同）；
二、普通住宅商品房；
三、高檔住宅商品房和非住宅商品房。
第四條省對商品房價格實行統一領導，分級管理。省級價格主管部門是全省商品房價格的主管部門。省級價格主管部門會同有關部門根據國家法律、法規和政策，制定全省商品房價格的有關政策、定價原則和管理規定，指導、協調和監督檢查全省商品房價格管理工作，負責審核省直及中央部屬駐寧房地產開發單位建設的經濟適用房和普通住宅商品房價格。
市、縣價格部門是本行政區域內商品房價格的主管部門，會同有關部門根據國家和省的政策制定本行政區域內商品房價格管理實施辦法，審核本行政區域內的市、縣房地產開發經營單位建設的經濟適用房和普通住宅商品房價格，並報省備案。
市、縣價格部門是本行政區域內商品房價格的主管部門，會同有關部門根據國家和省的政策制定本行政區域內商品房價格管理實施辦法，審核本行政區域內的市、縣房地產開發經營單位建設的經濟適用房和普通住宅商品房價格，並報省備案。
第五條商品房價格管理的原則是直接管理和間接管理相結合。為保證正當競爭，禁止壟斷價格，對不同類型的商品房價格實行相應的價格管理形式。
列入國家經濟適用房（安居工程）建設計畫、享受優惠政策的經濟適用房，以及通過集資等方式開發建設的經濟適用房，其價格實行政府指導價或政府定價；普通住宅商品房實行政府指導價；高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調節價。
制定經濟適用房和普通住宅商品房價格時，應當嚴格按照《中華人民共和國價格法》關於政府指導價和政府定價的規定辦理。
列入國家經濟適用房（安居工程）建設計畫、享受優惠政策的經濟適用房，以及通過集資等方式開發建設的經濟適用房，其價格實行政府指導價或政府定價；普通住宅商品房實行政府指導價；高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調節價。
制定經濟適用房和普通住宅商品房價格時，應當嚴格按照《中華人民共和國價格法》關於政府指導價和政府定價的規定辦理。
第六條經濟適用房和普通住宅商品房，房地產開發經營單位按價格部門核定的價格或在規定的基準價格3%浮動幅度內執行預、銷售價格。
第七條高檔住宅商品房和非住宅商品房價格實行市場調節價，房地產開發經營單位在商品房預、銷售後報價格部門備案。
第八條經濟適用房和普通住宅商品房預、銷售價格未經價格部門審核，建設或房產部門不予核發《預（銷）售許可證》。
第九條房地產開發經營單位可按價格部門審核的經濟適用房和普通住宅商品房預售價格向購房者收取購房預付款，購房人所支付的預付款按銀行同期存款利息抵算購房款。
第十條經濟適用房和普通住宅商品房竣工並經驗收合格交付使用時，房地產開發經營單位與購房人應按實際面積和價格部門審核的銷售價格及時進行結算，多退少補。
第十一條經濟適用房和普通住宅商品房交付期超過預售時契約約定的期限時，購房人有權提出退房要求，房地產開發經營單位必須按預售款加銀行同等存款利息退還購房人。
第十二條商品房價格必須實行明碼標價制度。商品房標價表（簽）內容包括：（1）商品房使用面積單價和建築面積單價；（2）整套建築面積（含比例分攤公用面積）和使用面積；（3）座落位置，房型簡圖；（4）樓層、朝向價格增減係數；（5）商品房價格外代收代付的具體收費項目和收費標準等，標價表（簽）由價格部門統一監製。
第十三條商品房價格制定的原則是：以合理成本為基礎，市場供求為導向，兼顧國家、企業、消費者三者利益並考慮樓層、朝向、質量等因素，實行差別作價。
第十四條價格的構成
一、成本構成
（一）土地徵用（出讓）及拆遷補償費：指法律、法規和規章規定徵用土地及拆遷的補償、補助、安置等費用。拆遷舊建築物回收的殘值和安置中的差價收益應沖減成本，受讓土地按實際支出的土地出讓費計入成本。
（二）前期工程費：指開發項目實施前期工程發生的費用，包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質的勘察、測繪、通電、通水、通路、土地平整等費用。
（三）房屋建築安裝工程費：指列入建築安裝工程施工圖預算項目的主體房屋建築安裝費用，一般包括住宅土建（含樁基）工程費、水電安裝工程費及附屬工程費。材料價格的處理辦法由各市價格、建設部門按省物價局、省建委聯合發布的工程建設材料預算價格的有關規定執行。
（四）附屬公共配套設施費：指列入建築安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業性的公共配套設施費用。
（五）公共基礎設施費：指開發項目內直接為商品房配套建設的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛等公共基礎設施費用。
（六）管理費用：指開發經營單位為組織開發經營活動所必需發生的費用，以本款前五項之和為基數的1－3%計算，具體標準由各市制定。
（七）銷售費用：指開發經營單位為銷售商品房而發生的費用，以本款前五項之和為基數的1－2%計算，具體標準由各市制定。
（八）財務費用：指開發經營單位為開發項目籌措建設資金所發生的銀行貸款利息支出、匯兌損益及手續費。利息支出的計算基數不超過本款前五項之和的30%，計算時間為：多層住宅不超過24個月，高層住宅不超過36個月。利率按國家規定執行。
（九）公共設施專項維修資金：公共設施專項維修資金使用管理辦法另行制定。
本款1－9項所列費用，必須嚴格按照經批准的規劃設計方案實際發生的項目執行。未經省價格部門批准，任何單位和個人不得擅自增加或變更。
二、利潤
指商品房開發經營單位按規定計提的利潤。利潤的提取基數為本條第一款成本構成中的1－5項之和。
（一）經濟適用房的利潤率最高不得超過3%；
（二）普通標準商品住宅的平均利潤率最高不得超過8%；
（三）高檔住宅商品房和非住宅商品房的利潤率由開發商根據市場供求自主確定。
三、稅金
按國家稅法規定執行。
四、住宅差價
（一）樓層、朝向差價：由市、縣價格主管部門根據各地具體情況確定，但增減差價總額的代數和應當等於零。
（二）質量差價：由市、縣價格主管部門根據縣以上建築工程質量監督部門確認的優良工程在最高不超過商品房建築安裝工程造價的1－1．5%的幅度內確定。
五、不得計入住宅商品房價格的費用
（一）開發小區（片）內的營業性用房和設施的建設費用，均執行“誰投資，誰所有，誰受益”的原則，不得變要通過收費形式無償占用或平調投資者的資金。
（二）按規定不能計入成本的其他費用。列入住宅商品房價格的收費項目，由省級人民政府另行公布。
一、成本構成
（一）土地徵用（出讓）及拆遷補償費：指法律、法規和規章規定徵用土地及拆遷的補償、補助、安置等費用。拆遷舊建築物回收的殘值和安置中的差價收益應沖減成本，受讓土地按實際支出的土地出讓費計入成本。
（二）前期工程費：指開發項目實施前期工程發生的費用，包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質的勘察、測繪、通電、通水、通路、土地平整等費用。
（三）房屋建築安裝工程費：指列入建築安裝工程施工圖預算項目的主體房屋建築安裝費用，一般包括住宅土建（含樁基）工程費、水電安裝工程費及附屬工程費。材料價格的處理辦法由各市價格、建設部門按省物價局、省建委聯合發布的工程建設材料預算價格的有關規定執行。
（四）附屬公共配套設施費：指列入建築安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業性的公共配套設施費用。
（五）公共基礎設施費：指開發項目內直接為商品房配套建設的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛等公共基礎設施費用。
（六）管理費用：指開發經營單位為組織開發經營活動所必需發生的費用，以本款前五項之和為基數的1－3%計算，具體標準由各市制定。
（七）銷售費用：指開發經營單位為銷售商品房而發生的費用，以本款前五項之和為基數的1－2%計算，具體標準由各市制定。
（八）財務費用：指開發經營單位為開發項目籌措建設資金所發生的銀行貸款利息支出、匯兌損益及手續費。利息支出的計算基數不超過本款前五項之和的30%，計算時間為：多層住宅不超過24個月，高層住宅不超過36個月。利率按國家規定執行。
（九）公共設施專項維修資金：公共設施專項維修資金使用管理辦法另行制定。
本款1－9項所列費用，必須嚴格按照經批准的規劃設計方案實際發生的項目執行。未經省價格部門批准，任何單位和個人不得擅自增加或變更。
二、利潤
指商品房開發經營單位按規定計提的利潤。利潤的提取基數為本條第一款成本構成中的1－5項之和。
（一）經濟適用房的利潤率最高不得超過3%；
（二）普通標準商品住宅的平均利潤率最高不得超過8%；
（三）高檔住宅商品房和非住宅商品房的利潤率由開發商根據市場供求自主確定。
三、稅金
按國家稅法規定執行。
四、住宅差價
（一）樓層、朝向差價：由市、縣價格主管部門根據各地具體情況確定，但增減差價總額的代數和應當等於零。
（二）質量差價：由市、縣價格主管部門根據縣以上建築工程質量監督部門確認的優良工程在最高不超過商品房建築安裝工程造價的1－1．5%的幅度內確定。
五、不得計入住宅商品房價格的費用
（一）開發小區（片）內的營業性用房和設施的建設費用，均執行“誰投資，誰所有，誰受益”的原則，不得變要通過收費形式無償占用或平調投資者的資金。
（二）按規定不能計入成本的其他費用。列入住宅商品房價格的收費項目，由省級人民政府另行公布。
第十五條商品房價格的計算
商品房價格=成本+利潤+稅金±層次差價±朝向差價±質量差價
本條所稱成本=土地徵用（出讓）及拆遷費用+前期工程費+建築安裝工程費+附屬公共設施費+公共基礎設施費+管理費用+財務費用+銷售費用+公共設施專項維修資金
商品房價格=成本+利潤+稅金±層次差價±朝向差價±質量差價
本條所稱成本=土地徵用（出讓）及拆遷費用+前期工程費+建築安裝工程費+附屬公共設施費+公共基礎設施費+管理費用+財務費用+銷售費用+公共設施專項維修資金
第十六條本規定製定的有關費率需要變動時，統一由省價格部門調整。
第十七條商品房價格管理中的違法行為，按《中華人民共和國價格法》和有關法律、法規、規章的規定處罰。
第十八條涉外商品房價格除國家法律、法規另有規定外，均按本規定執行。
第十九條各地可根據本規定製定實施細則，報省備案。
第二十條本規定由省價格部門負責解釋。
第二十一條本規定自發布之日起執行。本規定發布之前各地已頒布的有關規定，凡與本規定相牴觸的，一律以本規定為準。
